Déclarer ses revenus locatifs : le guide complet pour les bailleurs de la Côte d'Azur

Déclarer revenus locatifs revient d'abord à répondre à une question simple : votre bien est-il loué nu ou meublé ? De cette réponse dépendent le formulaire, la case, l'abattement et parfois plusieurs milliers d'euros d'impôt par an. Dans les Alpes-Maritimes, où un T2 niçois se loue autour de 950 € par mois et où le neuf progresse dans des quartiers bien identifiés, la différence entre un régime choisi par défaut et un régime choisi volontairement se chiffre vite. Ce guide couvre la chaîne complète : ce qui entre dans le revenu imposable et ce qui n'y entre pas, les deux logiques de déclaration, le calcul qui tranche entre micro-foncier et régime réel, les formulaires et les cases, le calendrier de la campagne, les changements 2026, puis le cas particulier du logement neuf acheté en VEFA. Il est écrit pour des propriétaires bailleurs et des investisseurs de Nice, Cannes, Antibes, Cagnes-sur-Mer, Menton et Grasse qui veulent une déclaration juste, documentée et défendable en cas de contrôle.

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Ce que vous devez déclarer exactement

Le point de départ est le montant brut hors charges. Tout ce qui vous est versé au titre de l'occupation du bien n'est pas un revenu. Tout ce qui reste dans votre poche au titre du loyer l'est.

Revenus imposables

Les loyers nus d’un logement loué en résidence principale ou secondaire, y compris les loyers d’un logement loué à un ascendant ou à un descendant dans les conditions prévues par la loi.
Les loyers d’un local commercial, artisanal ou professionnel loué nu.
Les loyers de parkings, garages, caves et dépendances loués séparément du logement.
Les recettes d’une location meublée, y compris la location saisonnière de type plateforme de réservation.
Les dépôts de garantie que vous conservez à titre définitif pour couvrir des dégradations ou des loyers impayés.
Les indemnités d’assurance qui compensent une perte de loyers, ainsi que certaines indemnités versées par un locataire pour quitter les lieux.
Les subventions et aides perçues en lien direct avec la mise en location, lorsqu’elles compensent un loyer.

Revenus non imposables

Les provisions sur charges et les charges locatives refacturées au locataire : vous récupérez une avance, vous n’encaissez pas un revenu.
La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères refacturées au locataire, lorsque le bail le prévoit.
Le dépôt de garantie restitué au locataire à la sortie.
Les travaux financés et réalisés par le locataire, lorsqu’ils sont réalisés en application d’une clause du bail et à ses frais.
Un logement vacant, un logement en travaux ou un logement dont le bail est suspendu : sans loyer encaissé, il n’y a pas de revenu à déclarer.
Les sommes empruntées auprès d’une banque pour financer l’achat : un emprunt n’est pas un revenu.

La confusion la plus fréquente concerne précisément les charges. Un bailleur qui lit « 950 € par mois, charges comprises » et multiplie par douze sur-déclare son revenu, puis paie un impôt sur de l'argent qu'il n'a jamais gagné. Vérifiez toujours la ventilation entre loyer hors charges et provision sur charges sur le bail et sur les quittances.

Location nue ou location meublée : deux déclarations, deux logiques

La location nue relève des revenus fonciers. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec deux régimes possibles : le micro-BIC et le réel. Les seuils, les abattements, les formulaires et jusqu'aux prélèvements sociaux diffèrent. Le tableau ci-dessous résume la mécanique.

	Location nue	Location meublée
Catégorie fiscale	Revenus fonciers	BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Régime de base	Micro-foncier sous 15 000 € de loyers bruts	Micro-BIC sous le seuil de recettes applicable
Régime optionnel ou obligatoire	Régime réel foncier	Régime réel BIC / LMNP
Formulaire principal	2042 seule au micro-foncier	2042 C-PRO (annexe des revenus professionnels)
Formulaire annexe	2044, ou 2044-SPE pour les sociétés civiles	2031 et annexes 2033-A à 2033-G au réel
Seuil	15 000 € de revenus fonciers bruts du foyer	83 600 € de recettes pour les recettes 2026 ; 77 700 € pour les recettes 2025 ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé
Abattement forfaitaire	30 % au micro-foncier	50 % au micro-BIC classique ; 30 % pour un meublé de tourisme non classé
Charges déductibles	Au réel : taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt	Au réel : mêmes charges, plus l’amortissement du bâti hors terrain et du mobilier
Cases de report	4BE (micro-foncier) ; 4BA (bénéfice réel) ; 4BB ou 4BC (déficit)	5ND à 5PD sur la 2042 C-PRO
Prélèvements sociaux	17,2 % sur le net imposable	18,6 % pour les revenus 2025 déclarés en 2026, sous réserve de confirmation du périmètre

Deux conséquences pratiques. D'abord, un même bien ne peut pas relever des deux logiques la même année : une pièce meublée louée avec le logement fait basculer l'ensemble en meublé. Ensuite, le régime réel du meublé permet d'amortir le bâti et le mobilier, ce qui rapproche souvent le résultat fiscal de zéro, mais depuis la loi de finances pour 2025 les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sous réserve d'exceptions. Amortir n'est pas effacer : c'est décaler.

Micro-foncier ou régime réel : le calcul qui tranche

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % aux loyers bruts. Le régime réel déduit les charges réellement supportées. Le bon choix dépend d'un rapport simple : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, le réel est presque toujours plus favorable.

Exemple chiffré : un T2 de 45 m² loué 950 € par mois à Nice

Hypothèses : acquisition à 250 000 €, apport de 100 000 €, prêt de 150 000 € sur 20 ans, taux 3,4 %. Loyer hors charges de 950 € par mois, soit 11 400 € par an. Charges réellement supportées sur l’année :

Intérêts d’emprunt : 5 000 €
Assurance emprunteur : 420 €
Taxe foncière : 950 €
Assurance propriétaire non occupant : 190 €
Charges de copropriété non récupérables : 1 200 €
Frais de gestion locative : 950 €
Travaux d’entretien et de remise en état : 1 500 €
Total des charges déductibles : 10 210 €

	Micro-foncier	Régime réel
Loyers bruts	11 400 €	11 400 €
Abattement ou charges	30 % d’abattement, soit 3 420 €	10 210 € de charges réelles
Base imposable	7 980 €	1 190 €
Écart de base imposable	–	6 790 €
Économie d’impôt annuelle (TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %)	–	environ 3 200 €
Formulaire	2042, case 4BE	2044 puis 2042, case 4BA

Le raisonnement se lit ainsi : à 11 400 € de loyers, le micro-foncier taxe 7 980 €. Le régime réel ne taxe que 1 190 €. Sur la durée d'amortissement du prêt, l'écart de base imposable reste élevé les premières années, puis se réduit à mesure que la part d'intérêts diminue dans les échéances. Il faut donc refaire le calcul avant la sortie des trois ans d'engagement. Trois points de vigilance. L'option pour le réel est globale : elle porte sur l'ensemble des biens du foyer et engage en principe pour trois ans. Le déficit éventuel ne s'impute pas librement : la fraction issue des charges autres que les intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le reste étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Enfin, si les loyers bruts dépassent 15 000 €, le micro-foncier n'est plus accessible et la 2044 devient obligatoire.

Yoann Haslé - Expert en immobilier neuf sur la Côte d'Azur

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"Sur les dossiers que nous examinons dans les Alpes-Maritimes, quatre bailleurs sur dix arrivés au régime réel découvrent après coup qu'ils déclaraient leurs loyers charges comprises, soit 8 à 12 % de revenu imposable en trop chaque année. Sur un T2 niçois loué 950 € par mois, cela représente environ 1 000 € de base imposable annuelle déclarée à tort, soit près de 470 € d'impôt et de prélèvements sociaux payés en trop. Le second écart le plus fréquent concerne le meublé déclaré en revenus fonciers, avec une case et un formulaire erronés.

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Yoann Haslé

VEFA RIVIERA

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Les formulaires et les cases, sans se tromper

Une erreur de formulaire coûte plus cher qu'une erreur de chiffre : elle fausse la catégorie de revenu et déclenche une rectification automatique. Le tableau ci-dessous relie chaque situation à son formulaire et à sa case.

Formulaire	Situation	Où le résultat se reporte
2042	Déclaration de revenus de tout contribuable	Case 4BE pour le micro-foncier ; case 4BA pour un bénéfice foncier au réel ; case 4BB ou 4BC pour un déficit
2044	Régime réel des revenus fonciers, location nue	Résultat calculé sur la 2044, reporté sur la 2042
2044-SPE	Revenus fonciers d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés	Report sur la 2042
2042 C-PRO	Revenus des locations meublées et activités professionnelles	Cases 5ND à 5PD pour les locations meublées non professionnelles
2031	Régime réel BIC d’une location meublée	Résultat reporté sur la 2042 C-PRO, avec les annexes 2033-A à 2033-G

Une déclaration revenus fonciers passe par la 2042 seule au micro-foncier, par la 2044 au réel. Déclarer revenus fonciers suppose donc de choisir la bonne annexe, tandis qu'une location meublée bascule sur la 2042 C-PRO. Trois règles pour ne pas se tromper. Ne renseignez jamais la case 4BE si vous déposez une 2044 : la case 4BE est réservée au micro-foncier et une double déclaration du même revenu est redressée. Au réel, c'est le résultat - bénéfice ou déficit - qui remonte sur la 2042, pas les loyers bruts. En meublé, le bloc 5ND à 5PD de la 2042 C-PRO est réservé aux locations meublées non professionnelles ; une activité exercée à titre professionnel relève d'autres lignes et d'un régime social distinct.

Le calendrier de la campagne de déclaration

La campagne de déclaration des revenus suit chaque année le même rythme. Les dates exactes de la campagne en cours doivent être vérifiées sur impots.gouv.fr, ainsi que dans votre espace particulier, car elles varient d'une année sur l'autre et sont parfois décalées.

Étape	Période habituelle	Où cela se passe
Ouverture du service de déclaration en ligne	Mi-avril	Espace particulier sur impots.gouv.fr
Mise à disposition de la déclaration pré-remplie	Avril	Espace particulier, ou courrier pour les déclarants papier
Date limite de la déclaration papier	Mi-mai	Dépôt au centre des finances publiques
Date limite en ligne, zone 1 (départements 01 à 19 et non-résidents)	Troisième semaine de mai	Espace particulier
Date limite en ligne, zone 2 (départements 20 à 54)	Fin mai	Espace particulier
Date limite en ligne, zone 3 (départements 55 à 974 et 976)	Début juin	Espace particulier
Acomptes de prélèvement à la source	Le 15 de chaque mois, ou par versement trimestriel sur option	Prélèvement automatique sur le compte enregistré
Ajustement des acomptes	En continu	Rubrique « Gérer mon prélèvement à la source »

Les Alpes-Maritimes sont rattachées à la zone 1, celle des départements 01 à 19. Concrètement, un bailleur niçois, cannois ou antibois déclare dans la première vague de dates limites en ligne. Pour la campagne ouverte au printemps 2026, la date limite de la zone 1 était fixée au 21 mai 2026 et la déclaration papier au 19 mai 2026 ; ces repères servent à comprendre le rythme, pas à fixer un rendez-vous pour l'année suivante. Le prélèvement à la source mérite une attention séparée. L'administration prélève un acompte mensuel calculé sur la base de vos derniers revenus fonciers connus, généralement le 15 de chaque mois. Si vous commencez une location, si vos loyers changent ou si vous vendez le bien, actualisez l'estimation dans votre espace particulier. Un acompte laissé au niveau d'une location qui n'existe plus revient à avancer de l'impôt sans intérêt, en attendant la régularisation de l'année suivante.

Recevez votre checklist de déclaration

La première étape est le bilan gratuit : remplissez le formulaire ci-dessous avec votre budget, vos objectifs et votre situation, et je vous recontacte sous 24h pour un échange téléphonique ou visio. Cet échange est sans engagement - son seul objectif est de vérifier si votre projet est réalisable et de vous donner une première orientation stratégique.

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Ce qui change en 2026 pour les bailleurs

Cinq mouvements structurent l'année, avec des chiffres qui circulent en plusieurs versions selon les sources. Le réflexe reste le même : confronter chaque montant à la source officielle avant de l'inscrire dans un calcul.

Micro-BIC

Le meublé de tourisme non classé bascule sur un plafond de 15 000 € de recettes pour un abattement de 30 %, au lieu d'un abattement de 50 % appliqué sur une assiette bien plus large. Pour les meublés classiques et les meublés de tourisme classés, le plafond passe à 83 600 € de recettes avec un abattement de 50 %. Attention à la confusion la plus répandue : le seuil de 83 600 € concerne les recettes de 2026, déclarées en 2027 ; la déclaration déposée au printemps 2026 porte sur les recettes de 2025 et retient le seuil de 77 700 €.

Seuils du LMNP

Le même décalage s'applique au passage obligatoire au régime réel. Le mouvement de fond est le rapprochement progressif des seuils du meublé classique vers les seuils de droit commun, et l'alignement des meublés de tourisme sur des plafonds nettement plus bas.

Prélèvements sociaux

Les revenus fonciers au sens strict restent à 17,2 %. Pour les locations meublées, le taux passerait à 18,6 % pour les revenus 2025 déclarés en 2026, du fait de la hausse de la CSG. Les sources divergent sur le périmètre exact - certaines annoncent 18,6 % pour l'ensemble des revenus du patrimoine, d'autres limitent la hausse à catégories ciblées. À confirmer au cas par cas sur les pages officielles avant de bâtir une projection.

Déficit foncier

Le plafond ordinaire d'imputation sur le revenu global est maintenu à 10 700 € par an. Il est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une étiquette E, F ou G avant travaux à une étiquette A, B, C ou D après travaux, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Un écart de chiffre circule sur ce montant : certaines analyses avancent 21 700 €. La différence est de 300 € et suffit à fausser un calcul de rendement. Rappel de mécanique : seule la fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global.

Dispositif Jeanbrun

Le statut du bailleur privé ouvre une déduction pour amortissement sur les revenus fonciers, dans la limite d'environ 12 000 € par an. Il vise la location nue dans un immeuble collectif, avec un engagement de location de neuf ans, le respect de plafonds de loyer et de ressources, et une fenêtre d'investissement qui court jusqu'au 31 décembre 2028. Il ne s'applique pas à la location meublée, qui relève de son propre régime.

Déclarer les revenus d'un logement neuf : ce que la VEFA change

Un logement acheté en VEFA sur la Côte d'Azur ne se déclare pas comme un appartement ancien, parce que le point de départ du bien n'est pas le même. Le bien est livré neuf, souvent loué pour la première fois, dans un immeuble récent et dans un cadre fiscal qui combine plusieurs dispositifs. Voici ce qui se répercute concrètement sur la déclaration.

TVA à 5,5 %

Le taux réduit existe, mais son périmètre est plus étroit qu'on ne le lit souvent. Il vise l'accession sociale dans certains quartiers prioritaires et périmètres de rénovation urbaine, avec une condition d'occupation en résidence principale par l'acquéreur, des plafonds de ressources du foyer et un prix plafonné. Un bailleur qui achète pour louer n'y est donc pas éligible : le dispositif est conçu pour l'accession, pas pour l'investissement locatif. Vérifiez l'éligibilité de l'adresse et de votre profil auprès du promoteur et du notaire avant de compter sur ce taux.

Frais d'acquisition réduits

Dans le neuf, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière au taux réduit d'environ 0,715 %, complétée par les émoluments du notaire et les formalités. Le total des frais ressort autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un T2 à 250 000 €, l'écart dépasse 12 000 €.

Exonération temporaire de taxe foncière

Une construction neuve achevée et déclarée dans les 90 jours est exonérée de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de l'achèvement. Un logement achevé en 2026 est exonéré pour 2027 et 2028, sous réserve que la commune n'ait pas réduit ou supprimé sa part d'exonération. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères peut rester due.

PTZ

Le prêt à taux zéro finance une part de l'acquisition d'un logement neuf destiné à la résidence principale de l'acquéreur, dans les zones éligibles et sous plafonds de ressources - en zone A, environ 49 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule et 73 500 € pour deux. Il suppose en principe de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédentes. La condition de résidence principale écarte là encore l'usage locatif.

LMNP dans le neuf

C'est l'angle le plus intéressant pour un investisseur. Au régime réel, l'amortissement porte sur le bâti hors terrain et sur le mobilier. Dans un bien neuf, la part amortissable du bâti est maximale et les charges d'entretien sont faibles les premières années. Résultat : le résultat imposable est fréquemment ramené à zéro, parfois pendant une dizaine d'années. La contrepartie est double : les amortissements sont en principe réintégrés dans la plus-value à la revente depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, et le régime du meublé impose une comptabilité et des annexes 2033.

Déficit foncier des premières années

En location nue au régime réel, les intérêts d'emprunt et les charges des premières années créent souvent un déficit. La fraction hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Amortissement en location nue

Pour un bailleur qui loue nu dans un immeuble collectif, le dispositif Jeanbrun ouvre une déduction pour amortissement sur les revenus fonciers, dans la limite d'environ 12 000 € par an. Il ne remplace pas la logique du meublé, mais il rapproche les deux stratégies sur le terrain de la charge fiscale.

Avantage du neuf	Nature de l’avantage	Pour qui	Où cela apparaît dans la déclaration
TVA à 5,5 %	Prix d’acquisition réduit	Accédant qui occupe en résidence principale, zone éligible	Acte notarié, pas la déclaration de revenus
Frais d’acquisition réduits	Coût d’entrée divisé par deux à trois	Tout acquéreur dans le neuf	Acte notarié
Exonération de taxe foncière	Deux années sans taxe foncière sur le bâti	Tout propriétaire d’une construction neuve déclarée dans les 90 jours	Déclaration d’achèvement, impôts locaux
PTZ	Prêt sans intérêts sur une part du prix	Primo-accédant occupant, zone A	Dossier bancaire
Amortissement du bâti et du mobilier	Résultat imposable réduit, souvent à zéro	Bailleur meublé au réel (LMNP)	2031 et annexes 2033, report sur la 2042 C-PRO
Déficit foncier	Imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 €	Bailleur nu au réel	2044, report en case 4BB ou 4BC
Déduction pour amortissement Jeanbrun	Déduction sur les revenus fonciers, jusqu’à environ 12 000 € par an	Bailleur nu en immeuble collectif, engagement de 9 ans	2044

Les 7 erreurs qui déclenchent un contrôle ou une rectification

1. Déclarer les loyers charges comprises

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse en silence. Vous transformez une avance de charges en revenu imposable. La conséquence est double : vous payez l'impôt sur un argent que vous n'avez pas gagné, et vous affichez un revenu locatif supérieur à la réalité, ce qui peut vous faire franchir le seuil des 15 000 € sans raison.

2. Traiter une location meublée en revenus fonciers

Un meublé déclaré en case 4BE relève d'une mauvaise catégorie de revenus. L'administration reconstitue le BIC, applique les abattements et seuils du meublé, et notifie un rehaussement avec intérêts de retard. Le contrôle porte souvent sur trois exercices.

3. Rester au micro-foncier après avoir dépassé le seuil

Au-delà de 15 000 € de loyers bruts, la 2044 devient obligatoire. Continuer à remplir seule la case 4BE conduit à une rectification, avec un revenu reconstitué sur la base réelle, charges justifiées à l'appui - que vous devez alors produire pièce par pièce.

4. Omettre les dépendances louées séparément

Un parking, un garage ou une cave loué en plus du logement produit un revenu foncier. Ces montants sont fréquemment oubliés parce qu'ils sont encaissés séparément, souvent en espèces ou par un gestionnaire différent. Toute omission constatée est rehaussée et assortie d'intérêts de retard.

5. Ne pas déclarer une location saisonnière

Les recettes de plateforme sont connues de l'administration, qui dispose d'un accès aux données des intermédiaires. Une location saisonnière non déclarée en BIC expose à un rappel, à une pénalité pour défaut de déclaration et, dans certains cas, à une requalification en activité professionnelle au-delà des seuils.

6. Mal imputer le déficit foncier

Seule la fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 €. Imputer l'intégralité du déficit, intérêts compris, sur le revenu global est une erreur de méthode qui entraîne un rappel, même de bonne foi.

7. Laisser dormir les acomptes de prélèvement à la source

L'acompte mensuel est calculé sur vos derniers revenus connus. Si le bien est vendu, si la location cesse ou si le loyer baisse, l'acompte continue d'être prélevé. Ce n'est pas une infraction, mais c'est un décalage de trésorerie qui se corrige seulement après la déclaration suivante. Mettez à jour l'estimation dès que la situation change.

Un accompagnement local pour déclarer juste

VEFA Riviera accompagne les acquéreurs de logements neufs dans les Alpes-Maritimes, de la sélection du programme à la première déclaration de revenus. Notre travail commence par une sélection indépendante de programmes neufs, comparés sur le prix réel, la date de livraison, les prestations et la qualité de l'emplacement, secteur par secteur, de Nice à Menton.

Il se poursuit par une lecture fiscale du projet : faut-il viser une location nue ou une location meublée, quel régime choisir selon le niveau de loyer et de charges, quel calendrier d'amortissement tenir, quelle case remplir la première année. Nous ne remplaçons pas un expert-comptable et nous ne délivrons pas de conseil fiscal personnalisé : nous préparons le dossier, posons les bonnes questions et mettons en relation avec des professionnels du chiffre habitués aux bailleurs des Alpes-Maritimes. Cette approche évite les trois écarts que nous observons le plus souvent : un meublé déclaré en revenus fonciers, des charges réelles jamais chiffrées avant le choix du régime, et une exonération de taxe foncière perdue faute de déclaration d'achèvement dans les délais.

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Les questions sur la déclaration des revenus locatifs

1. À partir de quel montant faut-il déclarer ses revenus locatifs ?

Tous les loyers encaissés doivent être déclarés, sans seuil d'exonération. Le seuil de 15 000 € ne dispense pas de déclarer : il détermine seulement le régime applicable aux revenus fonciers. En dessous, le micro-foncier s'applique par défaut, avec un abattement de 30 %. Au-dessus, le régime réel devient obligatoire et vous devez remplir une 2044. Pour une location meublée, le seuil dépend de la catégorie du bien et de l'année des recettes.

2. Quel formulaire pour déclarer des revenus locatifs ?

Cela dépend de la nature du bien. Une location nue au micro-foncier se déclare directement sur la 2042, en case 4BE. Une location nue au réel passe par une 2044, dont le résultat remonte sur la 2042. Une location meublée se déclare sur la 2042 C-PRO, dans les cases 5ND à 5PD, avec une 2031 et des annexes 2033 si vous relevez du régime réel.

3. Quelle case pour des loyers perçus en micro-foncier ?

La case 4BE de la déclaration 2042 reçoit les loyers bruts hors charges. Vous n'y déduisez rien : l'administration applique automatiquement l'abattement de 30 % et retient 70 % des loyers comme base imposable. Ne remplissez pas la 2044 dans ce cas, et surtout ne reportez pas le même montant ailleurs sur la déclaration.

4. Location meublée : quelles cases sur la 2042 C-PRO ?

Les locations meublées non professionnelles se déclarent dans les cases 5ND à 5PD de la 2042 C-PRO. Au régime réel, le résultat provient de la déclaration 2031 et de ses annexes 2033-A à 2033-G. Vérifiez la notice de l'année, car la numérotation des lignes et le libellé exact des cases évoluent avec les réformes.

5. Quand déclarer ses revenus locatifs en 2026 ?

La campagne ouvre au printemps, en général à la mi-avril, et les dates limites s'échelonnent de la mi-mai à début juin selon votre département de résidence. Les Alpes-Maritimes relèvent de la zone 1, la plus précoce. Les dates exactes de la campagne en cours se consultent sur impots.gouv.fr et dans votre espace particulier.

6. Faut-il déclarer un logement vacant ou sans loyer ?

Non. Sans loyer encaissé, il n'y a pas de revenu foncier à déclarer. Un logement vacant, en travaux ou dont le bail a été suspendu ne génère pas de revenu imposable. En revanche, les charges supportées pendant cette période ne sont pas perdues au régime réel : elles alimentent le déficit foncier, dans les limites d'imputation prévues.

7. Peut-on déclarer un déficit foncier ?

Oui, au régime réel uniquement. La fraction du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Le surplus, et le déficit lié aux intérêts, sont reportables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

8. Comment déclarer les loyers d'un logement neuf acheté en VEFA ?

Comme tout autre logement, selon la nature de la location. Le neuf ne crée pas de catégorie fiscale spécifique : il change les paramètres. Les frais d'acquisition sont réduits, la taxe foncière est exonérée deux ans, et en meublé au réel la part amortissable du bâti est plus élevée. La déclaration d'achèvement dans les 90 jours conditionne l'exonération.