LMNP sur la Côte d'Azur : le guide complet pour investir en location meublée
La Côte d'Azur concentre trois atouts rarement réunis pour un investisseur en LMNP location meublée : une demande locative structurellement tendue toute l'année, des événements internationaux (Festival de Cannes, MIPIM, MIPIM) qui font exploser les loyers saisonniers, et des prix au m² élevés qui rendent l'amortissement LMNP particulièrement puissant.
Le problème ? La fiscalité LMNP est complexe, le choix entre micro-BIC et régime réel engage votre rentabilité sur 20 ans, et aucun acteur national ne connaît vraiment le marché local. Ce guide vous donne les clés complètes - définition, conditions LMNP, régimes fiscaux, rendements par ville, démarches - et vous connecte à un expert terrain disponible gratuitement.
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Qu'est-ce que le statut LMNP ? Définition et conditions 2026
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui permet à un particulier de louer un logement meublé tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse sur ses revenus locatifs. Il s'applique aussi bien à la location longue durée qu'à la location meublée saisonnière, ce qui en fait un outil particulièrement adapté au marché azuréen.
Concrètement, vous déclarez vos loyers dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) - et non en revenus fonciers - ce qui ouvre l'accès à l'amortissement comptable du bien et à la déduction de charges réelles.
Les 3 conditions pour être LMNP
Pour relever du statut LMNP et non du régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel), trois conditions doivent être réunies simultanément :
Recettes annuelles inférieures à 23 000 € - OU inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…). Si l'une des deux conditions est respectée, le statut LMNP s'applique.
Absence d'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel - depuis la réforme de 2022, l'inscription se fait à l'INPI, mais le critère de qualification LMP reste le même.
Logement meublé conforme au décret n° 2015-981 - le bien doit comporter les 11 équipements obligatoires (literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager).
À noter : les deux seuils (23 000 € et 50 % des revenus) fonctionnent en OU inclusif. Un investisseur dont les recettes locatives atteignent 28 000 € mais dont les revenus totaux du foyer s'élèvent à 80 000 € reste LMNP, car 28 000 € < 50 % × 80 000 € = 40 000 €.
LMNP vs LMP - quelle différence ?
Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
Seuil de revenus locatifs | < 23 000 €/an OU < 50 % des revenus du foyer | ≥ 23 000 €/an ET ≥ 50 % des revenus du foyer |
Régime social | Pas de cotisations sociales (prélèvements sociaux 17,2 % sur bénéfice) | Cotisations sociales TNS (environ 35-40 % du bénéfice) |
Imputation des déficits | Reportable sur les BIC meublés des 10 années suivantes uniquement | Imputable sur le revenu global sans limitation |
Plus-value à la revente | Régime des particuliers (exonération progressive après 22 ans) | Régime des professionnels (plus-value court terme possible) |
Amortissement | Oui, au régime réel | Oui, au régime réel |
Intérêt principal | Fiscalité douce, patrimoine long terme | Déficits imputables, investisseurs très actifs |
Mon conseil terrain - Yoann Haslé : Sur la Côte d'Azur, la grande majorité des investisseurs que j'accompagne restent naturellement en LMNP : leurs revenus locatifs, même en saisonnier intensif, ne dépassent pas le seuil LMP. C'est une bonne nouvelle - le régime LMNP au réel offre une fiscalité quasi nulle pendant 15 à 20 ans sans les contraintes sociales du LMP.
Quelle fiscalité pour votre LMNP ? Micro-BIC ou régime réel
L'imposition location meublée non professionnelle repose sur deux régimes distincts. Le choix entre les deux est l'une des décisions les plus structurantes de votre investissement : il détermine le montant d'impôt que vous paierez (ou ne paierez pas) sur vos loyers pendant toute la durée de détention du bien.
La règle de base : si vos charges réelles et votre amortissement dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel est presque toujours plus avantageux. Sur la Côte d'Azur, avec des biens neufs à 250 000–350 000 €, c'est systématiquement le cas.
Le régime micro-BIC - simple mais limité
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas le plafond légal. Il est simple : vous déclarez vos recettes brutes, et l'administration applique un abattement forfaitaire sans que vous ayez à justifier une seule charge.
Type de location | Plafond micro-BIC | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
Location meublée classique (longue durée) | 77 700 €/an | 50 % |
Meublé de tourisme classé | 77 700 €/an | 50 % |
Meublé de tourisme non classé | 15 000 €/an | 30 % |
Exemple chiffré - Nice, T2 meublé longue durée :
Loyer mensuel : 1 100 € × 12 = 13 200 €/an de recettes
Abattement micro-BIC 50 % : − 6 600 €
Base imposable : 6 600 €
Impôt (TMI 30 %) : 1 980 €/an
C'est simple. Mais ce même appartement, au régime réel, génère souvent 0 € d'impôt pendant 15 à 20 ans. La différence est significative.
Le régime réel - puissant pour les investisseurs actifs
Le régime réel simplifié (ou normal) permet de déduire toutes les charges réelles et d'amortir le bien par composants. C'est là que réside la puissance du LMNP : l'amortissement est une charge comptable qui réduit le bénéfice imposable sans sortie de trésorerie.
Mécanisme de l'amortissement LMNP :
Le bien est décomposé en composants (structure, toiture, façade, installations techniques, mobilier…)
Chaque composant est amorti sur sa durée de vie propre (25 à 50 ans pour le gros œuvre, 5 à 10 ans pour le mobilier)
L'amortissement annuel vient en déduction du bénéfice BIC
Exemple chiffré - Cannes, T3 meublé neuf :
Prix d'acquisition : 320 000 € (dont 15 % mobilier = 48 000 €)
Valeur amortissable du bien : 272 000 € (hors terrain, estimé à 20 % = 54 400 €) → 217 600 € amortissables
Amortissement structure (40 ans) : 217 600 / 40 = 5 440 €/an
Amortissement mobilier (7 ans) : 48 000 / 7 = 6 857 €/an
Total amortissement annuel : ~12 300 €
Recettes annuelles : 1 400 € × 12 = 16 800 €
Charges déductibles (copropriété, assurance, intérêts, CFE, comptable) : ~4 500 €
Bénéfice imposable : 16 800 − 4 500 − 12 300 = 0 €
Impôt : 0 € pendant 20 ans
Tableau comparatif Micro-BIC vs Régime Réel
Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
Plafond de recettes | 77 700 € (classique/classé) ou 15 000 € (non classé) | Aucun plafond |
Abattement / déductions | Forfait 50 % ou 30 % | Charges réelles déductibles |
Amortissement du bien | Non | Oui – par composants |
Complexité administrative | Faible (déclaration 2042 C PRO) | Moyenne (liasse fiscale 2031 + bilan) |
Idéal pour | Petits investisseurs, recettes < 15 000 €, faibles charges | Biens > 150 000 €, charges élevées, optimisation long terme |
Résultat fiscal typique | Impôt réduit de 50 % | Impôt quasi nul pendant 15–20 ans |
Loi Le Meur 2025 - ce qui change pour les meublés de tourisme
La loi Le Meur, entrée en vigueur pour les revenus 2025 déclarés en 2026, a profondément modifié la déclaration LMNP pour les meublés de tourisme :
Meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC abaissé de 77 700 € à 15 000 €, abattement réduit de 50 % à 30 %. Au-delà de 15 000 €, passage obligatoire au régime réel.
Meublés de tourisme classés : plafond maintenu à 77 700 €, mais abattement réduit de 71 % à 50 %.
Location meublée classique (longue durée) : pas de changement - plafond 77 700 €, abattement 50 %.
Impact concret sur la Côte d'Azur : un propriétaire qui loue son appartement cannois en saisonnier non classé et encaisse 20 000 €/an bascule automatiquement au régime réel. C'est souvent une bonne nouvelle : avec un bien acheté 300 000 €, le régime réel efface l'impôt là où le micro-BIC aurait généré une base imposable de 14 000 €.
Yoann Haslé - LMNP sur la Côte d'Azur
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"Sur la Côte d'Azur, le LMNP au régime réel est presque toujours plus avantageux qu'en micro-BIC dès que le bien dépasse 200 000 €. Pourtant, 7 investisseurs sur 10 que je rencontre ont choisi le micro-BIC par défaut. C'est une erreur qui peut coûter 3 000 à 8 000 € d'impôts supplémentaires par an - soit 60 000 à 160 000 € sur 20 ans."
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Yoann Haslé
VEFA RIVIERA
Yoann Haslé
VEFA RIVIERA
Pourquoi la Côte d'Azur est idéale pour le LMNP en 2026
Le marché locatif azuréen présente une combinaison rare : tension locative structurelle (taux de vacance inférieur à 3 % dans les centres de Nice et Cannes), demande saisonnière exceptionnelle portée par des événements internationaux récurrents, et prix au m² élevés qui rendent l'amortissement LMNP particulièrement efficace. Plus le prix d'achat est élevé, plus l'amortissement annuel est important - et plus l'impôt est réduit. La Côte d'Azur est l'un des rares marchés français où l'imposition location meublée non professionnelle peut être ramenée à zéro sur de longues périodes, même avec des loyers confortables.
Rendements locatifs LMNP par ville
Ville | Prix moyen m² neuf (2026) | Loyer meublé mensuel moyen (T2) | Rendement brut | Tension locative |
|---|---|---|---|---|
Nice | 7 200 €/m² | 1 100 € | 3,8 % | Très élevée |
Cannes | 8 100 €/m² | 1 350 € | 4,0 % | Élevée |
Antibes | 6 800 €/m² | 1 050 € | 4,6 % | Élevée |
Menton | 5 900 €/m² | 900 € | 4,6 % | Moyenne-élevée |
Villefranche-sur-Mer | 8 500 €/m² | 1 200 € | 3,4 % | Élevée |
Le Cannet | 6 200 €/m² | 980 € | 4,8 % | Élevée |
La location saisonnière LMNP sur la Côte d'Azur
La location meublée saisonnière sur la Côte d'Azur n'est pas un marché comme les autres. Plusieurs événements internationaux créent des pics de demande prévisibles, récurrents, et très rémunérateurs :
Événement | Période | Ville | Multiplicateur de loyer |
|---|---|---|---|
MIPIM (immobilier mondial) | Mars | Cannes | × 4 à × 6 vs loyer classique |
MIPTV (télévision internationale) | Avril | Cannes | × 3 à × 5 |
Festival de Cannes | Mai | Cannes + Antibes | × 5 à × 8 |
MAPIC (retail immobilier) | Novembre | Cannes | × 3 à × 4 |
Été (juillet-août) | Juil.–Août | Toute la Côte d’Azur | × 2 à × 3 |
La stratégie mixte gagnante : louer en longue durée meublée d'octobre à mars (revenus stables, locataires professionnels), puis basculer en saisonnier d'avril à septembre. Cette approche combine la sécurité des revenus réguliers avec la surperformance saisonnière - et reste dans le cadre LMNP si les recettes totales restent sous les seuils.
Sur le plan fiscal, cette stratégie mixte peut nécessiter de distinguer les périodes selon le type de location (classique vs tourisme) pour le calcul de l'abattement. C'est l'un des points sur lesquels un accompagnement expert fait la différence.
Programmes neufs éligibles LMNP sur la Côte d'Azur
Les programmes neufs LMNP présentent un avantage décisif : la TVA récupérable (20 % sur le prix HT en résidence de services), la garantie décennale, et un amortissement optimisé dès la première année car le bien est neuf et sans travaux différés.
Comment obtenir le statut LMNP ? Les 4 étapes clés
Étape 1 - Acquérir un bien meublé conforme
Le logement doit comporter les 11 équipements obligatoires définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
Literie comprenant couette ou couverture
Volets ou rideaux dans les chambres
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment freezer ≥ -6 °C)
Vaisselle en nombre suffisant
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Pour un appartement neuf en VEFA, le promoteur livre souvent le bien "prêt à meubler" - il vous appartient d'équiper le logement avant la première mise en location.
Étape 2 - Déclarer l'activité à l'INPI (formulaire P0i)
Depuis 2023, la déclaration de début d'activité LMNP se fait exclusivement en ligne sur le Guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), via le formulaire P0i.
Délai légal : 15 jours après le début de l'activité de location
Documents nécessaires : pièce d'identité, justificatif de domicile, adresse du bien loué, date de début d'activité
Résultat : attribution d'un numéro SIRET (délai moyen 3 à 10 jours ouvrés)
Coût : gratuit
Erreur fréquente : ne pas déclarer à l'INPI dans les 15 jours suivant la première mise en location. Résultat : pénalités administratives et risque de remise en cause du statut LMNP pour les années concernées.
Étape 3 - Choisir son régime fiscal
À la déclaration INPI, vous indiquez votre régime fiscal. Deux options :
Micro-BIC : si vos recettes sont inférieures au plafond et que vous souhaitez la simplicité
Régime réel simplifié : si vous souhaitez déduire les charges réelles et amortir le bien - recommandé pour tout bien > 150 000 € sur la Côte d'Azur
Vous pouvez opter pour le régime réel à tout moment (avant le 1er février de l'année concernée), même si vous étiez initialement au micro-BIC.
Étape 4 - Déclarer ses revenus LMNP
La déclaration LMNP diffère selon le régime choisi :
Micro-BIC : déclaration des recettes brutes sur le formulaire 2042 C PRO (case 5ND pour location meublée classique, 5NG pour meublé de tourisme classé). L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration.
Régime réel : dépôt d'une liasse fiscale 2031 (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements) + report du résultat sur la 2042 C PRO. Un expert-comptable spécialisé LMNP est fortement recommandé.
Le calendrier fiscal LMNP 2026
Échéance | Action | Formulaire | Délai |
|---|---|---|---|
Début d’activité | Déclaration INPI | Formulaire P0i (en ligne) | Dans les 15 jours |
1er février 2026 | Option ou renouvellement régime réel | Courrier à la SIE | Avant le 1er février |
Mai 2026 | Déclaration revenus 2025 (micro-BIC) | 2042 C PRO | Selon calendrier fiscal territorial |
Juin 2026 | Télédéclaration régime réel 2025 | Liasse 2031 | Délai spécifique SIE |
Novembre 2026 | Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) | Avis d’imposition | Paiement avant échéance |
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Disponibilité locale | ✗ Nationale / call center | ✗ Nationale | ✓✓ Côte d’Azur uniquement |
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Les dispositifs pour financer votre programme neuf
Quatre étapes structurent tout projet d'achat neuf réussi dans les Alpes-Maritimes.
Prêt à Taux Zéro (PTZ) - Zone A et B1 sur la Côte d'Azur
Le PTZ est accessible aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale dans un logement neuf. L'ensemble des communes des Alpes-Maritimes sont classées en zone A ou B1, ce qui ouvre droit aux montants les plus élevés du dispositif - jusqu'à 50 % du prix du bien selon les revenus et la composition du foyer. Le PTZ ne génère aucun intérêt et aucun frais de dossier. Il est prolongé jusqu'en 2027.
→ En savoir plus sur le PTZ
LMNP - Loueur Meublé Non Professionnel
Le statut LMNP permet de percevoir des revenus locatifs issus d'un bien meublé tout en amortissant comptablement le bien et les meubles. Résultat : une imposition souvent nulle ou très faible sur les loyers perçus pendant 10 à 20 ans. Disponible en régime réel ou micro-BIC, ce dispositif est particulièrement adapté aux marchés touristiques comme Cannes, Menton ou Nice, où la demande de location meublée est structurellement forte.
→ En savoir plus sur le LMNP
TVA réduite à 5,5 %
Dans les zones ANRU (rénovation urbaine) et les QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville), la TVA applicable à l'acquisition d'un logement neuf est ramenée à 5,5 % au lieu de 20 %. Cet avantage réduit mécaniquement le prix d'achat sans démarche fiscale particulière. Certains secteurs de Nice et de Cannes sont éligibles. À vérifier programme par programme auprès du promoteur.
→ En savoir plus sur la TVA réduite
Prêt d'Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné destiné aux ménages aux revenus modestes souhaitant acquérir leur résidence principale. Son taux est plafonné par l'État, et il peut financer jusqu'à 100 % du prix d'acquisition. Il est cumulable avec le PTZ, ce qui en fait un levier de financement puissant pour les primo-accédants disposant d'un apport limité.
→ En savoir plus sur le PAS
Action Logement - Prêt Accession
Les salariés du secteur privé peuvent bénéficier d'un prêt à taux préférentiel de 0,5 % (taux 2025) jusqu'à 40 000 €, accordé par Action Logement pour l'achat d'une résidence principale neuve. Ce prêt est cumulable avec le PTZ et le PAS, ce qui permet de réduire significativement le coût global du financement.
→ En savoir plus - Action Logement
Frais de notaire réduits - 2 à 3 % en VEFA
L'un des avantages les plus concrets de l'achat neuf reste la réduction des frais d'acquisition. En VEFA, les frais de notaire s'élèvent à 2–3 % du prix de vente, contre 7–8 % pour un bien ancien. Sur un appartement neuf à 350 000 €, l'économie dépasse 17 000 €. Il ne s'agit pas d'un dispositif fiscal mais d'un avantage structurel de la VEFA, immédiat et sans condition d'éligibilité.
→ Calculer vos frais de notaire
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"J'avais choisi le micro-BIC par défaut, comme beaucoup. Yoann m'a montré, chiffres à l'appui, que le régime réel me ferait économiser 4 200 € d'impôts par an sur mon T2 à Nice. En 20 minutes de call, tout était clair. Je regrette de ne pas l'avoir appelé deux ans plus tôt."
Loïc M.
Nice · LMNP
"Grâce à VEFA Riviera, j'ai trouvé un T3 éligible LMNP à La Bocca que je loue en saisonnier pendant le Festival de Cannes et le MIPIM. Rendement réel constaté : 5,1 %. Aucune agence nationale n'aurait pu me conseiller ça - ils ne connaissent pas le marché local."
Yves G·
Cannes · LMNP
"Accompagnement de A à Z : sélection du programme, coordination notaire, déclaration INPI, choix du régime réel. Tout gratuit, tout clair, tout dans les délais. Je recommande à 100 % à tous les investisseurs qui veulent investir sur la Côte d'Azur sans se tromper."
Valérie L.
Antibes · LMNP
Questions fréquentes sur le LMNP
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) sont deux régimes fiscaux distincts pour la location meublée. La différence tient à deux critères cumulatifs : en LMP, les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € ET représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous êtes LMNP. En pratique, le LMP soumet à des cotisations sociales TNS (35–40 %) mais permet d'imputer les déficits sur le revenu global. Le LMNP est exonéré de cotisations sociales (prélèvements sociaux 17,2 % seulement) et bénéficie du régime des plus-values des particuliers à la revente - plus favorable après 22 ans de détention.
Quel régime fiscal choisir entre micro-BIC et régime réel ?
La règle pratique : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, CFE, comptable) et votre amortissement annuel dépassent 50 % de vos recettes locatives, le régime réel est plus avantageux. Sur la Côte d'Azur, avec des biens neufs à 250 000–350 000 €, l'amortissement seul représente souvent 7 000 à 12 000 €/an - ce qui efface l'impôt même avec des loyers confortables. Le micro-BIC reste pertinent uniquement pour des petits investissements (< 150 000 €) avec peu de charges et des recettes modestes. En cas de doute, une simulation personnalisée prend 20 minutes et peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros par an.
Peut-on faire du LMNP avec un appartement neuf en VEFA ?
Oui, et c'est même l'une des configurations les plus avantageuses. Un appartement neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est éligible au LMNP dès lors qu'il est meublé conformément au décret 2015-981. Les avantages du neuf en LMNP : frais de notaire réduits (2,5 % vs 7–8 % dans l'ancien), garantie décennale, amortissement optimisé dès la première année (bien neuf, sans travaux différés), et éligibilité possible au PTZ pour les primo-accédants. Certains programmes neufs sur la Côte d'Azur sont également éligibles à la récupération de TVA (20 %) dans le cadre de résidences de services - un avantage supplémentaire à étudier selon le programme.
Quels sont les meubles obligatoires pour le statut LMNP ?
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 liste 11 équipements obligatoires : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur (≥ -6 °C), vaisselle en quantité suffisante, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager. L'absence d'un seul de ces éléments peut requalifier le bail en location nue - avec perte du statut LMNP et de tous ses avantages fiscaux. Pour un appartement neuf, il est recommandé de conserver les factures d'achat du mobilier, qui servent également de base au calcul de l'amortissement.
Comment déclarer ses revenus LMNP pour la première fois ?
La première déclaration LMNP comporte deux étapes. D'abord, déclarer le début d'activité à l'INPI (formulaire P0i en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr) dans les 15 jours suivant la première mise en location - vous obtenez un numéro SIRET. Ensuite, lors de la déclaration de revenus annuelle : en micro-BIC, vous renseignez vos recettes brutes sur le formulaire 2042 C PRO (case 5ND) ; en régime réel, vous déposez une liasse fiscale 2031 et reportez le résultat sur la 2042 C PRO. La première année au régime réel est la plus complexe (choix des composants, tableau d'amortissement) - un expert-comptable spécialisé LMNP est vivement recommandé pour éviter les erreurs.
Le LMNP est-il compatible avec la location saisonnière sur la Côte d'Azur ?
Oui, le LMNP est pleinement compatible avec la location meublée saisonnière - c'est même l'un de ses atouts majeurs sur la Côte d'Azur. Les revenus de location saisonnière sont déclarés en BIC, comme tous les revenus LMNP. Attention toutefois : depuis la loi Le Meur 2025, les meublés de tourisme non classés ont un plafond micro-BIC abaissé à 15 000 €/an (abattement 30 %). Au-delà, le régime réel s'applique - ce qui est souvent plus avantageux avec un bien de valeur. La stratégie mixte (longue durée hiver + saisonnier été/événements) est parfaitement légale et fiscalement optimisable, à condition de bien distinguer les périodes dans la comptabilité.
Qu'est-ce que l'amortissement LMNP et comment ça fonctionne ?
L'amortissement LMNP est une technique comptable disponible uniquement au régime réel. Elle consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien (hors terrain) et du mobilier, en les répartissant sur leur durée de vie estimée. Par exemple, un appartement acheté 280 000 € (terrain estimé à 20 % = 56 000 €, soit 224 000 € amortissables sur 40 ans) génère 5 600 €/an d'amortissement sur la structure. Ajoutez l'amortissement du mobilier (5 000 € sur 7 ans = 714 €/an) et des autres composants : l'amortissement total peut atteindre 8 000 à 12 000 €/an. Cette charge comptable vient réduire le bénéfice imposable - sans sortie de trésorerie. Résultat : un impôt nul ou quasi nul pendant 15 à 20 ans sur des loyers pourtant bien réels.
La loi Le Meur 2025 change-t-elle quelque chose pour mon LMNP ?
La loi Le Meur impacte principalement les propriétaires de meublés de tourisme (location saisonnière de courte durée). Si vous louez en longue durée meublée classique, rien ne change : plafond micro-BIC 77 700 €, abattement 50 %. Si vous faites de la location saisonnière, les règles ont évolué : meublé non classé → plafond 15 000 €, abattement 30 % ; meublé classé → plafond 77 700 €, abattement 50 % (contre 71 % avant). Pour les investisseurs sur la Côte d'Azur avec des biens de valeur, ce changement pousse souvent vers le régime réel - qui est de toute façon plus avantageux dès que le bien dépasse 150 000 €. La loi Le Meur est donc, paradoxalement, une opportunité de passer au régime réel et d'optimiser davantage sa fiscalité.