Beau Rivage à Juan-les-Pins – Antibes, appartements neufs à 50 mètres de la mer

Beau Rivage est une opération signée VINCI Immobilier, implantée à Juan-les-Pins, commune d’Antibes (06600), à l’angle des avenues Guy de Maupassant, Alexandre III et Louis Gallet, à 50 m des plages de sable. L’opération complète compte six bâtiments ; cette fiche porte sur les bâtiments A et B, commercialisés sous le nom de résidences Alexandre III. Les logements vont du T1 au T4, de 27,25 m² à 98,98 m², avec des penthouses dont les terrasses atteignent 101 m², un cœur d’îlot paysager qui conserve le jardin historique de l’Hôtel du Parc, un miroir d’eau, un jardin d’agrumes et des toits-terrasses aménagés. La grille publiée liste 21 lots disponibles – 18 logements et 3 parkings – de 330 000 € à 2 020 000 €, les parkings à 75 000 €. Particularité structurante : une partie des logements est réhabilitée et vendue en TVA 0 %, l’autre est neuve en TVA 20 %. La livraison est annoncée au 4e trimestre 2028.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 330 000 € pour un T1 de 27,25 m² au 4e étage avec balcon, en TVA 0 % (logement réhabilité) – le prix le plus élevé affiché est de 2 020 000 € pour un T3 de 98,98 m² au 3e étage, avec terrasse et parking, en TVA 20 %.
• Typologies : 18 logements listés (1 T1, 6 T2, 10 T3, 1 T4), de 27,25 m² à 98,98 m² ; le nombre total de logements de l’opération et des bâtiments A et B n’est pas publié – sur demande.
• Deux régimes de TVA dans la même résidence : TVA 0 % sur les logements réhabilités (7 lots listés), TVA 20 % sur les logements neufs (11 lots listés). Ce n’est pas une remise : c’est la nature du bâti, avec des frais de notaire d’ancien sur les lots en TVA 0 % – explication au point 8.
• Adresse : Juan-les-Pins, à 50 m des plages – Cap d’Antibes à 5 minutes, gare TGV d’Antibes à 5 minutes, Cannes à 15 minutes, aéroport Nice Côte d’Azur à 20 minutes, Nice à 25 minutes, Monaco à 30 minutes.

Repères : 330 000 € · 27 à 99 m² · T4 2028 · 18 logements et 3 parkings en ligne · bâtiments A et B · 50 m des plages · TVA 0 % sur les réhabilités · jardin de l’Hôtel du Parc · penthouses jusqu’à 101 m² de terrasse

1. Beau Rivage en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

330 000 € · 18 logements sur 21 lots · T4 2028

330 000 € – le ticket d’entrée, pour un T1 de 27,25 m² au 4e étage avec balcon, en TVA 0 %. C’est le seul lot de la grille sous 400 000 €, et il relève du bâti réhabilité : frais de notaire d’ancien, pas de frais réduits du neuf.

18 logements sur 21 lots – la grille publiée contient 18 logements et 3 parkings. Le nombre total de logements de l’opération n’est pas publié : la grille en ligne est celle des lots ouverts, pas la taille du programme.

T4 2028 – la livraison annoncée, soit un horizon de deux ans : le temps de la personnalisation et de la constitution de l’apport, mais aussi celui de la vigilance sur les appels de fonds.

Ce qu’il faut retenir

• Six bâtiments, deux dans cette fiche. Beau Rivage réunit le Palais Beau Rivage, Le Passy, les bâtiments A et B(résidences Alexandre III) et les bâtiments C et D Maupassant, avec des commerces en rez-de-chaussée. Cette fiche ne porte que sur A et B : les prix, surfaces et lots cités ici ne concernent pas les quatre autres bâtiments.
• 18 logements listés : 1 T1, 6 T2, 10 T3 et 1 T4, de 27,25 m² à 98,98 m². Le nombre total de logements n’est pas publié, ni pour l’opération, ni pour les bâtiments A et B.
• Prix de 330 000 € à 2 020 000 € pour les logements, et 75 000 € pour chacun des trois parkings affichés.
• Deux régimes de TVA, deux natures de bâti. Sept lots listés sont réhabilités et vendus en TVA 0 % ; onze sont neufs en TVA 20 %. Ce n’est pas un double affichage commercial : ce sont deux produits différents, avec deux régimes de frais de notaire différents.
• Un écart de prix au m² considérable : de 7 238 € à 20 414 €/m². Les T2 tournent autour de 420 000 € (environ 10 000 €/m²), les grands T3 de 81 à 99 m² s’affichent entre 1 365 000 € et 2 020 000 € (16 800 à 20 400 €/m²). L’emplacement, l’étage, la terrasse et les prestations expliquent cet écart – aucune de ces données n’est publiée lot par lot.
• Des extérieurs sur chaque lot listé : balcon ou terrasse selon les lots, penthouses avec terrasses jusqu’à 101 m², toits-terrasses aménagés en espaces de détente. Aucune surface extérieure par lot n’est publiée : c’est la donnée qui décide le plus du prix réel.
• Un cœur d’îlot patrimonial : conservation du jardin historique de l’Hôtel du Parc, miroir d’eau, jardin d’agrumes, pergolas. C’est l’argument le plus différenciant du programme sur le marché juan-les-pins.
• À 50 m des plages de sable : c’est une adresse de bord de mer, pas une adresse de collines. Elle explique une part du positionnement tarifaire..
• Chauffage et eau chaude sanitaire non publiés : seule la climatisation réversible est documentée.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Beau Rivage s’installe à Juan-les-Pins, sur un tènement délimité par les avenues Guy de Maupassant, Alexandre III et Louis Gallet, à 50 m des plages de sable. L’opération est conduite par l’architecte Jean-Pierre Sauvan (ARCHICRÉA)et se déploie en six bâtiments : le Palais Beau Rivage, Le Passy, les bâtiments A et B – les résidences Alexandre III, objet de cette fiche – et les bâtiments C et D Maupassant, avec des commerces en rez-de-chaussée.

Le parti pris est celui d’une réhabilitation patrimoniale associée à de la construction neuve : une partie des logements est réhabilitée, l’autre est neuve, et les deux cohabitent dans le même îlot. Les bâtiments A et B proposent des appartements du 2 au 4 pièces, de 33 à 164 m² sur l’ensemble de leurs typologies, dont des penthouses avec terrasses jusqu’à 101 m². Les lots listés s’étagent du 1er au 5e étage.

Le cœur d’îlot est traité comme un jardin habité : il conserve le jardin historique de l’Hôtel du Parc, complété d’un miroir d’eau, d’un jardin d’agrumes et de pergolas. Les toits-terrasses sont aménagés en espaces de détente réservés aux résidents. C’est une écriture balnéaire et végétale, cohérente avec l’histoire du quartier.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements du T1 au T4, prolongés par un balcon ou une terrasse selon les lots, avec des penthouses dont les terrasses atteignent 101 m² – surfaces par lot non publiées.
• Climatisation réversible : le seul équipement énergétique documenté du programme.
• Volets roulants électriques.
• Carrelage dans toutes les pièces.
• Domotique intégrée.
• Revêtements détaillés par pièce, cuisine, sanitaires, menuiseries, chauffage et eau chaude sanitaire : descriptif complet non publié – sur demande.

Sécurité et accès

• Parking privé en sous-sol – nombre total de places non publié ; 3 places affichées à la vente à 75 000 € l’unité, en 1er et 2e sous-sol.
• Accès par badge.
• Interphone vidéo connecté.
• Domotique intégrée au logement.
• Caves, locaux à vélos, ascenseurs et traitement des parties communes : non publiés – sur demande.

Extérieurs et paysage

• Jardin historique de l’Hôtel du Parc conservé : le patrimoine paysager du site est maintenu et intégré au cœur d’îlot.
• Miroir d’eau, jardin d’agrumes et pergolas : un traitement paysager méditerranéen qui joue l’ombre et la fraîcheur.
• Toits-terrasses aménagés en espaces de détente pour les résidents.
• Balcons et terrasses sur les logements, penthouses jusqu’à 101 m² de terrasse – surfaces par lot non publiées.
• Commerces en rez-de-chaussée sur l’opération : une offre de proximité immédiate

4. Juan-les-Pins et le quartier

Beau Rivage s’installe au cœur de Juan-les-Pins, sur la commune d’Antibes (06600), à 50 m des plages de sable. C’est une adresse de bord de mer, dans le quartier balnéaire le plus identifié de la Côte d’Azur, entre la pinède, le casino et les avenues plantées qui descendent vers la Méditerranée.

• Une adresse de front de mer, pas de périphérie. Cinquante mètres séparent la résidence du sable : c’est l’arbitrage inverse de la plupart des programmes antibois, installés sur les collines ou à l’ouest de la ville. Il explique une part du positionnement tarifaire.
• Un quartier à forte identité patrimoniale. Le jardin historique de l’Hôtel du Parc, conservé au cœur de l’îlot, rappelle l’histoire balnéaire de Juan-les-Pins, née avec le chemin de fer et les villas de la Belle Époque.
• La pinède et le casino à portée. Le quartier est structuré par la pinède, les plages, le casino et les commerces de l’avenue : la vie quotidienne se fait à pied, ce qui est rare et structurant pour la location saisonnière.
• Les commerces en rez-de-chaussée de l’opération complètent l’offre existante : boulangerie, restauration, services de plage. Leur contenu exact n’est pas publié – sur demande.
• Un tissu scolaire et administratif de commune. Antibes apporte écoles, collèges, lycées, centre hospitalier et services publics à quelques minutes ; Juan-les-Pins en est le quartier balnéaire.
• Un secteur où le neuf est rare et contraint. Le front de mer juan-les-pins est bâti depuis longtemps : les opérations neuves s’y font par réhabilitation ou sur des parcelles de renouvellement. C’est ce qui donne à Beau Rivage sa rareté, et ce qui explique la part de bâti réhabilité.
• Une saisonnalité à assumer. Un quartier de bord de mer vit au rythme des saisons : animation estivale intense, calme hivernal. C’est un atout pour la location saisonnière, un point à peser pour une résidence principale.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’une adresse de plage, dans un quartier patrimonial déjà constitué : mer, pinède, commerces et gare sont là, et le programme n’a pas à créer son environnement. La contrepartie est classique : un positionnement tarifaire élevé, une animation estivale à assumer selon l’orientation du logement, des vues à qualifier lot par lot et des surfaces extérieures à obtenir par écrit.

5. Normes environnementales et labels

Aucune certification n’est affichée pour les bâtiments A et B. Ni RE2020, ni NF Habitat, ni NF Habitat HQE ne figurent parmi les informations publiées sur le programme. Nous ne présentons donc pas Beau Rivage comme certifié : c’est un point à faire confirmer par écrit avant toute réservation.

RE2020. Le référentiel est obligatoire pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, ce qui devrait couvrir une opération livrée au 4e trimestre 2028. Mais l’absence d’affichage ne permet pas de l’annoncer comme acquise. La question est d’autant plus sensible que le programme mêle bâti neuf et bâti réhabilité : les obligations et les niveaux de performance ne sont pas les mêmes selon la partie du bâtiment concernée. Demandez la confirmation du référentiel applicable et, si possible, les indicateurs (Bbio, Cep, carbone) sur les lots neufs.

NF Habitat et NF Habitat HQE. Aucun de ces labels n’est mentionné pour le programme. Ils ne peuvent donc pas être présentés comme acquis – sur demande.

Chauffage et eau chaude sanitaire – le point aveugle. Seule la climatisation réversible est documentée. Ni le système de chauffage, ni le mode de production d’eau chaude sanitaire, ni leur caractère individuel ou collectif ne sont publiés. Sur un programme livré en 2028, c’est une lacune documentaire à combler : le système installé détermine les charges annuelles, le confort d’été et la valeur de revente. La question est plus aiguë encore sur les logements réhabilités, où les réseaux et équipements peuvent être partiellement conservés. À demander par écrit, avec les simulations de charges.

Le végétal et l’eau comme parti pris. Le jardin historique de l’Hôtel du Parc, le miroir d’eau, le jardin d’agrumes et les pergolas ne relèvent pas d’un label mais d’un choix de conception : ils comptent pour le confort d’été – ombrage, évapotranspiration, fraîcheur ressentie – et pour l’insertion du bâtiment dans son site. Sur une adresse de bord de mer, un miroir d’eau et un jardin partagé sont aussi une ligne de charges : demandez le budget prévisionnel correspondant.

Performance énergétique chiffrée. Étiquettes DPE, indicateurs RE2020 (Bbio, Cep, carbone) et consommation conventionnelle : non publiés – sur demande.

Pourquoi ce point est structurant ici. Un logement livré en 2028 sera revendu dans les années 2030, sur un marché où la performance énergétique pèse directement sur le prix. Sur un programme qui n’affiche aucune certification et ne documente que la climatisation réversible, l’absence de référentiel identifié et de système de chauffage décrit doit être levée avant de signer – en distinguant clairement les lots neufs des lots réhabilités.

6. Les logements et les lots disponibles

Les 18 logements listés, par prix croissant

Les parkings disponibles

Ce que la grille raconte

La grille publiée contient 18 logements : 1 T1, 6 T2, 10 T3 et 1 T4, de 27,25 m² à 98,98 m², pour des prix de 330 000 € à 2 020 000 €. Elle se lit en deux dimensions croisées : par typologie et par régime de TVA, c’est-à-dire par nature du bâti.

T1 de 27,25 m² – 330 000 € en TVA 0 %. Un seul lot, au 4e étage, avec balcon, à 12 110 €/m². C’est le ticket d’entrée du programme et le seul lot sous 400 000 €. Format de pied-à-terre ou de location meublée, il relève du bâti réhabilité : frais de notaire d’ancien, pas de frais réduits du neuf.

T2 de 38,18 à 42,62 m² – de 420 000 € à 530 000 €. Six lots, tous en TVA 0 %, répartis du 2e au 4e étage, avec balcon. Les trois premiers – LP34 (41,63 m², 420 000 €), LP22 (42,62 m², 420 000 €) et LP32 (42,62 m², 430 000 €) – forment une série homogène entre 9 855 € et 10 089 €/m² : à surface voisine, le prix suit la surface et l’étage de peu. Puis la grille se déforme : le LP42, plus petit de 4,44 m² que le LP22, s’affiche 100 000 € plus cher, soit 13 620 €/m². C’est l’anomalie de la série, à faire expliquer – surface de balcon, exposition, vue ou position dans le bâtiment. Le LA21 (40,72 m², 530 000 €, TVA 20 %) est le seul T2 neuf de la grille : à 13 016 €/m², il se compare aux T2 réhabilités les plus chers, pas aux moins chers.

T3 de 64,11 à 67,16 m² – de 670 000 € à 740 000 €. Trois lots de surface comparable, deux en TVA 20 % (LA22 au 2e, LA42 au 4e) et un en TVA 0 % (LP21 au 2e). Le LP21 (67,16 m², 670 000 €) affiche 9 976 €/m², le prix au m² le plus bas de tout le programme avec les T2 d’entrée. Les deux lots neufs suivent à 10 997 €/m² (LA22, 705 000 €) et 11 543 €/m² (LA42, 740 000 €) : l’étage se paie 35 000 € entre le 2e et le 4e, pour une surface identique.

T4 de 90,18 m² – 1 200 000 € en TVA 0 %. Un seul lot, au 4e étage, avec terrasse, à 13 307 €/m². C’est le seul quatre-pièces de la grille et le seul lot réhabilité de cette taille : un format rare, dont le prix au m² se situe entre les T2 et les grands T3.

Grands T3 de 81,08 m² – de 1 365 000 € à 1 735 000 €, tous en TVA 20 %. Cinq lots de surface identique, du 1er au 5e étage, avec terrasse et parking. C’est la série la plus lisible du programme : le prix suit l’étage, étage par étage, de 16 835 €/m² au 1er à 21 399 €/m² au 5e. L’écart entre le 1er et le 5e étage atteint 370 000 € pour une surface et une typologie strictement identiques : c’est le prix de la hauteur et, très probablement, de la vue – non publiée. À ce niveau, la terrasse et le parking sont inclus dans le prix affiché.

Grands T3 de 98,98 m² – de 1 785 000 € à 2 020 000 €, tous en TVA 20 %. Trois lots de surface identique, du 1er au 3e étage, avec terrasse et parking, à 18 034 €/m², 19 398 €/m² et 20 408 €/m². Même logique : le prix suit l’étage, avec 235 000 € d’écart entre le 1er et le 3e. Ce sont les prix au m² les plus élevés du programme.

L’écart de prix au m², expliqué. Entre le T1 à 12 110 €/m² et le grand T3 de 98,98 m² au 3e étage à 20 408 €/m², l’écart atteint 69 %. Il ne se lit pas dans la typologie – les T3 de 64 m² sont parmi les moins chers au m² – mais dans un faisceau de facteurs : l’emplacement dans le bâtiment, l’étage et la vue, la surface de terrasse et le niveau de prestation. Les grands T3 de 81 et 99 m² sont les produits les plus exposés du programme, avec terrasse et parking, dans un immeuble de bord de mer : c’est là que se concentre la valeur. Aucune de ces données n’étant publiée lot par lot, la comparaison au m² doit être maniée avec prudence.

Extérieurs. Chaque lot listé dispose d’un extérieur : balcon sur les lots LP et LA21, terrasse sur les lots LA22, LA42, LP41, LC et LD. Le programme annonce par ailleurs des penthouses avec terrasses jusqu’à 101 m² et des toits-terrasses aménagés. Aucune surface n’est publiée par lot : c’est la première donnée à réclamer, avec les plans cotés.

Stationnement. Trois places sont affichées à 75 000 € l’unité, en 1er et 2e sous-sol, en TVA 20 %. Les lots LC et LDmentionnent un parking associé ; les autres lots ne précisent pas de stationnement. Le nombre total de places créées n’est pas publié – sur demande. À 75 000 € la place, le stationnement représente 2,7 % à 22,7 % du prix d’un logement selon le lot : c’est une ligne de budget à part entière.

Statut. Les 18 logements et les 3 parkings sont annoncés disponibles au moment de notre relevé. Le nombre total de logements des bâtiments A et B n’est pas publié : la grille en ligne est celle des lots ouverts, pas la taille du programme.

Analyse par typologie

7. Juan-les-Pins et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’un quartier balnéaire complet : les commerces en rez-de-chaussée de l’opération complètent l’offre de l’avenue et de la pinède – boulangerie, restauration, services de plage. Le centre de Juan-les-Pins et ses commerces saisonniers sont à portée de marche, le centre d’Antibes et son marché provençal à quelques minutes. L’offre élargie – Cap 3000, Cannes, Nice – se rejoint en voiture ou en train.

Enseignement et emploi

Antibes dispose d’un tissu scolaire complet, du primaire au lycée, et d’un centre hospitalier sur la commune. Côté emploi, le programme est à portée du centre d’Antibes – commerces, hôtellerie, services, port Vauban -, de la technopole de Sophia-Antipolis et des bassins d’emploi de Cannes (15 minutes) et de Nice (25 minutes). La gare d’Antibes à 5 minutes place Monaco à 30 minutes et Marseille à portée de TGV. Les distances précises aux établissements scolaires et de santé ne sont pas publiées – sur demande.

Transports et accès

La gare d’Antibes à 5 minutes est le premier atout de mobilité du programme : elle place Cannes, Nice, Monaco et Marseille à portée de train, ce qui compte autant pour un résident que pour un acquéreur non résident. L’aéroport Nice Côte d’Azur à 20 minutes ouvre le programme aux acheteurs étrangers et aux propriétaires de résidence secondaire. Les 50 m qui séparent la résidence des plages font le reste : à cette distance, la voiture n’est pas nécessaire au quotidien, ce qui est exceptionnel sur la Côte d’Azur. Les distances au centre d’Antibes, à Sophia-Antipolis et à l’A8 ne sont pas publiées – à demander, car elles pèsent sur l’attractivité locative à l’année.

Mer et plages

Les plages de sable sont à 50 m. C’est l’argument central du programme, et il est mesurable : à cette distance, la résidence est une adresse de bord de mer, pas une adresse « proche de la mer ». Les vues mer ne sont en revanche pas contractuelles et ne sont qualifiées pour aucun lot : elles doivent être vérifiées étage par étage, et une vue partielle ou latérale ne se valorise pas comme une vue frontale – sur demande.

Le quartier, par secteur

Le secteur des plages et de la pinède. L’adresse du programme : sable à 50 m, pinède, casino, commerces de l’avenue. Le plus balnéaire et le plus animé en saison.

Le secteur du Palais Beau Rivage et du jardin de l’Hôtel du Parc. Le patrimoine balnéaire de Juan-les-Pins, conservé au cœur de l’îlot : jardin historique, miroir d’eau, jardin d’agrumes.

Le secteur du Cap d’Antibes. Les villas, les criques et la pinède du cap, à 5 minutes : l’adresse la plus confidentielle de la commune.

Le secteur du centre d’Antibes et du port Vauban. Remparts, marché provençal, musée Picasso, port de plaisance : le cœur historique et commerçant, à quelques minutes.

8. Investir à Beau Rivage

TVA 0 % ou TVA 20 % : deux natures de bâti, deux économies

C’est le point le plus structurant de la grille, et celui qui explique l’essentiel des écarts de prix. Sept lots listés sont vendus en TVA 0 %, onze en TVA 20 %. Ce n’est ni une remise, ni une erreur d’affichage : ce sont deux natures de bâti, qui ne s’adressent pas au même acheteur et ne se financent pas de la même façon.

La TVA à 20 % est le régime de droit commun du logement neuf. Elle s’applique aux logements construits neufs, vendus en secteur libre, sans condition de ressources ni d’occupation. C’est le régime des lots LA, LC et LD de la grille.

La TVA à 0 % s’applique aux logements réhabilités. Les lots LP relèvent de cette logique : ce sont des logements existants réhabilités, dont la vente n’est pas soumise à la TVA dans les mêmes conditions qu’un logement neuf. Le prix affiché est donc plus bas à surface égale – mais l’économie a une contrepartie.

La contrepartie : des frais de notaire d’ancien. Sur un logement en TVA 0 %, les frais de notaire sont ceux de l’ancien, plus élevés que les 2 à 3 % du neuf : comptez de l’ordre de 7 à 8 % du prix. Sur le T1 à 330 000 €, l’écart entre frais d’ancien et frais de neuf représente de l’ordre de 15 000 à 20 000 € ; sur le T4 à 1 200 000 €, de l’ordre de 55 000 à 70 000 €. C’est un montant à intégrer au budget dès la première simulation, et à ne jamais oublier dans la comparaison avec un lot neuf.

Trois questions à poser avant de retenir un lot en TVA 0 %. D’abord, quelle est la nature et l’étendue de la réhabilitation : structure, second œuvre, réseaux, menuiseries, toiture ? Ensuite, quelles garanties s’appliquent : la garantie décennale du constructeur ne couvre pas de la même façon un bâti réhabilité et un bâti neuf, et la garantie de parfait achèvement suppose un contrat de construction. Enfin, quel est le montant exact des frais de notaire et le calendrier de financement : un achat dans l’ancien ne suit pas le régime des appels de fonds de la VEFA. Aucune de ces réponses n’est publiée lot par lot : elles doivent être obtenues par écrit avant la réservation.

En pratique. Si vous cherchez le prix d’entrée le plus bas, les lots en TVA 0 % sont devant – mais avec des frais d’acquisition plus lourds et un régime de garanties à vérifier. Si vous cherchez un logement neuf au sens strict, avec frais de notaire réduits et garanties VEFA, ce sont les lots en TVA 20 % qu’il faut regarder – à partir de 530 000 € pour un T2 et 705 000 € pour un T3. Ne comparez jamais un prix TVA 0 % à un prix TVA 20 % sans intégrer les frais de notaire : vous compareriez deux régimes, pas deux biens.

Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun figure parmi les régimes mentionnés pour le programme. Distinct du Pinel, il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources, avec un amortissement de 3,5 % à 5,5 %et un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €. Il vise le logement neuf : son application aux lots réhabilités en TVA 0 % doit être vérifiée au cas par cas. Les modalités exactes et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit, puis validées avec votre conseil fiscal.

LMNP – non confirmé pour ce programme

Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) n’est pas confirmé pour Beau Rivage : seul le dispositif Jeanbrun est mentionné. Nous ne le présentons donc pas comme acquis. Le régime reste ouvert, en droit, à tout logement loué meublé, sous conditions et sous réserve des évolutions législatives en cours – mais son intérêt réel sur ce programme, notamment sur un T1 de 27,25 m² en bord de mer, doit être instruit avec votre conseil fiscal. Aucun rendement locatif ni loyer de référence n’est annoncé : nous ne pouvons afficher ni l’un ni l’autre – sur demande.

PTZ – non confirmé pour ce programme

Le PTZ n’est pas confirmé pour Beau Rivage. Il permet, lorsqu’il s’applique, de financer une part du prix d’acquisition d’une résidence principale à taux zéro, sous conditions de zone, de composition du foyer et de plafonds de ressources. Sur un ticket d’entrée à 330 000 €, l’enjeu serait réel – mais aucun élément publié ne permet de l’affirmer ici. À instruire avec votre banque sur le lot précis, sans le supposer acquis.

LLI – non confirmé pour ce programme

Le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire) n’est pas confirmé pour Beau Rivage. Il s’adresse à l’investissement locatif sous conditions de loyers et de ressources des locataires, en contrepartie d’un avantage fiscal. Aucun élément publié ne permet de l’affirmer ici : les modalités et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit, puis validées avec votre conseil fiscal.

Frais de notaire – deux régimes selon le lot

C’est la conséquence directe du double régime de TVA, et le point le plus souvent oublié dans les simulations :

• Lots en TVA 20 % (neuf) : droits de mutation allégés, de l’ordre de 2 à 3 % du prix. Sur le T2 LA21 à 530 000 €, de l’ordre de 11 000 à 16 000 € ; sur le T3 LC11 à 1 365 000 €, de l’ordre de 27 000 à 41 000 €.
• Lots en TVA 0 % (réhabilités) : frais de notaire d’ancien, de l’ordre de 7 à 8 % du prix. Sur le T1 à 330 000 €, de l’ordre de 23 000 à 26 000 € ; sur le T4 à 1 200 000 €, de l’ordre de 84 000 à 96 000 €.

Aucune offre commerciale n’est en cours sur le programme : ni frais de notaire offerts, ni remise, ni parking inclus. Le budget se construit donc sur le prix affiché, parking en sus (75 000 € la place), et frais de notaire selon le régime du lot.

Et la nue-propriété ?

Aucune page dédiée à la nue-propriété n’a été trouvée pour Beau Rivage. Nous ne pouvons donc afficher ni lot concerné, ni prix décoté, ni durée d’usufruit : ces éléments sont sur demande auprès du bureau de vente.

Si le montage vous intéresse, la logique reste la même : vous achetez la nue-propriété d’un logement, un investisseur institutionnel détient l’usufruit pendant une durée déterminée et perçoit les loyers, puis vous récupérez la pleine propriété à l’issue de la période. Pas de revenus pendant la durée de l’usufruit, mais un prix d’entrée décoté, une fiscalité allégée (hors assiette IFI) et des charges supportées par l’usufruitier. À ne considérer que si le promoteur ouvre effectivement le dispositif sur ce programme.

Régime patrimonial

Le programme se lit aussi dans une logique patrimoniale : résidence secondaire, pied-à-terre ou actif de diversification, avec une adresse à 50 m des plages de Juan-les-Pins, un jardin historique conservé, des penthouses jusqu’à 101 m² de terrasse et une gare TGV à 5 minutes. Sur ce segment, la valeur se joue sur l’emplacement, l’étage et la vue – trois données à obtenir lot par lot.

Vous hésitez entre un lot réhabilité en TVA 0 % et un lot neuf en TVA 20 % ? Les deux logiques ne s’adressent pas au même horizon ni au même profil : nous pouvons poser les chiffres côte à côte sur un même lot, frais de notaire compris. 

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits – sur les lots neufs uniquement. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur les lots en TVA 20 %, l’écart représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat. Sur les lots réhabilités en TVA 0 %, ce sont au contraire les frais d’ancien qui s’appliquent : c’est le premier arbitrage à poser.

Garanties. Sur les lots neufs, la VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement(GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi. Sur les lots réhabilités, le régime de garanties doit être vérifié par écrit : il n’est pas identique.

Un horizon de deux ans. La livraison au 4e trimestre 2028 implique un calendrier d’appels de fonds étalé et une phase de personnalisation confortable. C’est un avantage pour préparer son financement et constituer son apport ; une contrainte pour qui doit se loger rapidement.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Les options disponibles, leurs contenus et leurs tarifs ne sont pas publiés – à demander au bureau de vente.

Un point de vigilance propre à ce programme : le régime du lot. Sur les sept lots en TVA 0 %, c’est le seul document qui détermine le coût réel de votre achat. Faites inscrire au contrat de réservation le régime applicable, la nature des travaux réalisés, les garanties attachées et le montant des frais de notaire.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages, des extérieurs et des vues, lecture du régime de TVA et de la nature du bâti, chiffrage du stationnement, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur Juan-les-Pins et sur ce programme, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• Cinquante mètres de la plage, c’est le fait qui commande tout le reste. Sur la Côte d’Azur, les programmes neufs sont le plus souvent à quelques minutes du littoral, pas à quelques dizaines de mètres. Cette proximité explique le positionnement tarifaire, la demande locative saisonnière et la rareté de l’offre. Elle explique aussi la saisonnalité du quartier, à assumer.
• Le programme compte six bâtiments, cette fiche en couvre deux. C’est la première chose à garder en tête : les prix et les lots cités ici ne concernent que les bâtiments A et B. Les quatre autres bâtiments – Palais Beau Rivage, Le Passy, C et D Maupassant – ont leur propre grille, à demander si la comparaison vous intéresse.
• Le double régime de TVA est souvent mal lu. Beaucoup d’acquéreurs voient dans un prix en TVA 0 % une bonne affaire sans en mesurer la contrepartie : ce sont des logements réhabilités, avec des frais de notaire d’ancien et un régime de garanties différent. Sur le T1 à 330 000 €, l’écart de frais représente de l’ordre de 15 000 à 20 000 € : c’est le prix de l’économie affichée.
• L’écart de prix au m² est le vrai sujet de la grille. De 7 238 €/m² pour un T2 à 20 408 €/m² pour le grand T3 du 3e étage, l’écart atteint 69 %. Il ne s’explique pas par la typologie – les T3 de 64 m² sont parmi les moins chers au m² – mais par l’étage, la vue, la terrasse et le niveau de prestation. Tant que ces données ne sont pas écrites lot par lot, la comparaison au m² reste indicative.
• Les cinq T3 de 81,08 m² sont la série la plus lisible du programme. Surface identique, typologie identique, du 1er au 5e étage : le prix suit l’étage, étage par étage, de 1 365 000 € à 1 735 000 €. C’est 370 000 € d’écart pour la hauteur – et, très probablement, pour la vue. C’est le meilleur poste d’observation du programme, et la meilleure question à poser au bureau de vente.
• Les T2 autour de 420 000 € sont le ticket d’entrée réel. Trois lots entre 420 000 € et 430 000 €, à environ 10 000 €/m², avec balcon, en TVA 0 %. C’est le format qui porte la demande de pied-à-terre et de location meublée sur Juan-les-Pins – à condition d’accepter les frais de notaire d’ancien.
• Le T1 de 27,25 m² à 330 000 € est unique, et c’est un format de niche. Seul lot sous 400 000 €, à 12 110 €/m², il s’adresse à un pied-à-terre ou à un investissement meublé, pas à une résidence principale familiale. Sa valeur dépendra entièrement de la qualité de la réhabilitation, non publiée.
• Les surfaces extérieures manquent à l’appel. Sur un programme qui vend des penthouses jusqu’à 101 m² de terrasse et des toits-terrasses aménagés, l’absence de m² extérieurs par lot empêche de comparer deux lots sur leur valeur réelle. C’est la première donnée à réclamer, avec les plans cotés.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Beau Rivage ?

À Juan-les-Pins, commune d’Antibes (06600), à l’angle des avenues Guy de Maupassant, Alexandre III et Louis Gallet, à 50 m des plages de sable.

Le Cap d’Antibes est à 5 minutes, la gare d’Antibes à 5 minutes, Cannes à 15 minutes, l’aéroport Nice Côte d’Azur à 20 minutes, Nice à 25 minutes et Monaco à 30 minutes.

Cette fiche couvre-t-elle tout le programme Beau Rivage ?

Non : elle porte sur les bâtiments A et B, commercialisés sous le nom de résidences Alexandre III. L’opération complète compte six bâtiments.

Les autres bâtiments sont le Palais Beau Rivage, Le Passy et les bâtiments C et D Maupassant, avec des commerces en rez-de-chaussée. Les prix et lots cités ici ne concernent que A et B.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 4e trimestre 2028.

Seule la date figurant dans l’acte fait foi. Le calendrier d’appels de fonds doit être calé sur cette échéance dès la réservation.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

Le nombre total de logements n’est pas publié ; 18 logements sont listés en ligne, en 1 T1, 6 T2, 10 T3 et 1 T4, aux côtés de 3 parkings.

Les logements listés vont de 27,25 m² à 98,98 m² ; les typologies des bâtiments A et B vont de 33 à 164 m². Le nombre d’étages par bâtiment n’est pas publié non plus – sur demande.

Quel est le prix d’entrée ?

330 000 € pour un T1 de 27,25 m² au 4e étage avec balcon, en TVA 0 %.

Le prix le plus élevé affiché est de 2 020 000 € pour un T3 de 98,98 m² au 3e étage, avec terrasse et parking, en TVA 20 %.

Pourquoi certains lots sont-ils en TVA 0 % et d’autres en TVA 20 % ?

Parce que ce sont deux natures de bâti : les lots en TVA 0 % sont des logements réhabilités, les lots en TVA 20 % des logements neufs.

Sept lots listés sont en TVA 0 %, onze en TVA 20 %. La TVA à 0 % n’est pas une remise : elle s’accompagne de frais de notaire d’ancien, plus élevés, et d’un régime de garanties à vérifier.

Quel est le prix au m² ?

De 7 238 €/m² à 20 408 €/m² sur les 18 logements listés.

Le prix au m² le plus bas est celui du T2 de 42,62 m² à 420 000 € ; le plus élevé, celui du T3 de 98,98 m² au 3e étage à 2 020 000 €. Les surfaces extérieures n’étant pas publiées, ces prix au m² ne les intègrent pas.

Pourquoi un tel écart entre les T2 autour de 420 000 € et les grands T3 à plus de 1 300 000 € ?

Parce que l’écart ne se lit pas dans la typologie mais dans l’emplacement, l’étage, la vue, la surface de terrasse et le niveau de prestation.

Les T2 de 38 à 43 m² tournent autour de 10 000 €/m² ; les grands T3 de 81 et 99 m², avec terrasse et parking, montent de 16 835 € à 20 408 €/m². Aucune de ces données n’est publiée lot par lot : c’est la première à réclamer.

Les logements ont-ils des extérieurs et une vue mer ?

Oui : balcon ou terrasse sur chaque lot listé, penthouses avec terrasses jusqu’à 101 m² et toits-terrasses aménagés ; la vue mer n’est pas contractuelle.

Aucune surface extérieure par lot n’est publiée : seule leur nature est indiquée. Les vues doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage – sur demande.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

Aucune : ni RE2020, ni NF Habitat ne sont mentionnés pour ce programme.

Pour une livraison au 4e trimestre 2028, la RE2020 est le référentiel applicable aux permis déposés depuis 2022, mais son absence d’affichage interdit de la présenter comme acquise. Exigez une confirmation écrite, lot par lot.

Comment la résidence est-elle chauffée ?

Seule la climatisation réversible est documentée : le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’est pas publié.

Faites préciser par écrit le système installé, son périmètre, la solution retenue sur les lots réhabilités et les simulations de charges annuelles.

Combien coûte un parking ?

75 000 € la place, en TVA 20 % : trois places sont affichées, en 1er et 2e sous-sol.

Les lots LC et LD mentionnent un parking associé ; le stationnement des autres lots n’est pas publié. Le nombre total de places créées n’est pas publié non plus – sur demande.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

Seul le dispositif Jeanbrun est mentionné ; le LMNP, le PTZ et le LLI ne sont pas confirmés pour ce programme.

Aucune offre commerciale n’est en cours : ni frais de notaire offerts, ni remise, ni parking inclus. Aucun rendement locatif n’est annoncé et aucune page de nue-propriété n’existe pour ce programme.

Quels sont les frais de notaire ?

De l’ordre de 2 à 3 % sur les lots neufs en TVA 20 %, et de l’ordre de 7 à 8 % sur les lots réhabilités en TVA 0 %.

Sur le T1 à 330 000 €, l’écart entre les deux régimes représente de l’ordre de 15 000 à 20 000 €. Faites chiffrer les frais du lot visé avant toute comparaison.

Peut-on acheter en nue-propriété ?

Aucune page dédiée à la nue-propriété n’existe pour ce programme.

Le montage n’est donc pas proposé à ce jour. À vérifier auprès du bureau de vente si cette logique patrimoniale vous intéresse.

12. Aller plus loin