Sole Mare à Villeneuve-Loubet, résidence avec piscine en rooftop et 4 pièces neufs en nue-propriété

Ce que cela change pour l’acheteur tient en une phrase : vous achetez les murs à un prix décoté, vous n’y habitez pas et vous n’encaissez aucun loyer pendant 18 ans, mais vous ne supportez ni charges courantes, ni gestion locative, ni taxe foncière, et vous récupérez la pleine propriété, libre d’occupation, à l’échéance. C’est un placement patrimonial, pas un achat immobilier classique.

Cette page détaille ce montage sans le vendre. Elle indique ce que le promoteur publie, ce qu’aucun document ne publie, et ce que nous vérifions avant toute souscription. Trois chiffres manquent à l’appel et ils sont structurants : le prix de pleine propriété, le taux de décote et la certification. Nous le signalons à chaque fois plutôt que de combler les trous. Les prix cités sont ceux relevés sur la page du promoteur et sur les portails à la date de rédaction, et ils évoluent avec la commercialisation.

Sole Mare en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse : 250 avenue des Cavaliers, 06270 Villeneuve-Loubet, selon la brochure et l’espace de vente. Le permis couvre les numéros 204 à 250 de cette avenue ; deux portails affichent 240 et 204. L’écart est à lever avant toute visite.
• Secteur : Les Maurettes, entre la plage des Maurettes et Marina Baie des Anges.
• Promoteur : AIC, membre de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d’Azur et Corse, actif depuis plus de 20 ans sur le littoral.
• Architectes : Les Architectes Côte d’Azur (Alain Belhassen et Gilles Blanchard).
• Permis de construire : 006 161 23 C 0026, délivré le 12 décembre 2023. R+4, hauteur d’environ 15 m, 2 493 m² de surface de plancher sur une parcelle de 2 186 m².
• Typologies du programme : 5 studios, 15 T2, 9 T3 et 11 T4.
• Statut : livraison 4e trimestre 2026, résidence affichée « Livré » par le promoteur.
• Mode de vente : 4 pièces uniquement, en nue-propriété, avec usufruit Unicil sur 18 ans.
• Stationnement : parking en sous-sol, caves et local à vélos. Nombre de places et inclusion dans le prix non publiés.
• Prestations : piscine en rooftop avec solarium, climatisation réversible, carrelage 60 × 60, volets roulants électriques, WC suspendus, hauteur sous plafond jusqu’à 2,70 m, résidence sécurisée par clés Vigik et vidéophones, patio végétalisé, jardin planté.

Où se situe Sole Mare à Villeneuve-Loubet ?

250 avenue des Cavaliers, quartier Les Maurettes

L’avenue des Cavaliers Villeneuve-Loubet est l’axe qui relie le quartier des Maurettes à la mer, en parallèle de la voie ferrée et à quelques centaines de mètres de la Marina. Le terrain est étroit : 2 186 m², dont 580 m² de bâti démoli, pour 40 logements en R+4. Comptez environ 180 logements à l’hectare, ce qui est dense pour une commune de cette taille et explique un parti architectural simple : un patio central, des coursives, et une piscine sur le toit, faute de place au sol.

Sur l’adresse, il faut être précis. La brochure commerciale et l’espace de vente indiquent le 250 avenue des Cavaliers. L’arrêté de permis rattaché à l’opération mentionne une adresse comprise entre les numéros 204 et 250 de la même avenue. Un portail affiche 240, un autre 204. Un écart de numéro sur une même voie ne relève pas du détail : il détermine la distance à la rue, l’exposition des façades, le vis-à-vis et le numéro qui figurera sur votre acte. Demandez un plan de situation daté et le numéro exact de l’arrêté.

500 m de la plage des Maurettes, 1 km de la Marina

Les distances publiées par le promoteur sont cohérentes avec la géographie du quartier, ce qui n’est pas toujours le cas sur ce type de dossier. Les voici, avec leur nature.

• Plage des Maurettes et base nautique : 500 m.
• École primaire des Maurettes : 200 m.
• Cœur des Maurettes (supermarché, primeur, pharmacie, restaurant) : 250 m.
• Parc départemental de Vaugrenier et ses 100 hectares : 750 m, 7 minutes annoncées.
• Marina Baie des Anges : 1 km, 10 minutes à vélo annoncées.
• Arrêt de bus Les Cavaliers, ligne 622 : 50 m.
• Gare SNCF Villeneuve-Loubet-Plages : 500 m.
• Village de Villeneuve-Loubet et son marché : 8 minutes annoncées.
• Vieil Antibes : 9 minutes annoncées.
• Promenade des Anglais : 15 minutes annoncées.

À pied, à vélo, en bus, en train : les vrais temps de trajet

• À pied. La plage est à 500 m, soit 6 à 7 minutes au pas normal. La gare est également à 500 m selon le promoteur, alors qu’un portail annonce 10 minutes à pied : les deux se défendent si l’on tient compte de la traversée de l’avenue et du passage à niveau. Testez le trajet avant de signer, l’accès à pied au quai est le point qui compte le plus pour un locataire.
• À vélo. La Marina est à 1 km, soit 3 à 4 minutes réelles contre 10 minutes annoncées, et la plage à 2 minutes. La piste cyclable du littoral est l’atout réel du quartier, plus que la voiture.
• En bus. L’arrêt Les Cavaliers est à 50 m, sur la ligne 622. C’est la desserte de proximité : elle relie le quartier au reste de la commune, pas au centre de Nice.
• En train. La gare de Villeneuve-Loubet-Plages est sur la ligne littorale. Antibes est l’arrêt suivant, Nice et Cannes sont à quelques arrêts. C’est, avec le vélo, le vrai argument de localisation du programme.
• En voiture. Le promoteur annonce 5 minutes des échangeurs 46 et 47 de l’A8 ; un portail annonce 4 minutes. L’aéroport Nice Côte d’Azur est à 15 minutes selon le promoteur, 12 selon le portail, hors heures de pointe. Le centre commercial de 170 boutiques est à 10 minutes.

La nue-propriété expliquée simplement

Le principe : vous achetez le mur, Unicil achète l’usage

La pleine propriété se compose de deux droits : l’usufruit, qui est le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est la propriété du bien sans cet usage. Les deux peuvent être séparés, c’est le démembrement de propriété. La définition et le mécanisme sont posés par le Code civil et résumés par les notaires de France ainsi que par service-public.fr.

À Sole Mare, le montage est le suivant : vous achetez la nue-propriété d’un 4 pièces, Unicil achète ou détient l’usufruit du même logement pour 18 ans. Vous payez donc les murs sans pouvoir les occuper ni les louer, et c’est exactement ce qui justifie un prix inférieur à celui d’un appartement identique en pleine propriété. À l’échéance, l’usufruit s’éteint : vous devenez plein propriétaire, sans rien payer de plus et sans nouvelle mutation.

La variante utilisée ici est l’usufruit locatif social : le bailleur social loge des ménages sous plafonds de ressources pendant la durée du démembrement. Le dispositif est documenté de longue date par la profession. Il ne relève pas du dispositif Pinel ni d’un quelconque avantage fiscal : c’est un achat à prix réduit, avec une contrepartie d’usage.

Ce que fait Unicil pendant 18 ans

Unicil est une entreprise sociale pour l’habitat, filiale du groupe Action Logement, qui gère plus de 32 000 logements locatifs en région Provence-Alpes-Côte d’Azur (unicil.fr). Ce n’est pas un opérateur anonyme, et c’est un point à vérifier avant toute souscription : la solidité du bailleur est la garantie de fait de votre démembrement, car personne ne vous versera de loyer si l’usufruitier défaille.

Pendant 18 ans, Unicil assure la gestion locative, l’entretien du bien et le paiement des charges courantes. Concrètement, cela signifie qu’il choisit les locataires, encaisse les loyers, traite les impayés, gère la vacance, engage les travaux d’entretien et supporte le budget de copropriété. Vous n’avez ni syndic à suivre, ni locataire à gérer, ni compte à approvisionner.

Ce que cela implique réellement : vous ne pouvez pas choisir qui habite votre appartement, vous ne pouvez pas récupérer le logement pour un enfant ou pour vous, et vous ne pouvez pas vendre un bien libre. Vous êtes propriétaire d’un droit, pas d’un usage.

Ce que vous ne payez pas pendant le démembrement

C’est la partie que les acheteurs sous-estiment, et c’est pourtant là que se joue une bonne part du rendement réel.

• Les charges de copropriété courantes : elles incombent à l’usufruitier. Sur une résidence avec piscine en rooftop, ce poste n’est pas anecdotique.
• La taxe foncière : elle est en principe due par l’usufruitier, qui est celui qui perçoit les revenus du bien. Aucun document propre à Sole Mare ne le précise, mais le cadre général est constant.
• L’entretien courant et les réparations d’usage : également à la charge de l’usufruitier.
• La gestion locative, les impayés et la vacance : supportés par l’usufruitier.
• Les frais d’acquisition : vous les payez, en revanche, au moment de l’achat. Comptez 2 à 3 % de frais de notaire dans le neuf, un point qui pèse sur le calcul de décote.

Une réserve juridique à ne pas négliger : les grosses réparations relèvent en principe du nu-propriétaire, sauf clause contraire. Sur un immeuble neuf, le sujet est théorique pendant dix ans, moins ensuite. Faites préciser la répartition exacte dans l’acte.

Ce que vous ne pouvez pas faire pendant 18 ans

• Habiter le logement. Ni vous, ni vos enfants, ni un proche. L’usufruit donne l’usage, vous ne l’avez pas.
• Percevoir un loyer. Les loyers vont à l’usufruitier. Votre appartement produit zéro revenu pendant 18 ans.
• Revendre librement. Vous ne pouvez céder que la nue-propriété. L’acheteur devra accepter un usufruit restant, avec la durée qui court encore : le marché est étroit, le prix dépend du temps restant, et la liquidité n’a rien à voir avec celle d’un appartement classique.
• Faire des travaux, modifier les lieux ou changer l’affectation. Vous n’avez pas la jouissance.
• Compter sur une sortie anticipée. Aucun mécanisme de rachat de l’usufruit, aucune clause de sortie n’est publiée pour ce programme.

Reste la question que tout le monde pose : combien vaut cette décote ? Le taux n’est publié nulle part. Ni le promoteur, ni les portails ne donnent le prix de pleine propriété de référence. Il faut donc le reconstituer, et c’est faisable.

La méthode. Décote = 1 − (prix en nue-propriété ÷ prix en pleine propriété). Le prix en pleine propriété s’obtient par comparaison, en appliquant au lot la médiane du neuf local. Le lot 108 fait 86,34 m². Au prix médian du neuf à Villeneuve-Loubet (7 047 €/m²), la référence serait d’environ 608 400 €, soit une décote implicite de 51 %. Au prix médian du T4 neuf dans la commune (7 839 €/m²), la référence monterait à 676 800 € et la décote implicite à 56 %. À l’inverse, si la décote réellement consentie était de 30 à 40 %, la pleine propriété vaudrait entre 427 000 € et 498 000 €, soit 4 950 à 5 770 €/m², nettement sous la médiane du neuf communal.

Les lots disponibles à Sole Mare

Deux lots sont publiés. Ce sont, dans les deux cas, des 4 pièces d’environ 86 m², exposés sud-ouest, dans une résidence livrée.

Ce que révèle l’écart de 20 000 €. Les deux appartements ont la même surface à 6 cm² près : ce sont les mêmes plans, superposés. Payer 20 000 € de plus, soit 6,7 %, pour un étage, cela s’explique par deux choses et une seule est publiée : l’étage. L’autre est la vue. Un portail indique que la vue mer se dégage à partir du 3e étage, ce qui signifie que le lot 209 n’en bénéficie pas non plus. Dans ce cas, les 20 000 € achètent surtout le niveau, le calme et un accès plus direct au rooftop. C’est cher pour un étage, et c’est négociable sur un programme livré dont il reste des lots.

Le vrai point de vigilance : le nombre de lots. Le texte du promoteur annonce quatre derniers 4 pièces, de 80 à 86 m², avec des terrasses jusqu’à 35 m². Le tableau n’en publie que deux. Si les deux autres existent, ils sont plus petits – autour de 80 m² – et devraient être moins chers : c’est précisément la question à poser avant de choisir entre le lot 108 et le lot 209. Sur une résidence livrée, les lots restants en fin de commercialisation sont souvent les moins bien exposés ou les moins bien situés dans l’immeuble ; ici, l’exposition sud-ouest est correcte, ce qui est plutôt rassurant.

Les terrasses. Elles ne sont pas détaillées lot par lot. Jusqu’à 35 m² pour les meilleures, sans indication de répartition. Sur un 4 pièces à 299 000 €, une terrasse de 12 ou de 35 m² change la valeur d’usage et la valeur de revente : exigez la surface exacte, l’orientation et le plan coté avant toute comparaison.

Prix au m² à Sole Mare : ce que disent vraiment les chiffres

Premier constat : les deux colonnes ne se comparent pas. 3 463 €/m² en nue-propriété contre 7 839 €/m² en pleine propriété, cela ressemble à une division par deux. C’est vrai arithmétiquement et faux économiquement. Le prix en nue-propriété rémunère un droit amputé de son usage pendant 18 ans : il n’achète ni jouissance, ni loyer, ni arbitrage rapide. Un écart de 50 % sur un démembrement de 18 ans n’est pas une anomalie, c’est la traduction financière du temps.

Deuxième constat : le quartier est plus cher que la commune. Le T4 neuf se négocie 8 359 €/m² dans le secteur de la Marina contre 7 839 €/m² pour l’ensemble de Villeneuve-Loubet, et la médiane de quartier y progresse de 15 % sur un an, contre 7 % pour la commune. Le secteur des Maurettes, à 1 km de la Marina et 500 m de la plage, se situe dans cette dynamique haute. C’est un argument de valorisation à la sortie, pas un argument de rendement immédiat.

Troisième constat : un voisin immédiat en pleine propriété donne un ordre de grandeur. Un portail publie, à la même adresse, un 3 pièces de 105 m² à 780 000 €, soit 7 429 €/m², et un autre de 113 m² à 1 362 000 € avec terrasse de 78 m² et deux parkings, soit 12 053 €/m². Ces deux annonces ne disent pas si le prix inclut les mêmes annexes, et le second est clairement un lot d’exception. Elles confirment en revanche que la fourchette de pleine propriété sur cette résidence est élevée – très au-dessus des 427 000 à 498 000 € que produirait une décote de 30 à 40 % sur le lot 108. C’est précisément l’incohérence qu’il faut faire lever par écrit.

Ce que nous en tirons. Le prix au m² en nue-propriété de Sole Mare est bas, très bas même rapporté au marché local. Cela ne suffit pas à en faire une bonne affaire : la question n’est pas le prix d’entrée, c’est la valeur de sortie et le coût d’immobilisation du capital sur 18 ans. Un calcul de décote mené sérieusement compare trois choses : le prix payé aujourd’hui, la valeur de pleine propriété à l’échéance, et ce que le même capital produirait placé ailleurs sur la même durée. Nous faisons ce calcul avec vous, sans le maquiller.

Le rooftop et les prestations : ce que vous achetez vraiment

Une piscine en rooftop avec vue sur la Baie des Anges

La piscine est sur le toit, avec un solarium, et les terrasses les plus hautes s’ouvrent sur la Baie des Anges. C’est le point fort de la brochure, et c’est aussi le point le plus contre-intuitif du montage : vous financez un équipement que vous n’utiliserez pas. Ce sont les locataires d’Unicil et les autres copropriétaires qui en profiteront pendant 18 ans. Le bassin entre dans le prix, dans le budget de charges et dans le règlement de copropriété, pas dans votre jouissance.

Cela ne le rend pas inutile : une résidence avec rooftop se reloue mieux et se revend mieux. Mais le raisonnement doit être explicite. Demandez la surface du bassin, le nombre de transats, l’accès réservé ou partagé, et surtout la ligne « piscine » du budget prévisionnel. Un bassin en toiture, c’est une étanchéité à surveiller, une filtration, un local technique et une remise en état périodique : des charges qui, elles, finiront par vous concerner après 18 ans.

Le patio végétalisé et les coursives

Le parti est celui d’un immeuble traversant, avec un porche d’entrée, des coursives ouvertes sur un jardin et un patio central planté. Les essences annoncées sont précises : palmiers, mimosas, bananiers, oliviers, poiriers et jacarandas, complétés par des arbres de haute tige. Les façades sont en beige clair et gris cendre, avec des balcons filants à brise-soleil et des garde-corps en verre.

Deux remarques utiles. D’abord, les coursives ouvertes suppriment les couloirs communs fermés : c’est agréable, cela réduit l’entretien des parties communes, mais cela crée du vis-à-vis à la porte d’entrée et un point de déperdition thermique qu’il faut regarder de près dans un contexte de charges énergétiques. Ensuite, sur 2 186 m² de terrain et 40 logements, le jardin est nécessairement partagé : le patio et les plantations compensent l’absence de jardin privatif, ils ne le remplacent pas.

Les prestations intérieures, détail par détail

Ce qui est publié, et rien de plus :

• carrelage 60 × 60 ;
• volets roulants électriques ;
• WC suspendus ;
• climatisation réversible ;
• hauteur sous plafond jusqu’à 2,70 m ;
• séjour jusqu’à 53 m² pour les plus grands logements ;
• suite parentale avec accès extérieur ;
• buanderie ;
• résidence sécurisée par clés Vigik et vidéophones ;
• parking en sous-sol, caves et local à vélos.

C’est un niveau de finition milieu de gamme contemporain, pas du haut de gamme. Aucune certification ne l’atteste, aucune marque d’équipement n’est citée, et rien n’est dit sur la cuisine, les revêtements des chambres, le mode de production d’eau chaude ni le traitement acoustique. Sur un programme livré, ces réponses existent : elles sont dans la notice descriptive, dans le DPE et dans les procès-verbaux de réception. Demandez-les. Un budget travaux de 4,7 M€ HT pour 2 493 m² de surface de plancher, soit environ 1 885 €/m², situe d’ailleurs l’opération dans un registre sobre : c’est cohérent avec les prestations annoncées, et cela invite à ne pas attendre davantage.

Les deux appartements-villas sur le toit

La brochure annonce deux appartements-villas en attique, avec terrasses panoramiques sur la Baie des Anges, séjours jusqu’à 53 m² et suite parentale ouvrant sur l’extérieur. Ils ne figurent pas dans le tableau des lots disponibles. Deux hypothèses : ils sont vendus, ou ils ne sont pas mis en commercialisation. Dans les deux cas, ils ne font pas partie de l’offre en nue-propriété telle qu’elle est publiée aujourd’hui.

Si votre projet visait ce type de lot, la réponse est donc à obtenir par écrit. Et si vous envisagez une revente à moyen terme, gardez en tête que ce sont ces deux lots qui fixeront le haut de la fourchette de la résidence, donc la valeur de référence de votre propre bien.

Sole Mare est-elle faite pour votre projet ?

Investisseur patrimonial : le profil qui correspond

Le produit s’adresse à un profil précis : un particulier fortement fiscalisé, déjà propriétaire de sa résidence principale, qui dispose de 300 000 à 320 000 € de capacité d’investissement et n’a pas besoin de rendement immédiat. Il cherche à placer du capital sur un actif tangible, dans une commune littorale tendue, sans gestion, sans locataire et sans charges. La nue-propriété répond à cette demande mieux qu’un studio locatif à 4 % brut.

Deux conditions pour que l’opération tienne. Premièrement, accepter de ne rien percevoir pendant 18 ans : ce n’est pas un placement de revenu, c’est un placement de capitalisation. Deuxièmement, avoir la trésorerie sans crédit, ou un crédit compatible avec l’absence de loyers. Un financement à 100 % sur 20 ans se rembourse avec vos revenus, pas avec le bien : c’est un point que beaucoup de dossiers découvrent trop tard.

Résidence principale : pourquoi ce n’est pas le bon produit ici

Il faut le dire sans détour : en nue-propriété, on n’habite pas. Si votre projet est d’acheter un appartement neuf à Villeneuve-Loubet pour y vivre, Sole Mare ne le permet pas, et aucune négociation ne changera cela. Le PTZ est exclu, la TVA à 5,5 % est exclue, le dispositif Jeanbrun est exclu, le LMNP est exclu : tous supposent l’occupation ou la perception de loyers.

C’est exactement le type d’arbitrage où un acheteur mal accompagné perd six mois. Un 4 pièces neuf de 86 m² dans ce quartier, en pleine propriété, se cherche ailleurs, et à un autre prix.

Résidence secondaire : ce qui reste possible

Pour un usage saisonnier, la réponse est la même pendant 18 ans : non. Le logement est loué par Unicil à des ménages sous plafonds de ressources, et vous n’en avez pas la disposition.

Ce qui reste possible, en revanche : acheter en pleine propriété un autre lot de la résidence si l’un se libère par revente, ou attendre la reconstitution de la pleine propriété et arbitrer à ce moment-là entre location, revente et usage personnel. Une résidence secondaire à 500 m de la plage des Maurettes, livrée et sans travaux, reste un produit cohérent : ce n’est simplement pas celui-ci.

Fiscalité de la nue-propriété : ce qui change réellement

Cette section distingue ce qui relève du cadre général et ce qui est publié pour Sole Mare. Pour ce programme, rien n’est documenté : ni convention fiscale, ni engagement du bailleur, ni note du promoteur. Ce qui suit décrit donc le régime applicable au démembrement, à faire confirmer par votre notaire sur votre situation.

L’exonération de taxe foncière pendant le démembrement

Un logement neuf bénéficie en principe d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Deux conséquences pour vous. D’abord, pendant cette fenêtre de deux ans, c’est l’usufruitier qui en profite : il occupe et paie la taxe foncière. Ensuite, à la reconstitution de la pleine propriété, cette exonération sera éteinte depuis longtemps. Vous récupérerez un appartement dont la taxe foncière sera due chaque année, sans l’avoir jamais payée auparavant. Ce n’est pas un piège, c’est un poste à intégrer dans le calcul de valeur de sortie : sur 18 ans, deux ans d’exonération représentent très peu de chose.

L’IFI et le patrimoine démembré

C’est l’avantage le plus souvent mis en avant, et il est réel sous conditions. En règle générale, l’usufruitier déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne le déclare pas.

Autrement dit, un patrimoine immobilier de 300 000 € placé en nue-propriété ne s’ajoute pas à votre assiette IFI pendant 18 ans, alors que le même capital investi en pleine propriété locative s’y ajouterait. Pour un foyer déjà au-dessus du seuil de 1,3 M€, l’effet est loin d’être marginal : c’est souvent ce qui fait basculer la décision. Pour un foyer en dessous, l’argument ne vaut rien, et il ne faut pas acheter pour lui.

La fiscalité à la sortie, après 18 ans

Trois points, dans l’ordre chronologique.

1. La reconstitution de la pleine propriété. À l’extinction d’un usufruit à durée fixe, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans mutation : en principe, aucun droit de mutation à payer et aucune plus-value imposable à ce moment-là. À faire confirmer dans l’acte, car tout dépend de la rédaction.
2. La revente ultérieure. Si vous vendez après la reconstitution, la plus-value immobilière des particuliers s’applique. Le prix de revient retenu est celui que vous avez effectivement payé pour la nue-propriété, et la durée de détention court depuis cette acquisition. Autrement dit, 18 ans de détention sont déjà acquis au moment où vous récupérez les murs : c’est un avantage réel sur le barème des abattements.
3. L’absence de revenus fonciers. Pendant 18 ans, vous n’avez aucun loyer à déclarer. La contrepartie est l’absence de charges déductibles : il n’y a rien à optimiser, et donc aucun montage fiscal à monter.

Ce que nous vérifions avant toute souscription

• La durée exacte du démembrement et sa date de départ, qui n’est pas publiée. 18 ans à compter de la livraison situeraient la sortie vers 2044 ; à compter de la signature, c’est plus tôt. La différence vaut de l’argent.
• Le prix de pleine propriété de référence, écrit et daté, lot par lot.
• Les obligations d’Unicil dans l’acte : entretien, charges, assurance, grosses réparations, conséquences d’une défaillance ou d’une cession d’usufruit.
• La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier, notamment sur les travaux exceptionnels.
• Les conditions de revente de la nue-propriété : préemption, agrément, information du bailleur.
• Le traitement fiscal confirmé par le notaire : taxe foncière, IFI, sortie, plus-value.
• L’état réel du logement, s’il est livré : procès-verbal de réception, réserves levées, DPE, attestations de conformité.

Tableau comparatif : Sole Mare face aux autres programmes de Villeneuve-Loubet

La comparaison la plus utile n’est pas celle du prix d’entrée, c’est celle du mode de détention. À 299 000 €, Sole Mare est plus cher que Viva Mare en nue-propriété, mais pour un 4 pièces de 86 m² dans une résidence livrée, à 500 m de la plage, et non pour un studio. Face à un T4 en pleine propriété à Saint-Laurent-du-Var, l’écart de prix ne mesure pas une différence de qualité : il mesure 18 ans d’usufruit cédés.

Les étapes pour investir à Sole Mare avec VEFA Riviera

1. Vérifier que la nue-propriété correspond à votre objectif patrimonial. Horizon de 18 ans, absence de revenus, absence d’usage, immobilisation d’un capital important : ce cadrage se fait avant la visite, pas après. Si votre projet est d’habiter ou de percevoir un loyer, nous vous le disons et nous passons à autre chose.

2. Calculer la décote réelle et la valeur de sortie. Prix payé, référence de pleine propriété, décote implicite, valeur estimée à l’échéance dans une commune où le neuf progresse de 7 % par an, et comparaison avec un placement financier de même durée. Nous posons les trois scénarios, y compris le moins favorable.

3. Vérifier le bailleur social et les termes du démembrement. Solidité d’Unicil, durée exacte, date de départ, obligations, répartition des charges et des grosses réparations, conditions de revente. C’est l’étape que personne ne documente, et c’est celle qui protège.

4. Souscription et financement. Réservation, dépôt de garantie, délai de rétractation de dix jours, acte notarié, et montage bancaire si vous empruntez. Sur un programme déjà livré, les appels de fonds par tranches n’existent plus : le paiement est différent d’une VEFA classique, et le calendrier aussi.

5. Suivi des 18 ans et récupération de la pleine propriété. Acte de démembrement, calendrier, échéance, formalités de publicación foncière à la sortie. Nous vous remettons une note de suivi datée, avec la date de reconstitution et les pièces à réclamer à ce moment-là.

Questions fréquentes sur Sole Mare à Villeneuve-Loubet

Qu’est-ce que la nue-propriété proposée à Sole Mare ?

C’est un démembrement de propriété. Vous achetez la propriété du logement sans son usufruit, c’est-à-dire sans le droit de l’occuper ni d’en percevoir les loyers. Unicil détient cet usufruit pendant 18 ans et loue le logement à des ménages sous plafonds de ressources. À l’échéance, l’usufruit s’éteint et vous devenez plein propriétaire, libre d’occupation, sans nouvelle mutation ni frais supplémentaires.

Quel est le prix d’un appartement à Sole Mare ?

Deux lots sont publiés, tous deux des 4 pièces d’environ 86 m² : 299 000 € pour le lot 108 au premier étage et 319 000 € pour le lot 209 au deuxième, soit environ 3 463 €/m² et 3 692 €/m². Ce sont des prix en nue-propriété. Le prix de pleine propriété n’est pas publié, et c’est la donnée qui manque pour mesurer la décote réelle.

Peut-on habiter son logement à Sole Mare ?

Non. Pendant les 18 ans du démembrement, l’usage appartient à Unicil, qui loue le bien. Vous ne pouvez ni l’occuper, ni le prêter à un proche, ni en percevoir les loyers. Ce n’est pas une clause commerciale, c’est la nature juridique de la nue-propriété. Si votre projet est d’habiter, il faut chercher un autre programme, en pleine propriété.

Qui est Unicil et quel est son rôle ?

Unicil est une entreprise sociale pour l’habitat, filiale du groupe Action Logement, qui gère plus de 32 000 logements locatifs en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Sur Sole Mare, elle détient l’usufruit pendant 18 ans : elle choisit les locataires, encaisse les loyers, entretient le logement et paie les charges courantes. C’est elle qui fait fonctionner le montage, d’où l’importance de vérifier sa solidité avant de signer.

Que se passe-t-il au bout des 18 ans ?

L’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre vos mains, sans achat supplémentaire et, en principe, sans droits de mutation. Vous récupérez un logement libre d’occupation, que vous pouvez alors habiter, louer ou revendre. Vous supporterez à partir de ce moment la taxe foncière et les charges de copropriété, ce qu’il faut intégrer au calcul de valeur de sortie.

Peut-on revendre avant la fin du démembrement ?

Oui, mais seulement la nue-propriété. L’acquéreur doit accepter l’usufruit restant, avec la durée qui court encore : le marché est étroit, le délai de vente plus long, et le prix dépend du temps restant. Aucune clause de sortie anticipée, aucun rachat d’usufruit et aucun droit de préemption ne sont publiés pour ce programme. C’est un point à faire écrire dans l’acte avant de s’engager.

Sole Mare est-elle déjà livrée ?

Le promoteur affiche « Livré » et annonce une livraison au 4e trimestre 2026. À la date de rédaction, ce trimestre est en cours : la résidence est donc en fin de chantier ou tout juste réceptionnée. Demandez la date du procès-verbal de livraison, l’attestation d’achèvement et le DPE. Sur un bien déjà livré, l’achat ne relève plus du régime de la VEFA : le calendrier de paiement et les garanties changent.

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