Le Belvédère Saint-Laurent-du-Var : appartements neufs T3 et T4 avec piscine

Cinq lots identifiés de 62,88 à 86,07 m², des prix de 351 000 à 558 000 €, un prix au m² qui varie de 5 530 à 6 813 €/m², une livraison annoncée au troisième trimestre 2027. Elle signale aussi ce qui ne se recoupe pas : une adresse à deux numéros, une certification à deux versions, des typologies à deux définitions, un prix identique annoncé à 351 000 € puis à 376 000 € sur un autre portail, et une offre en nue-propriété non confirmée. La fiche du promoteur étant inaccessible à la consultation automatisée, l’ensemble est recoupé sur trois portails et sur le registre du permis de construire. Ce qui manque est écrit noir sur blanc, y compris quand la réponse dépend d’un document que seul le promoteur détient.

Le Belvédère en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse : 1157 route des Pugets, 06700 Saint-Laurent-du-Var. Le registre du permis de construire mentionne 1393 route des Pugets : à faire lever avant toute visite.
• Quartier : Les Pugets, hauteurs résidentielles de la commune.
• Typologies : T3 et T4. Un portail affiche « du 2 au 4 pièces », divergence signalée plus bas.
• Surfaces : 62,88 à 86,07 m² pour les cinq lots publiés.
• Certification : RE2020 affichée par un portail, RT2012 par un autre. Classe énergétique A. Attestation écrite à demander.
• Dispositifs annoncés : résidence principale, LMNP, location nue, LLI, Jeanbrun. Une offre en nue-propriété à partir de 237 000 € est évoquée par un portail, non confirmée.
• Prestations : piscine privative, balcon ou terrasse pour chaque logement, exposition sud, plantations d’oliviers et de pins parasols, un 4 pièces en attique avec grande terrasse.

Où se situe Le Belvédère à Saint-Laurent-du-Var ?

1157 route des Pugets, quartier des Pugets

La route des Pugets monte. C’est la voie qui quitte la plaine littorale pour rejoindre les hauteurs de la commune, entre le centre historique et les collines. Le quartier est résidentiel, déjà constitué de maisons individuelles et de petits collectifs, avec des commerces de proximité le long de l’axe et une circulation qui reste fluide hors heures de pointe. Le stationnement y est plus simple qu’en centre-ville, ce qui compte pour un programme de 82 logements.

Le secteur : Écovallée, plages et Cap 3000

Les éléments vérifiables sont ceux du promoteur, et ils sont commerciaux : 15 minutes des plages, du port et de Cap 3000, 10 minutes du centre historique. Aucune source publique ne mesure ces temps depuis le 1157 route des Pugets. Nous ne les reprenons donc pas comme des distances, mais comme des ordres de grandeur à recontrôler un jour de semaine à 8 h et un samedi après-midi.

Ce que l’on peut dire du secteur :

• Saint-Laurent-du-Var est classée en zone A pour les dispositifs d’aide et d’investissement, ce qui ouvre le PTZ et le Jeanbrun.
• La commune est adossée à l’Éco-Vallée, le périmètre d’aménagement de la plaine du Var, qui structure l’essentiel des opérations neuves du secteur.
• Le centre historique, le port et la gare TER sont sur la même commune, en contrebas. La gare de Saint-Laurent-du-Var met Nice à quelques minutes et dessert l’axe littoral.
• L’aéroport Nice Côte d’Azur est accessible par la plaine, ce qui explique une partie de la demande locative locale.
• Le secteur des Pugets fait l’objet d’un projet d’aménagement d’ensemble à l’échelle du quartier, porté dans le cadre de l’Éco-Vallée, avec requalification de voirie et nouvelles liaisons. Le calendrier annoncé est prévisionnel et ne vaut pas engagement sur l’état du quartier à la livraison.

Les logements disponibles au Belvédère

Cinq lots sont publiés à ce jour. C’est peu pour une opération de 82 logements, et c’est en soi une information : la grille complète n’est pas en ligne, elle se transmet sur demande.

Ce que révèle l’écart de 5 530 à 6 813 €/m². La progression n’est pas une simple prime à la surface : elle est l’inverse. Le T3 le moins cher au m² est aussi le plus grand des trois T3 (63,47 m²), le plus cher au m² est le plus petit (62,88 m² pour 368 000 €). Sur les T4, le lot de 86,07 m² se paie 538 000 € et celui de 81,9 m² se paie 558 000 €, soit 20 000 € de plus pour 4 m² de moins. Ce qui se paie réellement n’est donc pas le mètre carré : c’est l’étage, l’exposition, la taille et la configuration de l’extérieur, la vue, et le rang du lot dans la commercialisation.

Le 351 000 € est un prix d’appel : deuxième étage, sans extérieur remarquable annoncé, dans un programme qui en compte de meilleurs. Le 558 000 € du T4 de 81,9 m², au troisième étage, se justifie probablement par une terrasse ou une exposition supérieure – probablement, car ce n’est pas écrit. C’est exactement le type de donnée à exiger par écrit avant de comparer deux lots : surface extérieure, orientation, étage, vis-à-vis, nombre de places de stationnement.

Prestations rattachées aux lots, telles qu’affichées :

• piscine privative dans la résidence ;
• balcon ou terrasse pour tous les logements ;
• exposition sud revendiquée sur l’opération ;
• plantations d’oliviers et de pins parasols sur les espaces extérieurs ;
• un 4 pièces en attique avec grande terrasse ;
• classe énergétique A annoncée.

Prix au m² au Belvédère : ce que disent vraiment les chiffres

Trois lectures, dans l’ordre d’utilité.

Le T3 est sous la médiane communale. De 5 530 à 5 926 €/m², il se situe 8 % à 14 % en dessous de la médiane du neuf à Saint-Laurent-du-Var. Sur le plan du prix au m², c’est la meilleure affaire relative du programme. Explication probable : ce sont les lots de gamme basse de l’opération, aux étages intermédiaires, avec des extérieurs standards. Aucun des trois ne dépasse le prix moyen communal d’un 3 pièces (404 200 €), alors que les surfaces sont comparables.

Le T4 est au-dessus de la médiane, mais sous la moyenne communale en prix absolu. À 6 251 et 6 813 €/m², il dépasse la médiane de 3 % à 5 %. En revanche, à 538 000 € et 558 000 €, il reste 7 % à 10 % sous le prix moyen d’un 4 pièces à Saint-Laurent-du-Var (601 100 €). Les deux constats ne se contredisent pas : les T4 du Belvédère sont des 4 pièces compacts, autour de 82 à 86 m², quand la moyenne communale intègre des surfaces plus grandes. Vous payez le mètre carré un peu plus cher, pour un ticket total plus bas.

Pour qui c’est intéressant. Un primo-accédant qui cherche trois chambres utiles trouvera dans le T3 à 351 000 € le point d’entrée le plus bas du programme, sous la moyenne communale. Une famille qui veut quatre pièces et une terrasse paiera le m² au prix du marché haut de gamme local, sans sortir du budget d’une commune où les maisons individuelles sont hors d’atteinte. À l’inverse, un investisseur qui calcule un rendement au mètre carré n’a aucun intérêt à viser le T4 à 6 813 €/m².

Une opération de 82 logements : ce que cela change pour vous

C’est la partie que les portails ne documentent pas, et celle qui décide du quotidien.

73 appartements et 9 villas semi-mitoyennes

Le registre du permis de construire décrit un ensemble de 82 logements : 73 appartements répartis dans trois bâtiments collectifs en R+3, et 9 villas semi-mitoyennes en R+1. La surface de plancher totale est de 5 284 m² sur une parcelle de 15 553 m², soit une densité d’environ 53 logements à l’hectare. Le permis PC n° 006 123 23 C 0024 a été délivré le 08/12/2023, avec ABC Architectes Associés (Jean-Philippe Cabane) comme architecte.

Deux conséquences concrètes.

Le format est rare. Neuf villas semi-mitoyennes en R+1 dans un programme neuf de Saint-Laurent-du-Var, c’est une proposition qui n’existe pas ailleurs sur la commune, parmi les opérations que nous suivons. Pour une famille qui cherche un jardinet et une entrée individuelle sans quitter le neuf, cela mérite une demande de plans dédiée – aucune surface, aucun prix et aucune date ne sont publiés pour ces neuf villas.

La densité reste modérée. 53 logements à l’hectare avec une majorité de R+3, sur une parcelle largement plantée, produisent un tissu différent d’un immeuble de sept étages en centre-ville. C’est cohérent avec le quartier, et c’est plutôt un bon point pour la revente.

Accession libre, accession sociale et locatif social

Le permis mentionne une mixité : accession libre, accession sociale et locatif social. Le promoteur, lui, ne publie pas la répartition. Voilà ce que cela implique, sans détour.

• La copropriété comptera des bailleurs sociaux. Ils votent en assemblée générale, siègent au conseil syndical et pèsent sur les décisions de travaux. Dans une copropriété bien tenue, c’est un interlocuteur professionnel, souvent plus rigoureux qu’un syndicat de particuliers. Dans une copropriété mal tenue, c’est un bloc de voix qui peut imposer ou bloquer.
• Les charges se partagent sur 82 logements, pas sur 73. Les villas, les espaces plantés et la piscine entrent dans le budget prévisionnel. Une piscine collective représente un poste récurrent : traitement de l’eau, filtration, chauffage éventuel, assurance, sécurité, remise en état périodique. Aucun budget n’est publié.
• Le règlement de copropriété fixe l’accès à la piscine. Ouverte à tous les copropriétaires et à leurs locataires, ou réservée à certains bâtiments ? C’est écrit, ou ça ne l’est pas. Demandez-le.
• La revente dépend de la gestion, pas de la mixité. Une résidence mixte récente et bien gérée ne décote pas. Ce qui décote, c’est une résidence dégradée, quel que soit son statut d’occupation. Le vrai indicateur à suivre est le niveau de charges au mètre carré, comparable à celui d’opérations équivalentes à Saint-Laurent-du-Var.
• L’ambiance est plus vivante qu’en résidence mono-usage. Des locataires du parc social, des accédants en accession sociale, des propriétaires occupants et des investisseurs : la résidence ne se vide pas en août et ne se transforme pas en dortoir.

Le Belvédère est-il fait pour votre projet ?

Résidence principale familiale : ce que l’opération apporte

Trois choses se cumulent ici : un T3 ou un T4 récent, un extérieur pour chaque logement, et une piscine dans la résidence. Pour une famille avec enfants, cela remplace une maison individuelle à budget équivalent, avec l’avantage de la construction neuve – pas de travaux, pas de mauvaise surprise énergétique, garanties décennales et biennale. Le T4 de 86,07 m² au troisième étage, avec terrasse et exposition sud-est, est le lot qui correspond le mieux à ce projet. Les villas semi-mitoyennes en R+1 sont l’autre option, à condition d’obtenir une grille dédiée.

Primo-accession avec PTZ en zone A : le vrai levier

Saint-Laurent-du-Var est en zone A. Le prêt à taux zéro y finance une résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier, remboursable après un différé, et se cumule avec un prêt bancaire classique. Les plafonds de ressources y vont de 49 000 € pour une personne seule à 117 600 € pour cinq personnes, selon le barème en vigueur. Le dispositif est ouvert pour le neuf jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui reste compatible avec une livraison en septembre 2027 à condition que l’offre de prêt soit émise avant l’échéance.

Sur un T3 à 351 000 €, l’apport du PTZ ne se mesure pas en pourcentage du prix mais en mensualité : chaque euro emprunté à taux zéro est un euro qui ne coûte rien. C’est ce qui fait passer un dossier de « juste hors budget » à « finançable ». La condition est stricte : revenus, composition du foyer et résidence principale, sans achat locatif. Nous vérifions ce point avant tout autre calcul.

Investissement locatif : ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas

Soyons francs.

Ce qui fonctionne : le Jeanbrun, pour un investisseur fortement fiscalisé qui cherche à amortir plutôt qu’à encaisser. Les loyers plafonnés, sur un T3 de 63 m² en zone A, restent modérés ; le rendement brut tourne autour de 3,5 % à 4 % au mieux, sur un prix d’achat de 351 000 € hors frais. Ce n’est pas un placement de rendement, c’est un placement fiscal, avec un engagement de location nue de neuf ans. Le LMNP en meublé reste possible et souvent plus rentable à l’usage, mais il ne bénéficie pas du même amortissement.

Ce qui ne fonctionne pas : viser le T4 à 6 813 €/m² pour du locatif. À ce niveau de prix, plafonné ou non, le rendement ne tient pas. Et le PTZ est exclu : il est réservé à la résidence principale.

La clientèle locative réelle sur ce secteur : actifs travaillant à Nice et refusant les prix niçois, personnels aéroportuaires et navigants, cadres en mobilité de deux à quatre ans, familles en attente d’achat. Ce sont des locataires solvables, qui cherchent trois chambres et un extérieur – exactement le T3 du programme. La demande est là ; la rentabilité, elle, dépend du prix d’entrée.

Financement et dispositifs : ce qui s’applique réellement

Le PTZ en zone A : plafonds et calendrier

Le prêt à taux zéro est un prêt, pas une subvention : il se rembourse, après une période de différé. Il est réservé à la résidence principale du bénéficiaire, ne peut pas financer un achat destiné à la location, et son montant dépend du revenu fiscal de référence du foyer, du nombre de personnes et de la zone. En zone A, les plafonds de ressources annuels s’échelonnent de 49 000 € pour une personne seule à 117 600 € pour cinq personnes. Le revenu retenu est celui de l’année N-2. Le dispositif pour le neuf est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027 : sur une livraison en septembre 2027, la marge est réelle mais courte, et l’offre de prêt doit être émise dans la fenêtre.

Le dispositif Jeanbrun : conditions et limites

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, permet de déduire un amortissement des revenus fonciers d’un logement loué nu. Conditions vérifiables : un logement en bâtiment d’habitation collectif, acquis neuf ou en VEFA, avec un investissement réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; une location nue à usage de résidence principale pendant au moins neuf ans ; une mise en location dans les douze mois de l’achèvement ; un loyer et des ressources du locataire plafonnés, sur l’un des trois niveaux – intermédiaire, social, très social ; un amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition, au taux annuel de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau retenu, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal. L’option est irrévocable pour le logement concerné et exclut le régime micro-foncier.

Le LMNP et la location meublée

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet d’amortir le bien et de dégager un résultat fiscal souvent proche de zéro sur les premières années, avec des loyers meublés supérieurs aux loyers nus. À Saint-Laurent-du-Var, la demande meublée existe : mobilité professionnelle, missions longues, personnels aéroportuaires. Deux réserves : les charges de copropriété d’une résidence avec piscine pèsent sur le calcul, et le meublé suppose un investissement mobilier à budgéter. Cumulé au Jeanbrun, ce n’est pas possible : l’un est nu et engagé neuf ans, l’autre est meublé.

Ce que nous vérifions avant toute réservation

• L’adresse exacte figurant sur l’arrêté de permis, et le numéro de voie réel.
• L’attestation RE2020 et le DPE projeté, avec la classe, datés et signés.
• La répartition des 82 logements : accession libre, accession sociale, locatif social, par bâtiment.
• Les surfaces extérieures et l’orientation de chaque lot comparé.
• Le nombre de places de stationnement, leur type et leur inclusion dans le prix.
• Le budget prévisionnel de charges, poste piscine isolé, et les tantièmes du lot.
• L’éligibilité PTZ, Jeanbrun ou LMNP, sur le revenu fiscal N-2 du foyer complet.
• Le calendrier contractuel, les appels de fonds et la garantie financière d’achèvement.
• La grille de prix écrite et datée, pour lever l’écart entre 351 000 € et 376 000 € constaté entre deux portails sur le même T3 de 63,47 m².

Tableau comparatif : Le Belvédère face aux autres programmes de Saint-Laurent-du-Var

Le Belvédère est le seul programme de la commune à proposer une piscine privative, des villas semi-mitoyennes et une certification RE2020. Il est aussi le plus cher à l’entrée : 351 000 € contre 230 000 € au Cœur Auriela ou au Palm Square. Cette différence n’est pas une différence de qualité, c’est une différence de typologie – il n’y a pas de T2 au Belvédère, donc pas de ticket d’entrée bas. Un budget de 250 000 € ne s’arbitre pas ici : il s’arbitre entre le centre-ville et Ferber.

Les étapes pour acheter au Belvédère avec VEFA Riviera

1. Vérifier l’éligibilité PTZ et Jeanbrun. Revenus, composition du foyer, apport, capacité d’emprunt. Cette étape précède la visite : elle détermine ce que vous pouvez réellement acheter, et elle élimine parfois un programme entier.
2. Comparer les lots et les étages. Sur cinq lots publiés, l’écart va de 5 530 à 6 813 €/m². La comparaison se fait à surface extérieure, orientation et étage connus – sinon elle ne veut rien dire.
3. Visite et analyse du lot. Plans, plan de masse, vis-à-vis, exposition, surface utile, annexes, stationnement, accès à la piscine. C’est là que se joue la valeur réelle du mètre carré.
4. Réservation et financement. Contrat de réservation, délai de rétention de dix jours, montage bancaire, conditions suspensives, puis signature de l’acte en VEFA. L’offre sur les frais de notaire doit être confirmée à cette date.
5. Suivi de chantier et livraison. Appels de fonds par tranches, garantie financière d’achèvement, pré-réception, levée des réserves, garanties décennale et biennale, puis taxe foncière à anticiper.

Questions fréquentes sur Le Belvédère à Saint-Laurent-du-Var

Quel est le prix d’un appartement au Belvédère ? 

Cinq lots sont publiés : trois T3 à 351 000 €, 368 000 € et 388 000 €, et deux T4 à 538 000 € et 558 000 €. Le prix d’entrée est donc de 351 000 € pour un T3 de 63,47 m² au deuxième étage, soit environ 5 530 €/m². Attention à une divergence : un autre portail affiche 376 000 € pour ce même T3 de 63,47 m², soit 25 000 € de plus. Demandez la grille écrite et datée avant toute comparaison.

Où se situe exactement Le Belvédère ? 

Au 1157 route des Pugets, 06700 Saint-Laurent-du-Var, quartier des Pugets, sur les hauteurs résidentielles de la commune. Le registre du permis de construire rattaché à l’opération mentionne toutefois le 1393 route des Pugets, même quartier. Cet écart de numéro doit être levé avec un plan de situation daté, car il conditionne la distance réelle à la rue et l’exposition des façades.

Quelles typologies trouve-t-on au Belvédère ?

 Les lots publiés sont des T3 de 62,88 à 65,47 m² et des T4 de 81,9 à 86,07 m². Un portail affiche « du 2 au 4 pièces », et un autre évoque un programme de 8 appartements en T2, T3 et T4 en plein centre-ville : ces mentions sont incompatibles avec le permis, qui porte sur 82 logements aux Pugets. Retenez T3 et T4 comme base, et demandez la grille complète pour vérifier l’existence de T2.

Le Belvédère propose-t-il une piscine ?

 Oui, la piscine est affichée comme prestation du programme, avec des balcons ou terrasses pour tous les logements, des plantations d’oliviers et de pins parasols et un 4 pièces en attique avec grande terrasse. Reste à préciser si le bassin est unique ou si les villas disposent d’un bassin individuel : « piscine privative » désigne, dans le langage des promoteurs, une piscine réservée aux résidents. Faites confirmer par le règlement de copropriété.

Peut-on bénéficier du PTZ au Belvédère ?

 Oui, Saint-Laurent-du-Var est en zone A et le programme est en résidence principale. Les plafonds de ressources vont de 49 000 € pour une personne seule à 117 600 € pour cinq personnes, sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. Le PTZ pour le neuf est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui reste compatible avec une livraison en septembre 2027 si l’offre de prêt est émise à temps. Il est exclu pour un achat locatif.

Quelle est la date de livraison du Belvédère ?

 Livraison prévisionnelle au troisième trimestre 2027, septembre 2027 selon un portail. Le permis de construire a été délivré le 08/12/2023, ce qui rend le calendrier plausible mais non garanti. Sur une réservation en 2026, la date contractuelle figurera dans le contrat de réservation puis dans l’acte, avec les pénalités de retard applicables. Exigez-la par écrit : c’est elle, et non la mention du portail, qui fait foi.

Le Belvédère est-il un bon investissement locatif ?

 Pour du rendement pur, non : à 5 850 à 6 800 €/m², le loyer plafonné du Jeanbrun ne produit qu’un rendement modéré. Pour un investisseur fortement fiscalisé, oui : l’amortissement sur 80 % du prix, à 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € par an, change le calcul. Le LMNP est une alternative crédible sur ce secteur. En revanche, le T4 à 6 813 €/m² n’a pas de logique locative, et le PTZ est exclu.

Comment réserver un logement au Belvédère ? 

La commercialisation est en cours mais seuls cinq lots sont publiés : la grille complète se transmet sur demande. La réservation passe par un contrat signé, un délai de rétention de dix jours, puis un montage bancaire et la signature de l’acte en VEFA. Avant de signer, faites lever les divergences d’adresse, de certification et de typologies, et vérifiez votre éligibilité aux dispositifs sur votre revenu fiscal N-2.

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