Valmer à Saint-Laurent-du-Var : appartements neufs face à la Baie des Anges

Valmer, un programme neuf au cœur de l’Écovallée

Valmer est une résidence neuve en co-promotion Cogedim – Marignan, implantée chemin des Paluds, à Saint-Laurent-du-Var (06700), dans le secteur de l’Écovallée. Le programme compte 38 appartements du studio au 4 pièces, répartis dans les bâtiments A, B et C, du rez-de-jardin au 5e étage, pour des prix de départ affichés à 233 000 € (jusqu’à 1 163 000 € pour le plus haut T4). La livraison est annoncée au 1er trimestre 2029 par les deux promoteurs. La résidence est engagée sur la RE2020 et certifiée NF Habitat, avec piscine, jardin méditerranéen et local vélos premium. Un positionnement d’entrée de gamme à haut niveau de prestations sur la Côte d’Azur, adossé à la gare (450 m), à l’aéroport (1 km) et au tramway au pied.

Valmer en bref – Chiffres clés

• Adresse : chemin des Paluds, 06700 Saint-Laurent-du-Var
• Promoteurs : Cogedim et Marignan, en co-promotion
• Architecte : DP Architecture
• Programme : 38 appartements, du studio au 4 pièces
• Bâtiments : A, B et C – du rez-de-jardin au 5e étage
• Prix de départ : 233 000 € (T1 de 24,78 m², rez-de-jardin)
• Prix le plus élevé affiché : 1 163 000 € (T4 de 79,4 m², 5e étage)
• Extérieurs : terrasses de T4 jusqu’à 95 m² ; vues mer à partir du 4e étage
• Livraison : 1er trimestre 2029 (Cogedim et Marignan) – T4 2028
• Certifications affichées : RE2020, NF Habitat
• Équipements : piscine, jardin méditerranéen, local vélos premium, parkings en sous-sol sécurisé, bornes de recharge
• Statut de vente : en travaux, commercialisation en cours

Le programme en un coup d’œil

• 38 logements du studio au 4 pièces, dont 33 lots encore disponibles sur la page Cogedim au moment de notre relevé.
• Trois bâtiments (A, B, C) organisés du rez-de-jardin au 5e étage, avec une sente piétonne traversante.
• Répartition annoncée par Marignan : 3 T1, 10 T2, 18 T3 et 7 T4 – soit une dominante de 3 pièces, format familial et locatif le plus recherché sur le secteur.
• Prix de 233 000 € à 1 163 000 €, avec un ticket d’entrée parmi les plus bas du littoral azuréen pour du neuf certifié.
• Vues mer à partir du 4e étage : un étage charnière à retenir dans la sélection des lots.
• Piscine et jardin méditerranéen (oliviers, lavandes, pins) en cœur de résidence.
• Stationnements électrifiés et bornes de recharge partagées, local vélos premium avec station de réparation et de gonflage.
• Localisation de transit : gare à 450 m, aéroport international à 1 km, tramway ligne 4 au pied de la résidence.
• Offre commerciale en cours : frais de notaire offerts, sous conditions précisées par le promoteur.

La résidence Valmer : architecture et prestations

Architecture

Valmer est signée DP Architecture. Le programme s’organise en trois bâtiments – A, B et C développés du rez-de-jardin au 5e étage, avec une écriture résolument méditerranéenne : volumes simples, larges ouvertures et prolongement systématique des pièces de vie vers l’extérieur. La composition par étages crée une gradation d’usage : rez-de-jardin avec espaces privatifs plantés, étages intermédiaires avec balcons et terrasses, attiques avec les plus grandes surfaces extérieures et les vues les plus dégagées.

La sente piétonne qui traverse la résidence relie les bâtiments entre eux et au jardin central, en privilégiant les circulations douces à l’intérieur de l’opération.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements du studio au 4 pièces, prolongés par un balcon, une terrasse ou un jardin privatif selon l’étage.
• Volets roulants sur les ouvertures.
• Domotique intégrée aux logements.
• Pompe à chaleur individuelle pour le chauffage et le confort d’été.
• Certains logements disposent d’une pièce supplémentaire modulable (bureau, chambre d’appoint, dressing).
• Revêtements, cuisine et salle de bain : descriptif détaillé non publié en ligne – sur demande.

Sécurité et accès

• Résidence clôturée.
• Vidéophone dans les logements.
• Parkings sécurisés en sous-sol.
• Stationnements électrifiés et bornes de recharge partagées pour véhicules électriques.
• Local vélos premium équipé d’une station de réparation et de gonflage.

Extérieurs et paysage

• Piscine en cœur de résidence.
• Jardin méditerranéen planté d’oliviers, de lavandes et de pins.
• Terrasses de T4 jusqu’à 95 m² – un format rare, assimilable à un jardin suspendu.
• Vues mer à partir du 4e étage.
• Sente piétonne paysagère assurant la liaison entre les bâtiments.

Normes environnementales

RE2020. La résidence Valmer est engagée sur la Réglementation Environnementale 2020, le référentiel applicable à tous les logements neufs depuis 2022. Elle encadre la performance énergétique, le confort d’été et l’empreinte carbone de la construction. La pompe à chaleur individuelle et la conception bioclimatique des terrasses participent de cette exigence.

NF Habitat. La certification NF Habitat est affichée sur la page du programme. Elle porte sur la qualité de la construction, la durabilité des ouvrages et le confort d’usage des logements.

Les logements, du studio au 4 pièces

Valmer couvre l’ensemble du spectre résidentiel, du studio investisseur au 4 pièces familial. Les surfaces s’échelonnent de 24,78 m² à 88,62 m² (hors le T4 de 79,4 m² en attique), avec des prix de 233 000 € à 1 163 000 €.

Studios et T1 – de 24,78 à 28,45 m², de 233 000 € à 267 000 €. Trois lots relevés : un 24,78 m² en rez-de-jardin à 233 000 €, un 27,76 m² au 2e à 253 000 €, un 28,45 m² au 3e à 267 000 €. Le format le plus accessible du programme, adapté à la location meublée.

T2 – de 36,36 à 43,09 m², de 288 000 € à 396 000 €. Quatre lots relevés, dont un 40,49 m² à 288 000 € et un 43,09 m² à 359 000 €. Le cœur de gamme locatif, avec un écart de prix notable entre les lots selon l’étage et l’exposition.

T3 – de 59,81 à 68,18 m², de 437 000 € à 671 000 €. La typologie la plus représentée (18 lots annoncés). Les prix s’étagent fortement : 59,81 m² à 437 000 €, 68,18 m² à 515 000 €, jusqu’à 67,92 m² à 671 000 € pour les lots les mieux situés. C’est ici que la sélection du lot fait le plus de différence.

T4 – de 79,4 à 88,62 m², de 731 000 € à 1 163 000 €. Cinq lots relevés, dont un 84,75 m² à 731 000 €, un 88,62 m² à 858 000 € et le 79,4 m² du 5e étage à 1 163 000 €. Les T4 bénéficient des terrasses jusqu’à 95 m² et des vues mer dès le 4e étage.

Extérieurs. Chaque logement dispose d’un extérieur : jardin privatif en rez-de-jardin, balcon ou terrasse aux étages. Les plus grandes terrasses sont attachées aux 4 pièces.

Stationnement. Parkings en sous-sol sécurisé ; selon Plan Immobilier, les prix affichés incluent le stationnement – à faire confirmer lot par lot.

Tableau récapitulatif des typologies

Prix et disponibilités relevés à date et susceptibles d’évoluer. Le détail lot par lot (étage, bâtiment, exposition, numéro) est communiqué sur demande.

Saint-Laurent-du-Var, au cœur de l’Écovallée

Commerces et services

Le quotidien s’organise à pied : commerces de proximité du quartier, marché aux poissons du Cros de Cagnes, et l’offre commerciale de Cap 3000 à quelques minutes. Le centre-ville de Saint-Laurent-du-Var et le bord de mer complètent l’ensemble.

Enseignement et emploi

Les écoles et le collège se trouvent à moins de 1,5 km. Les lycées sont situés à Nice et à Cagnes-sur-Mer. Plan Immobilier recense, dans un rayon de 1,5 km, 11 écoles primaires, 4 collèges et 5 lycées. Côté emploi, la résidence se place au contact direct de la zone d’activités de l’Écovallée, du pôle aéroportuaire et de la technopole de Sophia Antipolis en accès rapide.

Transports et accès

• Tramway ligne 4 au pied de la résidence – le meilleur atout du programme en matière de mobilité.
• Gare de Saint-Laurent-du-Var à 450 m : accès direct à Nice, Cannes, Monaco et au réseau régional.
• Aéroport international Nice Côte d’Azur à 1 km.
• Accès autoroutier et axes littoraux à proximité immédiate.

Mer et plages

Les plages et le port sont à quelques minutes à pied. Les berges du Var, classées Natura 2000, offrent un poumon vert protégé en limite du quartier. Le golf de la Vanade est à moins de 15 minutes.

Le quartier des Paluds, par secteur

Le secteur Paluds–Écovallée. Un quartier en recomposition, à dominante résidentielle et tertiaire, qui bénéficie d’un aménagement d’ensemble et d’une desserte en transports structurante. C’est le secteur de la résidence.

Le secteur gare et tramway. Autour de la gare de Saint-Laurent-du-Var et de la ligne 4, un pôle de mobilité qui concentre commerces, services et bureaux – le plus recherché à la location.

Le secteur littoral et Cap 3000. Plages, port et centre commercial : l’adresse loisirs et consommation, à quelques minutes.

Le secteur du Var et des berges. Un cadre paysager protégé (Natura 2000), plus calme, apprécié des familles.

Investir à Valmer

LMNP – location meublée non professionnelle. Les studios et T2 de Valmer (24,78 à 43,09 m², de 233 000 € à 396 000 €) constituent le format de référence du meublé sur la Côte d’Azur : surface maîtrisée, ticket d’entrée contenu, demande locative portée par l’aéroport, la gare, le tramway et l’Écovallée. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers – sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil.

Dispositif Jeanbrun. Le programme est commercialisé en pleine propriété et le dispositif Jeanbrun figure parmi les montages fiscaux mentionnés par le promoteur. Ce dispositif, distinct du Pinel, s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf selon des conditions de loyers et de ressources. Aucune décote de nue-propriété ni usufruit locatif social n’est affichée sur Valmer – contrairement à Viva Mare. Les modalités exactes et l’éligibilité de chaque lot sont à vérifier avec le promoteur et votre conseil fiscal.

TVA. Le programme relève du régime de TVA normale selon la fiche promoteur. Le taux applicable et ses conséquences sur le prix (notamment en cas de revente rapide ou de location) doivent être confirmés dans le contrat.

Régime patrimonial. Valmer est également présenté dans une logique patrimoniale : résidence principale, pied-à-terre ou actif de diversification, avec un bien neuf garanti et des charges énergétiques maîtrisées (RE2020, pompe à chaleur).

Levier commercial. L’offre frais de notaire offerts (économies annoncées jusqu’à 30 000 €, sous conditions) améliore mécaniquement la rentabilité d’entrée. Elle est temporaire par nature : à sécuriser par écrit.

Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un T2 à 288 000 €, l’écart représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre « frais de notaire offerts » du promoteur, l’effet sur le budget global est significatif.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement (revêtements, cuisine, cloisonnements) dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Les options disponibles et leurs tarifs sont à demander au bureau de vente.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans, comparaison des expositions et des étages, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

Constat de terrain – VEFA Riviera

Ce que nous observons sur le secteur des Paluds, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• La desserte de transport est le vrai différenciateur du programme. Avoir le tramway au pied, la gare à quelques minutes à pied et l’aéroport à un kilomètre place Valmer dans une catégorie de biens que les locataires et les acheteurs arbitrent d’abord sur la mobilité.
• L’étage change tout. La bascule des vues mer s’opère autour du 4e étage : au-dessous, on achète un rez-de-jardin ou un étage intermédiaire ; au-dessus, on achète une vue. Les écarts de prix constatés entre lots de même typologie reflètent largement ce paramètre.
• Les terrasses des 4 pièces sont un argument rare. Des extérieurs de cette ampleur sur du collectif neuf sont peu fréquents sur le littoral ; ils se valorisent à la revente comme à la location haut de gamme.
• Le quartier est en devenir. L’Écovallée se structure, ce qui soutient la valeur à moyen terme mais implique d’accepter un environnement de chantier à court terme – un point à intégrer dans votre calendrier d’usage.
• La prudence sur les dates est de mise. Les écarts de calendrier entre sources nous conduisent à recommander de raisonner sur la date la plus tardive pour tout projet locatif ou de déménagement.
• Le niveau de prestations est cohérent avec le positionnement prix. Domotique, pompe à chaleur, bornes de recharge, local vélos premium : l’équipement est celui d’un programme soigné, sans surenchère de standing.

Questions fréquentes sur Valmer

Où se situe exactement la résidence Valmer ?

Chemin des Paluds, à Saint-Laurent-du-Var (06700), dans le secteur de l’Écovallée. Cogedim indique le n° 2, Marignan le n° 92 : l’adresse exacte doit être confirmée sur le plan de vente.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Cogedim et Marignan annoncent le 1er trimestre 2029 ; Plan Immobilier indique le 4e trimestre 2028. Seule la date de l’acte fait foi – retenez le T1 2029 par prudence.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

38 appartements du studio au 4 pièces, répartis dans les bâtiments A, B et C, du rez-de-jardin au 5e étage. Marignan annonce 3 T1, 10 T2, 18 T3 et 7 T4.

Quel est le prix d’entrée ?

233 000 € pour un T1 de 24,78 m² en rez-de-jardin. Le prix le plus élevé affiché est de 1 163 000 € pour un T4 de 79,4 m² au 5e étage.

Les logements ont-ils des extérieurs et une vue mer ?

Oui : jardin privatif en rez-de-jardin, balcon ou terrasse aux étages, avec des terrasses de T4 jusqu’à 95 m². Les vues mer se dégagent à partir du 4e étage.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

RE2020 et NF Habitat. La certification Écovallée Qualité n’est pas affichée sur les pages promoteur de Valmer – à demander par écrit si elle est déterminante pour vous.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Piscine, jardin méditerranéen (oliviers, lavandes, pins), local vélos premium avec station de réparation et de gonflage, parkings en sous-sol sécurisé, stationnements électrifiés et bornes de recharge partagées, résidence clôturée avec vidéophone, domotique et pompe à chaleur dans les logements.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

Le programme est vendu en pleine propriété et peut s’inscrire en LMNP, en régime patrimonial ou dans le cadre du dispositif Jeanbrun mentionné par le promoteur. Aucune décote de nue-propriété n’est affichée. L’offre commerciale en cours prévoit les frais de notaire offerts, sous conditions.

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