Palm Square à Saint-Laurent-du-Var, des appartements neufs face au square Bènes

Palm Square est une résidence neuve signée Cogedim (marque du groupe Altarea), implantée 5 avenue du Général Leclerc, à Saint-Laurent-du-Var (06700), face au square Bènes, le nouveau cœur de ville de la commune. Le programme est annoncé du studio au 4 pièces dans la brochure commerciale, avec des prix de départ affichés à 259 000 € et une livraison au 4e trimestre 2027. L’architecture est signée CARTA & FESTINO : façades courbes, bardage de terre cuite émaillée vert pin et commerces en socle. La résidence est certifiée NF Habitat et Écovallée Qualité, avec un jardin intérieur planté d’oliviers, de tilleuls, de citronniers et d’orangers. Un positionnement de centre-ville, à 30 m du bus, à 1 km du tramway et de la gare, à 8 minutes de l’aéroport.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 259 000 € affiché par le promoteur – le lot le plus accessible de la grille est un 2 pièces de 45,82 m² à 237 417 €.
• Typologies disponibles : 11 lots, 6 deux-pièces et 5 trois-pièces, de 41,04 à 66,68 m² (studios et 4 pièces annoncés en brochure, non listés).
• Livraison : 4e trimestre 2027, programme en travaux, commercialisation en cours.
• Adresse : 5 avenue du Général Leclerc, face au square Bènes – place piétonne de 5 000 m², école à 200 m, crèche à 250 m, bus à 30 m.

Repères : 259 000 € · 41 à 67 m² · T4 2027 · 5e étage max

1. Palm Square en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

259 000 € · 41 à 67 m² · T4 2027

259 000 € – le prix d’entrée affiché par le promoteur (lot le plus accessible de la grille : 237 417 €).

41 à 67 m² – la surface des 11 lots disponibles, du 2 pièces au 3 pièces.

T4 2027 – la livraison annoncée, programme en travaux.

Ce qu’il faut retenir

• 11 lots disponibles : 6 deux-pièces et 5 trois-pièces, tous annoncés disponibles sur la page Cogedim.
• Deux bâtiments autour d’un jardin intérieur planté de palmiers, d’oliviers, de tilleuls, d’un citronnier et d’un oranger.
• Étages du 1er au 5e, numéros de lots de 111 à 157.
• Prix de 237 417 € à 396 917 € pour des surfaces de 41,04 m² à 66,68 m².
• 2 pièces évolutifs et extérieurs jusqu’à 59 m² : deux atouts pour un premier achat ou une location meublée.
• Commerces en socle, dans un quartier qui en compte plus de 1 200 m².
• Localisation piétonne : bus à 30 m, tramway ligne 4 et gare à 1 km, plage à 7 minutes à pied.
• Une page dédiée à la nue-propriété : un 3 pièces de 64,23 m² à 280 830 €, 37 % de décote, 16 ans d’usufruit.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Palm Square est signé CARTA & FESTINO. Le parti pris est celui d’une écriture courbe et douce, pensée pour dialoguer avec la place piétonne du square Bènes plutôt que pour s’y opposer.

Les façades courbes se déploient sur trois niveaux, puis se fragmentent en décrochés cubiques sur les deux derniers niveaux : la partie basse installe une continuité d’alignement avec l’espace public, la partie haute allège la silhouette et crée des terrasses en gradins. Le bardage en terre cuite émaillée vert pin donne au programme sa signature chromatique, en écho végétal au square.

Les garde-corps et brise-soleil ajourés filtrent la lumière méditerranéenne et protègent les pièces de vie du rayonnement direct, tout en laissant passer la vue. Les commerces occupent le socle de la résidence, ce qui prolonge l’animation de la place jusqu’au pied de l’immeuble.

Nombre de niveaux par bâtiment, surface de plancher et nombre de logements par cage d’escalier : non publiés – sur demande.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements prolongés par un balcon ou une terrasse, avec des extérieurs jusqu’à 59 m².
• Carrelage grand format dans les pièces de vie.
• Salle de bain équipée.
• 2 pièces évolutifs, dont l’aménagement peut être adapté à l’usage (bureau, chambre d’appoint).
• Cuisine, chauffage, eau chaude sanitaire et menuiseries : descriptif détaillé non publié en ligne – sur demande.

Sécurité et accès

• Porte blindée avec serrure 5 points certifiée A2P.
• Vidéophone dans les logements.
• Parkings et garages en sous-sol.
• Locaux à vélos sécurisés.

Extérieurs et paysage

• Jardin intérieur en cœur d’îlot, planté de palmiers, d’oliviers, de tilleuls, d’un citronnier et d’un oranger – un patio méditerranéen à l’abri de la rue.
• Halls décorés, dont un hall en double hauteur : un traitement d’entrée soigné, rare à ce niveau de gamme.
• Commerces en socle participant à la vie du quartier.
• Terrasses et balcons jusqu’à 59 m².

4. Le square Bènes, nouveau cœur de ville

Palm Square se construit face au square Bènes, l’aménagement qui redessine le centre de Saint-Laurent-du-Var. Ce n’est pas un simple espace vert de proximité : c’est une place piétonne de 5 000 m², conçue comme le nouveau salon urbain de la commune.

• 5 000 m² de place piétonne, entièrement rendus aux piétons.
• 68 arbres plantés sur l’ensemble du square.
• Pergolas pour l’ombrage et le séjour.
• Fontaine conservée : la mémoire du lieu est préservée dans l’aménagement.
• Manège pour les enfants, qui inscrit le square dans un usage familial quotidien.
• Plus de 1 200 m² de commerces en rez-de-chaussée autour de la place.
• École Gabriel Ferrer à 200 m.
• Crèche Les petits Gaby à 250 m.

Pour un acquéreur, l’équation est simple : un logement neuf qui donne sur une place piétonne plantée, avec l’école et la crèche à moins de 300 m. C’est le type d’environnement qui soutient à la fois la valeur de revente et la demande locative familiale.

5. Normes environnementales

RT2012. La page Cogedim affiche le pictogramme RT2012 pour Palm Square. Ce référentiel encadre la performance énergétique du bâti, l’étanchéité à l’air et le confort d’été. Point de vigilance : la RE2020 n’est pas affichée, alors que la livraison est annoncée au 4e trimestre 2027. Nous ne présentons donc pas le programme comme conforme à la RE2020. Si ce référentiel conditionne votre décision, demandez une confirmation écrite au promoteur.

NF Habitat. La certification NF Habitat, délivrée par CERQUAL, est affichée sur la page du programme. Elle porte sur la qualité de la construction, la durabilité des ouvrages et le confort d’usage des logements.

Écovallée Qualité. La certification Écovallée Qualité est également mentionnée : elle inscrit la résidence dans l’exigence d’aménagement de la zone Écovallée, dont Saint-Laurent-du-Var constitue le cœur.

Performance énergétique chiffrée (étiquettes DPE, indicateurs RE2020) : non publiée – sur demande.

6. Les logements et les 11 lots disponibles

Les 11 lots disponibles, par prix croissant

Relevé effectué sur la page Cogedim du programme. Les 11 lots sont annoncés disponibles. Prix au m² calculés sur la surface habitable annoncée, hors extérieurs et hors stationnement. Les surfaces extérieures, expositions et bâtiments ne sont pas publiés dans la grille en ligne.

Ce que la grille raconte

La brochure annonce un spectre du studio au 4 pièces. Les lots effectivement disponibles sur la page Cogedim au moment de notre relevé sont des 2 pièces et des 3 pièces, de 41,04 m² à 66,68 m², pour des prix de 237 417 € à 396 917 €. Les studios et les 4 pièces ne figurent pas dans la grille disponible : leur existence, leurs surfaces et leurs prix sont à confirmer en agence.

Studios et 2 pièces – à partir de 41,04 m², de 237 417 € à 283 250 €. Six lots relevés, tous des 2 pièces. Le ticket d’entrée du programme est un 45,82 m² au 1er étage à 237 417 €, en dessous du prix de départ affiché de 259 000 € : un écart à faire expliquer. Les 2 pièces sont annoncés évolutifs, ce qui les rend particulièrement adaptés au meublé comme au premier achat. Les prix varient fortement à surface égale : deux 45,82 m² s’affichent à 254 834 € (2e étage) et 283 250 € (5e étage), soit près de 30 000 € d’écart pour la même surface.

3 pièces – de 60,84 à 66,68 m², de 355 667 € à 396 917 €. Cinq lots relevés. Le 3 pièces le plus accessible est un 66,65 m² au 2e étage à 355 667 € ; le plus cher, un 61,5 m² au 5e étage à 396 917 €. À l’inverse des 2 pièces, la surface n’explique pas seule le prix : l’étage et l’exposition pèsent lourd. C’est ici que la sélection du lot fait la plus grande différence.

4 pièces. Annoncé dans la brochure, non présent dans les lots disponibles – sur demande.

Extérieurs. Chaque logement dispose d’un balcon ou d’une terrasse, avec des surfaces jusqu’à 59 m². Le détail par lot (surface extérieure, exposition, étage) n’est pas publié dans la grille en ligne – sur demande.

Stationnement. Parkings et garages en sous-sol, locaux à vélos sécurisés. L’inclusion du stationnement dans le prix affiché n’est pas précisée – à faire confirmer lot par lot.

Tableau récapitulatif des typologies

Prix et disponibilités relevés à date et susceptibles d’évoluer. Le détail lot par lot (exposition, surface extérieure, bâtiment) est communiqué sur demande.

Un lot vous intéresse ? Nous pouvons vous transmettre la fiche détaillée du lot (plan, exposition, surface extérieure, stationnement) et le comparer aux autres lots de la grille.

7. Saint-Laurent-du-Var, au cœur de l’Écovallée

Commerces et services

Le programme s’installe dans le nouveau centre-ville : plus de 1 200 m² de commerces autour du square Bènes, auxquels s’ajoutent les commerces en socle de la résidence elle-même. Le quotidien se fait à pied. L’offre élargie – centre commercial Cap 3000, commerces du bord de mer, marché du Cros de Cagnes – reste accessible en quelques minutes.

Enseignement et emploi

L’école Gabriel Ferrer est à 200 m et la crèche Les petits Gaby à 250 m : la proximité scolaire est ici immédiate, ce qui constitue un argument locatif direct pour les familles. Les collèges et lycées se trouvent à Nice et à Cagnes-sur-Mer. Côté emploi, la résidence est au contact du pôle aéroportuaire, de la zone d’activités de l’Écovallée et, plus loin, de la technopole de Sophia Antipolis.

Transports et accès

Le tramway ligne 4 doit entrer en service en 2026, soit avant la livraison de la résidence : c’est le principal moteur de valorisation à moyen terme du secteur. La gare SNCF à 1 km ouvre Nice, Cannes, Monaco et le réseau régional ; le bus à 30 m assure la desserte de proximité immédiate.

Mer et plages

La plage est à 7 minutes à pied selon la description du programme. Le port et le bord de mer complètent l’offre de loisirs. Les berges du Var, classées Natura 2000, offrent un poumon vert protégé en limite de commune.

Le quartier du cœur de ville, par secteur

Le secteur square Bènes. Le nouveau centre-ville : place piétonne de 5 000 m², commerces, école et crèche à moins de 300 m. C’est le secteur de la résidence, et le plus central de la commune.

Le secteur gare et tramway. Autour de la gare SNCF et de la future ligne 4, un pôle de mobilité qui concentre commerces, services et bureaux – le plus recherché à la location.

Le secteur littoral et Cap 3000. Plages, port et centre commercial : l’adresse loisirs et consommation, à quelques minutes.

Le secteur de l’Écovallée et du Var. Un cadre paysager protégé, plus calme, apprécié des familles, avec les berges du Var en limite.

8. Investir à Palm Square

LMNP – location meublée non professionnelle. Les 2 pièces de 41 à 46 m², de 237 417 € à 283 250 €, constituent le format de référence du meublé sur la Côte d’Azur : surface maîtrisée, ticket d’entrée contenu, demande portée par l’aéroport, la gare, le tramway et le centre-ville. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers – sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil.

LLI – location libre intermédiaire. Le dispositif LLI figure parmi les régimes fiscaux mentionnés par le promoteur. Il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources des locataires, en contrepartie d’un avantage fiscal. Les modalités et l’éligibilité de chaque lot sont à vérifier avec le promoteur et votre conseil fiscal.

LLI meublé. La variante meublée du LLI est également affichée : elle combine l’avantage du dispositif avec le régime du meublé. Le cumul des avantages et ses conditions doivent être confirmés par écrit.

Dispositif Jeanbrun. Le dispositif Jeanbrun est mentionné par le promoteur. Distinct du Pinel, il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf selon des conditions de loyers et de ressources. Aucune décote de nue-propriété n’est affichée sur la page principale – mais une page dédiée existe (voir ci-dessous).

TVA. Le programme relève du régime de TVA normale selon la fiche promoteur. Le taux applicable et ses conséquences sur le prix (notamment en cas de revente rapide ou de location) doivent être confirmés dans le contrat.

Régime patrimonial. Palm Square est également présenté dans une logique patrimoniale : résidence principale, pied-à-terre ou actif de diversification, avec un bien neuf garanti et un environnement de centre-ville.

Levier commercial. Une offre exclusive est annoncée sur la page Cogedim. Ses modalités ne sont pas publiées : nous ne pouvons donc ni la chiffrer ni la qualifier. Elle est temporaire par nature – à sécuriser par écrit avant toute réservation.

Investir en nue-propriété

Cogedim consacre une page dédiée à la nue-propriété sur Palm Square. Le montage est simple : vous achetez la nue-propriété d’un logement, un investisseur institutionnel détient l’usufruit pendant une durée déterminée et perçoit les loyers, puis vous récupérez la pleine propriété à l’issue de la période.

Le montage s’adresse à un investisseur patrimonial de long terme : pas de revenus pendant 16 ans, mais un prix d’entrée fortement décoté, une fiscalité allégée et un bien neuf récupéré en pleine propriété. Il ne convient pas à qui recherche un rendement locatif immédiat. Les conditions exactes (valeur de référence, convention d’usufruit, sortie anticipée) sont à faire préciser dans l’acte.

Vous hésitez entre meublé et nue-propriété ? Les deux logiques ne s’adressent pas au même horizon : nous pouvons poser les chiffres côte à côte sur un même lot.

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un 2 pièces à 237 417 €, l’écart représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre exclusive du promoteur – si elle s’avère porter sur les frais -, l’effet sur le budget global est significatif.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Cogedim propose des packs de personnalisation sur ses programmes : les options disponibles, leurs contenus et leurs tarifs sont à demander au bureau de vente. Les 2 pièces évolutifs de Palm Square s’y prêtent particulièrement.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans, comparaison des expositions et des étages, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le secteur du cœur de ville, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• L’adresse est le vrai différenciateur du programme. Donner sur une place piétonne plantée, avec l’école et la crèche à moins de 300 m, place Palm Square dans une catégorie que les familles arbitrent d’abord sur le cadre de vie quotidien.
• Le socle commercial change l’usage. Des commerces en rez-de-chaussée, c’est de la vie à toute heure et un service immédiat – un point qui pèse à la location comme à la revente, à condition d’accepter l’animation qui va avec.
• L’étage et l’exposition pèsent plus que la surface. Les écarts de prix relevés entre lots de même typologie le montrent clairement : à surface égale, la position dans l’immeuble peut valoir plusieurs dizaines de milliers d’euros. La sélection du lot est le premier levier de valeur.
• Le calendrier de livraison est cohérent avec l’environnement de chantier. Le square Bènes et la ligne 4 se mettent en place : c’est un moteur de valorisation à moyen terme, mais il faut accepter un quartier en travaux à court terme.
• La question environnementale mérite une réponse écrite. L’affichage RT2012 sur un programme livré en 2027 est inhabituel. Ce n’est pas rédhibitoire, mais c’est le premier point à faire clarifier avant de signer.
• Le niveau de prestations est cohérent avec le positionnement prix. Porte blindée A2P, carrelage grand format, halls décorés dont un en double hauteur, jardin intérieur : l’équipement est celui d’un programme soigné, sans surenchère de standing.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Palm Square ?

Au 5 avenue du Général Leclerc, face au square Bènes, dans le nouveau cœur de ville.

La résidence est à 30 m de l’arrêt de bus Square Bènes, à 1 km de la gare SNCF et à 8 minutes de l’aéroport Nice Côte d’Azur.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 4e trimestre 2027, selon Cogedim ; le programme est en travaux.

La page dédiée à la nue-propriété confirme ce calendrier et mentionne une actabilité immédiate. Seule la date figurant dans l’acte fait foi.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

Le nombre total de lots n’est pas publié ; 11 lots sont disponibles, en 2 et 3 pièces.

La brochure annonce des logements du studio au 4 pièces, tandis que la page Cogedim ne présente que des 2 pièces et des 3 pièces parmi les lots disponibles. Deux bâtiments sont identifiés, organisés autour d’un jardin intérieur.

Quel est le prix d’entrée ?

259 000 € affichés pour un 2 pièces ; le lot le plus accessible de la grille est à 237 417 €.

La métadonnée de la page Cogedim indique 259 417 €. Le lot le plus accessible est un 2 pièces de 45,82 m² au 1er étage à 237 417 € : cet écart avec le prix de départ affiché doit être expliqué par le promoteur.

Les logements ont-ils des extérieurs ?

Oui : chaque logement dispose d’un balcon ou d’une terrasse, jusqu’à 59 m².

Le détail par lot n’est pas publié dans la grille en ligne et doit être demandé.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

NF Habitat (CERQUAL), Écovallée Qualité et RT2012 ; la RE2020 n’est pas affichée.

La livraison étant annoncée en 2027, ce point doit être clarifié par écrit avec le promoteur avant toute réservation.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Jardin intérieur paysager, halls décorés dont un en double hauteur, parkings et garages en sous-sol, locaux à vélos sécurisés.

S’y ajoutent les portes blindées avec serrure 5 points A2P et les vidéophones dans les logements. Les commerces occupent le socle de l’immeuble.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

LMNP, LLI, LLI meublé, dispositif Jeanbrun, TVA normale, régime patrimonial – et un montage en nue-propriété.

La page dédiée à la nue-propriété propose un 3 pièces de 64,23 m² à 280 830 €, avec 37 % de décote et 16 ans d’usufruit.

Qu’est-ce que l’offre exclusive annoncée par Cogedim ?

Un avantage commercial annoncé, dont les modalités ne sont pas publiées.

Nature de l’avantage, montant, conditions et durée sont à demander au bureau de vente. Par prudence, ne l’intégrez pas à votre budget avant confirmation écrite.

Peut-on personnaliser son logement ?

Oui, via les packs de personnalisation proposés par Cogedim.

Les options disponibles sur Palm Square, leurs contenus et leurs tarifs sont à demander au bureau de vente, dans les délais prévus par le contrat de réservation.

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