Cœur de Carnolès à Roquebrune-Cap-Martin : appartements neufs et villas rooftop

Cela produit deux effets opposés, rarement expliqués ensemble. À la livraison, prévue au premier trimestre 2029, l’environnement immédiat sera terminé, arboré et équipé – un cas rare sur la Côte d’Azur, où le neuf arrive souvent sans les services. Mais entre la réservation et cette date, l’acheteur vit trois ans avec un chantier de grande ampleur à proximité : grues, circulations modifiées, nuisances de voirie. Ceux qui visitent aujourd’hui voient un terrain en travaux, pas le quartier final.

Ce guide donne les prix réels, les surfaces réelles, les écarts de prix au m² et les divergences entre sources que personne ne signale. Il indique aussi ce qui manque : le nombre total de lots, la grille complète par étage, l’attestation de certification. À lire avant de réserver.

Cœur de Carnolès en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse affichée par le promoteur : avenue de Verdun, 06190 Roquebrune-Cap-Martin.
• Quartier : Carnolès, à la charnière entre Roquebrune-Cap-Martin et Menton, au sein de la ZAC Cœur de Carnolès.
• Typologies : du 2 au 5 pièces, dont des villas en rooftop.
• Certification affichée : NF Habitat. Un portail tiers mentionne RE2020, non affiché par Icade.
• Dispositifs affichés : PTZ, LLI avec TVA à 10 %, dispositif Jeanbrun. Ni BRS, ni Prix Maîtrisé.
• Stationnement : un parking par lot. Rooftops privatifs et espaces extérieurs annoncés. Aucune piscine annoncée.
• Statut : commercialisation ouverte au T2 2026, travaux démarrés au T4 2025, livraison prévisionnelle T1 2029.

Où se situe Cœur de Carnolès ?

Avenue de Verdun, à la charnière de Roquebrune et de Menton

Le programme s’implante sur le secteur de Carnolès, la partie basse de Roquebrune-Cap-Martin adossée à Menton. Cette position explique l’essentiel de son intérêt : on est à Roquebrune pour les prix et le calme, à quelques minutes de Menton pour les commerces, les lycées et l’activité.

L’adresse pose toutefois une question que l’acheteur doit trancher lui-même. La fiche du promoteur indique l’avenue de Verdun ; un portail spécialisé annonce le 9 avenue Maréchal Foch, dans le même quartier mais sur un axe différent. Les deux rues sont voisines, ce qui rend la confusion plausible – numérotation de ZAC, adresse de chantier, adresse de bureau de vente. La conséquence pratique est simple : l’adresse mentionnée au contrat de réservation doit être l’adresse cadastrale exacte du lot, pas une adresse d’affichage commercial. Nous demandons systématiquement le plan de masse et l’extrait cadastral avant signature.

La ZAC Cœur de Carnolès : un écoquartier de 363 logements

La ZAC transforme l’ancienne base aérienne 943 en quartier mixte. Le programme municipal retient 363 logements, un groupe scolaire, des commerces, des bureaux et un parc paysager public d’environ 5 000 m², parfois annoncé à 5 400 m² selon les documents. Certains articles antérieurs évoquaient 376 logements : les chiffres ont évolué au fil des études, et la page de la mairie de Roquebrune-Cap-Martin fait aujourd’hui référence sur 363.

Ce que cela signifie concrètement pour un acquéreur :

• École sur place : le groupe scolaire est un équipement de la ZAC, pas un projet communal lointain. La première pierre a été posée en janvier 2025.
• Commerces de proximité : la ZAC prévoit des rez-de-chaussée actifs, ce qui limite la dépendance à la voiture pour les courses du quotidien.
• Parc public : un espace vert de quartier, ouvert, et non un jardin privatif réservé à la résidence.
• Phasage : plusieurs opérations se succèdent dans la ZAC. Habiter ici en 2029 signifie habiter un quartier encore partiellement en chantier pendant plusieurs années.

Gare, plage, commerces : ce qui se fait à pied

• Gare de Carnolès : environ 300 m. Ligne Marseille – Vintimille, arrêts directs vers Menton, Monaco et Nice.
• Plage de Carnolès : accès à pied, sans traverser d’axe majeur.
• Menton : accessible à pied pour la partie basse, ou en train en une station.
• Monaco : quelques arrêts de train, sans correspondance.
• Commerces de Carnolès : rue commerçante à proximité immédiate du programme.

C’est le principal argument du programme, et il est solide : sur la Côte d’Azur, un programme neuf dont la gare est à 300 m se compte sur les doigts d’une main. Pour un actif qui travaille à Monaco, l’équation train plus marche est plus fiable qu’un trajet routier quotidien.

Les logements disponibles à Cœur de Carnolès

Le promoteur publie 15 lots sur sa fiche, avec un bouton « Afficher plus » qui masque la suite de la grille. Les surfaces ne sont détaillées que pour les lots mis en avant. Voici ce qui est vérifiable aujourd’hui.

Prix par typologie, résumé :

L’écart de prix au m² est spectaculaire : 9 705 €/m² pour le T2 d’entrée de gamme, 19 637 €/m² pour la villa rooftop. Il ne s’agit pas d’une anomalie de calcul mais de deux produits différents.

Ce que paie réellement un acheteur de rooftop :

• Le dernier étage, avec une terrasse privative qui n’entre pas dans la surface habitable comptabilisée. La surface vendue est la surface intérieure ; la terrasse s’ajoute sans être valorisée au m². Le rapport prix / surface exploitable est donc moins défavorable qu’il n’y paraît.
• La rareté : une villa en rooftop de 136 m² sur un programme de cette taille est un produit unique, pas une gamme. Le vendeur n’a pas de concurrent direct dans l’immeuble.
• La vue et l’exposition : au 6e étage, en front de mer de Carnolès, l’ouverture est différente de celle d’un 3e étage sur rue.
• L’absence de voisin au-dessus : critère très recherché en collectif, et rarement disponible en neuf.

Autrement dit, le T2 à 9 705 €/m² est cher pour Carnolès ; le rooftop à 19 637 €/m² est cher dans l’absolu, mais il se compare à des villas, pas à des appartements. Les lots intermédiaires – T3 et T4 – restent, eux, impossibles à évaluer au m² : le promoteur ne publie pas leurs surfaces. C’est précisément ce que nous réclamons avant toute visite.

Prestations annoncées :

• Un parking par lot.
• De « beaux espaces extérieurs » selon la formulation du promoteur, sans détail par lot.
• Des rooftops privatifs sur les lots concernés.
• Pas de piscine annoncée. Sur ce secteur, c’est un manque à assumer : la plage compense, la résidence ne compense pas.
• Pas de local vélo mentionné sur la fiche, alors que la gare est à 300 m. À interroger.

Prix au m² à Cœur de Carnolès : ce que disent vraiment les chiffres

Lecture directe : le T2 d’entrée de gamme se situe dans la fourchette haute de Carnolès, à 9 705 €/m² contre 9 267 à 9 723 €/m² pour le marché existant du quartier. Il touche le haut, sans le dépasser. C’est cohérent avec un logement neuf, certifié, avec parking, à 300 m d’une gare – le neuf se paie, et l’écart reste contenu.

Le rooftop, lui, sort du référentiel. À 19 637 €/m², il se compare à du Cap-Martin haut de gamme (12 000 à 16 000 €/m²), voire au-delà. Trois facteurs expliquent ce positionnement :

1. La rareté : une villa en rooftop de 136 m² au 6e étage, avec terrasse privative, sur une commune qui produit peu de neuf.
2. La vue mer et l’exposition, qui varient fortement d’un lot à l’autre dans un même immeuble.
3. L’étage : dans un programme de six niveaux, le dernier niveau concentre la valeur. Les lots bas de gamme et les lots de tête n’ont pas de marché commun.

Un troisième chiffre mérite attention : les portails tiers affichent des prix d’entrée inférieurs, de l’ordre de 397 900 €, voire 385 000 € en offre agrégée. Ces montants correspondent probablement à des lots en dispositif LLI ou à des grilles non actualisées. Le seul prix opposable est celui de la grille du promoteur, datée et signée. Nous ne travaillons jamais sur un prix de portail.

Cœur de Carnolès est-il fait pour votre projet ?

Résidence principale familiale : ce que l’écoquartier apporte

Pour une famille, l’argument n’est pas le prix au m² mais la vie quotidienne à la livraison : école dans la ZAC, commerces en rez-de-chaussée, parc public, plage et gare à pied. Peu de programmes azuréens offrent cette combinaison sans voiture.

Trois réserves à intégrer :

• Les T2 de 44 m² ne conviennent pas à une famille ; l’entrée se fait plutôt sur les T3 et T4, dont les surfaces ne sont pas publiées. Il faut les obtenir avant de se projeter.
• L’école et le parc arrivent avec le quartier, donc à un calendrier qui n’est pas celui de la résidence seule. Un retard de ZAC est possible.
• Le chantier environnant durera plusieurs années après la livraison de la résidence.

Primo-accession avec PTZ en zone A : le vrai levier

Roquebrune-Cap-Martin est classée en zone A. C’est la zone la plus tendue, donc celle où le prêt à taux zéro est le plus généreux et où les plafonds de ressources sont les plus élevés. Pour un primo-accédant, c’est le dispositif qui change réellement le plan de financement, davantage qu’un argument commercial.

Le PTZ ne finance qu’une partie de l’opération, mais il réduit le recours au crédit classique et donc le coût total. Sur un T3 à 632 000 €, l’apport et le profil comptent autant que le plafond : à ce niveau de prix, tous les primo-accédants ne passent pas.

Investissement locatif : ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas

Soyons directs.

Ce qui fonctionne :

• L’emplacement locatif est réel : gare à 300 m, Monaco à quelques arrêts, Menton à pied. La clientèle existe – actifs travaillant à Monaco, personnels frontaliers, salariés de Menton, résidents temporaires.
• Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir une part du prix et d’améliorer le rendement net d’un logement loué nu sous plafond de loyer.
• Le LLI avec TVA à 10 % réduit le coût d’acquisition, mais uniquement sur des lots identifiés comme tels.

Ce qui ne fonctionne pas :

• Le rendement brut reste modéré sur ce secteur premium. À 9 700 €/m², un T2 ne produit pas un rendement de 6 %. Les loyers de Carnolès ne suivent pas les prix de vente.
• Le LLI et le Jeanbrun plafonnent les loyers. La contrepartie fiscale compense, elle ne crée pas de rendement.
• Un T2 de 44 m² se loue, mais la concurrence locative de Menton est dense.

Notre position : ce programme est un bon support de résidence principale, un support d’investissement patrimonial acceptable, un support de rendement médiocre. Un investisseur qui cherche du cash-flow doit regarder ailleurs ou négocier un lot LLI.

Financement et dispositifs : ce qui s’applique réellement

Le PTZ en zone A : plafonds et calendrier

Le prêt à taux zéro finance l’accession à la résidence principale d’un primo-accédant, dans la limite de plafonds de ressources calculés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2. En zone A, les plafonds 2026 s’établissent ainsi :

Au-delà de 5 personnes, les plafonds continuent de progresser. Les règles applicables sont détaillées sur la page officielle du prêt à taux zéro sur service-public.gouv.fr. À retenir : le PTZ est un prêt différé, il ne remplace pas l’apport, et il se combine avec le prêt bancaire principal. Le montant dépend de la zone, du nombre d’occupants, du prix et de la performance énergétique du logement.

La TVA à 10 % sur les logements LLI : ce que cela change

Le logement locatif intermédiaire (LLI) permet d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, à condition de le louer nu, en résidence principale, sous plafonds de ressources et de loyers, pendant une durée minimale, et d’être détenu par une personne morale dans le cadre prévu par les textes. Le cadre fiscal est décrit par le BOFiP, rubrique logement locatif intermédiaire.

Ce qu’il faut comprendre : la TVA à 10 % ne s’applique pas aux lots en accession libre. Elle ne concerne que les lots identifiés comme LLI dans la grille du promoteur, avec un engagement de location et des plafonds à respecter. Sur un T2 à 434 000 €, la différence entre 20 % et 10 % représente un montant substantiel – mais elle n’est pas disponible sur tous les lots, et elle suppose d’accepter un loyer plafonné.

Le dispositif Jeanbrun : conditions et limites

Afficher le dispositif Jeanbrun sur une fiche programme ne signifie pas qu’il s’applique à votre lot. Le mécanisme repose sur un amortissement déductible des revenus fonciers, en contrepartie d’une location nue sous plafond de loyer pendant au moins neuf ans. Il vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, ce qui couvre la période de commercialisation du programme.

Points à vérifier avant de compter dessus :

• Le logement doit être neuf ou acheté en VEFA, dans un immeuble collectif.
• La location doit débuter dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition.
• Le niveau de loyer choisi – intermédiaire, social, très social – détermine le taux d’amortissement et le plafond annuel.
• La location à un proche est exclue.

Le détail réglementaire figure sur la page investissement locatif Jeanbrun de service-public.gouv.fr. La limite est simple : plus l’avantage fiscal est fort, plus le loyer est bas.

Ce que nous vérifions avant toute réservation

• L’adresse cadastrale exacte du lot, face à la divergence avenue de Verdun / avenue Maréchal Foch.
• La grille complète : surface, étage, exposition, vis-à-vis, prix par lot.
• L’attestation de certification écrite. La fiche du promoteur affiche NF Habitat ; un portail tiers mentionne RE2020. Les deux ne sont pas équivalents : NF Habitat est une certification de qualité de construction, RE2020 une réglementation environnementale qui s’impose à tout logement neuf. Demandez l’attestation, pas la mention.
• Le nombre total de lots de la résidence et le nombre de lots restants, actualisé.
• Le règlement de copropriété, les charges prévisionnelles et le mode de chauffage.
• Le calendrier de la ZAC : école, commerces, parc, voiries.
• L’éligibilité PTZ et LLI du lot précis, avec simulation écrite.
• Les délais : contrat de réservation, délai de rétractation SRU de dix jours, échéancier des appels de fonds.

Tableau comparatif : Cœur de Carnolès face aux autres programmes de Roquebrune-Cap-Martin

Cœur de Carnolès est le seul programme neuf de la commune à proposer des villas en rooftop et le seul adossé à un écoquartier complet. C’est son différenciateur réel, et c’est aussi ce qui justifie l’essentiel de son positionnement prix.

Les étapes pour acheter à Cœur de Carnolès avec VEFA Riviera

1. Vérifier l’éligibilité PTZ et LLI. Simulation écrite, plafonds de ressources, apport, capacité d’emprunt. Cette étape filtre les lots accessibles avant toute visite.
2. Comparer les lots et les étages. Sur un immeuble de six niveaux, l’écart entre un 2e sur rue et un 5e avec vue n’est pas marginal. Nous demandons la grille complète, y compris les lots non publiés.
3. Visite et analyse du lot. Analyse du plan, des surfaces, du vis-à-vis, de l’exposition, des espaces extérieurs et du parking. Sur plan, un séjour plein nord ne se voit pas.
4. Réservation et financement. Contrat de réservation, dépôt, délai SRU de dix jours, montage bancaire et articulation avec le PTZ ou le dispositif fiscal retenu.
5. Suivi de chantier et livraison. Appels de fonds, garanties, réception, réserves, et suivi du calendrier de ZAC jusqu’à la remise des clés.

Questions fréquentes sur Cœur de Carnolès

Quel est le prix d’un appartement à Cœur de Carnolès ?

Le prix d’entrée affiché par Icade est de 434 000 € pour un T2 de 44,72 m² au 3e étage, soit environ 9 705 €/m². Les T3 se situent entre 632 000 € et 792 000 €, le T4 est à 848 000 €, et la villa rooftop de 5 pièces de 136,38 m² atteint 2 678 000 €, soit environ 19 637 €/m². Ces montants évoluent avec la commercialisation et diffèrent de ceux affichés par certains portails.

Où se situe exactement le programme Cœur de Carnolès ?

Le promoteur indique l’avenue de Verdun, 06190 Roquebrune-Cap-Martin, dans le quartier de Carnolès. Un portail tiers annonce le 9 avenue Maréchal Foch, également à Carnolès. Cette divergence d’adresse doit être levée avant la réservation : demandez l’adresse cadastrale exacte du lot et le plan de masse, pas l’adresse commerciale. Le bureau de vente se trouve au 47 promenade Robert Schumann.

Qu’est-ce que la ZAC Cœur de Carnolès ?

C’est un écoquartier construit sur l’ancienne base aérienne 943, à Roquebrune-Cap-Martin. Le programme municipal retient 363 logements, un groupe scolaire, des commerces, des bureaux et un parc paysager public d’environ 5 000 m². Des documents antérieurs évoquaient 376 logements : le chiffre a évolué. La résidence d’Icade est la première opération de cette ZAC.

Quelles typologies trouve-t-on à Cœur de Carnolès ?

Le programme propose du 2 au 5 pièces, sur des surfaces de 44,72 m² à 136,38 m². Les 5 pièces correspondent à des villas en rooftop, dont la plus grande est un 136,38 m² au 6e étage avec terrasse privative. Les T3 et T4 sont annoncés dans la grille, mais leurs surfaces ne sont pas publiées par le promoteur. Il faut les demander lot par lot.

Peut-on bénéficier du PTZ à Roquebrune-Cap-Martin ?

Oui. La commune est classée en zone A, la zone la plus tendue du dispositif. Les plafonds de ressources 2026 vont de 49 000 € pour une personne seule à 117 600 € pour cinq personnes, sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2. Le PTZ finance la résidence principale d’un primo-accédant, sous conditions d’occupation et de performance du logement. Une simulation écrite reste indispensable.

Qu’est-ce que la TVA à 10 % sur les logements LLI ?

Le logement locatif intermédiaire permet de bénéficier d’une TVA à 10 % au lieu de 20 % à l’achat, en contrepartie d’une location nue sous plafonds de ressources et de loyers, pendant une durée minimale, dans un cadre défini par les textes. Le dispositif ne s’applique pas aux lots en accession libre : seuls les lots identifiés LLI dans la grille du promoteur sont concernés. Vérifiez la nature du lot avant de signer.

Quelle est la date de livraison de Cœur de Carnolès ?

La livraison est annoncée au premier trimestre 2029. La commercialisation a ouvert au deuxième trimestre 2026 et les travaux ont démarré au quatrième trimestre 2025. Sur un programme adossé à une ZAC, la livraison de la résidence et l’achèvement des équipements de quartier – école, commerces, parc – ne sont pas nécessairement simultanés : demandez le phasage.

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