Urban Roch à Nice : appartements neufs du studio au 4 pièces

Le prix d’entrée mérite pourtant d’être regardé de près. Sur les neuf lots que nous avons relevés, le prix au m² passe de 6 723 € pour le studio du 6e étage à 8 445 € pour le 4 pièces le plus cher : plus de 25 % d’écart à l’intérieur d’un même immeuble. L’étage explique une partie de la différence, pas la totalité, et la fiche du promoteur ne donne ni les étages des 4 pièces, ni les surfaces de terrasse, ni les expositions – trois données qui déterminent pourtant le prix réel d’un lot en étage.

Cette page détaille donc lot par lot ce que vous payez, ce que le programme ne publie pas (le quartier, l’arrêt de tramway, le nombre total de lots, l’architecte, la RE2020) et les dispositifs qui s’appliquent effectivement : PTZ, BRS, TVA à 10 % sur le logement locatif intermédiaire et dispositif Jeanbrun. Aucune donnée n’est extrapolée : quand une information manque, elle est signalée comme telle.

Urban Roch en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse : 32 rue Sorgentino, 06000 Nice.
• Secteur : Saint-Roch / Riquier, à l’est du centre-ville. Le promoteur ne nomme pas le quartier.
• Promoteur : Icade Promotion.
• Typologies : du studio au 4 pièces.
• Labels affichés : RT2012 et NF Habitat. Aucune mention de RE2020.
• Dispositifs affichés : PTZ, BRS, LLI TVA 10 %, Jeanbrun. Pas de Prix Maîtrisé.
• Stationnement : un parking par lot selon la grille publiée.
• Extérieurs : terrasse ou jardin privatif, attiques avec terrasse. Pas de piscine.
• Statut : commercialisation ouverte au T4 2024, travaux démarrés au T4 2025, livraison T2 2028.

Où se situe Urban Roch à Nice ?

32 rue Sorgentino, secteur Saint-Roch

L’adresse est précise : 32 rue Sorgentino, 06000 Nice. Elle ne figure nulle part ailleurs dans la communication du promoteur sous forme de quartier, et c’est une omission volontaire ou un oubli – dans les deux cas, elle oblige l’acheteur à faire le travail de localisation lui-même.

La rue Sorgentino se situe dans le secteur Saint-Roch / Riquier, à l’est du centre-ville niçois. On est ici dans un tissu urbain dense, hérité de l’extension industrielle et ferroviaire du XIXe siècle, qui a longtemps accueilli des ateliers, des entrepôts et des immeubles de rapport avant d’entrer dans un cycle de transformation résidentielle. Le bâti est hétérogène : immeubles anciens en pierre, constructions des années 1950-1970, opérations récentes en remplacement de dents creuses. Le programme s’inscrit dans ce mouvement, pas dans un quartier de villas.

Ce que cela implique concrètement pour un acheteur :

• Un voisinage mixte, avec des commerces de proximité et des rez-de-chaussée actifs, plutôt qu’un environnement résidentiel homogène.
• Une rue passante : le bruit et le stationnement de surface font partie du contexte, d’où l’importance de l’étage et de l’exposition du lot retenu.
• Un secteur où la transformation est en cours, donc une revente qui dépendra de la trajectoire du quartier à dix ans, pas seulement de la qualité de l’immeuble.

C’est un point que nous vérifions systématiquement avant toute visite : le plan de masse, l’orientation des façades et la position de l’immeuble dans l’îlot changent radicalement la valeur d’usage d’un appartement à ce niveau de prix. Deux lots de surface identique dans la même rue peuvent avoir un rapport au bruit et à la lumière très différent.

Le secteur : tramway, marchés et hypercentre

Le promoteur écrit que le programme se trouve « le tram à deux pas » et mentionne les marchés ainsi que l’hypercentre. Trois éléments sont donc affirmés : le tramway, les marchés, l’hypercentre.

Ce qui n’est pas donné :

• le nom de l’arrêt de tramway ;
• la distance réelle à cet arrêt ;
• la ligne concernée ;
• les marchés cités, leurs jours et leurs distances ;
• le temps de trajet vers l’hypercentre.

Ce sont exactement les informations que l’acheteur doit exiger sur plan avant de signer. Dans ce secteur de Nice, la proximité du tramway est un argument réel – elle structure les trajets quotidiens vers le centre, la gare et le littoral – mais « à deux pas » n’est pas une donnée, c’est une formule commerciale. La différence entre 150 m et 700 m d’un arrêt ne se ressent pas de la même façon le matin, et elle se retrouve dans le prix de revente.

Même remarque pour les marchés : un marché de quartier à cinq minutes à pied participe à la qualité de vie quotidienne et à l’attractivité locative. Un marché à quinze minutes change le calcul. Aucune des deux hypothèses ne peut être retenue sans vérification.

Les logements disponibles à Urban Roch

La grille de prix, lot par lot

Le compteur de la fiche annonce 8 lots ; la grille détaillée, une fois dépliée, en aligne 9. Le nombre total de lots du programme n’est communiqué nulle part. Voici ce que nous avons pu relever, avec le prix au m² recalculé pour chaque lot – un chiffre que le promoteur ne publie pas.

Prix affichés par le promoteur, TVA 20 % incluse. Prix au m² calculés par nos soins (prix ÷ surface). Stationnement indiqué par lot sur la fiche, à confirmer lot par lot au contrat.

De 6 723 à 8 445 €/m² : ce qui se paie réellement

Un écart de 25 % entre le premier et le dernier lot d’un même immeuble, ce n’est pas anormal en soi. Ce qui est inhabituel, c’est le sens de la progression : d’ordinaire, le prix au m² baisse quand la surface augmente, parce que le nombre de pièces par mètre carré diminue et que les grands logements se vendent moins vite. Ici, c’est l’inverse. Le studio est le lot le moins cher au mètre carré, les 4 pièces sont les plus chers.

Trois éléments expliquent cette inversion, et un quatrième reste invérifiable.

L’étage. À surface quasi identique, la démonstration est nette sur les 3 pièces : le lot 51 (60,07 m², 5e étage) est à 6 975 €/m², le lot 61 (59,98 m², 6e étage) à 7 687 €/m². Neuf centimètres carrés d’écart, un étage de plus, 42 000 € de différence à la vente – soit 712 €/m². Un étage, dans un immeuble de 2028 avec ascenseur et terrasse, c’est de la vue, du silence et de la lumière. Ça se paie.

L’attique et la terrasse. Les lots les plus chers sont décrits comme des attiques avec terrasses. Une terrasse en attique apporte deux choses : un extérieur privatif dont la surface n’est pas comptée dans le prix au m² affiché, et une exposition dégagée. C’est le poste de valeur le plus puissant sur ce type de programme, et paradoxalement le moins documenté : le promoteur ne publie pas les surfaces de terrasse.

L’exposition et le plan. Un 4 pièces d’angle traversant, avec deux orientations, vaut plus qu’un 4 pièces en façade unique. Sur une rue passante comme la rue Sorgentino, l’orientation par rapport au bruit et au soleil devient un critère de premier ordre. Les lots 45 (629 000 €) et 55 (741 000 €) font la même surface à un mètre carré près et s’écartent de 112 000 € : l’explication ne peut pas être la surface.

Prestations et parties communes

• Stationnement : un parking par lot selon la grille affichée. À vérifier lot par lot : place en sous-sol ou en surface, place simple ou double, possibilité de place supplémentaire. Aucune information sur l’électrification des places, ce qui compte pour un véhicule rechargeable en 2028.
• Extérieurs privatifs : terrasse ou jardin privatif selon les lots, attiques avec terrasse.
• Absence de piscine : le programme n’en propose pas. Sur la Côte d’Azur, c’est un choix fréquent en petit collectif de centre-ville, et cela se traduit dans les charges de copropriété – plus basses qu’une résidence avec piscine, mais aussi moins d’arguments à la location saisonnière.

Nous revenons vers vous avec la grille à jour, les plans des lots qui vous intéressent et une simulation de financement intégrant PTZ, BRS ou Jeanbrun selon votre situation. Sans frais et sans engagement.

Prix au m² à Urban Roch : ce que disent vraiment les chiffres

La lecture est simple, mais elle doit être faite dans le bon ordre.

Le studio est l’anomalie favorable du programme. À 6 723 €/m², il se situe sous la moyenne du neuf à Nice (≈ 6 964 €/m²) et très en dessous de la médiane des programmes que nous suivons (≈ 7 687 €/m²). Un studio de 40 m² avec parking, à 269 000 €, dans le 06000, en neuf, avec PTZ possible : ce niveau d’entrée existe peu sur le marché niçois. C’est le lot qui rend le programme visible, et ce n’est pas un hasard s’il est affiché en premier.

Les 4 pièces sont dans une autre catégorie. À 8 253 € et 8 445 €/m², les deux lots les plus chers dépassent nettement la moyenne du neuf niçois. Leur prix absolu – 726 000 € et 741 000 € – les place en concurrence directe avec des programmes mieux situés ou mieux dotés. À ce niveau, l’acheteur compare un 4 pièces à Saint-Roch avec un 4 pièces ailleurs dans Nice, et la question du quartier devient décisive, alors même que le promoteur ne le nomme pas.

Le milieu de grille est le vrai terrain de jeu. Les 3 pièces entre 419 000 € et 536 000 €, à 6 975 € et 8 004 €/m², constituent le cœur du programme et probablement son meilleur rapport surface/prix pour une résidence principale. Ce sont aussi les lots sur lesquels la négociation est la plus réaliste quand la commercialisation avance.

Ce que le prix au m² ne dit pas. Il ne dit rien de l’exposition, du bruit, de la vue, de la surface de terrasse, ni des charges. Un lot à 7 222 €/m² avec une terrasse de 20 m² peut offrir un meilleur coût d’usage qu’un lot à 7 886 €/m² sans extérieur. C’est pour cela que nous classons systématiquement les lots par prix au m² utile – surface intérieure plus extérieur pondéré – et pas par prix affiché.

Urban Roch est-il fait pour votre projet ?

La réponse honnête : cela dépend entièrement du lot. Urban Roch n’est pas un programme homogène. C’est un immeuble qui contient deux marchés différents : un studio d’entrée de gamme niçois et des 4 pièces de milieu-haut de gamme. Les traiter avec le même raisonnement serait une erreur.

Primo-accession avec PTZ et BRS : le vrai levier

Le studio à 269 000 € est le lot le plus accessible du programme, et c’est aussi celui sur lequel les dispositifs produisent le plus d’effet. Avec un apport limité, un PTZ complète un prêt principal et réduit la mensualité sur la durée du prêt à taux zéro. En zone A, les plafonds de ressources 2026 vont de 49 000 € pour une personne seule à 117 600 € pour cinq personnes, ce qui couvre une large part des primo-accédants niçois – y compris des cadres.

Le BRS va plus loin : il dissocie le foncier du bâti, ce qui abaisse le prix d’acquisition en contrepartie d’un encadrement de la revente. Pour un ménage sous plafond qui veut rester à Nice et ne cherche pas à spéculer, c’est le levier le plus puissant du programme. Il faut en accepter les contreparties, détaillées plus bas.

Les 3 pièces à 419 000 € entrent encore dans un raisonnement de primo-accession pour un couple avec deux revenus, mais la marge de manœuvre se réduit vite. Les 4 pièces à plus de 600 000 € relèvent d’un autre projet.

Résidence principale : ce que le secteur apporte

Pour une résidence principale, l’arbitrage se joue sur trois points concrets : les trajets quotidiens, le voisinage et la qualité de l’appartement lui-même.

• Trajets : le tramway est annoncé à proximité immédiate, sans arrêt nommé. À vérifier sur plan. Si l’arrêt est effectivement à quelques centaines de mètres, le secteur est très bien desservi vers le centre et la gare.
• Voisinage : commerces de proximité et marchés, dans un quartier populaire en transformation. C’est un cadre de vie urbain, pas un cadre résidentiel calme.
• Qualité de l’appartement : c’est là que se joue la vraie décision. Un 3 pièces en 6e étage avec terrasse et vue dégagée, à 461 000 €, peut se défendre sur vingt ans. Un 3 pièces en 4e étage sur rue passante, à 536 000 € pour 66,97 m², mérite une comparaison serrée avec le reste du marché niçois.

L’absence de piscine et de services de résidence est un point neutre pour une résidence principale, et plutôt positif sur les charges.

Investissement locatif : ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas

Ce qui fonctionne : le studio. 269 000 € avec parking, dans un secteur bien desservi, c’est le format locatif le plus liquide de Nice – celui qui se loue vite à un étudiant, un jeune actif ou un professionnel en mobilité. Sa faiblesse en prix au m² devient un atout en rendement, puisque c’est le seul lot du programme sous la moyenne du neuf niçois.

Ce qui ne fonctionne pas : les 4 pièces à 700 000 € et plus. À 8 253 € et 8 445 €/m², avec des charges de copropriété, une taxe foncière plein régime à terme et un marché locatif haut de gamme saturé sur la Côte d’Azur, le rendement brut sera structurellement faible. Ce sont des produits patrimoniaux ou familiaux, pas des produits de rendement.

Ce qu’il manque pour trancher. Nous ne disposons d’aucune donnée de loyer sur ce programme : le promoteur n’en publie pas, et les loyers de marché du secteur doivent être relevés séparément. Sans ce relevé, tout rendement affiché relève de l’estimation, pas du calcul. Nous refusons de publier un chiffre de rendement qui ne s’appuie sur rien.

Le point fiscal. Le dispositif Jeanbrun peut améliorer significativement la rentabilité nette d’un lot loué nu, à condition de respecter les plafonds de loyer et de ressources, et de s’inscrire dans la fenêtre d’investissement. Sur une livraison au T2 2028 et une fenêtre qui se referme fin 2028, le calendrier doit être vérifié avant l’engagement, pas après.

Financement et dispositifs : ce qui s’applique réellement

Quatre dispositifs figurent sur la fiche : PTZ, BRS, LLI TVA 10 % et Jeanbrun. Aucun n’est automatique. Voici ce qu’ils changent réellement, et ce qu’il faut vérifier.

Le PTZ en zone A : plafonds et calendrier

Nice est en zone A. Dans le neuf, le PTZ est accessible sur l’ensemble du territoire, sans restriction de zone, à condition que le logement devienne la résidence principale de l’acquéreur et que celui-ci n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l’offre de prêt – sauf exceptions.

Les plafonds de ressources 2026 en zone A, pour la demande :

Les revenus pris en compte sont en principe ceux de l’année N-2. Le PTZ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par un ou plusieurs prêts. Le montant dépend du coût de l’opération, de la composition du foyer et de la zone : il se simule, il ne se devine pas. Source de référence : service-public.gouv.fr – prêt à taux zéro.

Le BRS : ce que cela change sur le prix et la revente

Le bail réel solidaire repose sur une dissociation : l’acquéreur achète les droits réels sur le bâti, pas le foncier, qui reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire. Mécaniquement, le prix d’acquisition baisse – parfois de 20 à 40 % selon les opérations – contre un encadrement strict.

Ce que cela implique :

• À l’achat : un prix plafonné, réservé à des ménages sous plafonds de ressources, avec agrément de l’organisme de foncier solidaire.
• Pendant la détention : une redevance foncière à la place de la pleine propriété du terrain, et un usage du logement encadré (résidence principale).
• À la revente : le prix est plafonné selon la formule du bail, l’acquéreur doit être éligible et agréé, et le bail est rechargé pour la durée initiale. Une indemnisation par l’organisme peut être prévue si aucun acquéreur n’est trouvé. Détail du mécanisme : ANIL – achat d’un logement en bail réel solidaire.

La TVA à 10 % sur les logements LLI

La TVA à 10 % sur le logement locatif intermédiaire n’est pas un avantage automatique : c’est un régime conditionné. Le logement doit être loué nu comme résidence principale, à un loyer plafonné, à des locataires dont les ressources respectent les plafonds, dans une opération qui satisfait une condition de mixité sociale. L’engagement de location est contractuel.

Concrètement, cela réduit le prix d’acquisition de 10 points de TVA – soit un montant significatif sur un lot à 269 000 € ou 419 000 € – mais vous n’achetez pas un logement libre : vous achetez un logement avec des obligations de loyer et de locataire. L’arbitrage se fait sur le rendement net, pas sur le prix affiché.

Le dispositif Jeanbrun : conditions et limites

Le dispositif Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt : c’est un amortissement déductible des revenus fonciers. Pour un logement neuf, le taux va de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, sur une base correspondant à 80 % du prix d’acquisition net de frais.

Les conditions principales :

• achat d’un logement neuf ou en VEFA dans un immeuble d’habitation collectif ;
• investissement réalisé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
• location nue comme résidence principale pendant au moins 9 ans, avec un bail débutant dans les 12 mois suivant l’achèvement ;
• respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire ;
• locataire hors du foyer fiscal du bailleur.

Ce que nous vérifions avant toute réservation

Liste de contrôle appliquée systématiquement sur ce programme :

1. Éligibilité PTZ et BRS – revenus N-2, composition du foyer, statut de primo-accédant, plafonds applicables.
2. Liste nominative des lots BRS – confirmation écrite du promoteur, organisme de foncier solidaire, plafonds et formule de revente.
3. Grille complète des lots – étage, exposition, surface de terrasse ou jardin, nombre de places de parking, caves et local vélo.
4. Classement par prix au m² utile – surface intérieure plus extérieur, pas le prix affiché.
5. Notice descriptive et labels – statut RE2020, performance énergétique réelle, matériaux, chauffage, menuiseries.
6. Plan de situation et distances vérifiées – arrêt de tramway, marchés, commerces, écoles, nuisances de la rue Sorgentino.
7. Charges de copropriété prévisionnelles – budget prévisionnel, absence de piscine donc charges plus basses, mais services et ascenseurs à chiffrer.
8. Calendrier de livraison et garanties – échéancier d’appels de fonds, garantie financière d’achèvement, assurance dommages-ouvrage, date de livraison contractuelle et pénalités.

Tableau comparatif : Urban Roch face aux autres programmes neufs de Nice

Sur cette sélection, Urban Roch est le seul programme à proposer un studio avec parking sous 300 000 €, et le seul à cumuler PTZ, BRS et Jeanbrun sur une même opération. C’est son argument central. Il est aussi le seul à ne pas nommer son quartier, et le seul à afficher des prix au m² qui augmentent avec la surface – deux points qui pèsent dans la comparaison.

Face à Villa Arteo, l’écart de prix d’entrée est mince (6 000 €) pour une localisation différente : Saint-Barthélemy contre Saint-Roch. Face à Le Montebello, l’écart de 81 000 € se justifie en partie par une livraison un an plus tôt et un environnement radicalement différent. Face à Villa Rossa, on ne compare pas : 1 290 000 € d’entrée, un autre marché, mais l’avantage d’un achat sans chantier.

Les étapes pour acheter à Urban Roch avec VEFA Riviera

1. Vérifier l’éligibilité PTZ et BRS. Revenus, composition du foyer, apport, capacité d’emprunt, plafonds. Cette étape détermine quels lots vous sont réellement accessibles – et elle se fait avant de visiter, pas après.
2. Comparer les lots et les étages. Grille complète, prix au m² utile, exposition, surface d’extérieur. Sur Urban Roch, l’écart de 712 €/m² entre le 5e et le 6e étage sur deux 3 pièces de même surface justifie à lui seul une comparaison ligne par ligne.
3. Visite, plan et analyse du lot. Bureau de vente au 455 promenade des Anglais, Le Terrazzo, 06000 Nice. Plans de masse, plan de situation, notice descriptive, vérification des distances réelles à l’arrêt de tramway et aux commodités.
4. Réservation et financement. Contrat de réservation, dépôt de garantie, délai de rétractation, montage bancaire avec PTZ ou prêt classique, validation du dossier BRS le cas échéant.
5. Suivi de chantier et livraison. Appels de fonds selon l’échéancier réglementaire, visites de chantier, garantie financière d’achèvement, réception, levée des réserves, remise des clés – livraison annoncée au T2 2028.

Questions fréquentes sur Urban Roch à Nice

Quel est le prix d’un appartement à Urban Roch ? Les prix affichés vont de 269 000 € pour le studio de 40,01 m² au 6e étage à 741 000 € pour le 4 pièces de 87,74 m², TVA 20 % incluse. Entre les deux, les 3 pièces se situent entre 419 000 € et 536 000 €, et les 4 pièces entre 629 000 € et 741 000 €. Le prix au m² varie de 6 723 € à 8 445 € selon le lot – un écart que l’étage n’explique pas entièrement.

Où se situe exactement Urban Roch à Nice ? Le programme est au 32 rue Sorgentino, dans le 06000, dans le secteur Saint-Roch / Riquier, à l’est du centre-ville. Le promoteur ne nomme pas le quartier : cette localisation est déduite de l’adresse, pas d’une communication officielle. Le bureau de vente se trouve au 455 promenade des Anglais, Le Terrazzo.

Quelles typologies trouve-t-on à Urban Roch ? Des appartements du studio au 4 pièces, de 40,01 à 87,97 m². La grille publiée comprend un studio, trois 3 pièces de 59,98 à 66,97 m² et cinq 4 pièces de 86,99 à 87,97 m². Une seule typologie n’apparaît pas dans la grille accessible : le 2 pièces. Le nombre total de lots du programme n’est pas communiqué.

Peut-on bénéficier du PTZ à Urban Roch ? Le PTZ figure parmi les dispositifs affichés par le promoteur. Nice étant en zone A, le neuf est éligible partout, à condition d’occuper le logement comme résidence principale et de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans, sauf exceptions. Les plafonds de ressources 2026 en zone A vont de 49 000 € à 117 600 € selon la composition du foyer.

Qu’est-ce que le BRS proposé sur certains lots ? Le bail réel solidaire dissocie le foncier du bâti : vous achetez les droits réels sur le logement, le terrain restant à un organisme de foncier solidaire. Le prix d’acquisition est plafonné, sous conditions de ressources, et la revente est encadrée. Un portail tiers évoque 8 trois-pièces en BRS avec TVA à 5,5 % : cette information n’est pas confirmée par le promoteur.

Quelle est la date de livraison d’Urban Roch ? La livraison est annoncée au deuxième trimestre 2028. La commercialisation a ouvert au quatrième trimestre 2024 et les travaux ont démarré au quatrième trimestre 2025. La date contractuelle figure dans le contrat de réservation, avec les pénalités de retard applicables : c’est ce document qui fait foi, pas la fiche commerciale.

Urban Roch est-il un bon investissement locatif ? Tout dépend du lot. Le studio à 269 000 €, soit 6 723 €/m² avec parking, est le format le plus liquide et le seul sous la moyenne du neuf niçois : c’est le lot pertinent en locatif. Les 4 pièces au-delà de 700 000 €, à plus de 8 250 €/m², relèvent d’un projet patrimonial. Nous ne publions pas de rendement : aucune donnée de loyer n’est fournie sur ce programme.

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