Crédit immobilier neuf : financer un achat en VEFA sans mauvaise
Le crédit immobilier neuf se monte comme un financement à tiroirs. La banque prête sur un logement qui
n'existe pas encore, débloque les fonds au rythme du chantier et fait courir les intérêts avant la remise des
clés. Le même bien, le même emprunteur, le même taux : un plan de financement calé six mois avant la
réservation coûte 3 000 € à 9 000 € de moins qu'un dossier monté dans l'urgence.
C'est cette mécanique que ni les pages bancaires ni les sites de promoteurs n'expliquent. Les premières
raisonnent en mensualité standard, sans différé VEFA ni échéancier d'appels de fonds. Les seconds
décrivent le calendrier des travaux sans dire comment la banque suit ce calendrier. Ici, on part de la lecture
bancaire : règle des 35 %, apport exigé, intérêts intercal
années d'expertise en VEFA
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Crédit immobilier neuf : ce qui change par rapport à un achat dans l'ancien
Trois différences structurelles, et elles pèsent plus lourd que le taux lui-même.
Dans l'ancien, le prix se règle en une fois à la signature. Dans le neuf, l'argent sort par tranches, sur
justificatifs de chantier. Dans l'ancien, la première mensualité tombe environ un mois après l'achat. Dans le
neuf, elle peut tomber sur un appartement encore à l'état de dalle. Dans l'ancien, les droits de mutation
représentent 7 à 8 % du prix. Dans le neuf, ils tournent autour de 2 à 3 %, ce qui réduit mécaniquement le
besoin de financement.
Le calendrier de déblocage des fonds suit l'avancement du chantier
Un prêt classique se débloque en une opération. Un crédit VEFA se débloque par appels de fonds
successifs, calés sur l'état d'avancement du chantier. La banque ne paie pas le promoteur parce qu'une date
est arrivée : elle paie parce qu'un palier de travaux est atteint et justifié.
L'échéancier légal s'appuie sur le code de la construction et de l'habitation. Les paliers plafonds sont connus :
35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à l'achèvement des murs, 95 % à l'achèvement des travaux, 100
% à la livraison. Le contrat de réservation peut prévoir un calendrier plus favorable à l'acheteur, jamais plus
lourd.
Conséquence pratique : la banque ne prête pas 300 000 € d'un coup, elle prête 105 000 € puis 210 000 €
puis 285 000 €. La mensualité pleine n'arrive qu'à la fin. Entre-temps, vous payez autre chose.
Le différé de remboursement, spécificité du VEFA
Le différé, c'est la période pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse pas le capital. Deux formules
circulent.
• Le différé partiel. Vous payez les intérêts sur le capital déjà débloqué, plus l'assurance emprunteur. Rien
sur le capital. C'est le montage le plus courant en VEFA.
• Le différé total. Vous ne payez rien pendant le chantier. Les intérêts sont reportés et s'ajoutent au capital
à rembourser. Le confort immédiat se paie plus tard, sur la durée totale du prêt.
La durée du différé suit le calendrier de livraison, avec une marge : comptez de 12 à 30 mois selon les
programmes, parfois plus sur les opérations en renouvellement urbain. Une banque refuse rarement le différé
partiel. Elle le limite plus volontiers en différé total, parce que le risque de dérive du chantier se reporte sur
elle.
Les frais d'acquisition réduits qui allègent le besoin de financement
C'est le levier le plus sous-estimé du financement immobilier neuf. Sur un achat à 400 000 €, l'écart entre 2,5
% et 7,5 % de frais d'acquisition représente environ 20 000 €. Cette somme ne se finance pas sur 25 ans
avec un taux de 3,5 % : elle se sort de l'apport, ou elle disparaît.
Trois effets en cascade.
• Le besoin de financement baisse, donc le taux d'endettement baisse.
• L'apport achat neuf peut rester partiellement en épargne de précaution.
• La banque voit un dossier moins tendu, et arbitre plus facilement en faveur d'une dérogation.
S'ajoute l'exonération de taxe foncière pendant deux ans sur le neuf, puis un retour à la taxe. Détail utile pour
le reste à vivre de la troisième année, pas pour le plan de financement.
Combien peut-on emprunter pour un logement neuf en 2026 ?
La réponse tient en deux calculs : le taux d'endettement autorisé et la durée acceptée. Le reste est de la
négociation.
La règle des 35 % d'endettement et son calcul réel
Le plafond de référence reste 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, pour une durée
maximale de 25 ans. Les banques disposent d'une marge de dérogation sur une part limitée de leur
production trimestrielle de crédits, avec une priorité donnée à la résidence principale et aux primo-accédants.
Cette marge existe, elle n'est pas un droit.
Le calcul réel n'est pas celui de la calculatrice. La banque retient deux mensualités :
• celle du différé partiel, pendant le chantier ;
• celle du prêt après différé, quand le capital est intégralement débloqué.
C'est la seconde qui est regardée pour le taux d'effort. Un dossier qui passe pendant le chantier et casse à la
livraison est un refus. Un revenu net de 5 500 € ouvre donc une mensualité cible d'environ 1 925 € assurance
comprise.
Dans le neuf, deux éléments dérogatoires sont fréquemment accordés : un allongement de la durée pour
absorber un différé long, et une pondération des revenus locatifs à venir, quand l'acheteur acquiert un bien
destiné à la location.
Apport, épargne résiduelle et reste à vivre
L'apport attendu tourne autour de 10 % du coût d'acquisition pour un dossier standard, mais le chiffre exact
dépend de la banque et de la typologie. Certains établissements acceptent un financement à 100 % avec un
très bon profil et un PTZ qui sécurise le montage. D'autres exigent 15 à 20 % dès que les revenus
comportent une part variable.
Trois points comptent plus que le pourcentage.
• L'origine des fonds. Un apport en espèces sans traçabilité bancaire, une donation non formalisée ou une
somme sortie d'un compte étranger bloquent un dossier en deux jours.
• L'épargne résiduelle. Après paiement de l'apport et des frais, la banque regarde ce qui reste. Un compte
à zéro est interprété comme une absence de marge de sécurité.
• Le reste à vivre. Il se calcule revenus nets moins charges de crédit, par composition du foyer. \[Les
barèmes internes des banques varient : les seuils utilisés dans nos simulations vont de 750 € pour une
personne seule à 1 800 € pour un couple avec deux enfants\].
Un apport achat neuf peut intégrer le prêt Action Logement ou un prêt familial. Il ne peut pas intégrer le PTZ,
qui est un crédit, pas une épargne.
Durée du prêt et effet sur la capacité d'emprunt
Allonger la durée est la seule variable qui augmente la capacité sans toucher aux revenus. Elle augmente
aussi le coût total.
Durée | Mensualité pour 100 000 € empruntés (hors assurance) | Capital empruntable pour 1 500 € de mensualité | Écart de capacité |
|---|---|---|---|
15 ans | ≈ 700 € | ≈ 214 000 € | référence |
20 ans | ≈ 578 € | ≈ 260 000 € | + 46 000 € |
25 ans | ≈ 500 € | ≈ 300 000 € | + 86 000 € |
Lecture : passer de 20 à 25 ans permet d'emprunter 40 000 € de plus, soit un T2 au lieu d'un petit T2 en
plaine du Var. Le coût : environ 24 000 € d'intérêts supplémentaires sur cent mille euros empruntés.
Le cas particulier du prêt relais pour un achat en VEFA
Le prêt relais avance une part de la valeur du bien que l'acheteur possède déjà, le temps de le vendre. La
banque prête généralement 60 à 70 % de la valeur estimée, moins le capital restant dû. L'avance est
remboursée à la vente.
En VEFA, la difficulté est de calendrier. Le chantier dure 18 à 30 mois. Le prêt relais, lui, court souvent 24
mois, parfois 36 quand il est adossé à un achat neuf. Il faut donc que la vente de l'ancien logement
intervienne au bon moment, ni trop tôt (où l'on paie une location en attendant la livraison), ni trop tard (où l'on
paie relais et différé en même temps).
Pendant cette période, l'emprunteur supporte les intérêts du relais, les intérêts intercalaires du crédit VEFA et
l'assurance. Trois lignes qui s'additionnent sans qu'aucune mensualité ne rembourse un seul euro de capital.
C'est le principal point de rupture des dossiers de revente-rachat dans le neuf.
Yoann Haslé - Expert en immobilier neuf sur la Côte d'Azur
Alerte programme
« Sur 142 dossiers de financement neuf suivis depuis 2022, 28 % des
refus bancaires ne portent pas sur le taux d'endettement. Ils portent sur l'apport insuffisant après paiement
des frais, sur la nature des revenus, ou sur un prêt relais mal calibré. Deuxième constat : dans 6 dossiers sur
10, le coût des intérêts intercalaires n'a jamais été chiffré au moment de la signature du contrat de
réservation.»
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Yoann Haslé
VEFA RIVIERA
Yoann Haslé
VEFA RIVIERA
Négocier son taux quand on achète dans le neuf
Le VEFA donne un avantage que l'acheteur dans l'ancien n'a pas : le temps. Entre la réservation et la
signature de l'acte, il s'écoule plusieurs mois. Utilisez-les.
Ne pas prendre la banque du promoteur par défaut.
Le promoteur propose souvent un partenaire. C'est
une option, pas une obligation. Le comparatif reste indispensable.
Mettre trois établissements en concurrence minimum.
Un dossier VEFA bien monté se présente avec le
contrat de réservation, l'échéancier, le PTZ chiffré et l'apport justifié. Les banques répondent plus vite et
chiffrent mieux.
Négocier la délégation d'assurance en même temps que le taux.
C'est le poste où l'écart entre deux
offres est le plus large, et le moins regardé.
Discuter la garantie.
Caution contre hypothèque : sur 300 000 €, l'écart dépasse souvent 1 500 € de
frais.
Faire jouer le différé.
Une banque qui accepte un différé calé sur la livraison réelle vaut mieux qu'un
dixième de point de taux.
Une règle simple : demandez une offre chiffrée complète, coût total et coût de l'assurance compris. Un taux
affiché sans assurance ni frais ne veut rien dire.
Les prêts mobilisables pour financer un logement neuf
Un plan de financement neuf se construit par empilement. Le prêt principal ne porte jamais seul le projet, ou
rarement.
Le prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf
Le prêt à taux zéro neuf est un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources et destiné à
compléter un prêt principal. Il ne couvre jamais la totalité du prix.
Dans le neuf collectif, la part finançable monte jusqu'à 50 % du coût de l'opération dans les zones tendues,
selon la composition du foyer et la typologie du logement.
Le prêt conventionné et le prêt d'accession sociale
Deux produits proches, un seul est soumis à conditions de ressources.
• Le prêt conventionné (PC). Distribué par une banque ayant signé une convention avec l'État. Aucun
plafond de ressources pour l'emprunteur, un taux plafonné et une durée longue possible. Il finance le
logement et, le cas échéant, les travaux.
• Le prêt d'accession sociale (PAS). Même famille, avec plafonds de ressources et plafond de l'opération.
Il ouvre droit aux aides au logement et se cumule avec le PTZ. C'est le montage le plus fréquent pour un
premier achat dans le neuf sur la Côte d'Azur.
Le PAS n'est pas réservé aux revenus modestes. Beaucoup de dossiers de cadres primo-accédants passent
sous les plafonds, précisément parce qu'ils achètent leur premier logement.
Le prêt Action Logement
Réservé aux salariés du secteur privé, il complète le financement de la résidence principale par un prêt à
taux réduit, remboursable sur une durée courte. Il se cumule avec le PTZ, le PAS et le prêt bancaire.
Conditions et montant dépendent de la taille de l'entreprise et du statut du salarié. Le point de vigilance est administratif : le dossier se
monte en parallèle du dossier bancaire, avec ses propres délais. Un prêt Action Logement obtenu trop tard
ne sert à rien.
Le prêt bancaire classique
C'est le prêt principal, celui qui porte 70 à 90 % du plan de financement. Il peut être un prêt conventionné, un
prêt libre, ou un prêt issu d'une épargne logement déjà ouverte.
Le PEL et le CEL méritent un détour. Un plan ouvert il y a plusieurs années conserve son taux d'épargne et
ouvre droit à un prêt à taux fixe défini à l'ouverture, plafonné à 92 000 € \[plafond à confirmer selon la
génération du plan\]. Sur un projet neuf à 400 000 €, un PEL ancien peut financer un quart du prix à un taux
très inférieur au marché. Peu d'acheteurs pensent à vérifier leurs anciens plans.
Tableau comparatif des prêts mobilisables
Dispositif | Rôle dans le montage | Plafonds | Cumul possible |
|---|---|---|---|
PTZ | Financer une part du prix sans intérêt, en complément du prêt principal | Plafonds de ressources par foyer et par zone, plus un plafond de coût d’opération retenu pour le calcul | Oui, avec le prêt principal, le PAS et le prêt Action Logement |
Prêt conventionné | Prêt bancaire à taux plafonné, sans condition de ressources | Plafond de l’opération financée | Oui, avec le PTZ selon la banque |
PAS | Prêt conventionné réservé aux ménages sous plafonds de ressources, ouvre droit aux aides au logement | Plafonds de ressources du ménage et de l’opération | Oui, très souvent associé au PTZ |
Prêt Action Logement | Complément pour les salariés du privé, sur une durée courte | Montant et conditions fixés par Action Logement | Oui, avec PTZ, PAS et prêt bancaire |
PEL / CEL | Prêt à taux fixe issu d’une épargne logement ancienne | Plafond de 92 000 € [à confirmer selon le plan] | Oui, intégré au prêt principal |
Prêt bancaire classique | Prêt principal, 70 à 90 % du plan de financement | Aucun, hors taux d’usure et règles de la règle des 35 % | Oui, en dernier rang après le PTZ |
L'ensemble des dispositifs locaux, aides et exonérations est détaillé dans le panorama des aides à
l'accession sur la Côte d'Azur.
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Le montage type d'un crédit immobilier neuf sur la Côte d'Azur
Sur la Côte d'Azur, le crédit immobilier neuf Côte d'Azur se heurte à un mur de prix, pas de règles. Le
barème bancaire est le même qu'ailleurs. Les montants, non.
Exemple chiffré complet sur un T3 à Cagnes-sur-Mer
T3 de 65 m², résidence principale, primo-accédant, couple avec un enfant.
Poste | Montant |
|---|---|
Prix de vente (65 m² × 6 100 €/m²) | 396 500 € |
Frais d’acquisition réduits (≈ 2,5 %) | 9 900 € |
Coût d’acquisition | 406 400 € |
Apport personnel | − 40 000 € |
PTZ retenu [montant à confirmer] | − 90 000 € |
Prêt bancaire à financer | 276 400 € |
Mensualité prêt bancaire (25 ans, 3,50 %) | ≈ 1 384 € |
Mensualité PTZ (22 ans, 0 %) | ≈ 341 € |
Assurance emprunteur estimée | ≈ 92 € |
Mensualité totale estimée | ≈ 1 817 € |
Lecture :
• Revenus nets nécessaires à 35 % : environ 5 200 €/mois.
• Coût total du crédit sur la durée, assurance comprise : \[à recalculer selon l'offre retenue\].
• Le dossier passe confortablement si les revenus sont salariés et stables. Il bloque dès qu'une part
variable importante entre dans le calcul.
Les programmes neufs à Cagnes-sur-Mer affichent des prix de vente généralement inférieurs à cette
moyenne sur les quartiers des Bréguières et du Val Fleuri.
Exemple chiffré sur un T2 à Nice, plaine du Var
T2 de 46 m², acheteur seul, premier achat.
Poste | Montant |
|---|---|
Prix de vente (46 m² × 7 200 €/m²) | 331 200 € |
Frais d’acquisition réduits (≈ 2,5 %) | 8 300 € |
Coût d’acquisition | 339 500 € |
Apport personnel | − 30 000 € |
PTZ retenu [montant à confirmer selon le foyer] | − 75 000 € |
Prêt bancaire à financer | 234 500 € |
Mensualité prêt bancaire (25 ans, 3,50 %) | ≈ 1 174 € |
Mensualité PTZ (20 ans, 0 %) | ≈ 312 € |
Assurance emprunteur estimée | ≈ 80 € |
Mensualité totale estimée | ≈ 1 566 € |
Lecture :
• Revenus nets nécessaires à 35 % : environ 4 470 €/mois.
• Un revenu unique suffit rarement sur ce niveau de prix. Les dossiers qui passent sont majoritairement
des couples, ou des acheteurs avec un apport supérieur à 60 000 €.
• Le PTZ joue ici un rôle décisif : sans lui, le prêt bancaire grimpe à 309 500 € et la mensualité dépasse 1
500 €.
Les biens neufs à Nice se concentrent sur la plaine du Var, Saint-Augustin et les secteurs en renouvellement,
avec des prix au m² qui varient de plus de 1 500 € selon le quartier.
Ce que le même budget achète selon la ville
C'est le poste où l'écart entre deux
offres est le plus large, et le moins regardé.
Hypothèse : mensualité totale de 1 500 € assurance comprise, apport de 40 000 €, durée de 25 ans.
Ville | Prix neuf indicatif | Surface accessible | Typologie correspondante |
|---|---|---|---|
Nice | 7 200 €/m² | ≈ 44 m² | T2 |
Cagnes-sur-Mer | 6 100 €/m² | ≈ 52 m² | T3 compact |
Antibes | 7 800 €/m² | ≈ 40 m² | T2 |
Cannes | 9 500 €/m² | ≈ 33 m² | T1 ou petit T2 |
Menton | 6 800 €/m² | ≈ 46 m² | T2 |
Grasse | 5 200 €/m² | ≈ 61 m² | T3 |
Trois kilomètres de décalage, une pièce de différence. C'est l'arbitrage central du neuf sur la Côte d'Azur :
surface contre adresse.
L'échéancier d'appels de fonds en VEFA et son impact sur votre trésorerie
C'est la partie que les acheteurs découvrent trop tard. Elle ne change pas le prix, elle change la trésorerie
des vingt-quatre prochains mois.
Les paliers légaux et ce qu'ils déclenchent
Palier | Part cumulée du prix | Déclencheur | Ce que paie l’acheteur |
|---|---|---|---|
Dépôt de garantie | 5 % (hors échéancier) | Signature du contrat préliminaire de réservation | Immobilisation du lot, restituée si la condition suspensive de prêt échoue dans les délais |
1er appel de fonds | 35 % | Achèvement des fondations | 35 % du prix TTC, appelés par le promoteur sur justificatif du maître d’œuvre |
2e appel de fonds | 70 % | Achèvement des murs, mise hors d’eau | 35 % supplémentaires, soit 245 000 € sur un bien à 350 000 € |
3e appel de fonds | 95 % | Achèvement des travaux | 25 % supplémentaires ; l’assurance pèse désormais sur la quasi-totalité du capital |
Solde | 100 % (les 5 % restants) | Remise des clés, levée des réserves principales | Le paiement du solde déclenche la mensualité pleine |
Le point à retenir : les pourcentages sont des parts cumulées du prix. Le premier appel fait passer de 0 à 35
%, pas de 5 à 35 %.
Comment la banque débloque les fonds ?
Le déblocage ne se déclenche pas tout seul. Cinq étapes.
1. Le promoteur adresse l'appel de fonds à l'acheteur, avec l'attestation d'avancement signée par le maître
d'œuvre.
2. L'acheteur transmet la demande à sa banque, sans attendre.
3. La banque vérifie le justificatif et le palier atteint avant de libérer la tranche correspondante.
4. Le virement part vers le compte séquestre du notaire ou du promoteur, dans un délai qui varie de
quelques jours à trois semaines selon l'établissement.
5. La banque met à jour le capital débloqué, donc les intérêts dus.
Deux conséquences opérationnelles. Un retard de transmission de l'appel de fonds crée des pénalités
prévues au contrat, à la charge de l'acheteur. Et un désaccord entre la banque et le promoteur sur le
justificatif retarde le chantier administratif, pas le chantier réel : les intérêts, eux, courent quand même.
Les intérêts intercalaires, souvent oubliés
Pendant le différé partiel, l'acheteur paie les intérêts sur le capital déjà libéré. Le montant augmente à chaque
palier.
Exemple sur un projet de 400 000 €, taux de 3,50 %, assurance non comptée :
Étape | Capital débloqué | Intérêts mensuels | Cumul si le palier dure 6 mois |
|---|---|---|---|
Après le 1er appel (35 %) | 140 000 € | ≈ 408 € | ≈ 2 450 € |
Après le 2e appel (70 %) | 280 000 € | ≈ 817 € | ≈ 4 900 € |
Après le 3e appel (95 %) | 380 000 € | ≈ 1 108 € | ≈ 6 650 € |
Sur un chantier de 18 mois, avec six mois par palier, l'addition approche 14 000 €. Ajoutez l'assurance
emprunteur, qui court elle aussi sur le capital débloqué.
Trois manières de réduire ce poste :
• Négocier un différé dont le palier de départ est calé sur le premier appel de fonds, pas sur la date de
l'offre de prêt.
• Négocier une progressivité du différé alignée sur l'échéancier réel du chantier.
• Utiliser l'épargne disponible pour absorber les premiers paliers plutôt que de la garder pour l'apport final.
À l'inverse, le différé total fait disparaître ces paiements pendant le chantier, mais les intérêts capitalisés
alourdissent le coût final. C'est un arbitrage de trésorerie, pas une économie.
Les 7 erreurs qui font refuser un dossier de crédit en VEFA
Observées sur des dossiers réels, classées par fréquence.
Un apport non traçable.
Donation non formalisée, espèces, somme issue d'un compte sans historique.
La banque exige l'origine et la traçabilité des fonds, y compris pour un apport modeste.
Le calcul d'endettement fait sur la mauvaise mensualité.
Souvent calculé pendant le différé, il passe.
Recalculé à la livraison, avec le capital intégralement débloqué, il casse. Le dossier est refusé au
moment de la mise à disposition des fonds.
Des revenus mal déclarés.
Primes exceptionnelles, indemnités, revenus locatifs, activité indépendante
récente. Les oublier fait refuser le dossier ; les surévaluer le fait recalculer à la baisse.
Un contrat de réservation sans condition suspensive solide.
Le délai d'obtention du prêt doit être réaliste,
souvent 45 à 60 jours. Trop court, il expose le dépôt de garantie.
Une banque qui ne finance pas de VEFA.
Certains établissements évitent les opérations dont la garantie
d'achèvement est portée par un promoteur qu'ils ne connaissent pas. Le refus arrive après trois
semaines d'instruction.
Les frais annexes absents du plan.
Assurance, caution, frais de dossier, cuisine, placards, parfois sols.
Un budget d'équipement de 8 000 à 15 000 € non anticipé réduit la capacité d'emprunt réelle au dernier
moment.
Un crédit en cours non déclaré.
C'est le poste où l'écart entre deux
offres est le plus large, et le moins regardé.
Crédit auto, crédit à la consommation, prêt étudiant, engagement de
caution. Le fichier est consulté. Une omission se voit, et compte comme un faux pas sur la fiabilité
déclarative.
Deux erreurs sur sept se corrigent en deux semaines. Les cinq autres coûtent un lot, parfois un programme.
Quel est le meilleur crédit immobilier neuf pour votre projet ?
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Le montant définitif est fixé par l'établissement prêteur.
Pour aller plus loin dans votre projet
Prêt à Taux Zéro (PTZ) 2026 : simulation, conditions et zone A
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Aides primo-accédant sur la Côte d'Azur
Les 7 aides cumulables pour un premier achat : PTZ, PAS, Action Logement, TVA réduite et les autres dispositifs.
Bail réel solidaire (BRS) : acheter 40 % sous le marché
Le BRS, réduire de 40 % le montant à financer : jusqu'à 149 500 € d'économie sur un T3 à Nice, avec un PTZ cumulable.
Frais de notaire réduits dans l'immobilier neuf
Les frais de notaire réduits, un poste à intégrer dans votre plan : 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l'ancien.
Guide VEFA : avantages, inconvénients et parcours complet
Le guide complet de l'achat en VEFA : garanties légales, étapes, délais de chantier et remise des clés.
Questions fréquentes sur le crédit immobilier neuf
1. Qu'est-ce qu'un crédit immobilier neuf et en quoi diffère-t-il d'un prêt classique ?
Un crédit immobilier neuf finance l'achat d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement, donc non encore
construit. Trois différences avec l'ancien. Les fonds sont débloqués par paliers, au rythme du chantier, et non
en une seule fois. Le remboursement est précédé d'un différé, pendant lequel l'emprunteur paie les intérêts
sur le capital libéré. Enfin, les frais d'acquisition sont réduits, autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans
l'ancien.
2. Combien peut-on emprunter pour un logement neuf en 2026 ?
La limite reste fixée à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur une durée maximale de 25 ans, avec
des dérogations bancaires encadrées. Sur 25 ans à 3,50 %, une mensualité de 1 500 € correspond à environ
300 000 € empruntés, hors assurance. Le montant réel dépend de l'apport, du reste à vivre et de la nature
des revenus. Les dossiers avec primes ou revenus variables obtiennent souvent une capacité inférieure de
10 à 15 % à ce que laissent espérer les revenus bruts.
3. Peut-on obtenir un prêt à taux zéro pour un logement neuf ?
Oui. Le PTZ neuf finance une part du prix sans intérêt, dans le neuf collectif et sous conditions de
ressources. Le montant dépend de la zone, de la composition du foyer et du plafond de coût d'opération
retenu. En zone A, les plafonds de ressources vont de 49 000 € pour une personne à 117 600 € pour cinq. Le
PTZ ne finance jamais la totalité du projet et n'est pas destiné à l'apport. Il se demande avant l'édition de
l'offre de prêt principal.
4. Quel apport faut-il pour acheter dans le neuf ?
Comptez environ 10 % du coût d'acquisition pour un dossier standard, davantage si les revenus comportent
une part variable. Sur un T3 à 400 000 € en frais réduits, cela représente 40 000 €. Cette somme ne se limite
pas au prix : elle doit aussi couvrir l'assurance, la garantie, les frais de dossier et l'équipement du logement.
Les banques regardent surtout l'épargne résiduelle après opération. Un apport correct suivi d'un compte vide
est un signal négatif.
5. Comment se déroule le déblocage des fonds en VEFA ?
Le promoteur adresse des appels de fonds à l'acheteur, au fur et à mesure de l'avancement, avec justificatif
du maître d'œuvre. La banque libère la tranche correspondante : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à
l'achèvement des murs, 95 % à l'achèvement des travaux, le solde à la remise des clés. Les pourcentages
sont cumulés. L'acheteur doit transmettre chaque appel sans délai : un retard de transmission crée des
pénalités à sa charge.
6. Que sont les intérêts intercalaires et qui les paie ?
Ce sont les intérêts dus pendant le différé, sur le capital déjà débloqué par la banque. C'est l'acheteur qui les
paie, en plus de la prime d'assurance emprunteur. Leur montant augmente à chaque palier : sur un projet de
400 000 € à 3,50 %, ils passent d'environ 408 € par mois après le premier appel à environ 1 108 € après le
troisième. Sur un chantier de dix-huit mois, la facture peut approcher 14 000 €.
7. Peut-on financer un achat en VEFA avec un prêt relais ?
Oui, mais le calendrier est contraignant. Le prêt relais avance généralement 60 à 70 % de la valeur du bien
détenu, moins le capital restant dû. Or un chantier dure 18 à 30 mois, parfois plus. Pendant cette période,
l'emprunteur cumule les intérêts du relais, les intérêts intercalaires du crédit neuf et l'assurance, sans
rembourser un euro de capital. C'est le principal point de rupture des dossiers de revente-rachat dans le neuf.
8. Peut-on renégocier ou changer de banque après la réservation ?
Le contrat de réservation n'impose pas de banque. L'acheteur reste libre de choisir son établissement jusqu'à
la signature de l'acte notarié. Il peut donc comparer après avoir réservé, à condition de respecter le délai de
la condition suspensive de prêt, souvent 45 à 60 jours. Une fois l'offre acceptée et l'acte signé, la
renégociation reste possible mais se limite en pratique à l'assurance emprunteur, à la garantie et au taux,
selon les clauses du contrat.