Le Montebello à Nice : 16 appartements neufs avec piscine sur les hauteurs de Bellet
Route de Bellet, La Madeleine, Nice, Alpes-Maritimes, Provence-Alpes-Côte d'Azur, France métropolitaine, 06284, France
À partir de 399,900€
1,334,900€
Présentation
À partir de 45 m² Surface
2027 Année de construction
Description
Le Montebello à Nice est un programme neuf de 16 appartements du T2 au T4, au 269 route de Bellet, 06200 Nice, sur les hauteurs du quartier Bellet, dans l’ouest de la ville. Sept lots restent disponibles, à partir de 349 900 €, pour une livraison annoncée au 2ème trimestre 2027. L’opération signée par l’architecte Jean-Pierre Sauvan réunit un immeuble d’un étage épousant la pente, deux îlots orientés plein sud et une piscine privative avec plage installée dans un jardin méditerranéen réservé aux résidents. VEFA Riviera suit les acquéreurs et les investisseurs de la réservation à la remise des clés.
Prix : dès 349 900 € (T2 de 44 m²), jusqu’à 1 319 900 € (T4 de 131 m²)
Livraison annoncée : 2ème trimestre 2027
Architecte : Jean-Pierre Sauvan
Extérieurs : balcons, terrasses, jardins privatifs en rez-de-jardin
Équipement commun : piscine privative avec plage, jardin méditerranéen réservé aux résidents
Stationnement : une place de parking privative par lot
Fiscalité annoncée : dispositif Jeanbrun
Le programme en un coup d’œil
16 logements, 7 encore disponibles : une copropriété à taille humaine, avec peu de lots à gérer.
Un immeuble d’un étage qui suit la déclivité du terrain plutôt que de la corriger.
Deux îlots orientés plein sud, volontairement mis à distance pour préserver les vues et l’intimité.
Des plans traversants à double orientation pour les logements des deux îlots.
Une piscine privative avec plage, réservée aux résidents, au centre d’un jardin méditerranéen.
Prestations suivies : carrelage grès cérame 60×60 PORCELANOSA, faïence de salle de bain 30×90, meuble vasque avec miroir, sèche-serviettes électrique, WC suspendus, hauteur sous plafond de 2,60 m.
Confort thermique : climatisation et chauffage gainables par pompe à chaleur, intégrés en faux-plafond.
Accompagnement VEFA Riviera sur l’ensemble du parcours, de la lecture de la notice descriptive à la remise des clés.
La résidence Le Montebello : architecture et prestations
Un immeuble d’un étage épousant la pente
Le terrain du 269 route de Bellet est en déclivité, comme l’essentiel de la colline de Bellet. Le parti retenu est simple : l’immeuble se développe sur un niveau au-dessus du rez-de-jardin et accompagne la pente, ce qui limite la hauteur visible depuis la route et laisse les logements du bas s’ouvrir directement sur un jardin privatif. Le gabarit reste contenu, avec un seul étage de logements au-dessus du rez-de-jardin, pour 16 appartements au total.
L’opération s’organise en deux îlots orientés plein sud, séparés par une distance travaillée : l’objectif affiché est de préserver les vues de chaque logement et l’intimité entre voisins, dans un contexte de coteaux où deux volumes rapprochés se masquent vite. Les plans sont traversants et à double orientation pour les logements des deux îlots, un point qui pèse directement sur le confort d’été comme sur le coût de la climatisation.
L’architecte du programme est Jean-Pierre Sauvan. Les façades associent pierre de taille massive provenant de carrières régionales, enduit minéral fin, menuiseries aluminium laqué et garde-corps en verre : un vocabulaire contemporain mais ancré dans les matériaux du pays niçois, cohérent avec l’environnement de la colline.
Prestations et équipements
Les prestations annoncées pour la résidence Le Montebello :
carrelage grès cérame 60×60 PORCELANOSA dans les pièces de vie ;
faïence de salle de bain 30×90 PORCELANOSA, avec meuble vasque et miroir ;
sèche-serviettes électrique dans la salle de bain ;
WC suspendus ;
hauteur sous plafond de 2,60 m ;
climatisation et chauffage gainables par pompe à chaleur, logés en faux-plafond ;
portes palières à serrure 3 points A2P ;
digicode, vidéophone et dispositif VIGIK pour la gestion des accès ;
stationnements privatifs, avec une place de parking par lot ;
menuiseries aluminium laqué et garde-corps en verre en façade.
Ces éléments relèvent de la notice descriptive du programme, qui fait foi. Les finitions et certains équipements peuvent évoluer dans le cadre fixé par le contrat de réservation, avant l’ouverture du chantier.
Point de transparence : la documentation commerciale consultée pour ce programme ne met en avant aucun label environnemental spécifique, type NF Habitat ou HQE. Le logement n’en reste pas moins soumis à la réglementation environnementale RE2020, applicable à tout logement neuf livré en 2027. Si la performance environnementale est un critère de choix pour vous, demandez la fiche technique du bâtiment avant de réserver.
Piscine privative et jardin méditerranéen
La piscine privative avec plage est l’équipement différenciant du programme à cette altitude : sur les hauteurs de Nice, les résidences avec piscine réservée aux résidents restent minoritaires. Elle est aménagée dans un jardin méditerranéen, planté selon les essences du secteur, et son accès est réservé aux occupants de la résidence et à leurs invités.
L’usage réel de cet équipement dépend de la taille de la copropriété : à 16 logements, la fréquentation reste faible et la piscine constitue un espace de vie utilisable une grande partie de l’année, de mars à novembre en pratique sur la Côte d’Azur. À l’inverse, la piscine commune est un poste de charges collectives à intégrer au budget : entretien, traitement de l’eau, sécurité et assurance pèsent sur le montant annuel de copropriété. Ce poste doit figurer dans votre simulation de coût de possession, aux côtés de la taxe foncière et des charges courantes.
À distinguer clairement : la piscine et le jardin méditerranéen sont des espaces communs, alors que les jardins de 40 à 108 m² et les terrasses de 13 à 40 m² listés plus bas sont des extérieurs privatifs rattachés aux lots.
Les logements du T2 au T4
Typologies et surfaces
L’offre des 7 lots disponibles couvre trois typologies :
T2 : un lot de 44 m², à partir de 349 900 € ;
T3 : quatre lots de 61 m² à 65 m², de 489 900 € à 599 900 € ;
T4 : deux lots de 86 m² et 131 m², à 799 900 € et 1 319 900 €.
Le T2 de 44 m² constitue le point d’entrée du programme, avec jardin et terrasse pour un budget proche de 350 000 €. Le T4 de 131 m² au 1er étage, prolongé par une terrasse de 40 m², positionne le haut de gamme. Les surfaces détaillées, les expositions précises et les plans de vente sont communiqués lot par lot : ces données ne sont pas publiées en ligne par le promoteur, elles s’obtiennent sur demande avec la grille de prix à jour.
Balcons, terrasses et jardins
Chacun des 7 lots disponibles dispose d’un extérieur privatif, avec deux configurations :
les lots en rez-de-jardin, qui cumulent un jardin en pleine terre et une terrasse : 40 m² de jardin et 14 m² de terrasse pour le T2, de 53 à 108 m² de jardin et de 16 à 30 m² de terrasse pour les T3 ;
les lots du 1er étage, avec terrasse, dont les deux T4 pourvus de 16 m² et 40 m² de terrasse.
L’écart de prix à l’intérieur d’une même typologie se joue presque entièrement sur cette ligne. Deux T3 de 61 m² affichent 60 000 € d’écart : 489 900 € pour le lot au 1er étage avec 13 m² de terrasse, 549 900 € pour le lot en rez-de-jardin avec 108 m² de jardin et 22 m² de terrasse. C’est l’arbitrage central de ce programme : surface habitable identique, extérieur sans commune mesure, et un usage différent selon que vous cherchez une terrasse facile à entretenir ou un jardin utilisable par des enfants.
Demandez la grille de prix lot par lot : étage, exposition, surface habitable, jardin ou terrasse et stationnement, pour chacun des 7 appartements encore disponibles.
Tableau récapitulatif
Lot
Typologie
Surface habitable
Niveau
Extérieur
Parking
Prix
B1-02
T2
44 m²
Rez-de-jardin
Jardin 40 m² + terrasse 14 m²
1 place
349 900 €
A13
T3
61 m²
1er étage
Terrasse 13 m²
1 place
489 900 €
A05
T3
61 m²
Rez-de-jardin
Jardin 108 m² + terrasse 22 m²
1 place
549 900 €
A01
T3
64 m²
Rez-de-jardin
Jardin 76 m² + terrasse 30 m²
1 place
589 900 €
B2-03
T3
65 m²
Rez-de-jardin
Jardin 53 m² + terrasse 16 m²
1 place
599 900 €
B2-12
T4
86 m²
1er étage
Terrasse 16 m²
1 place
799 900 €
A11
T4
131 m²
1er étage
Terrasse 40 m²
1 place
1 319 900 €
Prix communiqués par le promoteur, susceptibles d’évoluer selon l’étage, l’exposition, la surface et le type d’extérieur. Surfaces, plans et disponibilités : communiqués sur demande. Les 9 autres logements du programme ne sont pas listés comme disponibles à ce jour.
Bellet, sur les hauteurs de Nice
Commerces et écoles
Le secteur fonctionne comme un village sur la colline, adossé à la ville. La pharmacie, le tabac-presse et les commerces de proximité de la route de Bellet couvrent le quotidien à pied depuis l’arrêt de bus La Mairie, situé à proximité du programme. Pour les courses plus importantes, le centre commercial Saint-Isidore se rejoint en 15 minutes en voiture. Côté santé, l’hôpital de l’Archet est le grand pôle du secteur.
Côté scolaire, l’environnement est complet : groupe scolaire Saint-Antoine-de-Ginestière, groupe scolaire Ventabrun, collège de l’Archet accessible en 20 minutes par la ligne R, et campus Carlone de l’Université Côte d’Azur à proximité. Le stade Allianz Riviera complète l’offre d’équipements. Pour une famille, ce maillage signifie concrètement que la voiture n’est pas obligatoire pour les trajets scolaires et les achats courants.
Transports et accès
Bus : arrêt La Mairie à proximité du 269 route de Bellet, sur les lignes 60 et 61 vers Magnan et la Promenade des Anglais en 10 minutes environ.
Ligne R : liaison vers le collège de l’Archet en 20 minutes.
Voiture : l’accès se fait par la route de Bellet, qui rejoint le réseau niçois vers Saint-Isidore et les entrées d’autoroute A8 ; le centre-ville de Nice se gagne en une quinzaine de minutes hors pointe.
Futur pôle multimodal Nice-Aéroport : la future gare bioclimatique, annoncée horizon 2028 sur le site de Nice Saint-Augustin, doit accueillir TGV, TER et la ligne 4 du tramway. Le calendrier communiqué par la Métropole fait état d’une mise en service partielle, puis d’une finalisation étalée après 2028 : à considérer comme une perspective à moyen terme, pas comme un argument de court terme.
Les temps de trajet réels dépendent de l’heure et de l’adresse exacte. Le relief rend certains trajets piétons plus longs qu’ils n’en ont l’air : c’est un point à vérifier à pied, sur place, avant de réserver.
Vignobles, mer et art de vivre
Bellet est la seule appellation viticole entièrement contenue dans la commune de Nice. L’AOC Bellet, reconnue depuis le 11 novembre 1941, produit des vins rouges, rosés et blancs sur des coteaux terrassés entre 200 et 400 m d’altitude, avec des cépages locaux comme le braquet, la folle noire ou le rolle. Le détail du cahier des charges est publié par l’INAO, et les domaines de la colline se visitent, notamment via la navette des vignobles de Bellet mise en place par l’office de tourisme métropolitain.
Côté mer, l’esprit de l’adresse est celui d’une colline à dix minutes du littoral : les lignes de bus 60 et 61 rejoignent Magnan et la Promenade des Anglais en une dizaine de minutes, ce qui permet de descendre à la plage sans sortir la voiture. Le patrimoine niçois reste accessible depuis le secteur : cathédrale Saint-Nicolas, basilique Notre-Dame-de-l’Assomption, musée des Beaux-Arts. Autrement dit, un programme neuf à Nice Ouest qui combine colline, vignes et accès rapide au front de mer : c’est la promesse de ce type d’emplacement, avec la contrainte assumée d’un terrain en pente.
Bellet, quartier par quartier
Route de Bellet et hauteurs : habitat diffus, villas, petites copropriétés et domaines viticoles ; c’est le secteur du programme, au calme, avec des vues ouvertes sur la ville selon l’exposition.
Saint-Isidore : partie basse plus urbaine, avec centre commercial, services, commerces et accès routiers rapides. Une partie des portails immobiliers rattache le 269 route de Bellet à ce secteur administratif.
Pessicart et Carlone : bande résidentielle intermédiaire, campus universitaire Carlone et tissu pavillonnaire.
Colline de Bellet : vignobles, domaines et cheminements ; le poumon paysager de l’ouest niçois.
Bas de Bellet, vers le littoral : Magnan, Promenade des Anglais et plages, accessibles en bus ou en voiture en une dizaine de minutes.
Investir au Montebello
Dispositif Jeanbrun
C’est le seul dispositif fiscal mis en avant par le promoteur sur ce programme. Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, ouvre un amortissement déductible des revenus fonciers aux bailleurs privés qui louent nu, dans un bâtiment d’habitation collectif, un logement neuf ou acquis en VEFA. Conditions principales :
acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ;
location nue, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans ;
respect des plafonds de loyers et de ressources du niveau retenu : intermédiaire, social ou très social ;
amortissement portant en principe sur une fraction amortissable de la valeur du logement, le terrain n’étant pas amortissable ;
dans le neuf, taux annuels de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer, avec des plafonds annuels de déduction de l’ordre de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 €.
L’éligibilité précise du lot dépend du niveau de loyer pratiqué, de la commune et de votre situation : elle doit être vérifiée avant la réservation, pas après.
Location meublée
La location meublée non professionnelle au régime réel reste un montage adapté à ce type de bien, avec des points à retenir :
l’amortissement du logement et du mobilier réduit le bénéfice imposable, dans les limites prévues par la réglementation ;
le régime réel impose une comptabilité et la déclaration des résultats en BIC ;
pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont en principe repris dans le calcul de la plus-value.
Le choix se pose au moment de la mise en location : l’arbitrage comptable et fiscal doit être instruit avant l’acte, pas après la livraison. Les principes de base sont résumés sur la page des régimes d’imposition.
Côté demande locative, l’adresse cible deux profils récurrents sur les hauteurs de Nice Ouest : des actifs travaillant à Saint-Isidore, à l’Archet ou dans le centre, sensibles au calme et à la piscine, et des familles déjà installées dans le secteur, en recherche de surfaces de 60 à 90 m² avec extérieur. À 16 logements, la concurrence interne à la résidence reste limitée, ce qui constitue un point d’attention favorable pour un bailleur.
TVA et régime patrimonial
Le programme relève du régime de TVA de droit commun : la TVA est incluse dans le prix affiché par le promoteur, et les taux réduits ne s’appliquent pas ici. Pour un investisseur, cette TVA a un effet concret : elle n’alourdit pas les droits d’enregistrement, qui restent réduits dans le neuf.
Le régime patrimonial dépend ensuite de l’usage : résidence principale, résidence secondaire ou location. Il conditionne la fiscalité des loyers, la reprise des amortissements à la revente et le mode de détention (nom propre, indivision, société civile). Ce point mérite un arbitrage écrit avant l’acte authentique, en lien avec le notaire et le conseiller fiscal.
Acheter en VEFA avec VEFA Riviera
Frais de notaire réduits
Dans le neuf, les droits de mutation sont réduits : les frais d’acquisition représentent en général 2 à 3 % du prix, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Les émoluments du notaire, les formalités et les débours ne bénéficient pas de cette réduction, mais l’écart reste significatif sur un budget de 350 000 € comme de 1 300 000 €. Le détail figure sur la page des frais de notaire réduits.
Vérifiez votre éligibilité aux frais de notaire offerts avant la date limite du 30 novembre 2026 : nous confirmons l’application de l’offre à votre lot, son périmètre exact et votre calendrier.
Garanties
L’acquisition en VEFA est encadrée par des garanties légales qui démarrent à la réception des travaux, et non à la remise des clés :
garantie de parfait achèvement : 1 an, pour tous les désordres signalés à la réception ou pendant l’année suivante ;
garantie biennale (bon fonctionnement) : 2 ans, pour les équipements dissociables du bâtiment ;
garantie décennale : 10 ans, pour les dommages compromettant la solidité ou rendant le logement impropre à sa destination ;
assurance dommages-ouvrage : préfinancement de certains travaux relevant de la décennale ;
garantie financière d’achèvement ou de remboursement : les appels de fonds sont adossés à l’avancement du chantier.
Le cadre complet est décrit par l’ANIL sur la page de l’achat sur plan. Pour le déroulé pratique, voir notre guide de l’achat en VEFA, du contrat de réservation à la remise des clés.
Personnalisation
La personnalisation s’organise en deux temps. D’abord le choix du lot : niveau, exposition, position dans l’îlot, surface de jardin ou de terrasse, proximité du parking. Ensuite les options de finition, dans le cadre et le calendrier prévus par la notice descriptive et le contrat de réservation. Plus tôt la réservation intervient, plus la marge de personnalisation est large : sur un programme de 16 logements livré au 1er trimestre 2027, la fenêtre de choix des lots se referme vite.
VEFA Riviera intervient sur ces deux étapes : lecture critique de la notice descriptive, comparaison chiffrée des 7 lots disponibles, arbitrage entre surface, extérieur et budget, vérification des pièces avant signature.
Questions fréquentes sur Le Montebello
Où se situe exactement Le Montebello à Nice ?
Au 269 route de Bellet, 06200 Nice, sur les hauteurs du quartier Bellet, dans l’ouest niçois. Le secteur est desservi par l’arrêt de bus La Mairie, avec le centre commercial Saint-Isidore à 15 minutes en voiture.
Est-ce la même résidence que le Montebello du CROUS avenue de Valrose ?
Non. La résidence Montebello du CROUS, au 96 avenue de Valrose, est une résidence universitaire pour étudiants. Le Montebello dont il est question ici est un programme neuf de 16 appartements en accession, au 269 route de Bellet, livraison annoncée au 1er trimestre 2027. Le nom est le même, l’adresse et la nature du bien sont différentes.
Quels sont les prix des appartements du Montebello ?
Les prix des 7 lots disponibles s’étendent de 349 900 € pour le T2 de 44 m² à 1 319 900 € pour le T4 de 131 m². Le prix définitif dépend du niveau, de la surface, de l’exposition et de l’extérieur : il est communiqué lot par lot, sur demande.
Quelles typologies et quelles surfaces sont disponibles ?
Un T2 de 44 m², quatre T3 de 61 m² à 65 m² et deux T4 de 86 m² et 131 m². Soit 7 lots disponibles sur les 16 logements que compte le programme, du T2 au T4.
Quelles prestations sont incluses dans ce programme ?
Carrelage grès cérame 60×60 PORCELANOSA, faïence de salle de bain 30×90, meuble vasque avec miroir, sèche-serviettes électrique, WC suspendus, hauteur sous plafond de 2,60 m, climatisation et chauffage gainables par pompe à chaleur, portes palières 3 points A2P, digicode, vidéophone, VIGIK et place de parking privative. La notice descriptive fait foi.
La piscine est-elle vraiment privative et réservée aux résidents ?
Oui. La piscine avec plage est un équipement de la résidence, réservé aux occupants et à leurs invités, aménagé dans un jardin méditerranéen planté. À 16 logements, la fréquentation reste limitée.
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il à ce programme ?
Il peut s’appliquer : logement neuf en immeuble collectif, acquisition dans la fenêtre du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, location nue en résidence principale du locataire pendant au moins 9 ans, plafonds de loyers et de ressources respectés. L’éligibilité du lot doit être confirmée avant la réservation. La location meublée au régime réel reste également possible.
Aller plus loin
Le tableau ci-dessous regroupe les ressources à consulter selon votre profil d’acheteur.
« Document non contractuel. Les prix, surfaces et disponibilités sont donnés à titre indicatif sous réserve de confirmation par le promoteur. Illustrateur : infographies non contractuelles. »
