Mona-K à Beausoleil : 11 appartements neufs à la frontière de Monaco

Mona-K Beausoleil est un programme neuf signé Marignan, situé au 19 rue Victor Hugo, à quelques mètres de la frontière monégasque. La résidence compte 11 lots, dont 10 logements du T2 au T5 et 1 local commercial, répartis sur deux étages seulement. Les prix démarrent à 420 000 € pour un T2 de 44 m², avec une livraison annoncée au 4e trimestre 2028.

Ce programme neuf à Beausoleil vise deux profils bien identifiés : l’actif qui travaille à Monaco et veut vivre à distance piétonne de son lieu de travail, et l’investisseur qui cherche à acheter un appartement Beausoleil dans l’un des micro-marchés les plus tendus de la Côte d’Azur. Voici le détail du programme, des lots, du quartier et des dispositifs fiscaux mobilisables.

Mona-K en bref

Chiffres clés

• Adresse : 19 rue Victor Hugo, 06240 Beausoleil
• Architecte : Architectes Côte d’Azur
• Lots : 11, dont 10 logements et 1 local commercial
• Typologies : T2, T3, T4 et T5
• Prix d’entrée : 420 000 € pour le T2 de 44 m²
• Mensualité indicative : 1 640 €/mois (25 ans, 3,25 %, 20 % d’apport)
• Livraison : 4e trimestre 2028
• Statut : nouveauté, en cours de commercialisation
• Bâtiment : deux étages
• Extérieurs : jardins, balcons et terrasses jusqu’à 90 m², certaines avec vue Méditerranée
• Stationnement : parkings en sous-sol
• Prestations : climatisation réversible, volets électriques, carrelage 60 x 60 cm, salles de bains équipées
• Sécurité : contrôle d’accès aux halls par vidéophonie et Intratone, ascenseur desservant tous les étages
• Réglementation : RE2020
• Dispositif fiscal affiché : Jeanbrun / LLI / LMNP

Le programme en un coup d’œil

La résidence Mona-K : prestations premium

Deux étages, une adresse confidentielle

Mona-K se développe sur deux étages seulement, dans une rue résidentielle du bas Beausoleil, à quelques mètres de la frontière de Monaco. Cette faible hauteur produit deux effets concrets : un nombre de logements par palier très réduit, et une adresse qui ne s’affiche pas comme un ensemble de masse.

Le programme est porté par Marignan, promoteur national présent sur l’ensemble du littoral, et dessiné par Architectes Côte d’Azur. Les extérieurs privés s’étagent avec les niveaux : jardins en rez-de-chaussée, balcons aux étages courants, et terrasses pouvant atteindre 90 m² sur certains lots, avec vue sur la Méditerranée.

L’intérêt d’une opération de cette taille tient à la rareté du foncier : à Beausoleil, commune de moins de 14 000 habitants coincée entre la mer et le massif, les programmes neufs sortent en petites unités et se commercialisent vite. Ici, la totalité de l’offre tient dans 11 lots, dont 8 en deux et trois pièces.

Prestations et équipements

Les prestations annoncées au catalogue :

• Climatisation réversible dans les logements
• Menuiseries à double vitrage
• Carrelage 60 x 60 cm dans toutes les pièces
• Salles de bains équipées d’un meuble vasque avec miroir et bandeau lumineux
• Faïence au droit des baignoires ou douche toute hauteur
• WC suspendus
• Volets électriques
• Sèche-serviettes dans les salles de bains
• Contrôle d’accès aux halls par vidéophonie et Intratone
• Ascenseur desservant tous les étages
• Parkings en sous-sol

Sur un marché où la climatisation réversible et le stationnement en sous-sol se négocient souvent en option, ces équipements entrent directement dans le calcul de la valeur locative du bien. Le double vitrage et l’ascenseur sont, eux, des attendus non négociables pour une clientèle qui travaille à Monaco et cherche un logement neuf Beausoleil sans travaux.

Normes environnementales RE2020

Le programme relève de la réglementation environnementale RE2020, applicable à tout logement neuf dont le permis de construire est déposé depuis 2022. Elle porte sur le confort d’été, la performance de l’enveloppe, le poids carbone des matériaux et la ventilation.

À vérifier au moment de la réservation, car ces éléments ne figurent pas tous sur la fiche publique du promoteur :

• Le niveau de consommation énergétique (indicateurs Bbio et Cep) de la typologie visée
• Le confort d’été, décisif à Beausoleil compte tenu de l’exposition plein sud de nombreuses façades
• Le type de ventilation et le traitement acoustique entre logements et vis-à-vis de la rue
• Les labels éventuels (NF Habitat, HQE) en complément du minimum réglementaire

Demandez la note technique du programme. Nous vous détaillons l’enveloppe thermique, le mode de chauffage et les consommations estimées du lot qui vous intéresse.

Les logements du T2 au T5

Typologies et surfaces

Mona-K couvre une amplitude inhabituelle pour 11 lots, du studio de fait (44 m² en deux pièces) au cinq pièces de 129 m² :

• T2, de 44 à 48 m², quatre exemplaires : le format d’entrée, taillé pour un premier achat ou un investissement locatif
• T3, de 66 à 76 m², quatre exemplaires : le format familial le plus demandé sur le secteur
• T4, 104 m², un exemplaire au 1er étage : le grand format familial avec jardin et balcon
• T5, 129 m², un exemplaire au 2e étage : le lot d’exception du programme
• Local commercial de 91 m² en rez-de-chaussée : une offre distincte, destinée à un usage professionnel ou à un investisseur

Les T2 et les T3 représentent 8 des 10 logements, soit près des deux tiers de la surface habitable du programme. Autrement dit : l’essentiel de l’offre Mona-K s’adresse à des foyers de une à trois personnes, ce qui correspond au profil dominant de la demande sur ce secteur frontalier.

Jardins, balcons et terrasses vue mer

L’extérieur est un élément de différenciation du programme :

• Rez-de-chaussée : jardins privatifs et, pour le commerce, une vitrine sur rue
• Étages courants : balcons, dimensionnés pour un usage quotidien et non décoratif
• Lots hauts : terrasses en gradins, jusqu’à 90 m² pour certaines, avec vue sur la Méditerranée
• T4 et T5 : combinaison jardin et balcon, configuration rare en centre-ville dense

Dans un tissu urbain où les immeubles sont adossés les uns aux autres, une terrasse de plusieurs dizaines de mètres carrés change l’usage quotidien du logement, en particulier pour une famille avec enfants ou pour un acheteur de résidence secondaire qui veut recevoir.

Tableau récapitulatif

Détail des 11 lots disponibles :

Beausoleil, à la frontière de Monaco

Beausoleil est une commune d’environ 1,4 km² adossée à Monaco, dont elle partage la frontière sur plusieurs kilomètres. Elle fonctionne comme un prolongement résidentiel du Rocher : une partie de ses habitants travaille dans la principauté, et l’immobilier neuf Monaco reste inaccessible à la majorité des budgets qui se tournent vers elle. C’est précisément le point d’équilibre que vise Mona-K.

Commerces et écoles

Le quotidien se fait à pied depuis la rue Victor Hugo :

• Supermarché à 5 minutes à pied
• Pharmacie à 6 minutes à pied
• Boulangerie à 9 minutes à pied
• École élémentaire Paul Doumer à 4 minutes à pied
• Collège Bellevue à 10 minutes à pied ou 3 minutes en voiture
• Marché Gustave Eiffel à 9 minutes en voiture
• La Poste, médecin, boucherie et poissonnerie dans le périmètre immédiat
• Crèche et groupe scolaire sur la commune

Côté enseignement supérieur et international, la British School of Monaco et l’International University of Monaco se trouvent dans la principauté, accessibles depuis la frontière. Pour un foyer avec enfants, la combinaison école élémentaire à 4 minutes et collège à 10 minutes à pied est un argument qui pèse plus lourd qu’une vue lointaine.

Transports et accès

• Arrêt de bus Victor Hugo à quelques mètres, lignes vers Monaco
• Gare SNCF Monaco-Monte-Carlo à environ 11 minutes à pied
• Monaco centre-ville et port à 10 minutes en voiture
• Casino de Monte-Carlo à 9 minutes en voiture
• Menton à 28 minutes, aéroport de Nice à 31 minutes en voiture
• Parc Princesse Antoinette à 550 m

La gare de Monaco-Monte-Carlo à distance piétonne est l’élément structurant : elle relie Beausoleil à Menton, Nice, Cannes et l’Italie sans dépendre de la voiture, ce qui n’est pas le cas de la plupart des quartiers hauts de la commune.

Monaco, Monte-Carlo et le littoral

Depuis Mona-K, l’ensemble du bassin monégasque est accessible en moins d’un quart d’heure :

• Port de plaisance et stade nautique de Monaco
• Palais princier et Rocher
• Jardin exotique de Monaco
• Circuit de Monaco, emblème du calendrier automobile
• Plages du Larvotto et du littoral monégasque
• Monte-Carlo et son casino, à 9 minutes en voiture

Cette proximité explique la structure du marché local : les acheteurs qui regardent l’immobilier neuf Monaco pour un budget de 400 000 à 900 000 € se retrouvent de fait sur Beausoleil, où le même accès au bassin d’emploi s’obtient à une fraction du coût monégasque.

Beausoleil, quartier par quartier

La commune se lit en trois ensembles :

• Le bas de Beausoleil, le long de la frontière : commerces, transports, accès piéton à Monaco. C’est l’ensemble où se situe Mona-K, rue Victor Hugo.
• Le cœur résidentiel : rues commerçantes, écoles, services publics, tissu d’immeubles anciens et de programmes récents.
• Les hauteurs : secteur plus calme, plus résidentiel, avec des vues larges sur la Méditerranée et le Rocher, mais une dépendance plus forte à la voiture.

Mona-K occupe une position médiane intéressante : suffisamment bas pour se déplacer à pied vers Monaco, la gare et les commerces, suffisamment haut dans la pente pour dégager des vues et des terrasses généreuses sur certains lots.

Investir à Mona-K

L’opération commerciale 30 jours Marignan affiche une remise de −50 000 € et des frais de notaire à 0 €. Elle constitue aujourd’hui le principal levier de négociation sur le programme : elle est proposée par le promoteur et reste soumise à ses propres conditions d’éligibilité (lots concernés, délais de signature, modalités de réservation). Nous vous donnons le détail exact lot par lot.

Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, ouvre un amortissement fiscal sur les logements neufs loués nus en résidence principale. Les paramètres de référence :

• Amortissement calculé sur 80 % du prix d’acquisition
• Taux de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social
• Plafonds annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € par foyer fiscal
• Engagement de location nue de 9 ans minimum, avec loyers plafonnés
• Mise en location dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Il s’agit d’un amortissement, donc d’une déduction fiscale, et non d’une réduction d’impôt forfaitaire : l’avantage réel dépend de vos revenus locatifs et de votre situation. Mona-K entre dans le champ du dispositif, sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources. Sur un marché où la tension locative est extrême, le plafonnement des loyers reste en pratique peu contraignant.

Location meublée LMNP

La location meublée non professionnelle relève d’un régime différent, souvent mieux adapté aux petites typologies :

• Revenus déclarés en BIC, avec possibilité d’amortir le bien et son mobilier
• Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition dans certains cas, selon le régime d’exploitation et les conditions du bailleur
• Plafonds de loyers plus souples que dans le dispositif nu
• Comptabilité simplifiée possible et déclaration annuelle dédiée

Sur un T2 de 44 m² à 420 000 €, le rendement brut reste structurellement modeste au regard du prix d’acquisition. La performance réelle se joue sur trois leviers : la vacance quasi nulle sur ce secteur frontalier, la revalorisation des loyers en zone tendue, et surtout le potentiel de plus-value, les prix beausoleillois restant indexés sur la dynamique monégasque. Faites chiffrer les deux régimes avant de choisir.

TVA et régime patrimonial

Le prix de vente en VEFA est exprimé toutes taxes comprises, avec une TVA à 20 %. Un taux réduit de 5,5 % existe dans certains périmètres urbains faisant l’objet d’une convention de renouvellement urbain, sous conditions strictes d’éligibilité du logement et de sa localisation.

Le régime patrimonial se décide en amont, car il conditionne le financement, l’assurance et la fiscalité :

• Résidence principale : exonération temporaire de taxe foncière à la livraison, éligibilité au PTZ, Beausoleil étant classée en zone A
• Résidence secondaire : pas de PTZ, taxe foncière applicable au-delà de la période d’exonération
• Location nue : dispositif Jeanbrun, si les conditions sont respectées
• Location meublée : régime LMNP, avec amortissement du bien

Le local commercial de 91 m² en rez-de-chaussée relève d’une logique patrimoniale distincte : bail commercial, fiscalité des locaux professionnels, et une valorisation qui dépend directement du flux piéton de la rue. C’est un lot à examiner séparément des logements.

Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits

En vente en l’état futur d’achèvement, les droits de mutation sont calculés sur le logement non achevé. Les frais de notaire représentent en pratique 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un bien à 500 000 €, l’écart se compte en dizaines de milliers d’euros, immédiatement mobilisables dans l’apport ou dans le budget aménagement.

Garanties

L’achat sur plan est encadré par des garanties légales qui protègent l’acquéreur à chaque étape :

• Garantie d’achèvement de l’immeuble, obligatoire à la signature de l’acte
• Appels de fonds échelonnés, indexés sur l’avancement réel des travaux
• Garantie de parfait achèvement pendant un an après la livraison
• Garantie biennale sur les équipements dissociables pendant deux ans
• Garantie décennale sur le gros œuvre pendant dix ans

Un promoteur adosse ces garanties à un bilan d’entreprise vérifiable et à un calendrier de chantier suivi. Le programme affiche par ailleurs une livraison au 4e trimestre 2028, ce qui laisse une fenêtre de financement confortable.

Personnalisation

Acheter en VEFA permet de choisir, dans la fenêtre prévue au calendrier, une partie des éléments du logement :

• Prestations intérieures et revêtements, selon le catalogue du promoteur
• Choix de certains équipements lors des réunions de personnalisation
• Suivi du chantier, visites intermédiaires et réception avec réserves
• Calage de la date de livraison avec votre dossier de financement

Réserver tôt donne accès à ces choix dans les meilleures conditions. Sur un programme de 11 lots, la marge de personnalisation se réduit mécaniquement à mesure que la commercialisation avance.

Questions fréquentes sur Mona-K

Combien de logements compte la résidence Mona-K à Beausoleil ?

La résidence Mona-K compte 11 lots, dont 10 logements du T2 au T5 et 1 local commercial de 91 m² en rez-de-chaussée. La page du promoteur évoque « 11 appartements du 2 au 4 pièces » : cette formulation ne correspond pas à la grille détaillée des lots, qui comporte un T5 et un commerce. C’est la grille détaillée que nous retenons.

Quels appartements sont encore disponibles chez Mona-K ?

L’ensemble de la grille est commercialisé : quatre T2 (44, 44, 48 et 44 m²), quatre T3 (66, 66, 69 et 76 m²), un T4 de 104 m² au 1er étage, un T5 de 129 m² au 2e étage et un local commercial de 91 m². Les disponibilités évoluent au fil des réservations.

Quel est le prix d’un appartement neuf chez Mona-K ?

L’entrée de gamme est annoncée à 420 000 € pour le T2 de 44 m², soit une mensualité indicative de 1 640 €/mois sur 25 ans à 3,25 % avec 20 % d’apport. Les T3 démarrent à 590 000 €, le T4 à 1 190 000 €, le T5 à 1 789 000 € et le local commercial à 670 000 €.

Quelle est la date de livraison du programme Mona-K ?

La livraison est annoncée au 4e trimestre 2028. Le calendrier laisse le temps de constituer l’apport, de valider le financement et, le cas échéant, d’arbitrer entre les dispositifs fiscaux avant la signature définitive.

Mona-K est-il éligible au dispositif Jeanbrun ?

Oui, le programme entre dans le champ du dispositif Jeanbrun, sous réserve du respect des plafonds de loyers et de ressources ainsi que de l’engagement de location nue pendant neuf ans. L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition.

Peut-on acheter à Mona-K pour de la location meublée en LMNP ?

Oui. Les petites typologies du programme, T2 de 44 à 48 m² et T3 de 66 m², correspondent bien au marché de la location meublée sur ce secteur, porté par les actifs en mission à Monaco. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et son mobilier et d’optimiser l’imposition des loyers.

À quelle distance Mona-K se trouve-t-il de Monaco ?

L’arrêt de bus Victor Hugo est à quelques mètres du programme, avec des lignes vers Monaco. La gare SNCF Monaco-Monte-Carlo est à environ 11 minutes à pied, le centre-ville et le port de Monaco à 10 minutes en voiture, le casino de Monte-Carlo à 9 minutes. L’aéroport de Nice est à 31 minutes, Menton à 28 minutes.

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