Appartements Neufs Antibes Luminéa

Luminéa est une résidence neuve signée VINCI Immobilier, implantée 55 chemin de Magnique, dans le quartier des Combes, à Antibes (06600). Le programme compte 32 logements du studio au 4 pièces, répartis dans deux bâtiments à taille humaine, avec des jardins privatifs en rez-de-chaussée, des terrasses, des solariums et des pergolas selon les typologies, ainsi que des vues mer Méditerranée annoncées. La résidence est engagée sur la RE2020 et certifiée NF Habitat HQE, avec une palette végétale méditerranéenne, la conservation d’arbres existants, des balcons arborés et la charte 1 immeuble, 1 œuvre. 14 lots disponibles – 8 T2, 5 T3 et 1 T4 – de 36,31 m² à 81,64 m², affichés à double prix : TVA 10 % et TVA 20 % – de 236 500 € à 949 000 €. La livraison est annoncée au 2e trimestre 2028. Un positionnement de collines résidentielles : école Jean Moulin à 2 minutes, centre historique d’Antibes à 5 minutes, plages à 12 minutes, gare SNCF à 2,8 km, aéroport Nice Côte d’Azur à 20 minutes.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 236 500 € en TVA 10 % (258 000 € en TVA 20 %) pour un T2 de 36,82 m² en rez-de-chaussée avec jardin privatif, terrasse et parking – le prix le plus élevé affiché est de 949 000 € en TVA 20 % (869 917 € en TVA 10 %) pour un T4 de 81,64 m² en rez-de-chaussée.
• Typologies : 14 lots listés (8 T2, 5 T3, 1 T4), de 36,31 m² à 81,64 m² ; le programme compte 32 logements – l’écart de 18 logements est traité dans l’encart de vigilance.
• Double affichage TVA 10 % / TVA 20 % : deux régimes fiscaux, deux prix pour le même lot. L’écart va de 21 500 € à 79 083 € selon le lot – c’est le point le plus structurant de la grille.
• Adresse : 55 chemin de Magnique, quartier des Combes – école Jean Moulin à 2 minutes, centre historique à 5 minutes, plages à 12 minutes, gare SNCF à 2,8 km, aéroport à 20 minutes.

Repères : 236 500 € TVA 10 % · 36 à 82 m² · T2 2028 · 32 logements · 2 bâtiments · RE2020 + NF Habitat HQE

1. Luminéa en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

236 500 € · 14 lots sur 32 logements · T2 2028

236 500 € – le ticket d’entrée, en TVA 10 %, pour un T2 de 36,82 m² en rez-de-chaussée avec jardin privatif, terrasse et parking. Le même lot s’affiche à 258 000 € en TVA 20 % : c’est le régime fiscal, pas le logement, qui fait la différence.

14 lots sur 32 logements – la page du programme ne publie que 14 lots sur les 32 logements annoncés. Les 18 autres sont vendus, réservés ou non encore commercialisés : la grille en ligne n’est pas le programme entier.

T2 2028 – la livraison annoncée, soit un horizon de dix-huit mois : le temps de la personnalisation et de la constitution de l’apport, mais aussi celui de la vigilance sur les appels de fonds.

Ce qu’il faut retenir

• 32 logements dans 2 bâtiments à taille humaine, du studio au 4 pièces : une échelle rare sur le littoral antibois, où le neuf se fait souvent en opérations de plusieurs dizaines de lots. Copropriété légère, charges de parties communes contenues.
• 14 lots seulement sont listés en ligne : 8 T2, 5 T3 et 1 T4. Les 18 autres logements du programme ne figurent pas dans la grille publiée – c’est la première liste à réclamer.
• Un double affichage TVA 10 % / TVA 20 % sur chaque lot : le prix TVA 10 % est inférieur de 8,3 % à 9,1 % au prix TVA 20 %. Ce n’est pas une remise commerciale, c’est l’application de deux régimes fiscaux distincts – explication détaillée au point 8.
• Prix de 236 500 € à 949 000 € selon le régime retenu, pour des surfaces de 36,31 m² à 81,64 m².
• Prix au m² de 6 423 € à 10 652 € en TVA 10 % : un écart de 66 % dans la même résidence, qui se lit presque entièrement dans la typologie – les T2 portent les prix au m² les plus élevés, les T3 et le T4 les plus bas.
• Un extérieur sur chaque lot : jardin privatif en rez-de-chaussée, terrasse partout, solarium et pergola selon les typologies. Aucune surface extérieure n’est publiée : c’est la donnée qui décide le plus du prix réel, et la première à réclamer.
• Un parking par lot, dont 3 en double commandé sur les T3 de 60 à 62 m² et le T4. Le nombre total de places du programme n’est pas publié.
• RE2020 et NF Habitat HQE : les deux référentiels sont affichés, ce qui est cohérent avec une livraison en 2028. Le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire n’est pas publié.
• Vues mer annoncées : elles doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage, et ne peuvent pas fonder une décision d’achat en l’état.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Luminéa s’organise en deux bâtiments à taille humaine, implantés 55 chemin de Magnique, dans le quartier des Combes. Le parti pris est celui d’une résidence intégrée à un cadre paysager : les bâtiments s’inscrivent dans un environnement planté, avec une palette végétale méditerranéenne, la conservation d’arbres existants et des balcons arborés. C’est une écriture de collines, à l’écart du front de mer, qui joue la lumière et la végétation plutôt que la démonstration.

Les logements sont annoncés avec des séjours ouverts et de larges baies vitrées, prolongés par des jardins privatifs en rez-de-chaussée, des terrasses, des solariums privatifs et des pergolas selon les typologies. Les 14 lots listés s’étagent du rez-de-chaussée au 1er étage : les rez-de-chaussée bénéficient d’un jardin privatif, les étages de terrasses.

La résidence adhère à la charte 1 immeuble, 1 œuvre : une œuvre d’art est intégrée à chaque bâtiment, dans une démarche de commande artistique associée à la construction. Sur une opération de deux bâtiments, cela représente deux interventions.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements du studio au 4 pièces, prolongés par un jardin privatif en rez-de-chaussée, une terrasse, un solariumou une pergola selon les typologies – surfaces non publiées.
• Séjours ouverts et baies vitrées : le parti pris de lumière du programme.
• Options d’aménagement intérieur : bureau supplémentaire, cellier, dressing selon les configurations – contenus et tarifs non publiés – sur demande.
• Vues mer Méditerranée annoncées – non contractuelles, à qualifier lot par lot.
• Revêtements, cuisine, sanitaires, menuiseries, chauffage et eau chaude sanitaire : descriptif détaillé non publié en ligne – sur demande.

Sécurité et accès

• Stationnements majoritairement en sous-sol – nombre total de places non publié.
• 1 parking par lot sur les 14 lots listés : simple sur 11 lots, double commandé sur 3 lots (LA206, LA301, LA302).
• Caves individuelles en sus : elles ne sont pas incluses dans le prix affiché.
• Locaux à vélos et accès sécurisés.
• Contrôle d’accès, vidéophone, ascenseurs et traitement des parties communes : non publiés – sur demande.

Extérieurs et paysage

• Palette végétale méditerranéenne et conservation d’arbres existants : le programme compose avec le végétal en place plutôt que de le remplacer.
• Balcons arborés sur les étages.
• Jardins privatifs en rez-de-chaussée, terrasses, solariums et pergolas selon les typologies – surfaces non publiées.
• Charte 1 immeuble, 1 œuvre : une œuvre d’art par bâtiment.

4. Le quartier des Combes et Antibes

Luminéa s’installe 55 chemin de Magnique, dans le quartier des Combes, à l’ouest d’Antibes. C’est un secteur résidentiel de collines, à l’écart de l’animation du front de mer, mais à quelques minutes du centre historique et des plages. Le quartier est structuré par un tissu pavillonnaire et de petits collectifs, avec les commerces et les équipements du quotidien à portée.

• Une adresse de collines, pas de front de mer. Les Combes, c’est le versant résidentiel d’Antibes : on y cherche le calme, la lumière et la végétation, pas la vue frontale sur la mer. C’est l’arbitrage assumé du programme.
• L’école Jean Moulin à 2 minutes et les écoles à 450 m : la proximité scolaire est immédiate, argument direct pour une famille comme pour la location à l’année.
• Le collège à 700 m et La Poste à 1 km : le quotidien administratif et scolaire se fait à pied ou à vélo.
• Les commerces du quotidien à portée : boulangerie à 5 minutes, supermarché à 10 minutes, Carrefour à 1 km, Carrefour Market à 1,4 km, Lidl à 1,7 km, pharmacie à 1 km.
• Le centre historique d’Antibes à 5 minutes : remparts, marché provençal, musée Picasso à 3,6 km, restaurants et commerces du vieil Antibes.
• Les plages à 12 minutes et la plage d’Antibes à 3,8 km : le littoral est à portée de voiture ou de bus, sans être au pied de l’immeuble.
• Un bus à 50 m : la desserte de proximité est immédiate, ce qui compte sur une adresse de collines où la voiture reste structurante.
• Un secteur où le neuf est rare. Les Combes sont largement bâtis : les opérations neuves s’y font au coup par coup, sur des dents creuses ou des parcelles de renouvellement. C’est ce qui donne à un programme de 32 logements sa rareté relative.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’un quartier de vie établi, adossé au centre d’Antibes : écoles, commerces, bus et centre historique sont déjà là, et le programme n’a pas à créer son environnement. La contrepartie est classique : une adresse de collines qui suppose une voiture pour les trajets vers la gare, le littoral et les pôles d’emploi, un chemin résidentiel à vérifier en accès et en stationnement, et des vues à qualifier précisément lot par lot.

5. Normes environnementales et labels

RE2020. Le programme est engagé sur la RE2020, le référentiel applicable aux logements neufs depuis 2022 : performance énergétique, confort d’été et empreinte carbone de la construction. Pour une livraison au 2e trimestre 2028, cette conformité est cohérente avec le calendrier. Les indicateurs chiffrés (Bbio, Cep, carbone) ne sont pas publiés – sur demande.

NF Habitat HQE. La certification NF Habitat HQE, délivrée par CERQUAL, est affichée pour la résidence. Elle porte sur la qualité de la construction, la durabilité des ouvrages, le confort d’usage et la performance environnementale du logement. Le niveau exact obtenu et le certificat correspondant ne sont pas publiés – sur demande.

Le végétal comme parti pris. La palette végétale méditerranéenne, la conservation d’arbres existants et les balcons arborés ne relèvent pas d’un label mais d’un choix de conception : ils comptent pour le confort d’été – ombrage, évapotranspiration, fraîcheur ressentie – et pour l’insertion du bâtiment dans son site. Sur un programme de collines, c’est un argument tangible, à vérifier sur les plans paysagers.

Charte 1 immeuble, 1 œuvre. La résidence intègre une œuvre d’art par bâtiment. Ce n’est pas un label environnemental, mais un engagement de qualité d’usage et de valorisation patrimoniale, qui distingue le programme d’une opération standard.

Chauffage et eau chaude sanitaire – le point aveugle. Ni le système de chauffage, ni le mode de production d’eau chaude sanitaire ne sont publiés. Sur un programme certifié NF Habitat HQE et engagé RE2020, c’est une lacune documentaire à combler : le système installé détermine les charges annuelles, le confort d’été et la valeur de revente. À demander par écrit, avec les simulations de charges.

Performance énergétique chiffrée. Étiquettes DPE, indicateurs RE2020 (Bbio, Cep, carbone) et consommation conventionnelle : non publiés – sur demande.

Pourquoi ce point est structurant ici. Un logement livré en 2028 sera revendu dans les années 2030, sur un marché où la performance énergétique pèse directement sur le prix. Deux référentiels affichés (RE2020, NF Habitat HQE) et un parti pris paysager constituent un bon socle ; l’absence de système de chauffage identifié et d’indicateurs chiffrés doit être levée avant de signer.

6. Les logements et les 14 lots disponibles

Les 14 lots listés, par prix croissant

Ce que la grille raconte

La grille publiée contient trois typologies : 8 T2, 5 T3 et 1 T4, de 36,31 m² à 81,64 m², pour des prix de 236 500 € à 949 000 € selon le régime de TVA. C’est une grille courte, dominée par les deux-pièces, avec un seul quatre-pièces. Deux lectures sont nécessaires : une par typologie, et une par régime fiscal.

T2 de 36,31 à 40,16 m² – de 236 500 € à 302 500 € en TVA 10 %. Huit lots, sept en rez-de-chaussée et un au 1er étage. C’est le cœur du programme et son ticket d’entrée : 236 500 € pour un 36,82 m² avec jardin privatif, terrasse et parking, soit 6 423 €/m². Les trois premiers lots (LA103, LA102, LA108) forment une série remarquablement homogène, entre 6 409 € et 6 423 €/m² : à surface voisine, le prix suit la surface, pas l’étage. Puis la grille se déforme. Le LA105, plus petit de 0,5 m² que le LA103, s’affiche 24 750 € plus cher, soit 7 195 €/m² : c’est l’anomalie de la série, à faire expliquer – surface de jardin, exposition ou position dans le bâtiment. Les LA209 et LA208 sont affichés au même prix de 265 833 € pour des surfaces différentes (39,99 et 38,31 m²), ce qui donne au plus petit un prix au m² supérieur de 292 €. Le LA211(39,79 m², 284 167 €) et le LA303 (40,16 m² au 1er étage, 302 500 €) ferment la série : le seul T2 en étage est aussi le plus cher au m² (7 532 €), ce qui suggère que l’étage se paie ici plus que la surface.

T3 de 52,98 à 69,35 m² – de 306 167 € à 742 500 € en TVA 10 %. Cinq lots, dont deux en rez-de-chaussée avec jardin. Le LA104 (52,98 m², 306 167 €) affiche le prix au m² le plus bas de tout le programme : 5 778 €/m². C’est le meilleur rapport surface/prix de la grille, et le seul T3 sous 6 000 €/m². Le LA003 (62,07 m², 409 750 €) suit à 6 601 €/m². Puis un saut brutal : les trois T3 suivants – LA206 (60,29 m², 549 083 €), LA301 (61,84 m², 600 417 €) et LA302 (69,35 m², 742 500 €) – s’affichent entre 9 107 € et 10 707 €/m², soit 50 à 85 % plus cher au m² que le LA104, pour des surfaces comparables. Trois explications possibles, aucune publiée : le régime de TVA applicable, la surface extérieure (terrasse contre jardin) et le parking double commandé dont ces trois lots sont les seuls dotés. C’est l’écart le plus important de la grille, et le premier à faire documenter.

T4 de 81,64 m² – 869 917 € en TVA 10 % (949 000 € en TVA 20 %). Un seul lot, en rez-de-chaussée, avec terrasse et parking simple. À 10 652 €/m², c’est le prix au m² le plus élevé du programme – un effet de rareté classique sur un format unique, mais aussi le signe que le haut de la grille est positionné très au-dessus des T2 d’entrée. À ce niveau, la comparaison avec les autres programmes antibois se fait obligatoirement sur la surface extérieure et la vue, deux données non publiées.

L’écart T2 / T3-T4 au m², expliqué. En apparence, les T2 portent des prix au m² élevés (6 409 à 7 532 €) et les T3 les plus bas (5 778 €). En réalité, la grille se lit en trois blocs : les T2 et les deux premiers T3 forment un socle cohérent entre 5 778 € et 7 532 €/m² ; les trois T3 à parking double commandé et le T4 forment un second bloc entre 9 107 € et 10 707 €/m². L’écart de 66 % entre le bas et le haut de la grille ne s’explique donc pas par la typologie seule, mais par un faisceau de facteurs – régime de TVA, étage, surface extérieure, type de stationnement – dont aucun n’est publié lot par lot. C’est précisément ce qui rend la grille difficile à lire, et ce qui justifie de réclamer les trois données manquantes avant toute comparaison.

Extérieurs. Chaque lot dispose d’un extérieur : jardin privatif et terrasse pour les 5 lots en rez-de-chaussée de la première série (LA103, LA102, LA108, LA105, LA104, LA003), terrasse seule pour les autres. Le programme annonce également des solariums et des pergolas selon les typologies, sans préciser quels lots en bénéficient. Aucune surface n’est publiée : c’est la première donnée à réclamer, lot par lot, avec les plans cotés.

Stationnement. Un parking par lot sur les 14 lots listés : simple sur 11 lots, double commandé sur 3 lots (LA206, LA301, LA302). Les caves sont vendues en sus : elles ne sont pas incluses dans le prix affiché. Le nombre total de places du programme n’est pas publié.

Statut. Les 14 lots sont annoncés disponibles au moment de notre relevé. Les 18 autres logements du programme ne figurent pas dans la grille : ils sont vendus, réservés ou non commercialisés. Aucun statut lot par lot n’est publié pour ces 18 logements.

Tableau récapitulatif des typologies

7. Antibes, Juan-les-Pins et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’un quartier résidentiel établi : boulangerie à 5 minutes, supermarché à 10 minutes, Carrefour à 1 km, Carrefour Market à 1,4 km, Lidl à 1,7 km, pharmacie à 1 km, La Poste à 1 km. Le marché fermier à 2,6 km et le centre historique d’Antibes à 5 minutes apportent l’offre commerçante et alimentaire élargie, avec le marché provençal et les commerces du vieil Antibes.

Enseignement et emploi

L’école Jean Moulin est à 2 minutes et les écoles à 450 m ; le collège est à 700 m. C’est un tissu scolaire complet de proximité, argument direct pour la demande locative familiale, qui constitue le cœur de cible d’un programme dominé par les T2 et les T3. Côté emploi, le programme est à portée du centre d’Antibes – commerces, hôtellerie, services, port Vauban -, de la technopole de Sophia Antipolis et du bassin d’emploi niçois, accessible par la gare SNCF à 2,8 km.

Transports et accès

Le bus à 50 m est le premier atout de mobilité du programme : sur une adresse de collines, il fait la différence au quotidien. La gare SNCF d’Antibes à 2,8 km place Nice, Cannes, Monaco et Marseille à portée de train, et l’aéroport Nice Côte d’Azur à 20 minutes ouvre le programme aux acquéreurs non résidents – un point structurant pour la résidence secondaire et la location saisonnière. L’accès à l’A8 en 10 minutes complète la desserte pour les actifs mobiles. Les distances au centre hospitalier et aux autres plages de la commune ne sont pas publiées : à demander, car elles pèsent sur l’attractivité locative.

Mer et plages

Les plages sont à 12 minutes et la plage d’Antibes à 3,8 km. Le programme n’est donc pas un programme de front de mer : c’est une adresse de collines, à quelques minutes du littoral. Les vues mer Méditerranée sont annoncées sur le programme, mais elles ne sont pas contractuelles et doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage – sur demande. Un rez-de-chaussée avec jardin privatif n’offre pas la même vue qu’un étage supérieur : c’est un arbitrage à faire consciemment, d’autant que les lots listés s’arrêtent au 1er étage.

Le quartier, par secteur

Le secteur des Combes. L’adresse du programme : un quartier résidentiel de collines, avec l’école Jean Moulin à 2 minutes, les commerces de proximité et le bus à 50 m. Le plus familial et le plus calme.

Le secteur du centre historique d’Antibes. Remparts, marché provençal, musée Picasso, restaurants et commerces du vieil Antibes : le cœur touristique et commerçant, à 5 minutes.

Le secteur du port Vauban et du Fort Carré. Le port, la citadelle et les plages du bord de mer : l’adresse nautique et patrimoniale, à 3,8 km.

Le secteur de Juan-les-Pins et de la pinède. Plages, casino Joa La Siesta à 7 km, festivals de jazz et vie nocturne : l’adresse loisirs de la commune, à 3,9 km.

8. Investir à Luminéa

TVA 10 % ou TVA 20 % : lequel s’applique à quel acheteur

C’est le point le plus structurant de la grille, et celui qui explique l’essentiel des écarts de prix. Chaque lot de Luminéa est affiché deux fois : une fois à TVA 10 %, une fois à TVA 20 %. Ce n’est pas une remise commerciale, ni une erreur d’affichage : ce sont deux régimes fiscaux différents, qui ne s’adressent pas au même acheteur.

La TVA à 20 % est le régime de droit commun du logement neuf. Elle s’applique à tout logement vendu en secteur libre, sans condition de ressources ni d’occupation. C’est le prix que paiera un acquéreur qui achète pour habiter, pour louer librement ou pour une résidence secondaire.

La TVA à 10 % est un taux réduit, réservé à des logements encadrés. Il s’applique aux logements sociaux et aux logements intermédiaires – notamment dans le cadre du logement locatif intermédiaire (LLI) et de l’accession sociale -, c’est-à-dire à des logements dont l’usage est encadré : plafonds de ressources des occupants, plafonds de loyers, convention avec l’État, engagement de location sur une durée minimale. Le taux réduit n’est pas un avantage gratuit : il est la contrepartie d’un engagement.

Ce que cela change concrètement pour vous. L’écart entre les deux prix va de 21 500 € (T2 de 36,82 m²) à 79 083 €(T4 de 81,64 m²), soit 8,3 % à 9,1 % du prix TVA 20 %. Sur le T3 de 52,98 m², l’écart est de 27 833 € ; sur le T3 de 69,35 m², de 67 500 €. Ce n’est donc pas un détail : c’est l’équivalent de plusieurs années de loyers ou d’une part significative de l’apport.

Trois questions à poser avant de retenir un prix TVA 10 %. D’abord, le lot est-il réellement éligible au taux réduit, et sous quel régime (LLI, logement social, accession sociale) ? Ensuite, quelles obligations cela implique-t-il pour vous : plafonds de ressources à respecter pour les occupants, plafonds de loyers, durée d’engagement, convention à signer ? Enfin, que se passe-t-il en cas de revente ou de changement d’usage avant le terme de l’engagement : régularisation de TVA, remboursement d’une partie de l’avantage ? Aucune de ces réponses n’est publiée lot par lot : elles doivent être obtenues par écrit avant la réservation.

En pratique. Si vous achetez pour habiter ou pour louer librement, c’est le prix TVA 20 % qui vous concerne : c’est le seul qui soit sans condition. Si vous investissez dans le cadre d’un dispositif encadré, le prix TVA 10 % peut s’appliquer – mais il faut vérifier que le lot est bien dans le périmètre, et mesurer les obligations qui vont avec. Ne comparez jamais un prix TVA 10 % à un prix TVA 20 % d’un autre programme : vous compareriez deux régimes, pas deux biens.

LMNP – location meublée non professionnelle

Le programme est commercialisé avec le dispositif LMNP affiché. Le format de référence ici est le T2 de 36,82 m² à 236 500 € TVA 10 % (258 000 € TVA 20 %) : surface maîtrisée, ticket d’entrée contenu, jardin privatif et parking, dans un quartier scolaire et résidentiel à 5 minutes du centre d’Antibes. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers – sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil. Aucun rendement locatif ni loyer de référence n’est annoncé : nous ne pouvons afficher ni l’un ni l’autre – sur demande.

LLI – logement locatif intermédiaire

Le dispositif LLI est mentionné pour le programme. Il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources des locataires, en contrepartie d’un avantage fiscal – et c’est lui qui ouvre, en principe, l’accès au taux de TVA réduit à 10 %. Les modalités exactes, les plafonds applicables et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit, puis validées avec votre conseil fiscal : un dispositif affiché n’est pas un dispositif acquis lot par lot.

Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun figure parmi les régimes mentionnés pour le programme. Distinct du Pinel, il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources, avec un amortissement de 3,5 % à 5,5 %et un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €. Les modalités exactes et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit, puis validées avec votre conseil fiscal.

PTZ – prêt à taux zéro

Le PTZ est mentionné pour l’acquisition d’une résidence principale : il permet de financer jusqu’à 50 % du prix d’acquisition d’un logement neuf à taux zéro, sous conditions. C’est un levier direct pour un primo-accédant sur un T2 à 236 500 €. L’éligibilité dépend de la zone géographique, de la composition du foyer et des plafonds de ressources en vigueur : à instruire avec votre banque sur le lot précis, sans le supposer acquis.

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un T2 à 236 500 €, l’écart représente plusieurs milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre de frais de notaire offerts sur les T3 et T4 jusqu’au 31/10/2026, l’effet sur le budget global est significatif – mais l’offre ne couvre ni les T1 ni les T2.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Un horizon de dix-huit mois. La livraison au T2 2028 implique un calendrier d’appels de fonds étalé et une phase de personnalisation confortable. C’est un avantage pour préparer son financement et constituer son apport ; une contrainte pour qui doit se loger rapidement.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Le programme annonce des options d’aménagement intérieur – bureau supplémentaire, cellier, dressing selon les configurations. Leurs contenus et tarifs ne sont pas publiés – à demander au bureau de vente.

Un point de vigilance propre à ce programme : le régime de TVA. C’est le seul document qui détermine le prix réel de votre achat. Faites inscrire au contrat de réservation le taux applicable, la condition d’éligibilité et les obligations associées : un prix TVA 10 % sans engagement écrit sur le régime est un prix qui peut être remis en cause.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages, des extérieurs et des vues, lecture du régime de TVA et des obligations associées, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le quartier des Combes et sur ce programme, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• Le double affichage TVA est le premier sujet, et il est souvent mal lu. Beaucoup d’acquéreurs voient dans le prix TVA 10 % une remise. Ce n’est pas une remise : c’est un régime encadré, avec des conditions de ressources, de loyers et d’engagement. Tant que le régime applicable à chaque lot n’est pas écrit, aucun budget ne peut être arrêté sérieusement – et comparer un prix TVA 10 % à un prix TVA 20 % d’un autre programme n’a aucun sens.
• L’écart entre 32 logements et 14 lots listés doit être tranché avant tout. Ce n’est pas une anomalie : les 18 autres logements sont vendus, réservés ou non commercialisés. Mais tant que la grille complète n’est pas entre vos mains, vous ne comparez que la partie visible de l’offre – et vous ne savez pas si les lots les plus intéressants sont déjà partis.
• La grille se lit en deux blocs, pas en une courbe continue. Les T2 et les deux premiers T3 forment un socle cohérent entre 5 778 € et 7 532 €/m² ; les trois T3 à parking double commandé et le T4 forment un second bloc entre 9 107 € et 10 707 €/m². Un écart de 66 % dans la même résidence ne s’explique pas par la typologie : il faut obtenir, lot par lot, le régime de TVA, la surface extérieure et le type de stationnement pour comprendre ce que vous payez.
• Le T3 de 52,98 m² à 306 167 € est le meilleur rapport surface/prix de la grille. À 5 778 €/m², avec jardin privatif, terrasse et parking, il est le seul lot sous 6 000 €/m² et le seul T3 qui ouvre droit aux frais de notaire offerts dans le socle de prix bas. C’est le lot à examiner en premier si la surface habitable est votre critère principal.
• Les T2 sont le cœur du programme et son ticket d’entrée. Huit lots sur quatorze, de 236 500 € à 302 500 € en TVA 10 %, avec jardin privatif pour cinq d’entre eux. C’est le format qui porte la demande locative du secteur – écoles à 450 m, collège à 700 m, bus à 50 m – et le seul compatible avec un premier achat financé en PTZ.
• Les surfaces extérieures manquent à l’appel. Sur un programme qui vend des jardins privatifs, des solariums et des pergolas, l’absence de m² extérieurs empêche de comparer deux lots sur leur valeur réelle. C’est la première donnée à réclamer, avec les plans cotés.
• Les vues mer sont un argument, pas une garantie. Elles sont annoncées sur le programme, sans mention de lot ni de caractère contractuel, et les lots listés s’arrêtent au 1er étage. Sur une adresse de collines, la vue se joue à l’étage et à l’orientation : à qualifier précisément avant de payer pour elle.
• L’échelle du programme est un atout de gestion. 32 logements dans deux bâtiments à taille humaine : peu de voisins par cage d’escalier, une copropriété facile à gouverner, des charges de parties communes contenues et une rareté relative à la revente. C’est l’inverse d’une grande résidence anonyme.
• Le quartier est déjà là. École Jean Moulin à 2 minutes, collège à 700 m, commerces à 1 km, bus à 50 m, centre historique à 5 minutes : le programme n’a pas à créer son environnement, ce qui est rassurant pour un achat de résidence principale.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Luminéa ?

Au 55 chemin de Magnique, dans le quartier des Combes, à Antibes (06600).

La résidence est à 2 minutes de l’école Jean Moulin, 5 minutes du centre historique d’Antibes, 12 minutes des plages, 2,8 km de la gare SNCF, 10 minutes de l’A8 et 20 minutes de l’aéroport Nice Côte d’Azur. Un arrêt de bus est à 50 m.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 2e trimestre 2028.

Seule la date figurant dans l’acte fait foi. Le calendrier d’appels de fonds doit être calé sur cette échéance dès la réservation.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

32 logements du studio au 4 pièces, répartis dans 2 bâtiments à taille humaine ; 14 lots sont listés en ligne, en 8 T2, 5 T3 et 1 T4.

Les 18 autres logements ne figurent pas dans la grille publiée : ils sont vendus, réservés ou non commercialisés. Le nombre d’étages par bâtiment n’est pas publié.

Pourquoi seulement 14 lots alors que le programme compte 32 logements ?

Parce que la page du programme ne publie que les lots encore ouverts, pas l’ensemble du programme.

L’écart de 18 logements recouvre les lots déjà réservés ou vendus et les logements non encore commercialisés. Demandez la grille complète des 32 logements avec le statut de chacun : c’est la seule base de comparaison sérieuse.

Quel est le prix d’entrée ?

236 500 € en TVA 10 % (258 000 € en TVA 20 %) pour un T2 de 36,82 m² en rez-de-chaussée, avec jardin privatif, terrasse et parking.

Le prix le plus élevé affiché est de 869 917 € en TVA 10 % (949 000 € en TVA 20 %) pour un T4 de 81,64 m² en rez-de-chaussée, avec terrasse et parking.

Pourquoi chaque lot a-t-il deux prix, TVA 10 % et TVA 20 % ?

Parce que ce sont deux régimes fiscaux différents : la TVA à 10 % s’applique aux logements sociaux ou intermédiaires, la TVA à 20 % au secteur libre.

Le taux réduit est la contrepartie d’un engagement : plafonds de ressources des occupants, plafonds de loyers, convention et durée de location. L’écart entre les deux prix va de 21 500 € à 79 083 € selon le lot, soit 8,3 % à 9,1 %. Faites écrire le régime applicable à votre lot avant toute réservation.

Quel prix s’applique à mon achat ?

Si vous achetez pour habiter ou pour louer librement, c’est le prix TVA 20 % qui s’applique : c’est le seul sans condition.

Le prix TVA 10 % ne vous concerne que si votre projet entre dans un dispositif encadré (LLI, logement social ou intermédiaire) et que le lot est éligible. Dans ce cas, les obligations associées doivent être vérifiées par écrit avec votre conseil.

Quel est le prix au m² ?

De 6 423 €/m² à 10 652 €/m² en TVA 10 %, et de 7 006 €/m² à 11 623 €/m² en TVA 20 %, sur les 14 lots listés.

Le prix au m² le plus bas est celui du T3 de 52,98 m² (5 778 €/m² en TVA 10 %) ; le plus élevé, celui du T4 de 81,64 m² (10 652 €/m²). Les surfaces extérieures n’étant pas publiées, ces prix au m² ne les intègrent pas.

Pourquoi un tel écart de prix au m² entre les T2 et les T3/T4 ?

Parce que la grille se lit en deux blocs : un socle entre 5 778 € et 7 532 €/m², puis un second bloc entre 9 107 € et 10 707 €/m².

L’écart ne s’explique pas par la typologie seule : il combine le régime de TVA, l’étage, la surface extérieure et le type de stationnement – les trois T3 les plus chers étant les seuls à disposer d’un parking double commandé. Aucune de ces données n’est publiée lot par lot : c’est la première à réclamer.

Les logements ont-ils des extérieurs et une vue mer ?

Oui : jardin privatif en rez-de-chaussée, terrasse sur les 14 lots, solarium et pergola selon les typologies ; les vues mer sont annoncées mais non contractuelles.

Aucune surface extérieure n’est publiée : seule leur nature est indiquée. Les vues doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage – sur demande.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

RE2020 et NF Habitat HQE.

Les indicateurs chiffrés (Bbio, Cep, carbone) ne sont pas publiés. Le programme met en avant une palette végétale méditerranéenne, la conservation d’arbres existants, des balcons arborés et la charte 1 immeuble, 1 œuvre.

Comment la résidence est-elle chauffée ?

Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’est pas publié.

Sur un programme certifié NF Habitat HQE et engagé RE2020, c’est une lacune à combler : faites préciser par écrit le système installé, son périmètre et les simulations de charges annuelles.

Combien y a-t-il de places de parking ?

Le nombre total de places du programme n’est pas publié ; chaque lot listé dispose d’un parking, simple sur 11 lots et double commandé sur 3 lots.

Les caves sont vendues en sus. Demandez le plan de sous-sol, le nombre de places créées et leur rattachement lot par lot.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

LMNP, LLI, dispositif Jeanbrun et PTZ pour la résidence principale, avec les frais de notaire offerts sur les T3 et T4 jusqu’au 31/10/2026.

Aucun rendement locatif n’est annoncé et aucune page de nue-propriété n’existe pour ce programme. Le LLI est le dispositif qui ouvre, en principe, l’accès au taux de TVA réduit à 10 %.

Peut-on acheter en nue-propriété ?

Aucune page dédiée à la nue-propriété n’existe pour ce programme.

Le montage n’est donc pas proposé à ce jour. À vérifier auprès du bureau de vente si cette logique patrimoniale vous intéresse.

12. Aller plus loin