Villa Lucet à Beausoleil, appartements neufs vue baie de Monaco

Villa Lucet est une résidence neuve signée VINCI Immobilier, implantée 3300 boulevard Prince Rainier III, à Beausoleil (06240), sur la commune qui touche Monaco. Le programme compte 13 logements de 2 et 3 pièces, répartis sur trois niveaux, dans une architecture en proue de navire tournée vers la baie de Monaco. La résidence est certifiée NF Habitat et annonce des vues sur la baie de Monaco, un parking en sous-sol du socle, un local à vélos et des solariums sur les trois-pièces. Au moment de notre relevé, la grille publiée liste 3 appartements T2 – de 42,15 m² à 47,75 m² – affichés de 405 000 € à 550 000 €, auxquels s’ajoutent une cave à 12 000 € et six parkings de 45 000 € à 55 000 €. La livraison est annoncée au 1er trimestre 2027. Un positionnement frontalier : Fontvieille à 20 minutes à pied, Monaco et les plages à 10 minutes, l’aéroport Nice Côte d’Azur à moins de 30 minutes, l’école Paul Doumer et l’école Jean Jaurès à 9 minutes à pied, le collège Bellevue à 15 minutes.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 405 000 € pour un T2 de 42,15 m² au 2e étage avec balcon – le prix le plus élevé affiché pour un logement est de 550 000 € pour un T2 de 46,41 m² au 4e étage avec terrasse, soit 9 610 €/m² à 11 851 €/m².
• Typologies : 3 logements listés, tous des T2 ; la résidence compte 13 logements de 2 et 3 pièces, mais aucun T3 n’est proposé à la vente – l’écart entre 13 logements annoncés et 20 logements mentionnés sur la page d’atterrissage est traité dans l’encart de vigilance.
• Cave et parkings vendus séparément : 12 000 € pour la cave, 45 000 € à 55 000 € pour les six places de parking. Sur le T2 d’entrée, le stationnement représente 11 % à 13,6 % du prix du logement.
• Adresse : 3300 boulevard Prince Rainier III, face à Monaco – Fontvieille à 20 minutes à pied, Monaco et les plages à 10 minutes, l’aéroport à moins de 30 minutes, deux écoles à 9 minutes à pied et le collège à 15 minutes.

Repères : 405 000 € · 42 à 48 m² · T1 2027 · 13 logements · 3 niveaux · NF Habitat · vue baie de Monaco

1. Villa Lucet en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

405 000 € · 3 T2 sur 13 logements · T1 2027

405 000 € – le ticket d’entrée, pour un T2 de 42,15 m² au 2e étage avec balcon, soit 9 610 €/m². Cave et parking sont vendus en sus : avec une place à 45 000 €, le budget réel d’entrée dépasse 450 000 €.

3 T2 sur 13 logements – la grille publiée ne contient que trois deux-pièces. Les T3 de la résidence ne sont pas proposés à la vente, et la page d’atterrissage annonce 20 logements : la grille en ligne n’est pas le programme.

T1 2027 – la livraison annoncée, soit un horizon d’environ six mois. C’est court : le calendrier d’appels de fonds est resserré et la phase de personnalisation réduite.

Ce qu’il faut retenir

• 13 logements de 2 et 3 pièces sur trois niveaux, dans une architecture en proue de navire : une opération à taille humaine, adossée à la frontière monégasque. Copropriété légère, charges de parties communes contenues.
• 3 lots seulement sont listés en ligne, tous des T2 : 42,15 m², 47,75 m² et 46,41 m². Les T3 de la résidence ne figurent pas dans la grille : ils sont vendus, réservés ou non commercialisés.
• Un écart de 7 logements entre les deux pages du programme : 13 logements sur la page du programme, 20 logements sur la page d’atterrissage. Aucune des deux versions n’est datée : c’est le premier point à faire trancher.
• Prix de 405 000 € à 550 000 € pour des surfaces de 42,15 m² à 47,75 m², soit 9 610 €/m² à 11 851 €/m².
• Un prix au m² élevé, à contextualiser. Sur un rayon de 500 m, le neuf se négocie autour de 12 300 €/m² en médiane et l’ancien autour de 5 700 €/m². Villa Lucet se situe donc sous le marché du neuf local et très au-dessus de l’ancien : l’écart se paie à la construction, à la certification et à la vue, pas à l’emplacement seul.
• Cave et parkings vendus séparément : 12 000 € pour la cave, 45 000 € à 55 000 € pour les places. Sur le T2 d’entrée, une place à 45 000 € représente 11,1 % du prix du logement ; à 55 000 €, 13,6 %.
• Des extérieurs sur chaque lot, sans surface publiée : balcon sur les deux premiers T2, terrasse sur le T2 du 4e étage, solariums sur les trois-pièces. Seul le type est indiqué : c’est la donnée qui décide le plus du prix réel, et la première à réclamer.
• NF Habitat, et rien d’autre. Aucune mention de RE2020 n’est publiée : nous ne présentons donc pas le programme comme conforme à ce référentiel.
• Chauffage et eau chaude sanitaire non publiés : sur un logement livré au T1 2027, c’est une lacune documentaire à combler avant de signer.
• Vue sur la baie de Monaco annoncée mais non contractuelle : elle doit être qualifiée lot par lot, étage par étage, et ne peut pas fonder une décision d’achat en l’état.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Villa Lucet s’installe 3300 boulevard Prince Rainier III, à Beausoleil, sur la commune qui prolonge Monaco vers l’ouest. Le programme se déploie sur trois niveaux et adopte une écriture en proue de navire : les volumes se resserrent vers l’avant pour ouvrir la façade sur la baie de Monaco. C’est une architecture d’angle et de belvédère, pensée pour capter la lumière et le panorama plutôt que pour s’aligner sur la rue.

Les logements sont des 2 et 3 pièces, prolongés par un balcon, une terrasse ou un solarium selon les typologies. Les lots listés s’étagent du 2e au 4e étage : les deux premiers T2 disposent d’un balcon, le T2 du 4e étage d’une terrasse. Les trois-pièces bénéficient de solariums.

Le stationnement est organisé dans un parking en sous-sol du socle, complété par un local à vélos. C’est le dispositif attendu sur une adresse frontalière où la voiture reste utile mais où le stationnement de surface est rare.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements de 2 et 3 pièces, prolongés par un balcon, une terrasse ou un solarium selon les typologies – surfaces non publiées.
• Vues sur la baie de Monaco annoncées – non contractuelles, à qualifier lot par lot.
• Revêtements, cuisine, sanitaires, menuiseries, chauffage et eau chaude sanitaire : descriptif détaillé non publié – sur demande.

Sécurité et accès

• Parking en sous-sol du socle – nombre total de places non publié ; 6 places affichées à la vente, de 45 000 € à 55 000 €.
• Local à vélos.
• Contrôle d’accès, vidéophone, ascenseurs et traitement des parties communes : non publiés – sur demande.

Extérieurs et paysage

• Balcons sur les T2 des 2e et 3e étages, terrasse sur le T2 du 4e étage, solariums sur les trois-pièces – surfaces non publiées.
• Traitement des espaces extérieurs communs (plantations, ombrage, revêtements) : non publié – sur demande.

4. Beausoleil et Monaco

Villa Lucet s’installe à Beausoleil, commune de 13 000 habitants environ adossée à Monaco, dont elle partage la frontière sur plusieurs kilomètres. C’est une ville en étages, construite à flanc de colline au-dessus de la Principauté : les rues descendent vers Monaco, les immeubles s’empilent, et la vue sur la baie est l’argument immobilier central du secteur.

• Une adresse frontalière, pas une adresse monégasque. Beausoleil touche Monaco, mais n’en applique ni les prix ni la fiscalité. C’est précisément ce qui fait son marché : on y achète à des niveaux très inférieurs à ceux de la Principauté, à quelques minutes de marche de Fontvieille.
• Fontvieille à 20 minutes à pied. Le quartier d’affaires et le port de Fontvieille sont accessibles sans voiture : c’est l’argument le plus concret du programme pour un actif qui travaille à Monaco.
• Monaco et les plages à 10 minutes. La Principauté, le casino, le Larvotto et le littoral sont à portée immédiate en voiture ou en bus.
• Un tissu scolaire complet à pied. L’école Paul Doumer et l’école Jean Jaurès sont à 9 minutes à pied, le collège Bellevue à 15 minutes : la proximité scolaire est immédiate, argument direct pour une famille comme pour la location à l’année.
• Un marché locatif adossé à l’emploi monégasque. Hôtellerie, banque, services, commerces, santé : la Principauté concentre des dizaines de milliers d’emplois, et une partie de ses salariés loge à Beausoleil. C’est le socle de la demande locative du secteur.
• Un bâti dense, où le neuf est rare. Beausoleil est largement construite : les opérations neuves s’y font au coup par coup, sur des dents creuses ou des parcelles de renouvellement. C’est ce qui donne à un programme de 13 logements sa rareté relative.
• Une topographie à assumer. Les rues sont en pente, les trottoirs étroits, le stationnement contraint : c’est le prix d’une adresse en balcon au-dessus de la mer. À vérifier concrètement, à pied, avant de choisir un lot.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’un logement neuf à quelques minutes de Monaco, à un prix monégasque divisé par plusieurs. La contrepartie est classique : une adresse dense et pentue, un stationnement qui se paie en supplément, des vues à qualifier lot par lot et un marché locatif dont la profondeur dépend de l’emploi de la Principauté.

5. Normes environnementales et labels

NF Habitat. La certification NF Habitat, délivrée par CERQUAL, est affichée pour la résidence. Elle porte sur la qualité de la construction, la durabilité des ouvrages, le confort d’usage et la performance environnementale du logement. Le niveau exact obtenu et le certificat correspondant ne sont pas publiés – sur demande.

RE2020 – aucune mention. Le programme ne fait état d’aucune conformité RE2020, ni d’aucun indicateur chiffré (Bbio, Cep, carbone). Nous ne présentons donc pas Villa Lucet comme conforme à ce référentiel : c’est un point à faire confirmer par écrit, d’autant que la livraison est annoncée au 1er trimestre 2027, soit après l’entrée en vigueur du référentiel pour les permis déposés depuis 2022.

Chauffage et eau chaude sanitaire – le point aveugle. Ni le système de chauffage, ni le mode de production d’eau chaude sanitaire, ni leur caractère individuel ou collectif ne sont publiés. Sur un programme certifié NF Habitat, c’est une lacune documentaire à combler : le système installé détermine les charges annuelles, le confort d’été et la valeur de revente. À demander par écrit, avec les simulations de charges.

Performance énergétique chiffrée. Étiquettes DPE, indicateurs RE2020 et consommation conventionnelle : non publiés– sur demande.

Le confort d’été, un enjeu local. Sur une adresse exposée au soleil et à la baie, l’orientation, l’ombrage des balcons et la nature des menuiseries pèsent autant que le label. Les solariums des trois-pièces sont, par construction, des espaces très exposés : demandez les protections solaires prévues.

Pourquoi ce point est structurant ici. Un logement livré en 2027 sera revendu dans les années 2030, sur un marché où la performance énergétique pèse directement sur le prix. Une certification NF Habitat affichée est un bon socle ; l’absence de mention RE2020, d’indicateurs chiffrés et de système de chauffage identifié doit être levée avant de signer.

6. Les logements et les lots disponibles

Les 3 appartements listés, par prix croissant

La cave et les parkings

Analyse par typologie

T2 de 42,15 m² – 405 000 €, soit 9 610 €/m². Le ticket d’entrée du programme, au 2e étage, avec balcon. C’est le seul lot sous 500 000 € et le mieux placé au m² : à ce niveau de prix, il porte la demande locative adossée à l’emploi monégasque et reste le format le plus liquide à la revente. Sa surface extérieure n’est pas publiée : sur un balcon, l’écart entre 5 m² et 15 m² vaut plusieurs dizaines de milliers d’euros.

T2 de 47,75 m² – 500 000 €, soit 10 471 €/m². Le plus grand des trois lots, au 3e étage, avec balcon. Il affiche 5,6 m² de plus que le T2 d’entrée pour 95 000 € de plus, soit un supplément de 16 900 € par m² supplémentaire – très au-dessus du prix moyen au m² du programme. C’est le prix de l’étage et, probablement, de la vue : deux données non publiées.

T2 de 46,41 m² – 550 000 €, soit 11 851 €/m². Le lot le plus cher et le plus cher au m², au 4e étage, avec terrasse. Il est 1,34 m² plus petit que le T2 du 3e étage mais s’affiche 50 000 € plus cher : l’écart se paie à la hauteur et à la terrasse. C’est le lot à examiner en priorité si la vue sur la baie est le critère principal – et celui dont il faut le plus exiger de preuves, puisque la vue n’est pas contractuelle.

L’écart de prix au m², expliqué. De 9 610 €/m² à 11 851 €/m², l’écart atteint 23 % entre le lot d’entrée et le lot du 4e étage, pour des surfaces très proches (42 à 48 m²) et une typologie identique. Il ne se lit donc pas dans la surface : il se lit dans l’étage, dans la nature de l’extérieur (balcon contre terrasse) et dans la vue – trois facteurs dont aucun n’est publié lot par lot. C’est ce qui rend la grille difficile à lire, et ce qui justifie de réclamer les surfaces extérieures et la qualification des vues avant toute comparaison.

Contextualisation du prix au m². Sur un rayon de 500 m autour du programme, le marché du neuf se situe autour de 12 300 €/m² en médiane, et celui de l’ancien autour de 5 700 €/m². Villa Lucet s’inscrit donc sous le marché du neuf local – de l’ordre de 20 % sous la médiane pour le T2 d’entrée – et très au-dessus de l’ancien, avec un rapport de l’ordre de 1,7 à 2. Cette hiérarchie est celle de tout programme neuf sur une commune frontalière : elle rémunère la construction, la certification et la vue, et elle se paie en charges et en fiscalité locale. Elle doit être mise en regard du prix de la Principauté, où les niveaux sont sans commune mesure.

Extérieurs. Chaque lot listé dispose d’un extérieur : balcon sur les T2 des 2e et 3e étages, terrasse sur le T2 du 4e étage. Les trois-pièces bénéficient de solariums. Aucune surface n’est publiée : c’est la première donnée à réclamer, lot par lot, avec les plans cotés.

Stationnement et cave. Aucun stationnement n’est inclus dans le prix des trois T2. La cave est affichée à 12 000 € et les six places de 45 000 € à 55 000 €. Sur le T2 d’entrée à 405 000 €, une place à 45 000 € porte le budget à 450 000 €, soit 11,1 % de plus ; à 55 000 €, à 460 000 €, soit 13,6 % de plus. Le nombre total de places créées n’est pas publié.

Statut. Les 3 T2, la cave et les 6 parkings sont annoncés disponibles au moment de notre relevé. Les 10 autres logements du programme – dont les T3 – ne figurent pas dans la grille : ils sont vendus, réservés ou non commercialisés.

7. Beausoleil et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’une commune urbaine dense : commerces de proximité, boulangeries, pharmacies et services s’égrènent le long des axes qui descendent vers Monaco. L’offre élargie – centres commerciaux de la Principauté, marché de Beausoleil, commerces de Menton et de Nice – se rejoint en quelques minutes. Les distances précises aux commerces ne sont pas publiées – sur demande.

Enseignement et emploi

L’école Paul Doumer et l’école Jean Jaurès sont à 9 minutes à pied, le collège Bellevue à 15 minutes : le tissu scolaire est accessible sans voiture, ce qui constitue un argument locatif direct pour les familles. Côté emploi, la résidence est à 20 minutes à pied de Fontvieille et à quelques minutes de l’ensemble des bassins d’emploi monégasques – banque, hôtellerie, services, santé, commerces. C’est le moteur du marché locatif local.

Transports et accès

Les 20 minutes à pied de Fontvieille sont le premier atout de mobilité du programme : elles permettent de travailler à Monaco sans voiture, ce qui est rare à ce niveau de prix. L’aéroport Nice Côte d’Azur à moins de 30 minutes ouvre le programme aux acquéreurs non résidents et à la location meublée. Les distances à la gare de Monaco-Monte-Carlo, à Nice, à Menton et à l’A8 ne sont pas publiées – à demander, car elles pèsent sur l’attractivité locative à l’année.

Mer et plages

Les plages sont à 10 minutes avec Monaco. Le programme n’est pas un programme de front de mer : c’est une adresse en balcon au-dessus de la Principauté, d’où l’on descend vers le littoral. Les vues sur la baie de Monaco sont annoncées sur le programme, mais elles ne sont pas contractuelles et doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage – sur demande. Un 2e étage avec balcon et un 4e étage avec terrasse n’offrent pas la même vue : c’est un arbitrage à faire consciemment, et c’est précisément ce que paie l’écart de prix entre les trois lots.

Le quartier, par secteur

Le secteur du boulevard Prince Rainier III. L’adresse du programme : un axe qui descend vers Monaco, avec les commerces de proximité et les écoles à quelques minutes à pied. Le plus frontalier.

Le secteur de Fontvieille. Le quartier d’affaires et le port de la Principauté, à 20 minutes à pied : l’adresse de l’emploi et de la marina.

Le secteur du centre de Beausoleil. Mairie, services publics, marché et commerces : le cœur administratif et commerçant de la commune.

Le secteur de Monte-Carlo et du Larvotto. Casino, hôtels, plages et vie culturelle de la Principauté, à 10 minutes : l’adresse loisirs et internationale.

8. Investir à Villa Lucet

Un préalable : trois lots, tous des T2. La grille publiée ne contient que trois deux-pièces, de 42,15 m² à 47,75 m², à 405 000 €, 500 000 € et 550 000 €. Toute stratégie d’investissement sur ce programme se construit sur ces trois lots, cave et parking en sus.

Dispositif Jeanbrun. Le dispositif Jeanbrun figure parmi les régimes mentionnés pour le programme. Distinct du Pinel, il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources, avec un amortissement de 3,5 % à 5,5 % et un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €. Les modalités exactes et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit, puis validées avec votre conseil fiscal : un dispositif affiché n’est pas un dispositif acquis lot par lot.

LMNP – non confirmé pour ce programme. Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) n’est pas confirmé pour Villa Lucet : seul le dispositif Jeanbrun est mentionné. Le régime reste ouvert, en droit, à tout logement loué meublé, sous conditions et sous réserve des évolutions législatives en cours. Sur un T2 de 42 m² à 20 minutes à pied de Fontvieille, le format est en revanche cohérent avec la demande meublée des salariés de la Principauté – à instruire avec votre conseil fiscal. Aucun rendement locatif ni loyer de référence n’est annoncé : nous ne pouvons afficher ni l’un ni l’autre – sur demande.

PTZ – non confirmé pour ce programme. Le PTZ n’est pas confirmé pour Villa Lucet. Il permet, lorsqu’il s’applique, de financer une part du prix d’acquisition d’une résidence principale à taux zéro, sous conditions de zone, de composition du foyer et de plafonds de ressources. Sur un ticket d’entrée à 405 000 €, l’enjeu serait réel – mais aucun élément publié ne permet de l’affirmer ici. À instruire avec votre banque sur le lot précis, sans le supposer acquis.

LLI – non confirmé pour ce programme. Le dispositif LLI (logement locatif intermédiaire) n’est pas confirmé pour Villa Lucet. Il s’adresse à l’investissement locatif sous conditions de loyers et de ressources des locataires, en contrepartie d’un avantage fiscal. Aucun élément publié ne permet de l’affirmer ici : les modalités et l’éligibilité de chaque lot doivent être confirmées par écrit.

Le vrai coût d’entrée : logement + stationnement. C’est le point que les grilles de prix masquent le plus souvent. Sur le T2 à 405 000 €, l’ajout d’une place à 45 000 € et d’une cave à 12 000 € porte le budget à 462 000 €, soit 14 % de plusque le prix affiché. À 55 000 € la place, on atteint 472 000 €. Toute simulation doit partir de ce total, pas du prix du logement seul.

TVA 20 %. Les trois lots sont affichés TVA à 20 %, comme la cave et les parkings. Aucun régime de TVA réduite n’est mentionné : le programme ne se situe donc pas, en l’état des informations publiées, dans un dispositif de TVA réduite. Le taux applicable et ses conséquences, notamment en cas de revente rapide ou de location meublée, doivent être confirmés dans l’acte.

Et la nue-propriété ? Aucune page dédiée à la nue-propriété n’a été trouvée pour Villa Lucet. Nous ne pouvons donc afficher ni lot concerné, ni prix décoté, ni durée d’usufruit : ces éléments sont sur demande auprès du bureau de vente. Si le montage vous intéresse, la logique reste la même : vous achetez la nue-propriété d’un logement, un investisseur institutionnel détient l’usufruit pendant une durée déterminée et perçoit les loyers, puis vous récupérez la pleine propriété à l’issue de la période. À ne considérer que si le promoteur ouvre effectivement le dispositif sur ce programme.

Régime patrimonial. Le programme se lit aussi dans une logique patrimoniale : résidence principale pour un actif travaillant à Monaco, pied-à-terre, ou actif de diversification adossé à l’emploi de la Principauté, avec un bien neuf certifié NF Habitat à 20 minutes à pied de Fontvieille.

Vous hésitez entre meublé, résidence principale et nue-propriété ? Les trois logiques ne s’adressent pas au même horizon ni au même profil fiscal : nous pouvons poser les chiffres côte à côte sur un même lot, cave et parking compris.

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un T2 à 405 000 €, l’écart représente plusieurs milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre de frais de notaire offerts, à durée limitée, l’effet sur le budget global est significatif – à condition que l’offre soit écrite au contrat.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Un horizon court : six mois environ. La livraison au 1er trimestre 2027 implique un calendrier d’appels de fonds resserré et une phase de personnalisation réduite. C’est un avantage pour qui veut se loger vite et éviter la hausse des coûts de construction ; une contrainte pour qui doit constituer son apport sur plusieurs années.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Les options disponibles, leurs contenus et leurs tarifs ne sont pas publiés – à demander au bureau de vente.

Un point de vigilance propre à ce programme : le stationnement. Aucun parking n’est inclus dans le prix des trois T2, et les places s’affichent de 45 000 € à 55 000 €. Sur une adresse pentue où le stationnement de surface est rare, c’est une ligne de budget à trancher dès la réservation, pas après.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages, des extérieurs et des vues, chiffrage du stationnement et de la cave, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur Beausoleil et sur ce programme, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• L’écart entre 13 et 20 logements doit être tranché avant tout. Deux pages du même programme annoncent deux tailles différentes. Ce n’est pas un détail administratif : c’est ce qui détermine la taille de la copropriété, le poids des charges et la profondeur réelle de l’offre. Tant que la grille complète n’est pas entre vos mains, vous ne comparez que la partie visible.
• Trois T2 seulement, et aucun T3. La résidence comporte des trois-pièces – elle annonce même des solariums pour eux – mais ils ne sont pas à la vente. Si votre projet est familial, ce programme ne le couvre pas aujourd’hui.
• Le prix au m² est élevé, mais il se lit à deux échelles. De 9 610 € à 11 851 €/m², Villa Lucet est sous la médiane du neuf local (environ 12 300 €/m² dans un rayon de 500 m) et très au-dessus de l’ancien (environ 5 700 €/m²). Face à Monaco, ces niveaux restent sans commune mesure avec ceux de la Principauté. C’est un positionnement de frontière, pas de centre-ville monégasque.
• Le stationnement change le budget. Aucun parking n’est inclus : à 45 000 € la place, le T2 d’entrée passe de 405 000 € à 450 000 €, soit 11 % de plus. Sur une commune pentue, renoncer à une place est rarement une option – c’est donc un coût quasi certain, à intégrer dès la première simulation.
• Le T2 du 4e étage est le lot le plus cher, et le plus petit. À 46,41 m², il est plus petit que le T2 du 3e étage (47,75 m²) mais s’affiche 50 000 € plus cher. Ce supplément paie la hauteur et la terrasse – et, très probablement, la vue sur la baie. C’est le lot à examiner en premier si le panorama est votre critère, et celui dont il faut le plus exiger de preuves.
• La vue sur la baie est un argument, pas une garantie. Elle est annoncée sur le programme, sans mention de lot ni de caractère contractuel. Sur une adresse en étages, la vue se joue à l’étage et à l’orientation : à qualifier précisément avant de payer pour elle.
• Les surfaces extérieures manquent à l’appel. Sur un programme qui vend des balcons, des terrasses et des solariums, l’absence de m² extérieurs empêche de comparer les trois lots sur leur valeur réelle. C’est la première donnée à réclamer, avec les plans cotés.
• NF Habitat, mais pas de RE2020 affichée. Pour une livraison au T1 2027, l’absence de mention du référentiel et de tout indicateur chiffré est une lacune à combler par écrit. Le chauffage et l’eau chaude sanitaire ne sont pas documentés non plus.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Villa Lucet ?

Au 3300 boulevard Prince Rainier III, à Beausoleil (06240), commune limitrophe de Monaco.

L’adresse est indiquée tantôt boulevard, tantôt avenue Prince Rainier III : à faire confirmer. La résidence est à 20 minutes à pied de Fontvieille, 10 minutes de Monaco et des plages, moins de 30 minutes de l’aéroport Nice Côte d’Azur, 9 minutes à pied des écoles Paul Doumer et Jean Jaurès et 15 minutes du collège Bellevue.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 1er trimestre 2027.

Seule la date figurant dans l’acte fait foi. L’horizon est court : le calendrier d’appels de fonds doit être calé sur cette échéance dès la réservation.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

13 logements de 2 et 3 pièces sur trois niveaux, selon la page du programme ; 20 logements sont annoncés sur la page d’atterrissage.

L’écart de 7 logements n’est pas expliqué. Seuls 3 T2 sont listés en ligne, et aucun T3 n’est proposé à la vente.

Pourquoi seulement 3 lots alors que la résidence compte 13 logements ?

Parce que la grille publiée ne contient que les lots encore ouverts, pas l’ensemble du programme.

Les 10 autres logements – dont les T3 – sont vendus, réservés ou non commercialisés. Demandez la grille complète avec le statut de chaque lot : c’est la seule base de comparaison sérieuse.

Quel est le prix d’entrée ?

405 000 € pour un T2 de 42,15 m² au 2e étage avec balcon, soit 9 610 €/m².

Le prix le plus élevé affiché est de 550 000 € pour un T2 de 46,41 m² au 4e étage avec terrasse, soit 11 851 €/m². Cave et parking sont vendus séparément.

Quel est le prix au m² et comment se situe-t-il sur le marché ?

De 9 610 €/m² à 11 851 €/m² sur les trois lots, soit sous la médiane du neuf local (environ 12 300 €/m²) et très au-dessus de l’ancien (environ 5 700 €/m²).

L’écart de 23 % entre le lot d’entrée et le lot du 4e étage se lit dans l’étage, la terrasse et la vue – trois données non publiées lot par lot.

Pourquoi le T2 du 4e étage est-il plus cher que le T2 du 3e, alors qu’il est plus petit ?

Parce qu’il est au 4e étage et dispose d’une terrasse : 46,41 m² à 550 000 € contre 47,75 m² à 500 000 €.

Le supplément de 50 000 € paie la hauteur et l’extérieur – et, très probablement, la vue sur la baie, qui n’est pas contractuelle. À faire qualifier lot par lot.

Combien coûtent la cave et le parking ?

12 000 € pour la cave et de 45 000 € à 55 000 € pour les six places de parking, vendues séparément des logements.

Aucun stationnement n’est inclus dans le prix des trois T2. Sur le T2 à 405 000 €, une place à 45 000 € porte le budget à 450 000 €, soit 11,1 % de plus.

Les logements ont-ils des extérieurs et une vue sur la baie de Monaco ?

Oui : balcon sur les T2 des 2e et 3e étages, terrasse sur le T2 du 4e étage, solariums sur les trois-pièces ; la vue sur la baie est annoncée mais non contractuelle.

Aucune surface extérieure n’est publiée : seul leur type est indiqué. Les vues doivent être qualifiées lot par lot, étage par étage – sur demande.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

NF Habitat uniquement : aucune mention de RE2020 n’est publiée.

Les indicateurs chiffrés (Bbio, Cep, carbone) ne sont pas publiés non plus. Exigez une confirmation écrite du référentiel applicable avant de signer.

Comment la résidence est-elle chauffée ?

Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’est pas publié.

Sur un programme certifié NF Habitat, c’est une lacune à combler : faites préciser par écrit le système installé, son périmètre et les simulations de charges annuelles.

Combien y a-t-il de places de parking ?

Le nombre total de places n’est pas publié ; six places sont affichées à la vente, de 45 000 € à 55 000 €.

Demandez le plan de sous-sol, le nombre de places créées et leur rattachement lot par lot.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

Seul le dispositif Jeanbrun est mentionné ; le LMNP, le PTZ et le LLI ne sont pas confirmés pour ce programme.

Aucun rendement locatif n’est annoncé et aucune page de nue-propriété n’existe pour ce programme. Les frais de notaire offerts sont à durée limitée.

Peut-on acheter en nue-propriété ?

Aucune page dédiée à la nue-propriété n’existe pour ce programme.

Le montage n’est donc pas proposé à ce jour. À vérifier auprès du bureau de vente si cette logique patrimoniale vous intéresse.

12. Aller plus loin