Le Montfleury, appartements neufs Cannes : belle réhabilitation

Le Montfleury est une réhabilitation, pas une construction neuve : Groupe CIR restaure un immeuble des années 1970, ancien hôtel de luxe, au 25 avenue Beauséjour, dans le quartier Montfleury-Basse Californie, à Cannes (06400). Le programme est annoncé du T1 au T3, avec une piscine en cœur d’îlot, des loggias et terrasses ouvrant sur un jardin, et des vues mer ou collines selon les étages. Vous achetez un existant rénové, pas un plan à composer -, mais un bien ancien rénové en cœur de ville, éligible au déficit foncier et, via un montage distributeur, à la nue-propriété. Un positionnement d’investissement patrimonial : plages et Croisette à moins de 10 minutes en voiture, gare TGV à moins de 10 minutes, aéroport Nice Côte d’Azur à 30 minutes.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 229 500 € affiché par Groupe CIR et repris par deux distributeurs – un autre distributeur affiche 318 356 € pour un T1 : deux lectures du même ticket d’entrée, traitées dans l’encart de vigilance.
• Typologies : du T1 au T3 selon la page du promoteur ; aucune grille lot par lot n’est publiée – ni référence, ni étage, ni surface, ni exposition, ni prix unitaire. Le nombre de logements diverge de 16 à 69 selon les sources.
• Réhabilitation, pas VEFA : un immeuble des années 1970, ancien hôtel de luxe, restauré par Groupe CIR – pas de garanties VEFA classiques, pas de personnalisation des finitions, mais un bien ancien rénové en cœur de ville et un déficit foncier mobilisable.
• Adresse : 25 avenue Beauséjour, quartier Montfleury-Basse Californie – piscine en cœur d’îlot, jardins et tennis à moins de 2 minutes à pied, plages et Croisette à moins de 10 minutes en voiture.

Repères : 229 500 € · T1 à T3 · livraison non publiée (T1 2027 chez les distributeurs) · 30 à 69 logements · piscine

1. Le Montfleury en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

229 500 € · 63 % de travaux · T1 2027

229 500 € – le ticket d’entrée affiché par Groupe CIR et deux distributeurs. Un autre distributeur affiche 318 356 € pour un T1 : la différence doit être expliquée avant tout budget.

63 % – la quote-part de travaux de l’opération. C’est le chiffre qui ouvre le déficit foncier, et c’est aussi ce qui distingue Le Montfleury d’un programme neuf : vous achetez de la rénovation lourde, pas de la construction.

T1 2027 – la date de livraison annoncée par les distributeurs, le promoteur n’en publiant aucune. Un autre distributeur avance le T4 2026 : raisonnez sur la date la plus tardive.

Ce qu’il faut retenir

• C’est une réhabilitation, pas une VEFA. L’immeuble existe depuis les années 1970 : il a été un hôtel de luxe, il devient un ensemble résidentiel rénové. Conséquence directe : les garanties de la VEFA ne s’appliquent pas dans leur forme classique, et les finitions ne se personnalisent pas.
• 30 appartements du T1 au T3 – mais 69 logements chez deux distributeurs, 49 lots dans la sélection nue-propriété Agarim et 16 lots chez un autre distributeur. Quatre chiffres, quatre lectures : c’est le premier point à faire trancher.
• Prix d’entrée à 229 500 € chez le promoteur et deux distributeurs ; 318 356 € pour un T1 chez un autre. L’écart de près de 90 000 € sur la même typologie ne peut pas être un détail de présentation.
• Aucune grille lot par lot n’est publiée : ni référence, ni étage, ni surface, ni exposition, ni prix unitaire, ni statut. Le prix au m² est donc incalculable à partir des sources officielles.
• Une piscine en cœur d’îlot et des loggias ou terrasses ouvrant sur un jardin : sur une réhabilitation d’immeuble des années 1970 en cœur de Cannes, c’est un équipement rare, qui soutient la demande locative comme la revente.
• Vues mer ou collines selon les lots : un argument à qualifier étage par étage, lot par lot – sur demande.
• Un montage en nue-propriété existe, mais pas chez le promoteur : il passe par Agarim, avec 16 ans d’usufruit, une valorisation à 60 % et une décote de 40 %. Aucune page nue-propriété n’est publiée sur le site de Groupe CIR.

3. La réhabilitation du Montfleury : architecture et prestations

Ce que « réhabilitation » veut dire ici

Le Montfleury n’est pas un programme neuf : c’est un immeuble des années 1970, construit comme hôtel de luxe, que Groupe CIR restaure pour le transformer en ensemble résidentiel. La page du promoteur parle explicitement de restauration et de réhabilitation, avec une quote-part travaux de 63 % de l’opération. Autrement dit, près des deux tiers de ce que vous payez correspondent à du travail de rénovation lourde sur un bâti existant.

Cela change trois choses, et il faut les regarder en face :

• Les garanties ne sont pas celles de la VEFA. Sur une réhabilitation, il n’y a pas de garantie financière d’achèvement adossée à une vente en l’état futur d’achèvement, pas de garantie de parfait achèvement d’un an, pas de garantie décennale attachée à une construction neuve. Les garanties applicables dépendent du montage retenu (vente d’existant rénové, vente en l’état futur d’achèvement sur existant, ou autre) : elles doivent être identifiées par écrit avant la réservation, et c’est le premier point de la relecture.
• Les finitions ne se personnalisent pas. Vous n’achetez pas un plan à composer : vous achetez un logement rénové selon les choix du promoteur. Pas de pack de personnalisation, pas de choix de revêtements ou de cuisine dans les délais d’un chantier neuf. Ce que vous visitez ou ce que décrit la notice est ce que vous recevez.
• Vous achetez de l’ancien rénové, en cœur de ville. L’immeuble est déjà là, dans un quartier établi, avec ses arbres, sa piscine et ses vues. C’est l’avantage de la réhabilitation : pas d’environnement à créer, pas de quartier en chantier pendant cinq ans. La contrepartie est celle de tout existant : des charges de copropriété à examiner, un règlement à lire, et un bâti dont l’état initial conditionne la qualité de la rénovation.

Architecture

Le parti pris est celui d’une restauration d’hôtel de luxe : l’immeuble des années 1970 conserve sa structure et ses volumes, avec des loggias et des terrasses ouvrant sur un jardin et une piscine en cœur d’îlot. Les logements sont annoncés avec des vues mer ou collines selon les étages et l’orientation.

La fiche Agarim précise un immeuble en R+5, avec une piscine en cœur d’îlot. C’est la seule source qui documente la hauteur du bâtiment.

Nom de l’architecte ou du maître d’œuvre, nombre de bâtiments, surface de plancher, nombre de logements par cage d’escalier et traitement des façades : non publiés – sur demande.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements du T1 au T3, prolongés par une loggia ou une terrasse – surfaces non publiées.
• Vues mer ou collines selon les lots – à qualifier lot par lot, étage par étage : sur demande.
• Rénovation lourde (63 % de l’opération en travaux) : le logement est livré rénové, sans possibilité de personnalisation des finitions.
• Revêtements, cuisine, sanitaires, menuiseries, chauffage et eau chaude sanitaire : descriptif détaillé non publié en ligne – sur demande.

Sécurité et accès

• Parkings mentionnés par le promoteur – nombre, rattachement et prix non publiés.
• Ascenseurs mentionnés par un distributeur – à confirmer dans la notice descriptive.
• Contrôle d’accès, vidéophone, locaux à vélos et parties communes : non publiés – sur demande.

Extérieurs et paysage

• Piscine en cœur d’îlot : l’équipement signature du programme, rare sur une réhabilitation cannoise.
• Jardin en cœur d’îlot, avec loggias et terrasses ouvrant dessus.
• Jardins, piscine et tennis à moins de 2 minutes à pied – un environnement sportif et paysager immédiat.
• Traitement des espaces extérieurs communs (plantations, ombrage, revêtements) : non publié – sur demande.

4. Le quartier Montfleury-Basse Californie

Le Montfleury s’installe 25 avenue Beauséjour, dans le quartier Montfleury-Basse Californie, au cœur de Cannes. C’est un secteur résidentiel établi, entre le centre-ville, la Croisette et les collines de la Californie – l’un des rares quartiers cannois où l’on trouve à la fois des jardins, des équipements sportifs et une proximité immédiate du littoral.

• Un quartier de ville, pas de périphérie. Commerces, services, écoles et transports s’atteignent à pied ou en quelques minutes de voiture : c’est l’adresse d’un quotidien cannois, pas d’une résidence excentrée.
• Le parc et le complexe sportif Montfleury sont cités par un distributeur comme repères de proximité : un poumon vert et un équipement sportif qui portent le nom du quartier.
• Jardins, piscine et tennis à moins de 2 minutes à pied selon la fiche Agarim : un environnement de loisirs immédiat, qui compte pour une résidence secondaire comme pour une location saisonnière.
• Les plages et la Croisette à moins de 10 minutes en voiture : le programme reste un programme de ville, pas de front de mer – un point à intégrer dans le choix entre Le Montfleury et une adresse littorale.
• La mer à environ 2 km selon un distributeur, les collines à une trentaine de kilomètres : l’arbitrage entre mer et relief se joue ici à l’étage et à l’orientation.
• Un secteur où le neuf est rare. Cannes est une commune largement bâtie : l’essentiel de l’offre se fait en réhabilitation ou en restructuration. C’est ce qui donne au Montfleury son intérêt – un immeuble rénové dans un quartier déjà constitué, sans attendre la livraison d’un écoquartier.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’un quartier établi, à deux pas du centre et à dix minutes des plages : tout ce qui fait le quotidien cannois est déjà là, et le programme n’a pas à le créer. La contrepartie est classique : une avenue circulante à vérifier selon l’orientation du logement, des charges de copropriété d’un immeuble existant, et des vues à qualifier précisément lot par lot.

Distances précises aux commerces, aux écoles et aux plages : non publiées en mètres par le promoteur – sur demande. Les distances citées proviennent de la fiche Agarim (jardins, piscine et tennis à moins de 2 minutes à pied ; plages et Croisette à moins de 10 minutes en voiture) et d’un distributeur (mer à environ 2 km).

5. Performance énergétique et engagements

DPE 2034 et Label Bas Carbone – annoncés, non confirmés. La brochure commerciale annonce un DPE 2034 et un Label Bas Carbone. Ces deux éléments ne figurent pas sur la page du programme et aucun indicateur chiffré n’est publié. Sur une réhabilitation, c’est un point structurant : la performance énergétique d’un immeuble des années 1970 rénové dépend entièrement de l’ampleur des travaux engagés – isolation, menuiseries, ventilation, production de chaleur. Un DPE annoncé en brochure n’est pas un DPE établi : il doit être produit par écrit, avec l’étiquette et la consommation conventionnelle.

Le Label Bas Carbone. C’est un label français qui valorise la réduction des émissions de gaz à effet de serre d’un projet. S’il est obtenu, il constitue un argument réel pour la revente dans les années 2030. Mais il doit être distingué d’une certification de performance énergétique : il ne remplace ni un DPE, ni un référentiel de type RE2020 – lequel ne s’applique pas à une réhabilitation d’existant.

La RE2020 ne s’applique pas ici. C’est une conséquence directe du statut du programme : la RE2020 encadre les constructions neuves et les extensions lourdes, pas la rénovation d’un immeuble existant. Il ne faut donc pas attendre du Montfleury les indicateurs Bbio, Cep ou carbone d’un programme neuf – mais il faut exiger, à la place, le DPE rénové, le descriptif des travaux d’amélioration énergétique et, le cas échéant, le certificat du Label Bas Carbone.

Chauffage et eau chaude sanitaire. Le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’est pas publié – sur demande. Sur une réhabilitation, c’est la première question à poser : le système installé détermine les charges annuelles, le confort d’été et la valeur de revente.

Performance énergétique chiffrée (étiquette DPE, consommation conventionnelle, indicateurs carbone) : non publiée – sur demande.

Pourquoi ce point est structurant ici. Un logement réhabilité aujourd’hui sera revendu dans les années 2030, sur un marché où la performance énergétique pèse directement sur le prix – et où les passoires thermiques se décotent. Sur un immeuble des années 1970, la qualité de la rénovation énergétique est donc l’élément qui décide le plus de la valeur à long terme. Tant que le DPE rénové et le descriptif des travaux ne sont pas écrits, il faut les traiter comme une information à obtenir, pas comme un acquis.

6. Les logements disponibles

Aucune grille lot par lot n’est publiée

C’est le point le plus important de cette fiche. Groupe CIR ne publie aucune grille lot par lot pour Le Montfleury : ni référence de lot, ni étage, ni surface, ni exposition, ni prix unitaire, ni statut de disponibilité. Les distributeurs publient des prix « à partir de » par typologie, sans détail des lots. Nous ne pouvons donc pas produire le tableau nominatif que nous publions sur nos autres fiches.

Le tableau ci-dessous reprend exactement ce qui est publié, sans extrapolation.

Les typologies et les prix affichés

Relevé effectué sur la page Groupe CIR du programme, sur les pages de quatre distributeurs et sur la fiche de synthèse Agarim (données provisoires au 31 juillet 2024). Les prix sont des prix « à partir de » par typologie, hors frais, hors stationnement et hors personnalisation. Aucune surface de logement n’étant publiée par le promoteur, le prix au m² en pleine propriété ne peut pas être calculé : nous ne l’estimons pas. Les surfaces de 25 à 46 m² et les prix en nue-propriété proviennent uniquement de la fiche Agarim.

Ce que les prix racontent

T1 – à partir de 229 500 €, ou 318 356 € selon la source. C’est le ticket d’entrée du programme et le format de référence du meublé comme du premier investissement. Deux lectures coexistent : 229 500 € chez Groupe CIR et deux distributeurs, 318 356 € chez un autre distributeur pour un T1. Sans surface publiée, impossible de dire si ces prix portent sur le même format de logement – un studio de 25 m² et un T1 de 35 m² ne se comparent pas. C’est précisément la première donnée à réclamer, avec la grille lot par lot.

T2 – 505 339 € chez un distributeur. Le deux-pièces est le cœur de la demande locative cannoise : surface suffisante pour un couple ou une colocation, adresse de centre-ville, piscine et jardin dans l’immeuble. À ce prix, et sans surface publiée, le prix au m² ne peut pas être établi. La fiche Agarim donne un repère utile : les deux-pièces de sa sélection mesurent de 25 à 46 m², ce qui situe le format réel du programme – des surfaces compactes, cohérentes avec un ancien hôtel.

T3 – 735 108 € chez un distributeur. La typologie familiale, la plus rare dans les sources publiées. À ce niveau de prix, l’arbitrage se fait contre les programmes neufs cannois et contre l’ancien rénové du quartier : la comparaison n’est possible qu’avec les surfaces et les étages, donc avec la grille.

Nue-propriété – studio à 123 000 €, deux-pièces à 288 300 €. La fiche Agarim documente une sélection de 49 lots (27 studios et 22 deux-pièces) de 25 à 46 m², avec une valorisation en nue-propriété à 60 % de la pleine propriété, soit une décote de 40 %. Le prix moyen annoncé ressort à environ 5 400 €/m² en nue-propriété, contre environ 9 000 €/m² en pleine propriété, soit 3 600 € d’économie au m². Ces données sont provisoires et datées du 31 juillet 2024 : elles doivent être actualisées avant toute décision.

Extérieurs. Chaque logement dispose d’une loggia ou d’une terrasse ouvrant sur le jardin, mais aucune surface n’est publiée. Sur un programme qui vend la piscine, le jardin et les vues, c’est la donnée qui décide le plus du prix réel – et la première à réclamer par écrit, lot par lot.

Stationnement. Des parkings sont mentionnés par le promoteur, sans nombre, sans prix et sans rattachement aux lots. À faire confirmer lot par lot.

Statut. Le programme figure parmi les disponibilités de Groupe CIR. Un distributeur annonce 12 lots disponibles sur 69 et une commercialisation « ouverte » ; un autre affiche 0 logement disponible sur sa page de démembrement. Aucun statut lot par lot n’est publié : impossible de savoir quels logements restent réellement disponibles à la date de notre relevé.

Tableau récapitulatif des typologies

Prix et disponibilités relevés à date et susceptibles d’évoluer. Le détail lot par lot (plan, surface, étage, exposition, stationnement) est communiqué sur demande.

Un lot vous intéresse ? Nous pouvons demander pour vous la fiche détaillée du lot (référence, étage, surface, exposition, extérieur, stationnement, prix) et la comparer aux autres lots du programme. Demander la fiche d’un lot

7. Cannes et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’un quartier cannois établi : commerces de proximité de Montfleury et de la Basse Californie, services, santé et restauration, avec le centre de Cannes – rue d’Antibes, marché Forville, palais des festivals – à quelques minutes. L’offre élargie du littoral et de la Croisette complète l’ensemble.

Enseignement et emploi

Cannes dispose d’un tissu scolaire complet, du primaire au lycée, et d’un pôle d’enseignement supérieur. Côté emploi, le programme est à portée du centre de Cannes – hôtellerie, événementiel, commerces, services, palais des festivals -, de la technopole de Sophia Antipolis à 20 minutes et du bassin d’emploi niçois, accessible par la gare TGV.

Transports et accès

La gare TGV de Cannes à moins de 10 minutes en voiture place Nice, Antibes, Monaco, Marseille et Paris à portée de train, et l’aéroport Nice Côte d’Azur à 30 minutes ouvre le programme aux acquéreurs non résidents – un point structurant pour la résidence secondaire et la location saisonnière. Les bus L7 et ILE assurent la desserte de proximité. Les distances précises au centre-ville, aux écoles et aux commerces ne sont pas publiées : à demander, car elles pèsent directement sur l’attractivité locative.

Mer et plages

Les plages et la Croisette sont à moins de 10 minutes en voiture selon la fiche Agarim, et la mer à environ 2 km selon un distributeur. Le programme n’est donc pas un programme de front de mer : c’est une adresse de ville, à quelques minutes du littoral. La vue mer est annoncée sur une partie des lots – elle doit être qualifiée lot par lot, étage par étage : sur demande.

Le quartier, par secteur

Le secteur Montfleury-Basse Californie. L’adresse du programme : un quartier résidentiel établi, avec jardins, piscine, tennis et complexe sportif à proximité immédiate. Le plus quotidien.

Le secteur du centre de Cannes. Rue d’Antibes, marché Forville, palais des festivals, commerces et restaurants : le cœur économique et touristique de la ville, à quelques minutes.

Le secteur de la Croisette et du littoral. Plages, palaces, boutiques et promenade : l’adresse loisirs et prestige, à moins de 10 minutes en voiture.

Le secteur de la Californie et des collines. Villas, jardins et vues panoramiques sur la baie : le Cannes résidentiel haut de gamme, en limite du quartier.

8. Investir au Montfleury

Un préalable : ce programme s’adresse d’abord à un investisseur. Avec 63 % de travaux, une absence de personnalisation et un statut de réhabilitation, Le Montfleury n’est pas un programme de résidence principale classique. Il se lit comme un actif patrimonial : déficit foncier, nue-propriété ou meublé, selon l’horizon et le profil fiscal.

Déficit foncier. C’est le moteur fiscal du programme, et la raison pour laquelle il est distribué par des cabinets spécialisés. Le principe : les travaux de rénovation déduits des revenus fonciers créent un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite du plafond annuel en vigueur (10 700 € selon un distributeur), le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Avec une quote-part travaux de 63 %, l’assiette est significative. Trois conditions à vérifier impérativement : que le bien soit loué nu (le déficit foncier ne s’applique pas au meublé), que les travaux soient éligibles et dûment justifiés, et que le montage soit validé par votre conseil fiscal sur votre situation personnelle. Un dispositif annoncé par un distributeur n’est pas un dispositif acquis lot par lot.

Nue-propriété. Un montage existe, mais pas sur le site du promoteur : il passe par Agarim, avec une sélection de 49 lots (27 studios et 22 deux-pièces de 25 à 46 m²), un usufruit locatif social de 16 ans porté par ERILIA, une valorisation de la nue-propriété à 60 % de la pleine propriété et une décote de 40 %. Le prix moyen annoncé ressort à environ 5 400 €/m² en nue-propriété contre environ 9 000 €/m² en pleine propriété. Vous n’avez ni revenus ni charges pendant la durée de l’usufruit, et vous récupérez la pleine propriété à l’issue. Les données Agarim sont provisoires et datées du 31 juillet 2024 : elles doivent être actualisées, et la convention d’usufruit lue ligne à ligne.

LMNP – location meublée non professionnelle. Le régime n’est pas affiché par le promoteur, mais il reste ouvert à tout logement loué meublé, sous conditions. Le format de référence ici est le T1 ou le studio, surface compacte et ticket d’entrée contenu, dans un quartier de centre-ville avec piscine. Attention à l’articulation : le déficit foncier et le LMNP ne se cumulent pas sur le même bien – le premier suppose une location nue, le second une location meublée. Le choix est structurant et doit être fait avant l’achat, avec votre conseil. Aucun rendement locatif ni loyer de référence n’est annoncé : nous ne pouvons afficher ni l’un ni l’autre – sur demande.

Gestion locative – Bacalan Services. Bacalan Services est cité comme opérateur de gestion locative associé au programme. Périmètre exact (recherche de locataire, gestion courante, entretien, garanties), honoraires, durée d’engagement et conditions de sortie non publiés – sur demande avant d’intégrer un coût de gestion au budget.

Ce qui n’est pas affiché. Aucun dispositif Malraux, Jeanbrun, TVA réduite ou PTZ n’est mentionné pour ce programme, ni par le promoteur, ni par les distributeurs consultés. Nous ne les présentons donc pas comme acquis. Le Malraux mérite une vérification spécifique : il s’applique à des opérations de restauration immobilière en secteur sauvegardé ou sur un périmètre de protection, et son éligibilité dépend de la localisation exacte de l’immeuble – à faire confirmer par écrit, sans le supposer.

Régime patrimonial. Le programme se lit aussi dans une logique patrimoniale de long terme : un immeuble rénové en cœur de Cannes, avec piscine, jardin et vues, à moins de 10 minutes des plages et de la gare TGV – un actif de diversification plus qu’un produit de rendement immédiat.

Vous hésitez entre déficit foncier et nue-propriété ? Les deux logiques ne s’adressent pas au même horizon ni au même profil fiscal : nous pouvons poser les chiffres côte à côte sur un même lot. En parler avec nous

9. Acheter en réhabilitation avec VEFA Riviera

Un achat qui n’est pas une VEFA. C’est le point de départ. Sur une réhabilitation, vous n’achetez pas un logement à construire : vous achetez un existant rénové. Les garanties de la VEFA ne s’appliquent pas dans leur forme classique – pas de garantie financière d’achèvement adossée à une VEFA, pas de garantie de parfait achèvement d’un an, pas de garantie décennale attachée à une construction neuve. Les garanties réellement applicables dépendent du montage contractuel retenu : c’est le premier document à réclamer, et le premier point de notre relecture.

Frais de notaire : pas d’allègement automatique. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien). Sur une réhabilitation, le régime dépend de la nature juridique de la vente et de l’état du bâti : les frais de notaire de l’ancien s’appliquent en principe, sauf montage particulier. Il faut donc les chiffrer précisément sur le lot visé, sans reprendre l’hypothèse d’un programme neuf – l’écart représente plusieurs milliers d’euros sur un T1 à 229 500 €.

Pas de personnalisation. Vous n’intervenez pas sur les finitions : le logement est rénové selon les choix du promoteur. La visite de l’existant et la lecture de la notice descriptive remplacent la visite d’appartement témoin. Demandez les plans, les photos de l’état rénové et la liste précise des travaux réalisés, poste par poste.

Charges de copropriété et état daté. Sur un immeuble existant, les charges ne sont pas une ligne théorique : elles financent l’ascenseur, la piscine, le jardin, l’entretien courant et les travaux votés. Exigez le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, l’état daté et le carnet d’entretien. C’est ce qui distingue un achat de réhabilitation maîtrisé d’un achat à l’aveugle.

Un calendrier à sécuriser. Le promoteur ne publie aucune date de livraison ; les distributeurs annoncent T1 2027 ou T4 2026, et la fiche Agarim mentionne une actabilité en janvier 2025. Ces écarts doivent être tranchés par écrit avant la réservation, avec l’état d’avancement réel des travaux.

Une documentation à reconstituer. La page du promoteur est sans meta description, sans données structurées, avec 16 images sur 24 sans texte alternatif, et ne publie ni architecte, ni date, ni grille de lots, ni statut. L’essentiel de l’information doit être obtenu par demande directe : c’est un travail que nous faisons systématiquement pour vous.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages et des vues, lecture du montage contractuel et des garanties applicables, examen des charges de copropriété et du calendrier de travaux : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le quartier Montfleury-Basse Californie et sur ce programme, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• Le statut de réhabilitation est le premier sujet, et il est positif autant que contraignant. Un immeuble des années 1970 rénové en cœur de Cannes, avec piscine et jardin, dans un quartier déjà constitué : c’est un actif que le neuf ne sait plus produire sur ce marché. Mais il faut accepter l’absence de garanties VEFA classiques et l’impossibilité de personnaliser – deux points qui écartent une partie des acquéreurs et expliquent le positionnement prix.
• L’écart de 30 à 69 logements doit être tranché avant tout. Ce n’est pas une anomalie : les sources recouvrent probablement des périmètres différents – programme entier, sélection commercialisée, sélection nue-propriété, lots encore ouverts. Mais tant que la grille complète n’est pas entre vos mains, vous ne comparez que la partie visible de l’offre.
• Le prix d’entrée à 229 500 € est l’argument le plus fort – à condition d’être vérifié. Un autre distributeur affiche 318 356 € pour un T1 : près de 90 000 € d’écart sur la même typologie. Soit les lots ne sont pas comparables, soit la grille a évolué. Dans les deux cas, c’est la première question à poser.
• L’absence de grille est le vrai handicap documentaire. Ni surface, ni étage, ni exposition, ni prix unitaire : à ce stade, aucun acquéreur ne peut savoir ce qu’il achète au mètre carré. Sur un programme où les surfaces vont de 25 à 46 m² selon Agarim, l’écart entre un studio et un deux-pièces change complètement la lecture du prix.
• Le déficit foncier est le moteur, mais il a des conditions strictes. Location nue, travaux éligibles, plafond annuel, validation par un conseil : le dispositif est réel avec 63 % de travaux, mais il ne se cumule pas avec le LMNP et ne s’applique pas à un bien occupé par son propriétaire. À instruire avant l’achat, pas après.
• La nue-propriété existe, mais elle est mal documentée. Un montage Agarim à 16 ans d’usufruit et 40 % de décote, avec ERILIA comme usufruitier, c’est une proposition sérieuse – mais les données datent de juillet 2024 et sont signalées comme provisoires. Aucune page nue-propriété n’existe chez le promoteur : c’est un signal de maturité du montage à vérifier.
• La piscine et le jardin sont les vrais différenciateurs. Sur une réhabilitation cannoise, un cœur d’îlot avec piscine, jardins et tennis à moins de 2 minutes à pied, c’est un cadre de vie que peu d’immeubles de centre-ville peuvent offrir. Il soutient la demande locative saisonnière comme la valeur de revente.
• La performance énergétique est le point aveugle. DPE 2034 et Label Bas Carbone annoncés en brochure, mais non confirmés sur la page du programme, et aucun indicateur chiffré publié. Sur un immeuble des années 1970, c’est ce qui décidera de la valeur dans dix ans : à exiger par écrit avant de signer.
• La documentation du promoteur est en retrait. Pas de meta description, pas de données structurées, 16 images sur 24 sans texte alternatif, ni architecte, ni date, ni grille : la qualité du dossier en ligne ne préjuge pas de celle du programme, mais elle impose de tout demander par écrit. C’est le premier travail à faire.

11. Questions fréquentes

Avant de nous écrire : la réponse courte est en première ligne de chaque question, le détail suit. Les points non publiés par le promoteur sont signalés « sur demande ».

Où se situe exactement Le Montfleury ?

Au 25 avenue Beauséjour, dans le quartier Montfleury-Basse Californie, à Cannes (06400).

Le programme est à moins de 2 minutes à pied des jardins, de la piscine et du tennis selon la fiche Agarim, à moins de 10 minutes en voiture des plages et de la Croisette, à moins de 10 minutes de la gare TGV et à 30 minutes de l’aéroport Nice Côte d’Azur.

Est-ce un programme neuf ou une réhabilitation ?

C’est une réhabilitation : un immeuble des années 1970, ancien hôtel de luxe, restauré par Groupe CIR.

Ce n’est pas une construction neuve. Conséquence directe : les garanties de la VEFA ne s’appliquent pas dans leur forme classique, et les finitions ne se personnalisent pas. En contrepartie, vous achetez un bien ancien rénové en cœur de ville, éligible au déficit foncier.

Quelles garanties s’appliquent si ce n’est pas une VEFA ?

Les garanties dépendent du montage contractuel retenu, et elles ne sont pas publiées.

Il n’y a pas de garantie financière d’achèvement adossée à une VEFA, ni de garantie de parfait achèvement d’un an, ni de garantie décennale attachée à une construction neuve. Exigez par écrit l’identification précise des garanties applicables avant toute réservation : c’est le premier point à faire trancher.

Quand le programme sera-t-il livré ?

Le promoteur ne publie aucune date ; les distributeurs annoncent le 1er trimestre 2027, un autre le 4e trimestre 2026.

La fiche Agarim mentionne une actabilité en janvier 2025 et un début d’usufruit au 1er trimestre 2027. Seule la date figurant dans l’acte fait foi – raisonnez sur T1 2027 par prudence pour tout calcul de crédit et de mise en location.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

30 appartements du T1 au T3 selon Groupe CIR ; 69 logements chez deux distributeurs, 49 lots dans la sélection nue-propriété Agarim, 16 lots chez un autre distributeur.

Ces écarts recouvrent probablement des périmètres différents. La grille complète du programme est à demander, en distinguant pleine propriété et nue-propriété.

Quel est le prix d’entrée ?

229 500 € selon Groupe CIR et deux distributeurs ; 318 356 € pour un T1 chez un autre distributeur.

Cet écart de près de 90 000 € sur la même typologie doit être expliqué avant tout budget. Les prix des T2 et T3 ne sont publiés que par un distributeur (505 339 € et 735 108 €).

Peut-on connaître le prix et la surface de chaque lot ?

Non : aucune grille lot par lot n’est publiée, ni référence, ni étage, ni surface, ni exposition, ni prix unitaire.

Seuls des prix « à partir de » par typologie circulent. Nous demandons la grille complète sur simple demande.

Quel est le prix au m² ?

Il n’est pas calculable en pleine propriété : aucune surface de logement n’est publiée par le promoteur.

La fiche Agarim donne un repère pour la nue-propriété : environ 5 400 €/m² en NP contre environ 9 000 €/m² en pleine propriété, sur des lots de 25 à 46 m². Ces données sont provisoires et datées de juillet 2024.

Les logements ont-ils des extérieurs et une vue mer ?

Oui : chaque logement dispose d’une loggia ou d’une terrasse ouvrant sur un jardin, avec des vues mer ou collines selon les lots.

Les surfaces extérieures ne sont pas publiées, et la vue doit être qualifiée lot par lot, étage par étage – sur demande.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Une piscine en cœur d’îlot, un jardin, des parkings et des ascenseurs.

La conciergerie est citée par un distributeur – à confirmer. Le nombre de places de parking, leur prix et leur rattachement aux lots ne sont pas publiés.

Quelles performances énergétiques sont annoncées ?

Un DPE 2034 et un Label Bas Carbone sont annoncés en brochure commerciale, mais ne sont pas confirmés sur la page du programme.

Aucun indicateur chiffré n’est publié. La RE2020 ne s’applique pas à une réhabilitation d’existant : exigez le DPE rénové, le descriptif des travaux d’amélioration énergétique et le certificat du label.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

Le déficit foncier (63 % de travaux), la nue-propriété via Agarim (16 ans d’usufruit, 40 % de décote) et le LMNP sous conditions.

Aucun dispositif Malraux, Jeanbrun, TVA réduite ou PTZ n’est affiché. Le déficit foncier et le LMNP ne se cumulent pas sur le même bien : le choix doit être fait avant l’achat.

Peut-on acheter en nue-propriété ?

Oui, via un montage Agarim, mais aucune page nue-propriété n’existe sur le site du promoteur.

La sélection porte sur 49 lots (27 studios et 22 deux-pièces de 25 à 46 m²), avec un usufruit locatif social de 16 ans porté par ERILIA, une valorisation à 60 % et une décote de 40 %. Les données sont provisoires et datées du 31 juillet 2024 : à actualiser.

Qui assure la gestion locative ?

Bacalan Services est cité comme opérateur de gestion locative du programme.

Le périmètre exact, les honoraires, la durée d’engagement et les conditions de sortie ne sont pas publiés – sur demande avant d’intégrer un coût de gestion au budget.

Peut-on personnaliser les finitions ?

Non : sur une réhabilitation, le logement est rénové selon les choix du promoteur.

Il n’y a pas de pack de personnalisation ni de choix de revêtements ou de cuisine. Demandez les plans, les photos de l’état rénové et la liste des travaux réalisés, poste par poste.

12. Aller plus loin