Élyzéa à Èze : 13 appartements neufs entre mer et collines

Élyzéa en bref

Chiffres clés

• 13 logements du T2 au T4, répartis sur 2 bâtiments d’un étage
• 5 lots disponibles : 2 appartements T3 et 3 appartements T4
• Prix d’entrée : 564 000 € (T3 de 58 m², rez-de-chaussée avec jardin) – T4 de 92 m² à 1 195 000 € au 1er étage
• Mensualité indicative : 2 200 €/mois pour le T3 d’entrée (25 ans à 3,25 %, apport 20 %)
• Livraison : 1er trimestre 2028, démarrage des travaux
• Extérieurs : jardin privatif avec terrasse bois, balcon ou rooftop pour chaque logement
• Piscine collective avec large plage, pool house, jardins d’essences locales
• Parkings en sous-sol, locaux vélos, allée piétonne close et sécurisée
• Architecte : Atelier Allione Architecte
• RE2020, TVA normale sur tous les lots, badges PTZ et dispositif Jeanbrun

Le programme en un coup d’œil

La résidence Élyzéa : une architecture contemporaine

L’écriture architecturale d’Atelier Allione Architecte s’inscrit dans le coteau plutôt qu’elle ne s’y impose. Deux volumes bas, des lignes épurées, une ouverture plein sud-est : la résidence adopte l’échelle des villas et des petites résidences qui l’entourent, à l’écart des grands ensembles et du bruit de circulation du boulevard.

Deux bâtiments d’un étage, ouverts au sud-est

La résidence se compose de deux bâtiments totalisant 13 logements, sur un seul niveau d’habitation au-dessus du rez-de-chaussée. Les balcons, généreux, sont habillés d’une teinte bois. Débords de toiture, claustras et pergolas dessinent un jeu d’ombres qui protège les pièces du soleil d’été sans fermer la vue : le confort d’été et la protection solaire sont traités par la conception, pas par l’équipement. Les toitures végétalisées de vivaces et de graminées achèvent de fondre les volumes dans la colline et accueillent les terrasses privatives des derniers niveaux.

Prestations et équipements

• Réglementation thermique RE2020
• Chauffage individuel avec chauffe-eau thermodynamique
• Volets roulants électriques dans toutes les pièces
• Carrelage 80 × 80 cm dans l’ensemble du logement
• Faïence dans les salles de bains et salles d’eau
• Salle de bains équipée d’un meuble-vasque avec miroir et applique LED
• WC suspendus
• Portes palières avec serrures 3 points A2P
• Contrôle d’accès aux halls par système Intratone
• Ascenseur desservant tous les étages
• Parkings en sous-sol et locaux vélos en rez-de-chaussée

À l’intérieur, les orientations sont travaillées lot par lot, avec de larges baies vitrées, des garde-corps en verre sur les balcons, des espaces de rangement, un dressing et une buanderie selon les plans. Ces éléments se lisent sur les plans cotés : c’est là que se vérifie la vraie qualité d’un logement neuf, plus que dans une liste de prestations.

Piscine, pool house et jardins méditerranéens

Le cœur de l’opération est un espace extérieur traité comme un jardin. La piscine, entourée d’une large plage, est complétée par un pool house. Les espaces verts et les jardins privatifs sont plantés d’essences locales – palmiers, oliviers, magnolias, lauriers, arbousiers – adaptées au climat et économes en arrosage. Une allée piétonne close et sécurisée conduit depuis le boulevard jusqu’aux halls d’entrée : la résidence fonctionne comme un havre d’intimité, où la voiture reste en sous-sol et où les cheminements se font à pied.

Les logements du T2 au T4

Typologies et surfaces

Les 13 logements couvrent le T2, le T3 et le T4. Les cinq lots encore commercialisés comptent deux T3 (58 m² et 54 m²) et trois T4 (89 m², 88 m² et 92 m²). Le T3 de 58 m² constitue le lot d’entrée, à 564 000 €, pour une mensualité indicative de 2 200 €/mois. Les trois T4 s’étagent de 899 000 € en rez-de-chaussée à 1 195 000 € au 1er étage, la différence se jouant sur le niveau, la hauteur de vue et le type d’extérieur. Tous les lots disponibles incluent une place de stationnement en sous-sol.

Jardins privatifs, balcons et rooftops

Chaque appartement se prolonge à l’extérieur. En rez-de-chaussée, un jardin privatif avec terrasse en bois. À l’étage, un balcon ou un rooftop, dont les terrasses sur le toit permettent de contempler la Méditerranée, le château d’Èze et le village perché. Les garde-corps en verre préservent la vue depuis l’intérieur, et les débords de toiture abritent ces terrasses aux heures les plus chaudes.

Tableau récapitulatif

Èze, entre Nice et Monaco

Èze occupe une position rare sur la Côte d’Azur : un village perché à près de 400 mètres, un littoral en contrebas, Monaco à un quart d’heure et Nice à vingt-cinq minutes. La commune est petite, son foncier rare, et l’offre de logements neufs s’y compte en dizaines d’unités, pas en centaines. C’est ce qui explique la vivacité de la demande pour un programme neuf à Èze, bien au-delà de la clientèle locale.

Commerces, écoles et crèche

Le quotidien se règle à pied depuis la résidence :

• Groupe scolaire André Gianton : 50 m
• Crèche Les Petits Pas : 400 m
• Tennis club : 70 m
• Supérette, boulangerie, pharmacie et restaurants : 1 km
• Mairie d’Èze : 1,1 km
• Jardin exotique du village : 1,4 km

Pour les niveaux collège et lycée, les établissements se trouvent à Beaulieu-sur-Mer et à Nice, accessibles en quelques minutes par la Basse et la Moyenne Corniche.

Transports et accès

L’adresse est bien desservie, ce qui n’est pas anodin sur un coteau :

• Bus lignes 82 et 83, arrêt G.S. Gianton à 50 m : village d’Èze en 3 min, gare d’Èze en 20 min, Nice en 41 min
• Gare SNCF d’Èze : TER vers Menton en 23 min, Ventimiglia en 39 min, Grasse en 1 h 20
• Autoroute A8 à 7,3 km : Nice ou la frontière italienne en 25 min
• D6007 à 3,9 km : Monaco en 15 min
• Aéroport Nice-Côte d’Azur : 29 min en voiture

Plages, criques et Monaco

La plage de la Mala se rejoint en 15 minutes, Monaco également, Nice en 25 minutes. S’ajoutent les ports de Beaulieu-sur-Mer, Cannes et Grasse, et, pour la saison d’hiver, le haut-pays et ses stations accessibles en quelques minutes de voiture. Une résidence secondaire à Èze se situe donc à la fois dans le rayon de recherche d’une clientèle qui travaille en Principauté et dans celui d’une clientèle de séjour qui veut la mer, le village et l’arrière-pays sans arbitrage.

Le quartier de l’Aighetta, par secteur

Le quartier de l’Aighetta, en contrebas du Col d’Èze, est un secteur résidentiel de villas et de petites résidences, structuré par le boulevard du Maréchal Leclerc. On y accède par la Moyenne Corniche, entre le village perché et le littoral. C’est un registre différent de celui de la Baie des Saphirs, l’autre programme Marignan à Èze, qui surplombe la baie sur un registre plus panoramique.

En clair : Élyzéa s’adresse à qui cherche un ensemble à taille humaine, à l’échelle d’un quartier de villas, avec piscine, pool house et jardins privatifs, quand La Baie des Saphirs vise d’abord la vue mer frontale en surplomb. Deux propositions distinctes, deux budgets d’entrée distincts, dans la même commune.

Investir à Élyzéa

Dispositif Jeanbrun

Le programme porte le badge dispositif Jeanbrun, le statut du bailleur privé issu de la loi du 29 décembre 2023. Le principe : un investisseur qui achète un logement neuf dans un immeuble collectif et le loue nu, comme résidence principale du locataire, peut amortir une part du prix d’acquisition et neutraliser ainsi une partie de ses revenus fonciers. Dans le neuf, l’amortissement se calcule sur 80 % du prix, avec un taux annuel de 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social, dans la limite de plafonds annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 €. L’engagement de location est de 9 ans minimum, la location doit débuter dans les 12 mois qui suivent l’achèvement, et les acquisitions éligibles courent du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Sur un T3 à 564 000 €, l’ordre de grandeur change réellement la fiscalité du projet : le détail du dispositif Jeanbrun mérite d’être chiffré avant la réservation.

Prêt à taux zéro

Èze relève du zonage A du prêt à taux zéro, et le programme porte un badge PTZ. Pour un logement neuf collectif en zone A, la quotité du prêt va de 20 % à 50 % du coût de l’opération retenu, selon la tranche de revenus du foyer : 50 % en tranche 1, 40 % en tranches 2 et 3, 20 % en tranche 4. Les plafonds annuels de ressources sont de 49 000 € pour une personne seule, 73 500 € pour deux, 88 200 € pour trois et 102 900 € pour quatre. Le dispositif suppose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l’offre de prêt, et que le logement devienne cette résidence principale. Le PTZ ne finance qu’une partie du projet : il se cumule avec un prêt principal et, le cas échéant, avec un prêt employeur. Les conditions à jour sont réunies sur la page PTZ, prêt à taux zéro.

TVA et régime patrimonial

La TVA à taux réduit de 5,5 % ne concerne que les logements neufs situés en quartier prioritaire de la politique de la ville ou bénéficiant d’une convention spécifique. Elle n’est pas annoncée sur Élyzéa : les prix s’entendent en TVA normale, à 20 %, conformément au régime de droit commun du logement neuf. Sur le plan patrimonial, trois usages se dessinent selon les lots : résidence principale du primo-accédant (PTZ), investissement locatif nu ou meublé, résidence secondaire à quinze minutes de Monaco. Le LMNP et l’amortissement qu’il autorise sur le bâti et les équipements restent pertinents sur les petites typologies, tandis qu’un achat en nue-propriété permet d’alléger la charge fiscale et de préparer la transmission sur les T4 les plus chers. Ces arbitrages se décident avant la réservation, pas après.

Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits

Dans le neuf, les droits de mutation réduits ramènent les frais de notaire à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur le lot d’entrée à 564 000 €, l’écart représente de l’ordre de 25 000 à 30 000 €, soit une part significative de l’apport. Le mécanisme est détaillé ligne par ligne sur la page frais de notaire réduits.

Garanties

Un achat en VEFA est encadré par la loi : garantie financière d’achèvement ou de remboursement (déclenchée dès le premier appel de fonds), garantie de parfait achèvement pendant un an après la livraison, garantie biennale sur les équipements dissociables et garantie décennale sur le gros œuvre. Le calendrier des appels de fonds suit l’avancement réel du chantier, et les travaux ont démarré : chaque échéance correspond à une étape constatable sur site. Le guide VEFA reprend l’ensemble des obligations du promoteur et des droits de l’acquéreur.

Personnalisation

Le calendrier de chantier ouvre une fenêtre de personnalisation : choix de certains revêtements et prestations, options d’agencement, décisions techniques. Cette fenêtre se referme à des jalons précis, bien avant la remise des clés. Sur une livraison au premier trimestre 2028, la phase utile se situe donc dans les prochains mois : anticiper évite la reprise après livraison, toujours plus coûteuse qu’une option intégrée à la commande.

Questions fréquentes sur Élyzéa

Où se situe exactement la résidence Élyzéa ?

Au 962 boulevard du Maréchal Leclerc, 06360 Èze, dans le quartier de l’Aighetta, en contrebas du Col d’Èze. L’arrêt de bus G.S. Gianton et le groupe scolaire André Gianton sont à 50 mètres.

Combien de logements compte Élyzéa et quand sera-t-il livré ?

13 appartements du T2 au T4, sur deux bâtiments d’un étage. La livraison est annoncée au premier trimestre 2028, les travaux ayant démarré.

Quels lots sont encore disponibles et à quels prix ?

Cinq lots : deux T3 de 58 m² et 54 m² en rez-de-chaussée avec jardin, à 564 000 € et 569 000 €, et trois T4 de 89 m², 88 m² et 92 m² à 899 000 €, 1 149 000 € et 1 195 000 €. Chaque lot comprend une place de parking en sous-sol.

Quelle est la différence entre Élyzéa et La Baie des Saphirs ?

Élyzéa est un petit ensemble de 13 logements sur deux bâtiments d’un étage, dans le quartier résidentiel de l’Aighetta, avec piscine, pool house et rooftops vue mer, dès 564 000 €, livraison 2028. La Baie des Saphirs, l’autre programme Marignan à Èze, compte 22 logements en surplomb de la baie, dès 672 000 €, livraison 2027.

Y a-t-il une piscine, un pool house et des rooftops ?

Oui. La résidence dispose d’une piscine collective avec large plage et d’un pool house, au cœur de jardins plantés d’essences locales. Chaque logement se prolonge par un jardin privatif, un balcon ou un rooftop, les terrasses sur le toit offrant une vue sur la Méditerranée, le château et le village.

Le programme est-il éligible au PTZ et au dispositif Jeanbrun ?

Les deux dispositifs sont affichés sur le programme. Le PTZ s’applique en zone A sous condition de ressources du foyer et de statut de primo-accédant, pour une quotité de 20 % à 50 %. Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir une part du prix en location nue, avec un engagement de 9 ans minimum. L’éligibilité se vérifie au cas par cas, foyer par foyer.

La TVA réduite s’applique-t-elle aux prix affichés ?

Non. La TVA à 5,5 % est réservée à certains quartiers prioritaires ou à des conventions spécifiques. Sur Élyzéa, tous les lots relèvent de la TVA normale, à 20 %, et les prix affichés s’entendent à ce taux.

Élyzéa convient-il à une résidence principale, secondaire ou à un investissement ?

Aux trois. Le primo-accédant y trouve le PTZ et des frais de notaire réduits, l’investisseur le dispositif Jeanbrun ou le LMNP sur les T3, et l’acquéreur d’une résidence secondaire une adresse à 15 minutes de Monaco et 29 minutes de l’aéroport Nice-Côte d’Azur.

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