Les Hauts Jardins à Menton : appartements neufs entre restanques et Méditerranée

Les Hauts Jardins en bref

Chiffres clés

• Adresse : 166 route de Castellar, 06500 Menton
• Typologies : T2 et T3 (les logements du 2 au 3 pièces)
• Prix d’entrée : 283 000 € ; prix par lot sur demande
• Dernier lot : un 3 pièces disponible, sans réservation sur plan
• Livraison : 4e trimestre 2026, annoncée comme imminente
• Architecte : Larsson Architectes
• Promoteur : Pitch Immo, marque du groupe Altarea
• Labels : NF Habitat, résidence éco-conçue conforme à la réglementation RT2012
• Extérieurs : balcons, terrasses et jardins privatifs selon les lots

Le programme en un coup d’œil

• Quatre bâtiments élevés sur un étage seulement, composant un ensemble intimiste en restanque.
• Plus de la moitié de l’espace paysager dédiée aux végétaux : agrumes, oliviers, jasmins, agaves, bougainvilliers et plantes aromatiques.
• Architecture intemporelle : ocres clairs, parements de pierre, toitures de tuiles rappelant les mas de la région.
• Fluidité des accès pensée pour les piétons, les deux-roues et les voitures, avec cheminements de nature jusqu’à la bastide résidentielle.
• Parking sécurisé en sous-sol, contrôle d’accès des halls par Intratone et badges Vigik.
• Menton : 316 jours de soleil par an, la Méditerranée scintillant au loin depuis une partie des appartements.

La résidence Les Hauts Jardins : un esprit de bastide

La résidence reprend le vocabulaire des bastides mentonnaises plutôt que celui des immeubles contemporains : enduits ocre clair, soubassements de pierre, toitures de tuiles et volumes bas épousant la pente. Le terrain, en restanque, offre des vues dégagées et sert de socle à un parc planté où les essences méditerranéennes remplacent le gazon décoratif. Le cheminement piéton traverse cet espace végétal avant d’atteindre les halls.

Quatre bâtiments d’un étage en restanque

Le programme se lit comme quatre îlots d’un seul niveau, ce qui limite les vis-à-vis et réduit le nombre de voisins par palier. Cette implantation étagée maximise l’ensoleillement des séjours et laisse chaque logement bénéficier d’un extérieur. Les circulations intérieures, tout comme les accès depuis le domaine public, ont été travaillées pour que piétons, vélos, deux-roues et véhicules ne se croisent pas.

Prestations et équipements

Les logements sont livrés avec :

• Carrelage en grès émaillé 45 x 45 cm, teinte au choix dans une gamme sélectionnée.
• Peinture acrylique velours blanche dans toutes les pièces.
• Faïence toute hauteur au droit des sanitaires, au choix dans une gamme sélectionnée.
• Baignoire à tablier faïencé ou douche sans ressaut avec pare-douche ; douche dans les pièces d’eau secondaires selon les plans.
• Meuble vasque avec miroir et applique lumineuse, sèche-serviettes.
• Porte d’entrée avec serrure de sûreté 3 points A2P.
• Fenêtres et portes-fenêtres en PVC, volets roulants à commande manuelle.
• Chape acoustique pour une meilleure isolation entre logements.
• Balcons en dalles sur plots.
• Parking sécurisé en sous-sol, halls contrôlés par Intratone et Vigik.

NF Habitat et RT2012

La résidence est certifiée NF Habitat et éco-conçue selon la réglementation thermique RT2012 applicable à son permis de construire. Concrètement, pour l’acheteur, cela signifie une enveloppe performante, des menuiseries PVC à isolation renforcée, une ventilation maîtrisée et une chape acoustique qui limite les transmissions de bruit entre logements – un point sensible dans un ensemble où les séjours communiquent avec les extérieurs. Ce type de label reste un repère de qualité de construction vérifié par un organisme indépendant, appréciable au moment de la revente.

Les logements du T2 au T3

Une précision utile avant d’entrer dans le détail : certains portails, dont le catalogue logisneuf, annoncent encore « 22 appartements du T2 au T4 » pour la Résidence Les Hauts Jardins. La page du promoteur, elle, ne propose que des logements du 2 au 3 pièces. Nous retenons la version du promoteur, actualisée, et nous l’appliquons dans cette fiche : le programme se compose de T2 et de T3, et il ne reste aujourd’hui qu’un seul 3 pièces à la vente.

Typologies et surfaces

Les deux typologies disponibles répondent à deux profils distincts. Le T2 correspond à une résidence principale compacte ou à un investissement locatif orienté courte et moyenne durée ; le T3, au dernier lot disponible, vise plutôt un couple avec enfant, un télétravailleur ayant besoin d’une pièce dédiée ou un acheteur de résidence secondaire. Les surfaces exactes, la distribution intérieure et l’exposition de chaque lot sont communiquées sur demande, plan à l’appui, car elles varient d’un logement à l’autre au sein des quatre bâtiments.

Balcons, terrasses et jardins privatifs

Chaque logement dispose d’un extérieur. Selon l’étage et la position dans la restanque, il s’agit d’un balcon en dalle sur plots, d’une terrasse ou d’un jardin privatif en rez-de-jardin. Certains appartements ouvrent sur des panoramas où scintille au loin le bleu de la Méditerranée ; d’autres regardent le parc planté d’agrumes et d’oliviers. Dans un programme en fin de commercialisation, c’est un avantage concret : l’extérieur n’est plus une promesse de plan, il est identifiable et visitable.

Tableau récapitulatif

Le prix d’entrée affiché à 283 000 € correspond au T2. Pour le dernier 3 pièces encore disponible, comme pour tout autre lot, le prix et les plans sont transmis nominativement par un conseiller VEFA Riviera, sans réservation sur plan.

Menton, entre mer et arrière-pays

Menton occupe une bande de terre étroite entre la Méditerranée et les premiers contreforts des Alpes-Maritimes. La ville cumule un centre historique dense, un front de mer continu et des quartiers hauts, comme Ciappes-Fossan autour de la route de Castellar, où l’on gagne en calme et en vue sans s’éloigner du centre. Le programme se situe précisément dans cette charnière entre ville basse et arrière-pays.

Commerces et services

Les commerces et restaurants de proximité sont accessibles en 6 à 10 minutes en voiture. Le centre-ville et le centre historique se rejoignent en une dizaine de minutes, avec leurs marchés, leurs boutiques et le casino Barrière sur le front de mer. Les plages des Sablettes, du Fossan et du Casino complètent l’offre de loisirs, comme le centre nautique et le port de Menton-Garavan. Pour les besoins courants, l’arrêt de bus de la ligne 6, Pinède haute, se trouve à une minute à pied de la résidence.

Écoles et établissements scolaires

Neuf établissements scolaires se situent entre 9 et 14 minutes en voiture, du primaire au lycée, ce qui couvre la scolarité d’un enfant sans déménagement. Le stade Saint-Roman, à proximité, dessert les activités sportives de quartier. Pour une installation familiale, cette densité scolaire dans un secteur résidentiel et en hauteur constitue un point de confort réel au quotidien.

Transports et accès

• Gare de Menton : 10 minutes en voiture ; gare Menton-Garavan et gare routière également accessibles.
• Bus ligne 6 depuis l’arrêt Pinède haute : 1 minute à pied.
• Autoroute A8 : 15 minutes.
• Frontière italienne (Vintimille) : 15 minutes ; Monaco : 30 minutes.
• Nice et son aéroport : 45 minutes.

L’axe littoral permet de rayonner sur toute la Côte d’Azur, du programme neuf Menton Garavan aux plages de Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Villefranche-sur-Mer, Cap-d’Ail et, au-delà, Vintimille.

Castellar et les vallées, par secteur

Au-dessus de Menton, le village pittoresque de Castellar domine la vallée et reste accessible en quelques minutes de route. Les vallées de la Roya et de la Bevera ouvrent sur un arrière-pays de montagne parcouru de chemins de randonnée, apprécié des habitants pour les week-ends et les sorties en famille. Ce double accès – mer à dix minutes, montagne à quinze – est l’un des arguments les plus solides du secteur pour un acheteur cherchant un logement neuf Menton sans renoncer à la nature.

Investir aux Hauts Jardins

Un programme en fin de commercialisation change la logique d’investissement : le calendrier de livraison est court, les incertitudes de chantier sont en grande partie levées, et la revente comme la mise en location peuvent s’envisager à court terme. Le 3 pièces restant est le lot qui intéresse le plus les profils patrimoniaux, parce qu’il combine deux extérieurs potentiels et une surface adaptée à la location familiale.

Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, applicable au logement neuf, est un amortissement décrit par le promoteur comme représentant 3,5 à 5,5 % de la valeur du bien sur 80 % du prix du logement. Pour un investisseur, cela réduit sensiblement le revenu imposable lié aux loyers pendant la durée du dispositif. Le montage dépend du prix du lot, de son usage et de la situation fiscale de l’acheteur : il demande un calcul individualisé. Notre page dédiée détaille le dispositif Jeanbrun, ses conditions et ses limites.

Location meublée LMNP

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique bien à un T2 mentonnais destiné à la location de courte ou moyenne durée, attirée par le climat et la proximité italo-monégasque. Le promoteur met en avant un argument locatif : 98 % des biens loués dès le 1er mois. Ce chiffre doit évidemment être confronté à la gestion réelle et au niveau de loyer pratiqué. Le mécanisme de la location meublée LMNP, l’amortissement des meubles et les obligations déclaratives sont à valider avant l’achat.

Prêt à taux zéro

Le PTZ permet jusqu’à 40 % de la résidence principale financés sans intérêt, sous conditions de ressources, de localisation et d’occupation. Le programme, situé en zone tendue, mérite une simulation dès l’ouverture de votre dossier, car le PTZ s’articule avec le crédit principal et modifie la capacité d’emprunt. Pour une première acquisition à Menton ou pour un acheter appartement neuf Menton en résidence principale, l’effet sur la mensualité peut être significatif : consultez le détail du prêt à taux zéro.

Simuler votre PTZ et votre montage LMNP avec un conseiller VEFA Riviera.

Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) encadre les étapes du paiement, la conformité du logement livré et vos protections légales. Sur un programme comme Les Hauts Jardins, en fin de commercialisation, l’accompagnement porte surtout sur le choix du lot, la vérification des pièces de la vente et le financement. VEFA Riviera intervient à ces trois niveaux : c’est aussi le guide que nous suivons dans notre guide de la VEFA.

Frais de notaire réduits

Dans l’ancien, les frais d’acquisition atteignent souvent 7 à 8 % du prix. Dans le neuf en VEFA, ils tournent autour de 2 à 3 %, car les droits de mutation sont réduits. Sur un budget de 283 000 €, l’écart représenté est concret : il libère de la trésorerie pour les travaux de personnalisation, l’ameublement ou l’apport. Le détail du calcul figure sur notre page frais de notaire réduits.

Garanties

La VEFA s’accompagne de garanties cumulées : garantie de l’achèvement de l’immeuble (ou garantie d’achèvement intrinsèque par la réunion du foncier et des fonds, selon le montage retenu), garantie de parfait achèvement pendant un an après la réception, garantie biennale de deux ans sur les équipements dissociables et garantie décennale sur le gros œuvre. Le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux et la livraison est encadrée par des pénalités de retard contractuelles.

Personnalisation

Sur un programme livré au 4e trimestre 2026, la fenêtre de personnalisation est courte mais réelle : choix des teintes de carrelage et de faïence dans la gamme sélectionnée, option baignoire ou douche sans ressaut dans la pièce d’eau principale, et arbitrages sur les aménagements permis par les plans de la cuisine et des pièces secondaires. À ce stade de la commercialisation, l’intérêt est double : vous savez ce que vous achetez, et vous pouvez encore décider de ce qui ne se changera pas facilement après livraison.

Questions fréquentes sur Les Hauts Jardins

Quels logements sont encore disponibles aux Hauts Jardins ? Il reste un seul 3 pièces à la vente. Les autres lots sont réservés ou vendus, ce qui place le programme en fin de commercialisation.

Quel est le prix d’un appartement aux Hauts Jardins à Menton ? Le prix d’entrée est de 283 000 €, pour un T2. Le prix du dernier 3 pièces et de tout autre lot est communiqué sur demande, en fonction des surfaces et de l’exposition.

Pourquoi certains portails annoncent-ils 22 appartements du T2 au T4 ? Le catalogue logisneuf affiche encore « 22 appartements du T2 au T4 ». La page du promoteur, plus récente, ne mentionne que des logements du 2 au 3 pièces. C’est la version du promoteur que nous retenons et qui fait foi.

Quand la livraison est-elle prévue ? La livraison est annoncée à partir du 4e trimestre 2026 par le promoteur, soit une échéance imminente. Chaque acquéreur reçoit un calendrier de chantier actualisé.

Peut-on encore réserver sur plan ? Non. À ce stade, vous achetez un logement identifié dans un programme en cours de livraison. La logique n’est plus la réservation anticipée d’un plan, mais la sélection immédiate d’un lot disponible.

Quelles prestations sont comprises dans les logements ? Carrelage 45 x 45 cm au choix, peinture velours blanche, faïence toute hauteur dans les sanitaires, meuble vasque avec miroir et applique, sèche-serviettes, baignoire à tablier ou douche sans ressaut, chape acoustique, menuiseries PVC avec volets roulants manuels, porte d’entrée A2P 3 points et parking sécurisé en sous-sol.

Le programme est-il certifié, et selon quelle réglementation thermique ? La résidence est certifiée NF Habitat et éco-conçue selon la réglementation RT2012 applicable à son permis de construire.

Quelles aides et quels régimes fiscaux sont éligibles ? Le PTZ jusqu’à 40 % de la résidence principale, le régime LMNP pour la location meublée, et le dispositif Jeanbrun, décrit par le promoteur comme un amortissement de 3,5 à 5,5 % sur 80 % du prix du logement.

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