Nissa Campus – Nice, résidence étudiants en bail commercial

Nissa Campus est une résidence étudiante gérée signée Bouygues Immobilier, implantée 10 rue du Docteur Ardoin, dans le quartier Riquier, à Nice (06300). Le programme compte 111 logements – 108 studios d’environ 19 m² et 3 appartements 2 pièces de 43 m² – répartis sur 6 étages, entièrement meublés et équipés. La résidence est exploitée par Les Belles Années, gestionnaire locataire en bail commercial : vous achetez un lot, vous encaissez un loyer, le gestionnaire s’occupe des étudiants. Les prix s’échelonnent de 101 200 € HT (121 440 € TTC) à 158 400 € TTC sur la grille officielle, avec une TVA à 20 % récupérable. Livraison annoncée à partir du 3e trimestre 2028 par Bouygues Immobilier. Un positionnement d’investissement locatif clé en main, à 3 minutes à pied de la gare Nice-Riquier, 5 minutes du tramway et 9 minutes du campus Saint-Jean d’Angély.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 101 200 € HT, soit 121 440 € TTC – un studio de 17,68 m² au 2e étage, TVA 20 % récupérable.
• Typologies disponibles : 16 lots T1 sur la page Bouygues Immobilier, de 17,67 à 23,06 m² ; un portail partenaire en liste 18, dont 2 T2 de 43 m² à 296 000 € absents de la page officielle.
• Livraison : à partir du 3e trimestre 2028 selon Bouygues Immobilier – juillet 2027 dans la brochure commerciale : un écart d’un an à faire trancher par écrit.
• Adresse : 10 rue du Docteur Ardoin, quartier Riquier – gare Nice-Riquier à 3 minutes à pied, tramway à 5 minutes, campus Saint-Jean d’Angély à 9 minutes (450 m).

Repères : 121 440 € TTC · 17,7 à 23 m² · T3 2028 · bail commercial Les Belles Années

1. Nissa Campus en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

121 440 € TTC · 17,7 à 23 m² · T3 2028

121 440 € TTC – le ticket d’entrée, pour 101 200 € HT : c’est le prix d’un studio meublé, TVA récupérable, dans une résidence gérée.

17,7 à 23 m² – la surface des 16 lots de la grille officielle, tous des studios. Les 2 pièces de 43 m² n’apparaissent que chez un portail partenaire.

T3 2028 – la livraison annoncée par Bouygues Immobilier, contre juillet 2027 dans la brochure : un an d’écart à clarifier avant de signer.

Ce qu’il faut retenir

• 16 lots disponibles sur la page Bouygues Immobilier, tous des studios (T1), du 1er au 6e étage.
• 111 logements au total : 108 studios d’environ 19 m² et 3 deux-pièces de 43 m², sur 6 étages.
• Prix de 101 200 € HT à 132 000 € HT sur la grille officielle, soit 121 440 € à 158 400 € TTC.
• Prix au m² TTC resserré : 6 868 € à 7 187 €/m² – l’étage et l’exposition pèsent moins que sur un programme classique, la surface prime.
• Un seul lot inclut un parking dans les données structurées (23,06 m², 4e étage, 158 400 € TTC) : l’inclusion du stationnement n’est pas systématique.
• Bail commercial + gestionnaire locataire : les loyers sont encaissés sans gestion locative, mais la durée du bail, le loyer et l’indexation ne sont pas publiés.
• TVA 20 % récupérable : le prix HT est le vrai prix économique de l’opération, le TTC n’est qu’une étape de trésorerie.
• Adresse de campus : gare Nice-Riquier à 3 minutes à pied, tramway à 5 minutes, campus Saint-Jean d’Angély à 9 minutes.

3. La résidence : architecture et espaces communs

Architecture

Nissa Campus est un programme neuf sur 6 étages, conçu pour un usage locatif étudiant : des studios compactes et meublés, une mutualisation forte des espaces et une gestion centralisée. Le chantier est en cours, la phase de démolition est achevée selon Bouygues Immobilier.

Le programme est pensé comme un lieu de vie de campus plutôt que comme un immeuble d’habitation classique : les surfaces privatives sont volontairement réduites (17,7 à 23 m² pour les studios), et la qualité d’usage se reporte sur les espaces communs – rooftop, coworking, fitness, salle commune, laverie. C’est le modèle économique de la résidence étudiante gérée : un loyer par m² élevé sur une petite surface, compensé par des services partagés.

Nom de l’architecte, nombre de bâtiments, surface de plancher et traitement des façades : non publiés – sur demande.

Espaces communs et services

Espaces partagés

• Rooftop avec espace de coworking : le point fort du programme, rare dans le neuf étudiant niçois.
• Salle de fitness.
• Salle commune.
• Laverie en résidence.
• Conciergerie et gardien sur place.

Sécurité et accès

• Badge Vigik pour les accès.
• Vidéophone couleur dans les logements.
• Parking sécurisé en sous-sol.
• Abri à vélos.

Parties privatives

• Logements entièrement meublés et équipés – c’est la condition du modèle géré : le gestionnaire loue un studio prêt à habiter.
• Fibre internet par box individuelle dans chaque studio.
• Cuisine, sanitaires, revêtements et menuiseries : descriptif détaillé non publié en ligne – sur demande.

4. Le quartier Riquier et les accès

Nissa Campus s’installe 10 rue du Docteur Ardoin, dans le quartier Riquier, à l’est du centre de Nice. C’est un quartier de ville dense, adossé à la gare Nice-Riquier et à la vallée du Paillon, à quelques minutes du port et du Vieux-Nice. Pour une résidence étudiante, l’équation est simple : la gare et le tramway ouvrent les campus, le centre-ville fournit commerces et services, et le campus Saint-Jean d’Angély – le plus proche – est à moins de 500 m.

Transports et accès

La gare Nice-Riquier à 3 minutes à pied est le principal atout du programme : elle place Monaco, Menton, Villefranche et l’ensemble du littoral à portée de TER, sans dépendre de la voiture. Le tramway ligne 1 à 5 minutes relie le quartier au centre-ville et à la gare Nice-Ville. Les bus 7, 18 et 80 à 2 minutes complètent la desserte de proximité.

Enseignement et vie étudiante

Le campus Saint-Jean d’Angély – droit, sciences, économie, médecine – est à 9 minutes à pied selon Bouygues Immobilier (450 m) et 700 m selon la brochure : dans les deux cas, une distance marchable, ce qui est déterminant pour un studio étudiant. Le quartier Riquier est également proche du port, du Vieux-Nice et de la promenade du Paillon, qui structurent la vie étudiante niçoise. Les autres campus niçois (Valrose, Carlone, Campus SophiaTech) sont accessibles par tramway, bus ou train.

Commerces et services

Le quartier Riquier est un quartier de proximité : commerces de bouche, supermarchés, pharmacies, services publics et restauration autour de la place Arson et de l’avenue de la République. Le centre-ville de Nice, le port et le Vieux-Nice sont à quelques minutes en tramway ou à pied.

Le quartier, par secteur

Le secteur Riquier et la gare. L’adresse du programme : gare TER à 3 minutes, commerces de proximité, ambiance de quartier populaire et vivante. Le plus pratique au quotidien.

Le secteur Saint-Jean d’Angély et le Paillon. Le campus universitaire à moins de 500 m, la vallée du Paillon réaménagée en promenade : le cœur de la demande locative étudiante.

Le secteur du port et du Vieux-Nice. Restaurants, vie nocturne, plages : l’adresse loisirs, à environ 3 km.

Le secteur Nice-Ville et le centre. La gare principale, l’avenue Jean Médecin et l’offre commerciale élargie, à quelques stations de tramway.

5. Normes environnementales et certifications

Aucune certification n’est affichée sur la page officielle du programme. Ni RE2020, ni NF Habitat, ni NF Habitat HQE ne figurent sur la page Bouygues Immobilier de Nissa Campus, et la brochure commerciale n’en mentionne pas davantage. Nous ne présentons donc pas le programme comme certifié : c’est un point à faire confirmer par écrit.

RE2020. Le référentiel est obligatoire pour les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022, ce qui devrait couvrir une opération livrée en 2028. Mais l’absence d’affichage ne permet pas de l’annoncer comme acquis : demandez la confirmation du référentiel applicable et, si possible, les indicateurs (Bbio, Cep, carbone).

Chauffage et eau chaude sanitaire. Le mode de chauffage et de production d’eau chaude n’est pas publié – sur demande. Sur une résidence étudiante, ce point pèse directement sur les charges locatives refacturées aux étudiants et donc sur l’attractivité du bien.

Performance énergétique chiffrée. Étiquettes DPE, indicateurs RE2020 et consommation conventionnelle : non publiés – sur demande.

Pourquoi c’est important ici plus qu’ailleurs. Dans une résidence gérée, le gestionnaire refacture les charges aux locataires. Une enveloppe mal performante se traduit par des charges élevées, donc par un loyer charges comprises moins compétitif face aux résidences concurrentes de Nice. Exigez les simulations de charges avant de valider un lot.

6. Les logements et les lots disponibles

Les 16 lots disponibles, par prix croissant

Ce que la grille raconte

La grille officielle est remarquablement homogène : seize studios, de 17,67 à 23,06 m², pour des prix TTC de 121 440 € à 158 400 €. Le prix au m² TTC ne varie que de 6 868 € à 7 187 €/m² – un écart de moins de 5 % entre le lot le moins cher au m² et le plus cher. C’est la signature d’un programme calibré pour l’investisseur : le prix suit la surface, pas l’étage ni la vue.

Studios de 17,67 à 18,47 m² – de 121 440 € à 126 960 € TTC. Dix lots, le cœur de la grille. Le ticket d’entrée est un 17,68 m² au 2e étage exposé ouest à 101 200 € HT / 121 440 € TTC, au même prix qu’un 17,67 m² exposé est (01A208, « offre spéciale »). À surface quasi identique, l’exposition ne change pas le prix : c’est un argument pour privilégier l’est ou l’ouest plutôt que le nord, à budget égal. Les 18,43 m² s’affichent à 105 500 € HT quel que soit l’étage (1er, 2e ou 6e) : sur ce programme, l’étage n’est pas facturé.

Studios de 19,69 à 20,56 m² – de 135 240 € à 141 240 € TTC. Quatre lots. Le 19,69 m² du 1er étage exposé nord (01A104) est le seul lot nord de cette tranche : à 6 868 €/m² TTC, il est au prix du marché du programme, mais l’exposition nord sur un studio étudiant se paie en lumière et parfois en charges de chauffage. Le 20,56 m² du 6e étage exposé nord-ouest (01A601) offre la surface la plus généreuse de cette tranche pour 141 240 € TTC.

Le lot 01A405 – 23,06 m², 4e étage, nord, 158 400 € TTC. Le plus grand studio et le plus cher du programme, avec un parking en sous-sol inclus dans les données structurées. À 6 869 €/m² TTC, il est au prix moyen du programme malgré sa surface supérieure : c’est le lot qui offre le plus de confort locatif (surface, stationnement) sans surcoût au m². À examiner en priorité si le parking est un critère.

Les 2 pièces de 43 m² à 296 000 €. Un portail partenaire liste 18 lots, dont deux T2 de 43 m² à 296 000 € (lots 01A506, 5e étage, et 01A606, 6e étage), absents de la page officielle Bouygues Immobilier. À 296 000 € pour 43 m², le prix au m² TTC ressort à environ 6 884 €/m² – cohérent avec la grille des studios. Ces lots correspondent aux 3 deux-pièces annoncés dans les 111 logements : leur existence est donc plausible, mais leur commercialisation et leur prix doivent être confirmés – sur demande.

Expositions. La grille se partage entre est (7 lots), ouest (4 lots), nord (2 lots) et nord-ouest (1 lot). Aucun lot exposé sud n’apparaît : à vérifier sur les plans d’orientation, notamment pour les T2.

Stationnement. Un seul lot mentionne un parking inclus (01A405). Le nombre total de places, leur prix à l’unité et leur rattachement aux autres lots ne sont pas publiés – sur demande.

Tableau récapitulatif des typologies

Prix et disponibilités relevés à date et susceptibles d’évoluer. Le détail lot par lot (plan, surface extérieure, stationnement) est communiqué sur demande.

Un lot vous intéresse ? Nous pouvons vous transmettre la fiche détaillée du lot (plan, exposition, stationnement, loyer du bail) et le comparer aux autres lots de la grille.

7. Investir en résidence étudiante gérée

Nissa Campus n’est pas un programme d’habitation classique : c’est un produit d’investissement locatif clé en main. Le montage repose sur un bail commercial signé avec un exploitant professionnel, qui loue votre lot et le sous-loue à des étudiants. Comprendre ce montage est la condition sine qua non d’un achat éclairé.

Le bail commercial

Vous achetez un lot en pleine propriété, puis vous le louez en bail commercial à un exploitant. Ce n’est pas un bail d’habitation : le régime est celui des baux commerciaux, avec des règles de durée, de renouvellement et d’indemnité d’éviction différentes. La durée du bail, le montant du loyer et la clause d’indexation ne sont pas publiés par le promoteur : ils figurent dans le projet de bail, à demander avant toute réservation.

Le gestionnaire locataire : Les Belles Années

Les Belles Années est l’exploitant de la résidence. Il assure la gestion locative, l’accueil, le gardiennage et l’entretien des espaces communs, et vous verse un loyer. Concrètement, vous n’avez ni vacance locative à gérer, ni impayés à courir après, ni état des lieux à faire : le risque locatif est transféré au gestionnaire, en contrepartie d’un loyer inférieur à ce que vous obtiendriez en location directe. C’est le cœur de l’arbitrage.

LMNP et LMP gérée

Le programme est commercialisé avec les dispositifs LMNP / LMP gérée et LMNP meublé. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers ; la version « gérée » s’applique à un bien loué meublé dans une résidence gérée. Sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil fiscal.

TVA récupérable

C’est l’avantage financier le plus concret du programme. Les prix sont affichés HT et TTC (TVA 20 %). En achetant un logement destiné à la location meublée dans une résidence gérée, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat, sous conditions et selon les modalités déclaratives applicables. Sur un studio à 121 440 € TTC, la TVA représente 20 240 € – un montant qui change l’économie de l’opération. Les conditions exactes (engagement de location, durée, régularisation en cas de revente) doivent être validées avec votre expert-comptable.

Rendements annoncés

Le promoteur affiche 3,58 % en nue et 4,3 % en meublé sur la page du programme, et 4,10 % en LMNP dans le texte de présentation. Ces trois chiffres ne mesurent pas la même chose : le rendement nu s’entend hors mobilier et hors charges, le rendement meublé intègre le mobilier et les services, le rendement LMNP dépend du régime fiscal retenu. Aucun loyer annuel par lot n’est publié : impossible de recalculer ces rendements sans le bail. À demander lot par lot.

Répartition des charges investisseur / gestionnaire

La brochure commerciale précise la répartition des charges entre l’investisseur et le gestionnaire. Le principe est celui d’un partage : au gestionnaire les charges d’exploitation et d’entretien courant de la résidence, à l’investisseur les charges de copropriété et la taxe foncière attachées à son lot. Le détail chiffré de cette répartition n’est pas publié – à demander dans le projet de bail et le règlement de copropriété.

Kit fiscal

Le programme est vendu avec un kit fiscal : un accompagnement fiscal destiné à l’investisseur (choix du régime, récupération de TVA, amortissements, déclarations). Son contenu exact, son prestataire et son coût ne sont pas publiés – sur demande.

Le point à ne pas manquer. Un rendement annoncé de 4,3 % ne dit rien du loyer réellement contractualisé ni de son indexation. Tant que le projet de bail n’est pas entre vos mains, aucun rendement ne peut être vérifié. C’est le premier document à réclamer.

8. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un studio à 121 440 € TTC, l’écart représente plusieurs milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre Pass’Proprio – frais de notaire offerts pour les réservations du 07/09/2026 au 31/10/2026 -, l’effet sur le budget global est significatif.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Un achat qui n’est pas un achat d’habitation. Ici, le contrat de réservation ne suffit pas : il faut lire le bail commercial en parallèle, vérifier la solidité du gestionnaire, la durée d’engagement et les conditions de sortie. Nous en faisons un point systématique de la relecture.

Personnalisation. Sur une résidence étudiante gérée, la marge de personnalisation est structurellement réduite : les logements sont livrés meublés et équipés, et l’exploitant a besoin d’une standardisation. Les options éventuelles (revêtements, équipements) sont à demander au bureau de vente.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages, relecture du contrat de réservation, du bail commercial et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

9. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le quartier Riquier et sur le produit résidence étudiante gérée, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• L’écart de calendrier est le premier sujet. Juillet 2027 en brochure, T3 2028 sur la page officielle : un an d’écart sur un programme déjà en travaux. Tant que ce point n’est pas tranché par écrit, aucun calcul de loyer, de crédit ou d’appels de fonds ne peut être arrêté sérieusement.
• Le prix au m² est élevé, mais il achète un service. À environ 6 870 €/m² TTC, le studio Nissa Campus se situe dans la fourchette haute du neuf niçois. Ce que vous payez en plus, c’est le meublé, les espaces communs, le gestionnaire et l’absence de gestion locative. C’est un arbitrage explicite, pas une anomalie de prix.
• La grille est calibrée pour l’investisseur, pas pour l’occupant. Prix au m² quasi constant, étage non facturé, exposition peu facturée : le promoteur vend des surfaces, pas des vues. Conséquence pratique : choisissez le lot sur la surface et sur l’exposition, pas sur l’étage.
• Le quartier Riquier est un vrai atout étudiant. Gare TER à 3 minutes, tramway à 5 minutes, campus Saint-Jean d’Angély à moins de 500 m : c’est le type d’adresse qui soutient un taux d’occupation élevé, à condition que la concurrence locale – Smerra, Estudines, Twenty Campus, Nemea, GSA, Adèle – ne sature pas le marché niçois.
• Le risque se lit dans le bail, pas dans la brochure. Durée, loyer, indexation, répartition des charges, conditions de sortie : tout ce qui détermine la rentabilité réelle est absent des documents publics. C’est le premier dossier à réclamer.
• Le niveau de prestations est cohérent avec le modèle géré. Rooftop avec coworking, fitness, salle commune, laverie, gardien, badge Vigik, vidéophone couleur : l’équipement est celui d’une résidence étudiante contemporaine, sans surenchère de standing.

10. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Nissa Campus ?

Au 10 rue du Docteur Ardoin, dans le quartier Riquier, à Nice (06300).

La résidence est à 3 minutes à pied de la gare Nice-Riquier, à 5 minutes du tramway ligne 1 et à 9 minutes du campus Saint-Jean d’Angély (450 m selon Bouygues, 700 m selon la brochure).

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

À partir du 3e trimestre 2028 selon Bouygues Immobilier ; la brochure annonce juillet 2027.

Cet écart d’un an doit être tranché par écrit avant toute réservation. Seule la date figurant dans l’acte fait foi – raisonnez sur T3 2028 par prudence.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

111 logements : 108 studios d’environ 19 m² et 3 deux-pièces de 43 m², sur 6 étages.

La page officielle liste 16 lots disponibles, tous des studios. Un portail partenaire en liste 18, dont 2 T2 de 43 m² à 296 000 € absents de la page Bouygues : à confirmer.

Quel est le prix d’entrée ?

101 200 € HT, soit 121 440 € TTC pour un studio de 17,68 m² au 2e étage.

Le prix le plus élevé de la grille est de 158 400 € TTC pour un studio de 23,06 m² au 4e étage, parking inclus. La TVA de 20 % est récupérable sous conditions.

Quelle est la différence entre le prix HT et le prix TTC ?

Le prix TTC inclut la TVA à 20 % ; le prix HT est le prix économique réel si vous récupérez la TVA.

Sur un studio à 121 440 € TTC, la TVA représente 20 240 €. La récupération est soumise à conditions (location meublée, engagements de durée) et doit être validée avec votre expert-comptable.

Qui gère la résidence et comment sont perçus les loyers ?

Les Belles Années, gestionnaire locataire en bail commercial : il vous verse un loyer et gère les étudiants.

Vous n’avez ni vacance locative ni impayés à gérer. En contrepartie, la durée du bail, le montant du loyer et l’indexation ne sont pas publiés : demandez le projet de bail.

Quels rendements sont annoncés ?

3,58 % en nue, 4,3 % en meublé et 4,10 % en LMNP selon le promoteur.

Ces chiffres ne mesurent pas la même chose et aucun loyer annuel par lot n’est publié. Ils ne peuvent être vérifiés qu’à partir du bail commercial.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

Aucune certification n’est affichée sur la page officielle du programme.

Ni RE2020, ni NF Habitat, ni NF Habitat HQE ne sont mentionnés. Exigez une confirmation écrite du référentiel applicable avant tout engagement.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Rooftop avec coworking, salle de fitness, salle commune, laverie, local vélo, parking en sous-sol et gardien.

Les logements sont meublés et équipés, avec badge Vigik et vidéophone couleur. Le nombre total de places de parking n’est pas publié.

Combien y a-t-il de logements PMR et quel est le nom de l’architecte ?

Ces informations ne sont pas publiées.

Le nombre de logements adaptés aux personnes à mobilité réduite et le nom de l’architecte sont à demander dans la notice descriptive.

11. Aller plus loin