Viva Mare à Saint-Laurent-du-Var : studios neufs en nue-propriété face à la Baie des Anges

Ce n’est pas un achat résidentiel classique. L’acquéreur n’occupe pas le logement et ne perçoit pas les loyers pendant la durée de l’usufruit : il achète la nue-propriété à prix réduit, sans gestion, sans charges de copropriété et sans taxe foncière, puis devient pleinement propriétaire d’un bien remis en état au terme du montage. Cette page détaille le programme, le quartier, le mécanisme du démembrement et les points à vérifier avant de vous engager.

Viva Mare en bref

Chiffres clés

• Adresse : 2 chemin des Paluds, 06700 Saint-Laurent-du-Var
• Nature : résidence étudiante neuve, vendue en nue-propriété
• Typologies : studios, du T1 au T3
• Surfaces : de 17,7 m² à 66 m² (studios : 19 m² en moyenne)
• Lots disponibles : 22 selon la documentation promoteur
• Prix connus : T1 dès 84 180 € ; T3 à 281 820 €
• Décote immédiate : 39 % sur le prix d’achat
• Valeur de la nue-propriété : 61 % de la valeur du bien
• Durée de l’usufruit temporaire : 16 ans
• Usufruitier : Erilia, bailleur social, premier opérateur en région PACA
• Co-promotion : Cogedim et Marignan
• Architecte : DP Architecture
• Livraison : 1er trimestre 2029
• Certifications : RE2020 et Écovallée Qualité

Le programme en un coup d’œil

Viva Mare se présente comme une résidence de 5 niveaux (R+5), d’une hauteur de 18 m et d’une surface de plancher de 8 090 m². La maîtrise d’œuvre est signée DP Architecture, la co-promotion réunit Cogedim et Marignan, et la gestion locative est confiée à Erilia, bailleur social et premier opérateur de la région PACA.

Le modèle de commercialisation est déterminant :

• Seule la nue-propriété est vendue, jamais la pleine propriété pendant la période d’usufruit.
• L’usufruitier perçoit les loyers et assure l’intendance du bâtiment.
• L’acquéreur n’a ni gestion locative, ni charges de copropriété, ni taxe foncière à porter.
• Au terme des 16 ans, la pleine propriété lui revient, le logement remis en état.

Le public visé est celui de l’investisseur patrimonial : un acheteur qui cherche à constituer un actif immobilier à prix décoté, sans contrainte de gestion, plutôt qu’un primo-accédant en recherche de résidence principale.

Données divergentes selon les sources. Le nombre de lots varie de 22 à 83 selon les portails, la livraison est annoncée le 1er trimestre 2029, et l’adresse figure tantôt au 2 chemin des Paluds, tantôt au 92. Cette page retient les valeurs de la documentation promoteur : 22 lots disponibles, livraison 1er trimestre 2029, 2 chemin des Paluds. Ces éléments sont à confirmer auprès du promoteur avant tout engagement.

La résidence Viva Mare : une allure balnéaire

Une architecture inspirée d’un navire

La silhouette du bâtiment emprunte à celle d’un navire glissant sur la mer. Les balcons filants dessinent des lignes ondulées qui reprennent le mouvement des vagues. Le travertin naturel, le verre opalescent et les menuiseries en aluminium composent une façade claire, cohérente avec le climat littoral.

Un détail structurel compte pour la demande locative : le V emblématique repris en façade fait écho à l’école hôtelière Vatel, qui s’installera au sein même de la résidence. Un établissement d’enseignement implanté sur place installe une demande de logements étudiante structurelle, sur toute la durée de l’exploitation.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Kitchenette équipée : meuble sous évier, meuble haut avec emplacement pour micro-ondes, réfrigérateur top table et plaque de cuisson vitrocéramique à deux feux
• Salle d’eau : meuble vasque et rangements bas, miroir avec bandeau lumineux, bac de douche extra-plat avec pare-douche vitré, sèche-serviettes électrique
• Peinture lisse sur murs et plafonds, revêtement souple en PVC
• Fenêtres et baies en double vitrage à cadre PVC, volets roulants manuels

Sécurité et accès

• Résidence close et sécurisée par vidéophone et badge Vigik
• Porte palière équipée de serrures de sûreté A2P
• Parking en sous-sol sécurisé par badge
• Ascenseur desservant chaque étage
• Éclairage à détecteur de présence dans les parties communes
• Locaux vélos sécurisés avec station de gonflage

Paysage

• Jardin arboré en restanques, oliviers conservés, pins d’Alep, chênes, érables, grenadiers, amandiers, figuiers et plantes aromatiques
• Corridor biologique et nichoirs à oiseaux
• Jardin méditerranéen contemplatif, accès piéton, hall d’accueil et accès au parking souterrain

RE2020 et Écovallée Qualité

La résidence est doublement certifiée RE2020 et Écovallée Qualité, et répond aux normes NF logement. Pour un investisseur, ces labels ne relèvent pas du décor : ils encadrent la performance énergétique du bâti, la qualité des matériaux et le confort d’usage. Deux conséquences concrètes sur la durée de détention :

• Des charges d’exploitation maîtrisées pour l’occupant, donc une moindre pression sur la vacance.
• Un actif conforme aux exigences réglementaires en vigueur, à l’heure où la performance énergétique pèse sur la valeur de revente.

Le traitement paysager s’inscrit dans la même logique : un jardin en restanques qui conserve les oliviers existants, complété par un jardin méditerranéen contemplatif et un corridor biologique, rattache le programme à l’identité végétale du quartier plutôt qu’à une opération standardisée.

Les studios, du T1 au T3

Typologies et surfaces

Viva Mare répond d’abord à une demande locative étudiante : des studios compacts, pensés pour un occupant, d’une surface moyenne de 19 m². L’offre s’étend ensuite du T1 au T3, de 17,7 m² à 66 m², pour capter également de jeunes actifs et de petits ménages.

• T1 / studios : de 17,7 m² à 23,3 m², 19 m² en moyenne – cœur de l’offre, la plus liquide à la location
• T2 : surfaces et prix communiqués sur demande
• T3 : jusqu’à 65,94 m², prix documenté de 281 820 €
• Répartition : 5 niveaux, du rez-de-chaussée au 5e étage

Services réservés aux résidents

Pendant toute la période d’usufruit, l’exploitation met à disposition des résidents :

• Un espace accueil
• Une salle commune de détente
• Une laverie et une lingerie équipées
• Un régisseur assurant l’intendance quotidienne, l’accueil, le courrier et la gestion locative

Ces services sont portés par l’usufruitier. L’investisseur n’en assume ni l’organisation, ni le coût, ni le risque d’impayé : c’est précisément le point qui distingue ce montage d’un investissement locatif géré par le propriétaire.

Tableau récapitulatif

Prix et disponibilités sont communiqués sur demande et évoluent au fil de la commercialisation : la liste des lots restants n’est jamais figée. Le prix moyen du m² du neuf à Saint-Laurent-du-Var s’établit à 7 299 €, ce qui permet de situer l’effet de la décote de 39 % sur un même quartier. Rappel des divergences relevées : selon les portails, le nombre de lots oscille entre 22 et 83. La documentation promoteur retient 22 lots disponibles, valeur utilisée sur cette page, à confirmer au moment de la réservation.

Saint-Laurent-du-Var, au cœur de l’Écovallée

Chercher un programme neuf à Saint-Laurent-du-Var revient aujourd’hui à arbitrer entre quelques résidences récentes, dans une commune classée en zone tendue. Le marché local de l’immobilier neuf affiche un prix moyen de 7 299 €/m². La commune bénéficie d’un ensoleillement de près de 300 jours par an et d’une position charnière entre Nice et Cagnes-sur-Mer.

Le contexte de l’Écovallée structure la demande : la Métropole Nice Côte d’Azur compte quelque 50 000 étudiants, et l’aménagement de l’Écovallée est associé à la création annoncée de 30 000 emplois à terme. Pour un investisseur, cela se traduit par une demande locative alimentée par deux moteurs distincts – les études et l’emploi.

Commerces et services

• Centre commercial Cap 3000 et supermarché à 750 m
• Plages, promenades aménagées, club nautique et restaurants à 500 m
• Port de plaisance à 600 m
• Commerces de proximité de l’avenue du Général De Gaulle à 500 m : presse, boulangerie, épicerie, boucherie, coiffeur, cafés
• Vieux village et zone d’activités commerciales à proximité immédiate

Enseignement supérieur et recherche

• École hôtelière Vatel, qui s’installera au sein même de la résidence
• EDHEC, Campus Sud des Métiers, IMREDD et STAPS dans l’environnement métropolitain
• Centre d’affaires Arénas et écoles de commerce à 10 min à vélo
• Technopole Nice Méridia et futur Grand Arénas
• Environ 50 000 étudiants dans la Métropole Nice Côte d’Azur

Transports et accès

• Arrêt de bus La Passerelle à 400 m : lignes 9 vers Nice-Arénas et 20 vers Nice Garibaldi
• Arrêts La Belle Étoile et France Outremer à moins de 5 min à pied
• Futur arrêt du tramway Gare Saint-Laurent à 400 m, ligne 4 reliant Nice Grand Arénas au centre-ville de Cagnes-sur-Mer à l’horizon 2031
• Gare SNCF de Saint-Laurent-du-Var à 7 min à pied, lignes TER nationales et internationales
• Entrées et sorties n° 49 de l’autoroute A8 à 5 min, vers Marseille et Monaco
• Aéroport international Nice Côte d’Azur à 5 min en voiture
• Promenade des Anglais à 15 min à vélo

Le quartier des Paluds, par secteur

Le secteur se lit par usage. Voici les repères qui pèsent sur la qualité de vie locative d’un studio Viva Mare.

• Secteur mer et loisirs : plages, promenades aménagées, club nautique, restaurants, port de plaisance
• Secteur commerces : Cap 3000, supermarché, commerces de proximité de l’avenue du Général De Gaulle
• Secteur emploi et recherche : centre d’affaires Arénas, technopole Nice Méridia, futur Grand Arénas et gare multimodale, futur Palais des Expositions et des Congrès
• Secteur sport et nature : parc départemental des Rives du Var, parc Phœnix, Palais Nikaïa, stade Léo Béranger, parc des sports Charles-Ehrmann, club de tennis des Vespins
• Secteur vie quotidienne : institut Arnault Tzanck, école Louis Ravet, école René Cassin, école de la Gare, école maternelle Gabriel Ferrer, collège Saint-Exupéry, collège Joseph Pagnol, vieux village

Investir en nue-propriété à Viva Mare

Viva Mare ne s’adresse pas au même acheteur qu’une résidence classique. Le raisonnement n’est pas celui du confort d’habiter, mais celui de la constitution de patrimoine : acheter moins cher, aujourd’hui, un actif dont on prend possession pleine et entière dans seize ans.

Le principe de l’usufruit locatif social

Le démembrement de propriété sépare un bien en deux droits :

• L’usufruit : le droit d’occuper le logement et d’en percevoir les loyers.
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien et d’en devenir pleinement propriétaire au terme.

Dans le montage de l’usufruit locatif social, l’usufruit est cédé à un bailleur social – ici Erilia, premier opérateur de la région PACA – pendant une durée déterminée. Le bailleur exploite la résidence, perçoit les loyers, assure la gestion locative et l’entretien. L’investisseur, lui, achète la nue-propriété : un actif immobilier à prix réduit, sans gestion. Vous pouvez approfondir le mécanisme sur la page dédiée à l’investissement en nue-propriété.

39 % de décote et 16 ans d’usufruit

La décote est la contrepartie du différé de jouissance : parce que l’acquéreur ne perçoit ni loyer ni occupation pendant 16 ans, le prix de la nue-propriété est fixé à 61 % de la valeur du bien, soit une décote immédiate de 39 %.

Cette décote produit trois effets concrets :

• Une mise de fonds réduite : à budget constant, elle ouvre l’accès à un actif plus cher, ou allège l’apport nécessaire.
• Un coût de détention nul pendant la période d’usufruit : ni frais de gestion, ni charges, ni taxe foncière.
• Un horizon clair : à l’échéance des 16 ans, l’investisseur récupère un logement remis en état, sans frais complémentaire, et en devient pleinement propriétaire.

Fiscalité et IFI

Les données de la documentation promoteur, à faire valider avec votre conseiller fiscal :

• Aucun frais de gestion à la charge de l’investisseur pendant 16 ans
• Aucune charge de copropriété pendant la période d’usufruit
• Aucune taxe foncière pendant 16 ans (voir aussi la page sur la taxe foncière du logement neuf)
• Nue-propriété exclue de l’assiette de l’IFI pendant la durée de l’usufruit
• Frais de notaire calculés sur la seule nue-propriété, donc sur une base réduite
• Revente possible à tout moment, en conservant les avantages fiscaux déjà acquis
• Au terme de l’usufruit : pleine propriété d’un bien remis en état, sans frais complémentaire

La fiscalité d’un montage en nue-propriété dépend de votre situation personnelle. Les éléments ci-dessus décrivent le fonctionnement du programme, pas une recommandation individuelle.

Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Acheter un logement neuf sur plan suppose de sécuriser trois points : la base de calcul des frais, les garanties attachées au programme et le suivi commercial jusqu’à la livraison.

Frais de notaire réduits

Dans le neuf, les frais d’acquisition sont sensiblement plus bas que dans l’ancien. À Viva Mare, ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, soit 61 % de la valeur du bien : la base sur laquelle s’appliquent les droits est donc réduite deux fois. Le détail figure sur la page des frais de notaire réduits.

Garanties

Un achat en VEFA est encadré par un socle de garanties, à vérifier au contrat :

• Garantie financière d’achèvement (GFA)
• Assurance dommages-ouvrage
• Garantie de parfait achèvement, garantie biennale et garantie décennale
• Conformité RE2020 et normes NF logement pour Viva Mare

Ces mécanismes sont détaillés dans le guide VEFA.

Accompagnement investisseur

VEFA Riviera accompagne les acheteurs qui investissent en nue-propriété :

• Sélection des programmes et vérification des données annoncées par les portails
• Lecture du contrat de réservation et des délais de livraison
• Chiffrage de la décote, de la base des frais de notaire et du plan de financement
• Suivi jusqu’à la livraison et à l’entrée en jouissance

Deux thématiques prolongent naturellement cette démarche : constituer mon patrimoine et augmenter mes revenus.

Questions fréquentes sur Viva Mare

Qu’est-ce que l’usufruit locatif social ?

Le démembrement sépare la propriété en deux droits : l’usufruit, qui permet d’occuper le bien et d’en percevoir les loyers, et la nue-propriété, qui permet d’en disposer. Dans le montage d’usufruit locatif social, un bailleur social détient l’usufruit pendant une durée fixe et prend en charge la gestion locative. L’investisseur achète la nue-propriété à prix réduit, puis récupère la pleine propriété au terme. Pour Viva Mare, l’usufruitier est Erilia et la durée est de 16 ans.

Viva Mare est-il un programme neuf classique à Saint-Laurent-du-Var ?

Non. Viva Mare est une résidence étudiante neuve vendue en nue-propriété. L’acheteur n’habite pas le logement et n’en perçoit pas les loyers pendant les 16 ans d’usufruit : il prépare une acquisition patrimoniale à prix décoté. C’est un achat d’investisseur, pas une résidence principale ni une opération de primo-accession.

Combien de lots compte Viva Mare et quand la livraison est-elle prévue ?

Les portails annoncent entre 22 et 83 lots, et une livraison le 1er trimestre 2029. La documentation promoteur retient 22 lots disponibles et une livraison au 1er trimestre 2029. Ces données doivent être confirmées auprès du promoteur avant toute réservation.

Quels sont les prix des studios et des T3 ?

Les prix connus vont de 84 180 € pour un T1 à 281 820 € pour un T3. Les autres lots, dont les T2, sont commercialisés sur demande. À titre de repère, le prix moyen du m² du neuf à Saint-Laurent-du-Var est de 7 299 € : il permet de mesurer l’effet de la décote de 39 %.

Que se passe-t-il au terme des 16 ans d’usufruit ?

L’investisseur devient pleinement propriétaire du logement, remis en état, sans frais complémentaire. Il peut alors l’habiter, le louer librement ou le revendre en pleine propriété, sur un marché qui combine location étudiante et habitat classique.

Puis-je payer moins de frais de notaire en achetant en nue-propriété ?

Oui. Les frais de notaire d’un logement neuf sont déjà réduits par rapport à l’ancien, et ils sont ici calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, soit 61 % de la valeur du bien. La base de calcul est donc plus faible que pour un achat en pleine propriété.

Le bien entre-t-il dans l’assiette de l’IFI et de la taxe foncière ?

Pendant la période d’usufruit, la nue-propriété est exclue de l’assiette de l’IFI, et la taxe foncière comme les charges de copropriété restent à la charge de l’usufruitier. L’investisseur n’a ni frais de gestion ni charges pendant les 16 ans. Ces points sont à confirmer selon votre situation fiscale personnelle.

Peut-on revendre avant la fin de l’usufruit ?

Oui, la revente de la nue-propriété est possible à tout moment, à un autre investisseur, en conservant les avantages fiscaux déjà acquis. La liquidité reste celle d’un marché de niche : mieux vaut prévoir un horizon de détention cohérent avec le calendrier de l’usufruit.

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