Les Hauts de Besset à Nice – duplex, attiques et appartements neufs entre Libération et Saint-Sylvestre

Les Hauts de Besset est une résidence neuve signée Azur Réalisation, implantée 156 avenue Cyrille Besset, à Nice (06100), entre le quartier Saint-Sylvestre et le secteur Libération. Le programme compte 12 logements du 2 au 4 pièces, dont 2 duplex en attique avec terrasses et rooftop, ainsi qu’un socle tertiaire : environ 435 m² de bureaux sur deux niveaux et un commerce d’environ 74 m² en rez-de-chaussée. Les prix affichés sont des prix « à partir de » par typologie : 270 000 € pour un T2, 360 000 € pour un T3, 475 000 € pour un T4 duplex, 162 664 € HT pour les bureaux et 334 600 € HT pour le commerce. Livraison annoncée au 4e trimestre 2027, chantier en cours. La résidence est labellisée PRESTATERRE et conforme RE2020, avec 18 places de parking en sous-sol. Un positionnement de programme à taille humaine : tramway à environ 850 m, parc du Ray à proximité, écoles Saint-Sylvestre à pied.

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 270 000 € pour un T2 – le prix le plus élevé affiché est de 475 000 € pour un T4 duplex en attique, avec terrasses et rooftop.
• Typologies : 12 logements du 2 au 4 pièces, dont 2 duplex d’exception au dernier niveau ; aucune grille lot par lot n’est publiée (ni référence, ni étage, ni surface, ni exposition).
• Livraison : 4e trimestre 2027 selon Azur Réalisation – un horizon de treize mois environ, chantier déjà en cours.
• Adresse : 156 avenue Cyrille Besset, entre Saint-Sylvestre et Libération – tramway à environ 850 m, parc du Ray et marché du Ray-Gorbella à proximité, écoles à pied.

Repères : 270 000 € · 12 logements · T4 2027 · PRESTATERRE + RE2020 · duplex en attique

1. Les Hauts de Besset en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

270 000 € · 12 logements · T4 2027

270 000 € – le ticket d’entrée, pour un T2. Le programme monte à 475 000 € pour un T4 duplex en attique, avec terrasses et rooftop.

12 logements – un programme à taille humaine, du 2 au 4 pièces, dont 2 duplex. C’est aussi sa limite : les séries sont courtes et les lots partent vite.

T4 2027 – la livraison annoncée, chantier en cours. Un horizon court, qui laisse peu de temps pour la personnalisation mais raccourcit l’attente.

Ce qu’il faut retenir

• 12 logements seulement, du 2 au 4 pièces : une échelle rare à Nice, où les opérations neuves dépassent souvent plusieurs dizaines de lots.
• Deux duplex en attique avec terrasses et rooftop : les lots d’exception du programme, et les seuls dont la typologie est explicitement singularisée par le promoteur.
• Un socle tertiaire assumé : environ 435 m² de bureaux sur deux niveaux, divisibles, avec terrasses privatives, et un commerce d’environ 74 m² en rez-de-chaussée. Ce sont des actifs distincts des logements, avec leur propre fiscalité.
• Des prix « à partir de » uniquement : 270 000 € (T2), 360 000 € (T3), 475 000 € (T4 duplex). Aucune grille lot par lot n’est publiée.
• Aucune surface publiée : ni par typologie, ni par lot. Le prix au m² ne peut donc pas être calculé à partir des sources officielles.
• PRESTATERRE et RE2020 : le programme est aligné sur le référentiel environnemental en vigueur, avec un label de qualité de construction.
• 18 places de parking en sous-sol pour 12 logements, soit une dotation supérieure au nombre de logements – un point à faire préciser lot par lot.
• Une adresse de quartier, pas de front de mer : tramway à environ 850 m, parc du Ray et marché du Ray-Gorbella à proximité, écoles Saint-Sylvestre à pied.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Les Hauts de Besset est un programme à taille humaine : 12 logements, un socle tertiaire et un commerce en rez-de-chaussée. Le parti pris annoncé est celui d’une résidence sécurisée, avec parkings en sous-sol et des terrasses orientées est et ouest – deux orientations qui, sur une avenue, déterminent largement le confort réel des logements.

Les deux duplex d’exception occupent le dernier niveau, en attique, avec terrasses et rooftop. C’est la signature du programme : sur 12 logements, deux lots en duplex avec toiture-terrasse, dans un secteur où l’offre neuve de ce format est rare. Leur surface, leur exposition et leur prix précis ne sont pas publiés – seul le prix « à partir de » de 475 000 € est affiché.

Le programme intègre enfin un socle tertiaire : environ 435 m² de bureaux sur deux niveaux, divisibles, avec terrasses privatives et accès au parking en sous-sol, et un commerce d’environ 74 m² en rez-de-chaussée doté d’une aire de livraison dédiée. Cette mixité est un choix d’aménagement : elle anime le pied d’immeuble et installe des services à proximité immédiate des logements.

Nom de l’architecte, nombre de bâtiments, nombre de niveaux par bâtiment, surface de plancher, traitement des façades et nombre de logements par cage d’escalier : non publiés – sur demande.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements du 2 au 4 pièces, prolongés par une terrasse orientée est ou ouest selon les lots – surfaces non publiées.
• Deux duplex en attique avec terrasses et rooftop : les lots les plus généreux en extérieur du programme.
• Revêtements, cuisine, sanitaires, menuiseries, chauffage et eau chaude sanitaire.

Sécurité et accès

• Résidence sécurisée selon le site dédié.
• 18 places de parking en sous-sol pour 12 logements – rattachement et prix des places non publiés.
• Contrôle d’accès, vidéophone, locaux à vélos et parties communes : non publiés – sur demande.

Extérieurs et paysage

• Terrasses est et ouest sur les logements, rooftop sur les deux duplex.
• Terrasses privatives sur les bureaux.
• Traitement des espaces extérieurs communs (plantations, ombrage, revêtements) : non publié – sur demande.

Socle tertiaire et commercial

• Bureaux d’environ 435 m² sur deux niveaux, divisibles, avec terrasses privatives et parking en sous-sol – à partir de 162 664 € HT.
• Commerce d’environ 74 m² en rez-de-chaussée, avec aire de livraison dédiée – 334 600 € HT.

4. Le quartier Saint-Sylvestre et Libération

Les Hauts de Besset s’installe 156 avenue Cyrille Besset, à la charnière de deux quartiers niçois : Saint-Sylvestre, au nord de la ville, et Libération, l’axe commerçant qui descend vers la gare Nice-Ville. C’est un secteur résidentiel et commerçant, adossé aux collines niçoises, à quelques minutes du centre-ville et de la mer.

• Une adresse de quartier, pas de front de mer. Le programme se situe dans le Nice résidentiel du nord, où l’on vit à l’année : commerces de proximité, écoles, services et marchés, plutôt que l’animation touristique du littoral.
• Le parc du Ray est cité par le promoteur comme le poumon vert du secteur : un espace de respiration à proximité immédiate, qui structure l’usage familial quotidien.
• Le marché du Ray-Gorbella figure parmi les repères de quartier du site dédié : un marché de proximité, qui compte pour la vie quotidienne et pour l’attractivité locative.
• Les écoles Saint-Sylvestre (maternelle et primaire) sont annoncées à distance marchable, avec collège et lycée accessibles à pied selon le promoteur : un tissu scolaire complet, argument direct pour les familles.
• La Villa Arson, citée par le site dédié, est l’école nationale supérieure d’art de Nice : un repère culturel et étudiant du secteur.
• Libération apporte l’axe commerçant et les services : commerces de bouche, banques, santé, restauration, sur l’un des grands axes de liaison vers le centre.
• Un secteur en mutation douce. Le neuf y est rare et se fait au coup par coup, sur des dents creuses ou des parcelles de renouvellement : c’est ce qui donne à un programme de 12 logements sa rareté relative.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’un quartier de vie établi : tout ce qui fait le quotidien – écoles, marché, parc, commerces – est déjà là, et le programme n’a pas à le créer. La contrepartie est classique : une avenue circulante, des orientations à vérifier lot par lot, et un environnement urbain dense plutôt qu’un cadre paysager.

Distances précises aux commerces, aux écoles, au parc du Ray et au marché du Ray-Gorbella : non publiées en mètres – sur demande. Seule la distance au tramway est quantifiée par le promoteur (environ 850 m).

5. Normes environnementales et labels

RE2020. Le programme est annoncé conforme RE2020 sur la page Azur Réalisation. C’est le référentiel applicable aux logements neufs depuis 2022 : il encadre la performance énergétique, le confort d’été et l’empreinte carbone de la construction. Pour une livraison au 4e trimestre 2027, cette conformité est cohérente avec le calendrier – un point à faire confirmer par écrit dans la notice descriptive, avec les indicateurs chiffrés.

PRESTATERRE. Le programme est labellisé PRESTATERRE. C’est un label de qualité de construction et de durabilité, qui porte sur la conception, la mise en œuvre et le confort d’usage du bâti. Le niveau exact obtenu et le certificat correspondant ne sont pas publiés – sur demande.

Chauffage et eau chaude sanitaire – le point aveugle. Ni le mode de chauffage, ni le mode de production d’eau chaude sanitaire ne sont publiés, sur aucune des deux sources. Sur un programme annoncé conforme RE2020, c’est une lacune documentaire à combler : le système installé détermine les charges annuelles, le confort d’été et la valeur de revente. À demander par écrit, avec les simulations de charges.

Performance énergétique chiffrée. Étiquettes DPE, indicateurs RE2020 (Bbio, Cep, carbone) et consommation conventionnelle : non publiés – sur demande.

6. Les logements disponibles

Les typologies et les prix affichés

Ce que les prix racontent

T2 – à partir de 270 000 €. C’est le ticket d’entrée du programme et le format de référence du meublé comme du premier achat. Sans surface publiée, il est impossible de dire si ce prix correspond à un petit ou à un grand deux-pièces : c’est précisément la première donnée à réclamer. À titre de repère de marché, un portail concurrent cite un prix médian de 4 758 €/m² pour le neuf niçois (source DVF) : si le T2 fait 45 m², 270 000 € ressortirait à 6 000 €/m², soit nettement au-dessus de ce repère ; s’il fait 55 m², à 4 909 €/m², soit à peine au-dessus. L’écart de conclusion est tel que la surface n’est pas un détail : c’est le chiffre qui décide.

T3 – à partir de 360 000 €. L’écart de 90 000 € avec le T2 correspond à une pièce supplémentaire, mais aussi probablement à une surface supérieure et à un étage différent. Sans grille, impossible de savoir si ce prix s’applique au premier T3 du programme ou à un lot de milieu de gamme. C’est la typologie familiale, celle qui porte la demande de résidence principale dans le secteur.

T4 duplex – 475 000 €. Les deux duplex en attique sont les lots d’exception : dernier niveau, terrasses et rooftop. À 475 000 €, ils s’affichent 115 000 € au-dessus du T3 et 205 000 € au-dessus du T2. Sur un programme de 12 logements, ces deux lots représentent un sixième de l’offre : ils partiront probablement en premier, et leur prix définitif dépendra de la surface, de l’exposition et de la surface de rooftop – trois données non publiées.

Bureaux – à partir de 162 664 € HT. Environ 435 m² sur deux niveaux, divisibles, avec terrasses privatives et parking en sous-sol. Le prix de départ correspond vraisemblablement à la plus petite cellule divisible : sa surface n’est pas publiée, donc le prix au m² des bureaux ne peut pas être établi. C’est un actif professionnel, avec une fiscalité et un financement distincts des logements.

Commerce – 334 600 € HT. Un local d’environ 74 m² en rez-de-chaussée, avec aire de livraison dédiée : un emplacement de pied d’immeuble sur une avenue passante, adapté à un commerce de proximité ou de restauration. À environ 4 522 €/m² HT (calcul indicatif), c’est un ticket d’entrée professionnel cohérent avec un local de quartier – à confirmer sur la surface exacte et le linéaire de façade.

Extérieurs. Tous les logements disposent d’une terrasse, orientée est ou ouest ; les deux duplex ajoutent un rooftop. Aucune surface extérieure n’est publiée : sur un programme qui vend des terrasses et un rooftop, c’est la deuxième donnée à réclamer, car un rooftop de 15 m² et un de 40 m² ne valorisent pas le même duplex.

Stationnement. 18 places en sous-sol pour 12 logements. Le rattachement des places aux lots, leur inclusion dans le prix affiché et leur prix à l’unité ne sont pas publiés – à faire confirmer lot par lot.

Statut. Le programme est en travaux, commercialisation en cours. Aucun statut lot par lot n’est publié : impossible de savoir quels logements restent disponibles à la date de notre relevé.

7. Nice et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’un quartier de vie établi : commerces de proximité sur l’avenue Cyrille Besset et sur l’axe Libération, marché du Ray-Gorbella à proximité, services publics, santé et restauration. Le centre-ville de Nice – avenue Jean Médecin, place Masséna, Vieux-Nice – reste accessible en tramway ou en voiture. Le parc du Ray apporte l’espace vert de proximité.

Enseignement et emploi

Le promoteur annonce les écoles maternelle et primaire Saint-Sylvestre à distance marchable, avec collège et lycée accessibles à pied. C’est un tissu scolaire complet, du primaire au lycée, qui soutient la demande locative familiale. La Villa Arson, école nationale supérieure d’art, est un repère du secteur. Côté emploi, le programme est à portée du centre de Nice, de la gare Nice-Ville et, plus loin, de la technopole de Sophia Antipolis ; l’aéroport Nice Côte d’Azur est accessible par l’axe littoral.

Transports et accès

Le tramway à environ 850 m est le principal atout de mobilité du programme : il place le centre de Nice, la gare et le littoral à portée de rame, sans dépendre de la voiture. Les plusieurs lignes de bus citées par le promoteur complètent la desserte de proximité, et l’accès rapide à l’A8 compte pour les actifs qui travaillent hors de Nice. Les distances à la gare, à la mer et à l’aéroport ne sont pas communiquées : à demander, car elles pèsent directement sur l’attractivité locative.

Mer et plages

La distance à la mer n’est pas communiquée sur les pages du programme – sur demande. Le programme se situe dans le Nice résidentiel du nord, à quelques kilomètres de la promenade des Anglais et des plages du littoral niçois, accessibles en tramway, en bus ou en voiture.

Le quartier, par secteur

Le secteur Saint-Sylvestre. L’adresse du programme : un quartier résidentiel du nord de Nice, avec le parc du Ray comme respiration verte et les écoles Saint-Sylvestre à pied. Le plus familial.

Le secteur Libération. L’axe commerçant et les services, sur la liaison vers le centre-ville et la gare Nice-Ville. Le plus pratique au quotidien.

Le secteur du Ray et Gorbella. Marché, commerces de proximité et vie de quartier : le cœur de la demande locative annuelle du secteur.

Le secteur du centre-ville et du littoral. Avenue Jean Médecin, Vieux-Nice, promenade des Anglais : l’adresse loisirs et consommation, à quelques stations de tramway.

8. Investir aux Hauts de Besset

Un préalable : aucun dispositif n’est mentionné. Ni LMNP, ni dispositif Jeanbrun, ni TVA réduite, ni PTZ ne figurent sur la page Azur Réalisation ni sur le site dédié. Nous ne présentons donc aucun de ces régimes comme acquis sur ce programme. Les développements ci-dessous expliquent ce qu’il faut vérifier, pas ce qui est ouvert.

LMNP – location meublée non professionnelle. Le T2 à partir de 270 000 € est le format de référence du meublé : surface maîtrisée, ticket d’entrée contenu, demande portée par le tramway, les écoles et l’activité économique niçoise. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers – sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil. Aucun rendement locatif ni loyer de référence n’est annoncé par le promoteur : nous ne pouvons afficher ni l’un ni l’autre – sur demande.

Bureaux et commerce : deux actifs distincts. Le socle tertiaire des Hauts de Besset ne se raisonne pas comme un logement. Les bureaux d’environ 435 m², divisibles, à partir de 162 664 € HT, s’adressent à un investisseur professionnel ou à une société qui veut s’installer : régime de TVA, amortissement, charges de copropriété et fiscalité de l’entreprise s’appliquent. Le commerce d’environ 74 m² à 334 600 € HT, avec aire de livraison dédiée, relève du même registre : bail commercial, droit au renouvellement, valeur locative liée à l’emplacement. Ce sont des actifs à part entière, avec leurs propres risques – vacance commerciale, travaux du preneur, négociation du bail – et leur propre logique de rendement. Aucun loyer, aucune durée de bail et aucun rendement ne sont publiés pour ces deux actifs – sur demande.

Régime patrimonial. Le programme se lit aussi dans une logique patrimoniale : résidence principale, pied-à-terre ou actif de diversification, avec un bien neuf de 12 logements, labellisé PRESTATERRE et conforme RE2020, dans un quartier établi du nord de Nice.

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un T2 à 270 000 €, l’écart représente plusieurs milliers d’euros de capacité d’achat – un levier d’autant plus utile ici qu’aucune offre commerciale n’est annoncée pour compenser.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Un horizon court. La livraison au 4e trimestre 2027 implique un calendrier d’appels de fonds resserré et une phase de personnalisation plus brève que sur un programme à trois ans. C’est un avantage pour qui veut se loger vite, une contrainte pour qui a besoin de temps pour constituer son apport : le financement doit être calé dès la réservation.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Les options disponibles, leurs contenus et leurs tarifs ne sont pas publiés – à demander au bureau de vente, en tenant compte du calendrier court.

Une documentation à reconstituer. La page du promoteur ne publie ni grille de lots, ni surfaces, ni notice descriptive, et elle est dépourvue de meta description avec 62 images sur 70 sans texte alternatif. Concrètement, l’essentiel de l’information doit être obtenu par demande directe : c’est un travail que nous faisons systématiquement pour vous.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages et des extérieurs, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le secteur Saint-Sylvestre – Libération et sur ce programme, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• L’absence de grille est le premier sujet. Douze logements, trois prix « à partir de » et aucune surface : à ce stade, aucun acquéreur ne peut savoir ce qu’il achète au mètre carré. Ce n’est pas un détail de confort documentaire, c’est ce qui empêche de comparer Les Hauts de Besset aux autres programmes niçois. C’est la première demande à formuler.
• La taille du programme est un vrai atout. Douze logements, deux duplex en attique : à Nice, où le neuf se fait souvent en opérations de plusieurs dizaines de lots, cette échelle donne un immeuble à visage humain, une copropriété facile à gouverner et une rareté relative à la revente.
• Les duplex avec rooftop sont la vraie signature. Deux lots seulement, avec terrasses et toit-terrasse : c’est le produit qui se distingue dans un secteur où l’offre neuve de ce format est rare. Leur valorisation dépendra entièrement de la surface du rooftop et de l’exposition réelles, non publiées.
• Le socle tertiaire change la nature de l’immeuble. Des bureaux sur deux niveaux et un commerce en rez-de-chaussée, c’est de l’animation et des services au pied de l’immeuble – et, pour l’investisseur, deux actifs distincts à évaluer séparément, avec leurs propres baux et leur propre fiscalité.
• Le quartier est déjà là. Écoles Saint-Sylvestre, parc du Ray, marché du Ray-Gorbella, axe Libération : le programme n’a pas à créer son environnement, ce qui est rare dans le neuf et rassurant pour un achat de résidence principale.
• Le tramway à 850 m est un atout, pas une évidence. Huit à dix minutes à pied : c’est marchable au quotidien, mais ce n’est pas « au pied du tram ». À intégrer dans le choix entre Les Hauts de Besset et une adresse plus centrale.
• Le calendrier est court et le chantier est lancé. Livraison T4 2027, travaux en cours : peu de temps pour personnaliser, mais un risque de retard plus limité que sur une opération en phase de permis. Le financement doit être prêt immédiatement.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Les Hauts de Besset ?

Au 156 avenue Cyrille Besset, à Nice, entre les quartiers Saint-Sylvestre et Libération.

Le code postal est 06100 selon le site dédié hbesset.fr et 06000 selon la page Azur Réalisation : cette divergence doit être tranchée sur le contrat. Le tramway est à environ 850 m, le parc du Ray et le marché du Ray-Gorbella à proximité.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 4e trimestre 2027, selon Azur Réalisation ; le programme est en travaux.

Seule la date figurant dans l’acte fait foi. Le calendrier d’appels de fonds doit être calé sur cette échéance dès la réservation, d’autant que l’horizon est court.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

12 logements du 2 au 4 pièces, dont 2 duplex en attique avec terrasses et rooftop.

Le nombre de bâtiments et le nombre de niveaux ne sont pas publiés. Le programme comprend aussi environ 435 m² de bureaux sur deux niveaux et un commerce d’environ 74 m² en rez-de-chaussée.

Quel est le prix d’entrée ?

270 000 € pour un T2, prix « à partir de ».

Les autres prix affichés sont de 360 000 € pour un T3 et 475 000 € pour un T4 duplex. Les bureaux démarrent à 162 664 € HT et le commerce est affiché à 334 600 € HT.

Peut-on connaître le prix et la surface de chaque lot ?

Non : aucune grille lot par lot n’est publiée, ni référence, ni étage, ni surface, ni exposition.

Seuls des prix « à partir de » par typologie sont affichés. Nous demandons la grille complète des 12 logements sur simple demande.

Quel est le prix au m² ?

Il n’est pas calculable : aucune surface de logement n’est publiée.

Sans surface, le prix au m² ne peut pas être établi, et nous ne l’estimons pas. C’est la première donnée à réclamer pour comparer le programme aux autres opérations niçoises.

Les logements ont-ils des extérieurs ?

Oui : des terrasses orientées est ou ouest, et un rooftop pour les deux duplex en attique.

Les surfaces extérieures ne sont pas publiées – à demander lot par lot, en particulier pour les duplex, dont la valeur dépend largement du rooftop.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

Le programme est labellisé PRESTATERRE et annoncé conforme RE2020.

Le niveau exact du label et les indicateurs chiffrés (Bbio, Cep, carbone) ne sont pas publiés. Le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’est pas communiqué – sur demande.

Comment la résidence est-elle chauffée ?

Le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire n’est pas publié.

Sur un programme annoncé conforme RE2020, cette information est essentielle : elle détermine les charges annuelles et le confort d’été. À exiger par écrit, avec les simulations de charges.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Une résidence sécurisée, 18 places de parking en sous-sol, des terrasses est et ouest, et un rooftop sur les duplex.

Le rattachement des places aux lots, les locaux à vélos, le contrôle d’accès et les parties communes ne sont pas détaillés – sur demande.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

LMNP, LLI, Jeanbrun, PTZ.

12. Aller plus loin