Nouvelle Vague Antibes : appartements neufs vue mer avec piscine en rooftop

Nouvelle Vague Antibes est le programme neuf le plus accessible de la commune : un studio de 23,27 m² avec balcon à 201 000 €, dans une résidence de deux bâtiments équipée d’une piscine en rooftop avec vue mer à 180°, d’un jardin paysager méditerranéen et d’un potager partagé. Sur le papier, l’équation paraît simple.

Cette page donne les chiffres réels, lot par lot, avec la surface, l’extérieur, le prix TTC, le prix au m² et le prix en logement locatif intermédiaire. Elle signale aussi ce que le promoteur ne publie pas : le stationnement, le calendrier exact, la certification retenue. Le programme est porté par Kaufman & Broad, au 195 chemin du Petit Four, dans le 06600.

Nouvelle Vague en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse : 195 chemin du Petit Four, 06600 Antibes.
• Secteur : Les Combes pour le permis de construire, Les Prugnons sur plusieurs portails.
• Promoteur : Kaufman & Broad. Permis de construire 06004 24 A0028 délivré le 27/11/2024.
• Typologies disponibles : 1 studio et 8 T2, soit 9 lots. Les portails annoncent aussi du T1 au T4, et une page va jusqu’au T5.
• Certification : RE2020. Un portail mentionne encore la RT 2012, ce qui n’est pas cohérent avec un permis déposé en 2024.
• Dispositifs : PTZ, dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), LLI avec TVA à 10 %. Aucun BRS mentionné.

Où se situe Nouvelle Vague à Antibes ?

195 chemin du Petit Four, secteur Les Combes

Le programme occupe une parcelle de 4 773 m² au 195 chemin du Petit Four, avec une surface de plancher de 2 850 m² et une hauteur de 12 m. Ces trois données viennent du permis de construire, publié par le média local Antibeton. Elles disent l’essentiel du projet : deux bâtiments collectifs de faible hauteur, sur un terrain d’environ 4 800 m², soit une densité modérée pour un programme de 54 logements.

Le chemin du Petit Four se trouve dans la partie ouest d’Antibes, entre le quartier de la Fontette, le Fort Carré et la gare. C’est un secteur résidentiel et pavillonnaire, avec des maisons individuelles, quelques petits collectifs récents et des commerces de proximité. Rien de balnéaire ici : le quartier vit toute l’année, ce qui explique en partie les prix pratiqués.

Le secteur : plages, gare et Port Vauban

Les distances annoncées par le promoteur, reprises sur les portails : plages à 15 minutes à pied, centre-ville, gare et Port Vauban à 6 minutes à vélo, Sophia Antipolis à moins de 15 minutes en voiture, aéroport de Nice à environ 25 minutes. Ce sont des annonces commerciales, calculées sans embouteillage et à bonne allure. Elles restent cohérentes avec la géographie : la gare est proche, la vieille ville accessible par la route du bord de mer, et l’accès à l’A8 rapide vers Sophia Antipolis.

Ce qu’il faut retenir concrètement : un acheteur sans voiture peut vivre ici. Gare à moins de deux kilomètres, commerces de quartier, plages atteignables à pied. Un actif de Sophia Antipolis y trouve une alternative crédible aux communes de l’ouest, avec un trajet routier court hors heures de pointe. Un investisseur locatif y voit une clientèle stable : personnels hospitaliers, salariés du technopôle, personnels aéroportuaires, saisonniers en colocation.

Les logements disponibles à Nouvelle Vague

L’écart va de 7 531 à 8 638 €/m², soit 14 % entre le lot le moins cher au mètre carré et le plus cher. Ce n’est pas un hasard de commercialisation : trois facteurs expliquent tout.

La surface d’abord. Un studio de 23 m² porte toujours un prix au mètre carré plus élevé, parce que le coût des parties communes et des équipements se répartit sur moins de mètres carrés privatifs. Ensuite l’extérieur : le B104 affiche le prix au mètre carré le plus bas du programme avec 48,20 m² et une terrasse de 27,7 m², ce qui donne un ratio extérieur/intérieur de 57 %. À l’inverse, l’A305, à 40,87 m² avec 6 m² de balcon, est le deuxième lot le plus cher au mètre carré. Enfin l’étage et l’exposition : les rez-de-jardin (B002, B001) bénéficient d’un jardin privatif de 26 à 55 m², ce qui justifie un prix au mètre carré supérieur à celui du B104 alors que leur surface est comparable.

Autrement dit, à Nouvelle Vague, le prix au mètre carré ne mesure pas la qualité du lot : il mesure le rapport entre surface privative et extérieur. Un acheteur qui cherche du volume paie le B104 moins cher au mètre carré que le studio, tout en dépensant 162 000 € de plus.

• Toiture : piscine en rooftop avec vue mer à 180°, espace de baignade partagé.
• Extérieurs : balcon pour tous les logements, sans exception.
• Rez-de-jardin : terrasse et jardin privatif.
• Paysage : jardin paysager méditerranéen sur la parcelle.
• Partage : potager commun.
• Certification : RE2020.
• Non inclus : place de parking, à acquérir en supplément.

Prix au m² à Nouvelle Vague : ce que disent vraiment les chiffres

Nouvelle Vague se situe donc sous la moyenne du neuf antibois, avec une nuance importante. Le studio à 8 638 €/m² est au-dessus de cette moyenne communale des T2, mais sous les 9 853 €/m² du neuf. Le programme est surtout porté par des T2 de 40 à 48 m², une taille qui n’existe presque plus dans le neuf antibois, où la production se concentre sur des trois et quatre pièces familiaux. Cette petite surface explique le prix au mètre carré contenu : construire un T2 de 45 m² coûte moins cher au mètre carré qu’un T4, et le foncier se répartit sur moins de mètres carrés vendus.

Le quartier joue aussi. Les Combes, ou Les Prugnons selon les sources, ne sont pas le vieil Antibes ni le Cap d’Antibes. Un acheteur y gagne 15 à 20 % de prix au mètre carré par rapport au bord de mer, en acceptant 15 minutes de marche jusqu’aux plages. C’est un arbitrage explicite, pas une anomalie de marché.

Pour qui est-ce intéressant ? Pour un primo-accédant qui veut du neuf à Antibes sans sortir de la commune, pour un investisseur qui cherche un rendement locatif sur petite surface, et pour un résident secondaire qui préfère une résidence avec piscine à un appartement de bord de mer plus petit et plus cher.

Nouvelle Vague est-elle faite pour votre projet ?

Primo-accession avec PTZ en zone A : le vrai levier

Le studio A304 à 201 000 € est le lot neuf le plus accessible d’Antibes. Sur ce montant, les frais de notaire réduits du neuf représentent 2 à 3 %, soit environ 4 000 à 6 000 €, contre 14 000 à 16 000 € dans l’ancien. Un primo-accédant éligible au PTZ en zone A peut financer une part du prix sans intérêts, sur une durée qui dépend des revenus et de la composition du foyer.

C’est là que se joue la faisabilité réelle. Un couple avec un revenu fiscal de référence de 73 500 € reste sous le plafond de ressources du PTZ en zone A pour deux personnes. Au-delà de 117 600 € pour cinq personnes, il n’y a plus d’éligibilité. Nous vérifions ce point avant même de parler de lot : sans PTZ, un studio à 201 000 € devient un investissement, pas une accession.

Les T2 sont plus ambigus. À 333 000 €, l’effort d’épargne et le reste à charge augmentent nettement, mais la surface permet une vraie résidence principale. Un couple sans enfants qui vise le B205 à 339 000 € ou l’A306 à 333 000 € est dans une logique différente : il achète de l’espace, pas un point d’entrée.

Investissement locatif LLI et Jeanbrun : ce qui fonctionne

Deux lots sont affichés en LLI avec TVA à 10 % : l’A304 à 184 250 € au lieu de 201 000 €, et le B001 à 360 250 € au lieu de 393 000 €. L’économie est immédiate et significative, entre 8 et 9 % du prix. En contrepartie, le logement est réservé à une location principale, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire, pendant une durée minimale d’engagement.

Sur le plan locatif, la clientèle est identifiable : actifs de Sophia Antipolis à moins de 15 minutes en voiture, personnels aéroportuaires, salariés de la gare, saisonniers. Un T2 de 40 m² à Antibes se loue à un loyer qui reste compatible avec les plafonds du LLI, ce qui sécurise la demande : le logement reste accessible à des locataires éligibles.

Le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, ouvre un second levier sur le même type de bien. Il repose sur un amortissement fiscal, pas sur une réduction d’impôt, avec un engagement de location de neuf ans et des plafonds de loyer et de ressources. Nous comparons les deux montages lot par lot : ils ne se valent pas selon la tranche marginale d’imposition et la stratégie de détention.

Résidence secondaire : ce que le rooftop apporte

Une résidence secondaire à Antibes, 15 minutes à pied des plages, avec piscine en toiture et vue mer, se loue bien en saison et se revend bien hors saison. C’est l’argument le plus solide du programme pour une clientèle non locale.

Financement et dispositifs : ce qui s’applique réellement

Le PTZ en zone A : plafonds et calendrier

Antibes est classée en zone A, la zone tendue. Les plafonds de ressources annuels du PTZ en zone A s’échelonnent de 49 000 € pour une personne à 161 700 € pour huit personnes et plus, avec 73 500 € pour deux personnes, 88 200 € pour trois et 102 900 € pour quatre (service-public.gouv.fr). Depuis le 1er avril 2025, le PTZ pour un logement neuf est ouvert partout en France sous conditions, jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce calendrier compte : une livraison au troisième trimestre 2027 place la consommation du prêt au bon moment, mais tout décalage de chantier doit être anticipé avec la banque. Autre point technique : les ressources retenues sont celles de l’année N-2. Pour une offre de prêt émise en 2026, c’est donc le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition 2025 qui est examiné.

Le LLI et la TVA à 10 % : ce que cela change

Le logement locatif intermédiaire permet de payer le bien avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, à condition de louer le logement en résidence principale, dans un délai de 12 mois, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire, pendant une durée minimale de location. L’écart entre 201 000 € et 184 250 € sur l’A304 explique l’attrait du dispositif : c’est une économie immédiate, sans montage fiscal complexe à la revente.

Le dispositif Jeanbrun : conditions et limites

Le statut du bailleur privé, issu du dispositif Jeanbrun, permet d’amortir une part du prix d’acquisition sur les revenus fonciers. Les conditions généralement retenues : acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, logement en immeuble collectif, location nue en résidence principale dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition, engagement de neuf ans, plafonds de loyer et de ressources (lexgroup.notaires.fr).

L’amortissement porte sur environ 80 % du prix hors frais, la part du terrain étant exclue. C’est un mécanisme de déduction, pas un crédit d’impôt : il n’a d’intérêt que si vous avez des revenus fonciers imposables. Ses limites : le choix du niveau de loyer conditionne le taux d’amortissement, et l’engagement de neuf ans pèse sur la stratégie patrimoniale. Un programme livré au troisième trimestre 2027 entre dans la fenêtre d’acquisition, mais la date d’acte authentique doit être calée précisément.

Ce que nous vérifions avant toute réservation

• La grille de prix actualisée du promoteur, comparée aux prix affichés par les portails.
• La répartition des 21 logements sociaux entre les bâtiments A et B.
• La date de livraison contractuelle dans le contrat de réservation, et non la date commerciale.
• La certification réellement retenue, avec la mention RE2020 écrite au contrat.
• Le prix du parking, la disponibilité des places et son caractère obligatoire ou optionnel.
• Les charges prévisionnelles de la piscine et des espaces verts.
• L’éligibilité PTZ, LLI ou Jeanbrun du lot, calculée sur votre situation, pas sur une moyenne.
• Les frais de notaire réduits et le calendrier des appels de fonds.

Tableau comparatif : Nouvelle Vague face aux autres programmes d’Antibes

Nouvelle Vague est le programme neuf le plus accessible d’Antibes et le seul à proposer une piscine en rooftop avec vue mer. Le voisin Angelina, à quelques centaines de mètres sur le même chemin du Petit Four, démarre 198 000 € plus haut, avec des typologies familiales.

Les étapes pour acheter à Nouvelle Vague avec VEFA Riviera

1. Vérifier l’éligibilité au PTZ, au LLI et au dispositif Jeanbrun, à partir de votre revenu fiscal de référence, de votre composition de foyer et de votre objectif – résidence principale, locatif ou secondaire.
2. Comparer les lots et les étages : prix au mètre carré, surface d’extérieur, exposition, étage, présence d’un jardin. Le tableau ci-dessus donne la base, la grille du promoteur donne le reste.
3. Visiter et analyser le lot : plans, coupes, position dans le bâtiment, vis-à-vis, orientation de la piscine, accès, nuisances du chemin du Petit Four. Une visite sur site en construction permet de vérifier les distances réelles.
4. Réserver et financer : dossier de réservation, dépôt, choix du notaire, montage bancaire, articulation du PTZ, du LLI ou de l’amortissement Jeanbrun. Le contrat doit mentionner la date de livraison et la certification.
5. Suivre le chantier jusqu’à la livraison : appels de fonds, garanties, levée des réserves, remise des clés, première assemblée générale de copropriété et budget de charges.

Questions fréquentes sur Nouvelle Vague à Antibes

Quel est le prix d’un appartement à Nouvelle Vague ?

Le prix s’étend de 201 000 € pour le studio A304 de 23,27 m² avec balcon de 6,2 m² à 393 000 € pour le T2 B001 de 47,45 m² avec terrasse de 23,9 m² et jardin de 26,6 m². Les huit T2 se situent entre 333 000 € et 393 000 €. Attention : un portail affiche un prix d’entrée à 362 000 €, un autre à 201 000 €. Cet écart de 161 000 € s’explique par la typologie prise en compte, pas par une erreur. Demandez toujours la grille lot par lot, datée.

Où se situe exactement Nouvelle Vague à Antibes ?

Le programme est au 195 chemin du Petit Four, dans le 06600 Antibes. Le permis de construire situe l’opération dans le secteur des Combes, mais plusieurs portails écrivent Les Prugnons : les deux appellations désignent la même zone ouest de la commune. Le quartier est résidentiel et pavillonnaire, proche du Fort Carré et de la gare. Les plages sont annoncées à 15 minutes à pied, le centre-ville et le Port Vauban à 6 minutes à vélo. La recherche « chemin du Petit Four Antibes » renvoie donc bien à ce programme.

Quelles typologies trouve-t-on à Nouvelle Vague ?

Les neuf lots commercialisés aujourd’hui sont un studio et huit T2, de 23,27 à 48,20 m². D’autres sources annoncent une gamme plus large, du T1 au T4, et une page mentionne même jusqu’au T5. Cette divergence est classique : les portails reprennent la programmation globale autorisée par le permis, pas le stock réellement disponible. En pratique, la Nouvelle Vague 06600 se visite aujourd’hui sur du studio et du deux pièces. Vérifiez la disponibilité au moment de votre demande.

Nouvelle Vague propose-t-elle une piscine ?

Oui. La résidence comprend une piscine en rooftop avec vue mer à 180°, un jardin paysager méditerranéen et un potager partagé. Tous les logements disposent d’un balcon, et les rez-de-jardin d’une terrasse avec jardin privatif. Deux conséquences à intégrer : ces équipements génèrent des charges de copropriété récurrentes, et leur usage de la piscine est saisonnier. Demandez le budget prévisionnel de charges et le règlement de copropriété avant de réserver.

Peut-on bénéficier du PTZ à Nouvelle Vague ?

Oui, si votre dossier respecte les conditions. Antibes est en zone A, avec des plafonds de ressources annuels de 49 000 € pour une personne, 73 500 € pour deux, 88 200 € pour trois, 102 900 € pour quatre et 117 600 € pour cinq. Les ressources examinées sont celles de l’année N-2. Le PTZ pour le neuf est ouvert sous conditions jusqu’au 31 décembre 2027, ce qui couvre une livraison au troisième trimestre 2027. Le calcul dépend ensuite du neuf ou de l’ancien, de la zone et du nombre d’occupants.

Qu’est-ce que le LLI avec TVA à 10 % proposé sur certains lots ?

Le logement locatif intermédiaire permet d’acquérir avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %, en s’engageant à louer nu en résidence principale, dans un délai de 12 mois, avec des plafonds de loyers et de ressources du locataire, pendant une durée minimale. À Nouvelle Vague, deux lots sont affichés dans ce cadre : l’A304 à 184 250 € au lieu de 201 000 €, et le B001 à 360 250 € au lieu de 393 000 €. L’économie atteint 8 à 9 % du prix, en échange d’un rendement encadré.

Quelle est la date de livraison de Nouvelle Vague ?

La date annoncée est le troisième trimestre 2027. Un post Facebook local évoque le premier trimestre 2027, soit un écart de six mois entre les sources. Seule la date figurant dans le contrat de réservation a une valeur contractuelle, avec les pénalités de retard prévues. Nous recommandons de demander la date d’achèvement prévisionnelle, le calendrier des appels de fonds et l’échéancier de chantier, puis de caler la durée du prêt et la fin du bail actuel sur cette date.

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