Carat Villeneuve-Loubet : studios et 2 pièces neufs en nue-propriété

C’est le seul programme de la commune à publier simultanément un taux de nue-propriété et une décote chiffrée. Son voisin direct, Sole Mare, vend également en nue-propriété, sur 18 ans, mais sans publier ni taux ni prix de pleine propriété. La comparaison entre les deux est donc possible, à condition de ne pas confondre prix d’entrée et décote.

Cette page déroule le calcul du 63,5 %, lot par lot, et signale les divergences documentaires : 63 logements au permis contre 13 dans la brochure du hall concerné, studios et 2 pièces chez Perl contre 2 à 5 pièces chez Nexity, livraison 2029 chez Perl contre 2028 au permis et chez un portail. Aucune de ces contradictions n’est anodine pour un investisseur.

Carat en bref : l’essentiel avant de visiter

• Adresse : 35 route du bord de mer, 06270 Villeneuve-Loubet. Le permis couvre une adresse comprise entre les numéros 7 et 35 de la même voie ; l’écart est à faire préciser avant tout acte.
• Secteur : plage du Loup, à l’embouchure du fleuve, quartier Marina Baie des Anges. Coordonnées du projet : 43°38’33″N 7°8’38″E.
• Promoteur : Nexity, maître d’ouvrage du permis de construire.
• Usufruitier : Erilia, bailleur social du groupe Action Logement, sur 16 ans à compter de la livraison.
• Typologies : studios et 2 pièces chez Perl (3 studios de 21 m², 10 deux pièces de 39 à 49 m² dans le hall concerné par la brochure) ; 2 à 5 pièces sur le site de Nexity.
• Calendrier : démarrage des travaux au 4e trimestre 2026, signature des actes au 2e trimestre 2027, livraison et début de l’usufruit au 2e trimestre 2029.
• Stationnement : une place de parking en sous-sol par logement dans les lots publiés, à 33 000 € en pleine propriété et 20 955 € en nue-propriété. Nombre total de places non publié.
• Prestations : carrelage grès émaillé, volets roulants motorisés, meuble vasque avec miroir et applique, sèche-serviette électrique, chauffage électrique, menuiseries aluminium gris foncé, gardes-corps mur plein ou allège vitrée, résidence sécurisée Vigik et visiophonie, local à vélos, espaces paysagers, piscine à débordement en toiture.
• Certification : la réglementation RE2020 s’applique, comme à tout permis déposé depuis 2022, mais aucune certification NF Habitat ni aucun label équivalent n’est publié pour ce programme.

Où se situe Carat à Villeneuve-Loubet ?

35 route du bord de mer, à l’embouchure du Loup

La route du bord de mer Villeneuve-Loubet est l’axe littoral qui relie Cagnes-sur-Mer à Antibes par la côte. Le terrain de 4 390 m² se situe à l’embouchure du Loup, l’exutoire du fleuve dans la Méditerranée, qui marque la limite entre Villeneuve-Loubet et Cagnes-sur-Mer. L’opération remplace 925 m² de bâti démoli : une résidence de vacances de type Acapulco en R+1 et l’ancien magasin France Haie.

Les ratios du permis donnent la mesure du projet. 63 logements sur 4 390 m² de terrain représentent environ 143 logements à l’hectare, une densité élevée pour une commune de 17 548 habitants. La surface de plancher de 4 922 m² ramenée aux 63 logements donne 78 m² en moyenne par logement, terrasses et parties communes incluses. En R+3, avec une hauteur de toiture d’environ 12 mètres, l’immeuble reste bas : c’est cohérent avec le tissu environnant, mais cela situe aussi la piscine de toiture à un niveau qui ne dégage pas de vue lointaine, malgré la proximité de la mer.

Le quartier de la plage du Loup et la Marina Baie des Anges

Le programme est annoncé à proximité immédiate de la plage du Loup, à moins de 5 minutes de la Marina Baie des Anges et de l’hippodrome de Cagnes-sur-Mer, et à 4 km du centre historique de Villeneuve-Loubet. La commune dispose de 4 km de littoral et se situe à 18 km de Cannes, 37 km de Monaco et une quinzaine de kilomètres de Nice.

Le marché local donne le contexte de prix. La médiane du neuf à Villeneuve-Loubet s’établit à 7 047 €/m², sur une fourchette de 5 561 à 9 907 €/m², en hausse de 7 % sur un an. Le quartier Marina affiche une médiane de 7 051 €/m², en hausse de 15 % sur un an, et le neuf y ressort à 6 971 €/m². Le délai de vente moyen d’un bien dans la commune est de 84 jours, et le loyer médian tourne autour de 30 €/m².

L’environnement économique de la Côte d’Azur explique une partie de la demande locative : 12,5 millions de touristes et 70 millions de nuitées par an, plus de 50 % de clientèle internationale, et un aéroport Nice Côte d’Azur à 15,2 millions de passagers en 2025. Ce sont les locataires d’Erilia, pas vous, qui capteront cette demande pendant 16 ans.

Les accès : bus, TER, A8 et aéroport

• Bus : lignes 621, 622 et navette NVL à proximité immédiate. Ce sont des dessertes de quartier et de commune, pas des liaisons régionales.
• TER : gare de Villeneuve-Loubet-Plages annoncée à 5 minutes en voiture. La formulation est honnête : ce n’est pas un accès à pied depuis la résidence, et la traversée de la voie ferrée et de la route du bord de mer n’aide pas.
• Voiture : accès direct à l’A8 et à la route du bord de mer. L’aéroport Nice Côte d’Azur est à 6 km, soit 10 à 15 minutes hors pointe.
• Vélo : la piste du littoral reste le mode le plus efficace pour rejoindre la Marina, la plage et Cagnes-sur-Mer.

Le taux de 63,5 % : ce que cela veut dire concrètement

Comment se calcule une nue-propriété

La pleine propriété réunit deux droits : l’usufruit, qui permet d’user du bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est la propriété du bien sans cet usage. Le démembrement sépare les deux, et cette séparation a un prix.

Le calcul est simple. Prix de la nue-propriété = prix de pleine propriété × taux de nue-propriété. Décote = 100 % − taux. À Carat, 63,5 % de taux signifie 36,5 % de décote : un 2 pièces affiché à 341 000 € en pleine propriété est vendu 217 000 € en nue-propriété, soit 124 000 € de moins. Le rapport est vérifiable sur chaque ligne de la brochure, y compris sur le parking : 33 000 € en pleine propriété, 20 955 € en nue-propriété, soit exactement 63,5 %.

Il existe par ailleurs un barème fiscal de référence, fixé à l’article 669 du Code général des impôts : un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans commencée. Sur 16 ans, cela donne 46 % pour l’usufruit et 54 % pour la nue-propriété. Ce barème sert à calculer les droits de mutation, pas à fixer un prix de marché. Il n’en constitue pas moins un point de repère : à 63,5 %, Carat se situe 9,5 points au-dessus de cette valeur fiscale, soit environ 18 % plus cher.

Pourquoi 63,5 % et pas 50 %

Un taux de nue-propriété n’est pas un pourcentage arbitraire. Il dépend de quatre paramètres : la durée du démembrement, la valeur de sortie anticipée du bien, le coût de financement de l’usufruitier et le niveau des loyers sociaux qu’il percevra.

Les montages de nue-propriété se négocient habituellement avec une décote de 30 à 40 % du prix d’acquisition, ce qui correspond à un taux de nue-propriété de 60 à 70 %. Carat, à 63,5 %, se situe dans la moitié haute de cette fourchette, donc du côté des décotes faibles. Trois raisons plausibles : la durée de 16 ans est plus courte que la moyenne observée sur ce type d’opération, le produit est constitué de petites surfaces dans une commune littorale tendue, et le bailleur social paie comptant la totalité de son usufruit à la signature.

Il faut assumer la conséquence, qui n’est pas favorable à l’acheteur : un taux élevé signifie une décote plus faible, donc un prix d’entrée plus élevé. En contrepartie, la valeur de sortie est plus sûre, parce que le prix payé reste proche de la valeur de marché du bien. C’est un arbitrage entre prix d’entrée et sécurité de valorisation, pas une bonne affaire en soi.

Un ordre de grandeur permet de fixer les idées. À valeur de pleine propriété constante, acheter 63,5 % d’un bien avec 16 ans de démembrement équivaut à une progression annuelle composée de 2,88 % du capital sur la période. Le repère publié par le service Uliis, qui retient 60 % de nue-propriété sur 15 ans, correspond à 3,46 % par an. L’écart entre les deux mesures la qualité du montage : Carat est correctement placé, sans être le mieux placé.

Ce que vous payez, ce que vous ne payez pas

Ce que vous payez :

• le prix de la nue-propriété, 131 000 € pour un studio de 21 m², à partir de 217 000 € pour un 2 pièces, 232 200 à 241 200 € pour les quatre 2 pièces actuellement publiés ;
• le parking, 20 955 € en nue-propriété s’il n’est pas inclus dans le prix affiché ;
• les frais d’acquisition, réduits dans le neuf : comptez 2 à 3 % du prix ;
• la convention Horizon d’Uliis, 3 480 € TTC par logement si vous la souscrivez, payable à la signature de l’acte.

Ce que vous ne payez pas pendant 16 ans :

• les charges de copropriété courantes, à la charge de l’usufruitier, ce qui n’est pas neutre sur une résidence avec piscine en toiture ;
• la taxe foncière, due en principe par celui qui perçoit les revenus du bien ;
• l’entretien courant, les réparations d’usage, la gestion locative, les impayés et la vacance ;
• la rémunération du syndic, également à la charge de l’usufruitier.

Une réserve juridique à ne pas négliger : les grosses réparations relèvent en principe du nu-propriétaire, sauf clause contraire. Sur un immeuble neuf, la question est théorique pendant une dizaine d’années, moins ensuite. Faites écrire la répartition dans l’acte, et vérifiez si le promoteur ou le bailleur prend un engagement sur ce point.

Ce que vous ne pouvez pas faire pendant 16 ans

• Habiter le logement, y compris pour un enfant ou un proche.
• Percevoir un loyer. Les loyers vont à Erilia, et le logement ne produit aucun revenu pour vous.
• Revendre librement. Vous ne pouvez céder que la nue-propriété, à un acheteur qui acceptera l’usufruit restant. Le marché est étroit et le prix dépend du temps qui court.
• Faire des travaux, modifier les lieux ou changer l’affectation du logement.
• Compter sur une sortie anticipée : aucun mécanisme de rachat d’usufruit, aucune clause de sortie n’est publiée pour Carat.

Si l’usufruit démarre au 2e trimestre 2029, il s’éteint au 2e trimestre 2045. C’est cette date, et pas celle de la livraison, qui structure votre placement.

Les lots disponibles à Carat

Quatre lots sont publiés par le commercialisateur, tous des 2 pièces, tous en pose d’option libre.

Les quatre lots partagent la même exposition, ouest-nord, et chacun inclut une place de parking en sous-sol. L’écart de prix total entre le moins cher et le plus cher atteint 9 000 €, soit 3,9 %, pour environ 2,3 m² d’écart de surface habitable.

La lecture la plus utile porte sur le prix au m², et non sur le prix affiché. Le lot 2104 est le plus petit et le plus cher au mètre carré : 5 341 €/m², soit 9 % au-dessus de la moyenne des quatre. Un premier étage se paie, même sur une surface inférieure. Les trois lots du rez-de-chaussée se tiennent entre 4 846 et 4 898 €/m², avec des terrasses de 9,55 à 11,07 m² dont la valeur d’usage varie peu.

Ce que ces quatre lignes disent de la commercialisation est simple. Aucun studio n’est publié, alors que le prix d’appel de 131 000 € repose précisément sur un studio de 21 m². Les quatre 2 pièces affichés sont les lots où les options sont ouvertes, ce qui suggère que les autres sont réservés ou déjà vendus. Sur une avant-première avec des actes au 2e trimestre 2027, cela signifie que la grille réelle est plus large que la vitrine, et qu’il faut la demander en entier avant de comparer.

Prix au m² à Carat : ce que disent vraiment les chiffres

Premier constat : en pleine propriété, Carat se situe au-dessus du marché. À 7 277 €/m² pondéré, le programme dépasse de 3 % la médiane communale du neuf, de 4 % le neuf du quartier Marina et de 8 % la médiane des appartements toutes époques. L’écart est plus net sur la typologie : un 2 pièces neuf se négocie 6 149 €/m² en médiane à Villeneuve-Loubet, contre 7 277 €/m² annoncés à Carat, soit 18 % de plus. Une adresse en bord de mer, une résidence neuve avec piscine en toiture et une livraison 2029 expliquent ce positionnement. Il n’est pas anormal, mais il fixe le niveau de référence : c’est ce prix-là que vous ne payez pas.

Deuxième constat : en nue-propriété, Carat reste cher au mètre carré. 4 932 €/m² habitables contre 3 463 à 3 692 €/m² pour Sole Mare, soit 34 à 42 % de plus. La comparaison est tentante et elle est fausse si on la lit seule. Sole Mare est livré, vend des 4 pièces de 86 m² et pratique une décote implicite beaucoup plus forte, probablement de l’ordre de 50 % si l’on rapporte son prix au m² à la médiane communale. Autrement dit, un prix au mètre carré bas en nue-propriété signale une décote élevée, pas un meilleur produit. Ce qui se compare, c’est le taux, la durée et la valeur de sortie.

Troisième constat : les moyennes de la brochure et les lots publiés ne se superposent pas exactement. Les quatre 2 pièces affichés ressortent à 4 977 €/m², contre 4 932 €/m² pour la moyenne habitable du programme. L’écart de 0,9 % est faible et rassurant : il indique que les lots mis en avant ne sont pas les plus chers de l’opération. Il rappelle aussi que le prix au m² baisse quand la surface augmente : le studio de 21 m² annoncé à 206 000 € en pleine propriété ressort à 9 810 €/m², un niveau qui traduit l’effet petite surface et la rareté du studio neuf en bord de mer.

Quatrième constat : la carte de marché de la brochure se contredit elle-même. Elle liste deux entrées Carat. La première au 35 route du bord de mer, à 8 626 €/m², livraison 2e trimestre 2029. La seconde au 7 boulevard des Italiens, à 14 780 €/m², ce qui correspond à l’adresse du siège parisien de Nexity et non à un bien à Villeneuve-Loubet. La seconde ligne est une erreur de saisie, et elle suffit à rappeler qu’aucun document commercial ne se lit sans recoupement.

La résidence : trois halls, une piscine en toiture

Saphir, Emeraude et Opale

La brochure décrit un immeuble unique en R+3 organisé en trois halls : Saphir, Emeraude et Opale. Chaque hall dispose de son entrée, de sa cage d’escalier et de son ascenseur, et la résidence est sécurisée par clés Vigik et visiophonie. Les 13 appartements détaillés dans la brochure, du studio au 2 pièces, se répartissent du rez-de-chaussée au 3e étage, tous avec un extérieur et une place de parking en sous-sol.

Il faut signaler une limite documentaire : les noms des trois halls ne sont corroborés par aucune source publique. Le permis décrit 63 logements collectifs sans les nommer. Ce détail n’a pas d’incidence sur votre achat, mais il fait partie des éléments à faire confirmer par écrit dans la notice descriptive.

La piscine à débordement et la conciergerie

La piscine est en toiture, à débordement, sur une toiture-terrasse. C’est le point le plus mis en avant par la communication, et c’est aussi le plus contre-intuitif du montage : vous financez un équipement dont vous n’aurez pas l’usage pendant 16 ans. Ce sont les locataires d’Erilia et les autres copropriétaires qui en profiteront.

Cela ne le rend pas inutile. Une résidence avec rooftop se reloue et se revend mieux, et l’équipement entrera dans la valeur de sortie. Mais il faut en connaître le coût : étanchéité à surveiller, filtration, local technique, remise en état périodique. Demandez la ligne « piscine » du budget prévisionnel avant de signer.

La conciergerie, elle, n’apparaît que sur le site de Nexity, pas dans la documentation de Perl. Elle concerne donc probablement les lots vendus en pleine propriété. Si ce service compte dans votre décision, faites préciser son périmètre, son prestataire et son coût, qui sera de toute façon à la charge de l’usufruitier puis de la copropriété.

Les prestations intérieures

Ce qui est publié, et rien de plus :

• carrelage en grès émaillé ;
• volets roulants motorisés ;
• meuble vasque avec miroir et applique ;
• sèche-serviette électrique ;
• chauffage électrique ;
• menuiseries aluminium gris foncé ;
• gardes-corps mur plein ou allège vitrée ;
• façades enduites ton blanc-gris et pierre brune, avec parement pierre au rez-de-chaussée ;
• toiture-terrasse ;
• local à vélos et espaces communs paysagés.

Carat est-elle faite pour votre projet ?

Investisseur patrimonial : le profil qui correspond

Le produit vise un profil précis : un foyer fiscalement mature, déjà propriétaire de sa résidence principale, qui dispose de 130 000 à 250 000 € de capacité d’investissement et n’a pas besoin de rendement immédiat. Il cherche à placer du capital sur un actif tangible, dans une commune littorale tendue, sans gestion, sans locataire et sans charges. La nue-propriété répond à cette demande mieux qu’un studio locatif à 4 % brut.

Deux conditions pour que l’opération tienne. D’abord accepter de ne rien percevoir pendant 16 ans : c’est un placement de capitalisation, pas de revenu. Ensuite avoir la trésorerie, ou un crédit qui ne repose pas sur les loyers du bien, puisqu’il n’y en aura pas. Un financement intégral sur 20 ans se rembourse avec vos revenus : beaucoup de dossiers le découvrent trop tard.

Le ticket d’entrée, à 131 000 €, est l’un des plus bas du littoral en nue-propriété. C’est l’argument réel du programme : il permet d’entrer sur un actif neuf en bord de mer avec un capital limité et sans risque locatif.

Résidence principale : pourquoi ce n’est pas le bon produit

Il faut le dire sans détour : en nue-propriété, on n’habite pas. Si votre projet est d’acheter un appartement neuf à Villeneuve-Loubet pour y vivre, Carat ne le permet pas, et aucune négociation ne changera cela. Le PTZ est exclu, la TVA à 5,5 % est exclue, le dispositif Jeanbrun est exclu : tous supposent l’occupation ou la perception de loyers.

Nexity commercialise en parallèle des logements en pleine propriété dans le même immeuble, ce qui est la bonne porte d’entrée pour un projet de résidence principale. Encore faut-il le savoir avant de visiter, et c’est précisément le type d’arbitrage où un acheteur mal accompagné perd plusieurs mois.

Résidence secondaire : ce qui reste possible

Pendant 16 ans, la réponse est non. Le logement est loué par Erilia à des ménages sous plafonds de ressources, et vous n’en avez pas la disposition, même quelques semaines par an.

Ce qui reste possible : acheter en pleine propriété un autre lot de la résidence, ou attendre la reconstitution de la pleine propriété en 2045 et arbitrer à ce moment entre usage personnel, location et revente. Une résidence secondaire à quelques centaines de mètres de la plage du Loup, livrée sans travaux, reste un produit cohérent : ce n’est simplement pas celui-ci.

Fiscalité et accompagnement du démembrement

L’exonération de taxe foncière pendant le démembrement

Un logement neuf bénéficie en principe d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant deux ans à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Deux conséquences pour vous. Pendant cette fenêtre, c’est l’usufruitier qui en profite, puisqu’il occupe et paie la taxe. Et à la reconstitution de la pleine propriété, en 2045, cette exonération sera éteinte depuis longtemps : vous récupérerez un appartement dont la taxe foncière sera due chaque année, sans l’avoir jamais payée auparavant. Ce n’est pas un piège, c’est un poste à intégrer dans la valeur de sortie.

L’IFI et le patrimoine démembré

C’est l’avantage le plus souvent mis en avant, et il est réel sous conditions. En règle générale, l’usufruitier déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne le déclare pas.

Concrètement, un capital de 130 000 à 250 000 € placé en nue-propriété ne s’ajoute pas à votre assiette IFI pendant 16 ans, alors que le même capital investi en locatif meublé s’y ajouterait. Pour un foyer déjà au-dessus du seuil de 1,3 M€, l’effet est significatif : c’est souvent ce qui fait basculer la décision. En dessous du seuil, l’argument ne vaut rien, et il ne faut pas acheter pour lui.

Autre point, souvent mal compris : sans revenus fonciers, il n’y a rien à déduire. Les intérêts d’emprunt ne créent aucun déficit imputable pendant le démembrement. Le financement se raisonne en trésorerie, pas en optimisation fiscale.

La convention Horizon d’Uliis : ce qu’elle apporte et ce qu’elle coûte

Le service Uliis propose un accompagnement contractuel, la convention Horizon, facturée 3 480 € TTC par logement, soit 2 900 € HT, payable à la signature de l’acte. Elle n’est pas obligatoire.

Ce qu’elle couvre :

• un suivi annuel du démembrement, avec un interlocuteur identifié ;
• deux visites techniques du logement, aux années 8 et 12, pour vérifier l’état du bien et anticiper les travaux ;
• un accompagnement en fin d’usufruit, au moment où se joue la reconstitution de la pleine propriété ;
• l’accès au marché secondaire Uliis, c’est-à-dire à un réseau d’acheteurs de nue-propriété si vous voulez revendre avant l’échéance.

Ce qu’il faut en penser. Deux visites techniques et un suivi sur 16 ans, pour 3 480 €, représentent environ 217 € par an : ce n’est pas cher payé si vous ne pouvez pas visiter vous-même. L’accès au marché secondaire est l’argument le plus solide, parce que la revente d’une nue-propriété est le point faible du montage. À l’inverse, un investisseur habitué, qui sait lire un procès-verbal d’assemblée générale et qui a un notaire réactif, peut s’en passer. C’est un service, pas une condition de validité.

Ce que nous vérifions avant toute souscription

• La date exacte de départ de l’usufruit, qui conditionne la sortie : 2e trimestre 2029 selon Perl, mais 2028 au permis et chez un portail. La différence vaut une année de capital immobilisé.
• Le prix de pleine propriété de référence, écrit et lot par lot. Sans lui, la décote de 36,5 % ne se contrôle pas.
• Les obligations d’Erilia dans l’acte : entretien, charges, assurance, grosses réparations, conséquences d’une défaillance ou d’une cession d’usufruit.
• La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier, notamment sur les travaux exceptionnels, et la rémunération du syndic.
• L’état du permis : le PC 006 161 24 C 0043 a été délivré le 24 juin 2025 et la purge des recours est en cours. La VEFA ne démarre réellement qu’une fois cette étape franchie.
• Le nombre exact de lots par hall, la répartition des typologies et le nombre de parkings, qui ne sont publiés nulle part.
• Les conditions de revente de la nue-propriété : préemption, agrément du bailleur, information de l’usufruitier.
• Le traitement fiscal confirmé par votre notaire : taxe foncière, IFI, sortie, plus-value.

Tableau comparatif : Carat face aux autres programmes de Villeneuve-Loubet

La comparaison la plus utile n’est pas celle des prix d’entrée, c’est celle des montages. Carat et Sole Mare sont les deux seuls programmes de la commune à vendre en nue-propriété. Carat affiche 63,5 % sur 16 ans ; Sole Mare ne publie ni taux ni prix de pleine propriété, sur une durée de 18 ans. Un acheteur qui ne regarde que le prix au mètre carré conclura que Sole Mare est deux fois moins cher. C’est faux : il compare un T2 neuf en bord de mer à un T4 livré dans un autre quartier, avec une décote probablement bien plus forte.

Face aux programmes de Saint-Laurent-du-Var, l’écart ne mesure pas la qualité, il mesure un mode de détention. Une entrée à 84 180 € chez Viva Mare s’explique par une typologie plus petite et une durée plus longue, pas par un meilleur rendement.

Les étapes pour investir à Carat avec VEFA Riviera

1. Vérifier que la nue-propriété correspond à votre objectif. Horizon de 16 ans, absence de revenus, absence d’usage, immobilisation d’un capital : ce cadrage se fait avant la visite. Si votre projet est d’habiter ou de percevoir un loyer, nous vous le disons et nous cherchons un autre programme.

2. Comparer Carat et Sole Mare sur le taux et la durée. 63,5 % sur 16 ans d’un côté, un taux non publié sur 18 ans de l’autre. Nous reconstituons la décote implicite des deux opérations, calculons la valeur de sortie dans trois scénarios et mettons le résultat en face d’un placement financier de même durée.

3. Vérifier le bailleur Erilia et les termes du démembrement. Solidité du bailleur, durée exacte, date de départ, obligations, répartition des charges et des grosses réparations, conditions de revente. C’est l’étape que personne ne documente, et c’est celle qui protège.

4. Souscription, financement et calendrier des actes. Réservation, dépôt de garantie, délai de rétractation de dix jours, puis acte chez Maître Berio Denis, notaire à Nice, au 2e trimestre 2027. Entre la réservation et l’acte, il y a une marche et un calendrier d’appels de fonds à monter. Si vous empruntez, le dossier bancaire se prépare sur cette base, pas sur la date de livraison.

5. Suivi des 16 ans et récupération de la pleine propriété. Acte de démembrement, calendrier, échéance de 2045, formalités de publicité foncière à la sortie. Nous vous remettons une note de suivi datée, avec la date de reconstitution et les pièces à réclamer à ce moment-là.

Questions fréquentes sur Carat à Villeneuve-Loubet

Qu’est-ce que la nue-propriété proposée à Carat ?

C’est un démembrement de propriété. Vous achetez la propriété du logement sans son usufruit, c’est-à-dire sans le droit de l’occuper ni d’en percevoir les loyers. Erilia détient cet usufruit pendant 16 ans et loue le logement à des ménages sous plafonds de ressources. À l’échéance, l’usufruit s’éteint et vous devenez plein propriétaire, libre d’occupation, sans nouvelle mutation ni frais supplémentaires.

Quel est le prix d’un appartement à Carat ?

Le prix d’entrée est de 131 000 € en nue-propriété pour un studio de 21 m², annoncé 206 000 € en pleine propriété. Un 2 pièces démarre à 217 000 € en nue-propriété, contre 341 000 € en pleine propriété. Les quatre 2 pièces actuellement publiés vont de 232 200 à 241 200 €, et le parking en sous-sol est affiché à 20 955 € en nue-propriété. Les moyennes du programme ressortent à 4 932 €/m² habitables en nue-propriété et 7 765 €/m² habitables en pleine propriété.

Que signifie le taux de nue-propriété de 63,5 % ?

Il signifie que vous payez 63,5 % de la valeur du logement en pleine propriété, soit une décote de 36,5 %. Ce taux dépend de la durée du démembrement, ici 16 ans, et de la valeur de sortie anticipée du bien. À titre de repère, le barème fiscal valorise la nue-propriété d’un usufruit de 16 ans à 54 % : Carat se situe donc au-dessus. Un taux élevé donne une décote plus faible, donc un prix d’entrée plus élevé, mais une valeur de sortie plus proche du marché.

Qui est Erilia et quel est son rôle ?

Erilia est un bailleur social du groupe Action Logement, actif dans le logement locatif social en Provence-Alpes-Côte d’Azur. Sur Carat, il détient l’usufruit pendant 16 ans : il choisit les locataires, encaisse les loyers, entretient le logement, paie les charges courantes et la taxe foncière. C’est lui qui fait fonctionner le montage, d’où l’importance de vérifier sa solidité et ses engagements avant de signer.

Peut-on habiter son logement à Carat ?

Non. Pendant les 16 ans du démembrement, l’usage appartient à Erilia, qui loue le bien. Vous ne pouvez ni l’occuper, ni le prêter à un proche, ni en percevoir les loyers. Ce n’est pas une clause commerciale, c’est la nature juridique de la nue-propriété. Si votre projet est d’habiter à Villeneuve-Loubet, il faut chercher un logement en pleine propriété, dans le même immeuble ou ailleurs.

Quelle est la date de livraison de Carat ?

Perl annonce une livraison au 2e trimestre 2029, avec un démarrage des travaux au 4e trimestre 2026 et une signature des actes au 2e trimestre 2027. Le permis de construire et un portail indiquent 2028, la page Nexity 2028 également. Retenez la date la plus tardive : c’est elle qui fixe le début de l’usufruit et donc l’échéance de 2045. Tout retard de chantier décale le démembrement d’autant, sans réduire sa durée.

Que se passe-t-il au bout des 16 ans ?

L’usufruit s’éteint et la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre vos mains, sans achat supplémentaire et en principe sans droits de mutation. Vous récupérez un logement libre d’occupation, que vous pouvez habiter, louer ou revendre. À partir de ce moment, la taxe foncière et les charges de copropriété sont à votre charge. Si vous revendez ensuite, la plus-value se calcule à partir du prix payé pour la nue-propriété, avec une durée de détention qui court depuis l’achat : 16 années déjà acquises.

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