Appartements Neufs Cagnes-sur-Mer : Les Terrasses d’Ella (RE2020)

L’essentiel en 4 lignes

• Prix d’entrée : 270 000 € affiché sur la grille visible – le lot le plus accessible des données structurées est un 2 pièces de 42,51 m² à 247 501 €.
• Typologies disponibles : 3 logements dans la grille visible, 1 deux-pièces et 2 trois-pièces, de 42,51 à 54,54 m² (un 3 pièces de 60,37 m² apparaît chez un diffuseur tiers).
• Livraison : 2e trimestre 2028, programme en travaux, commercialisation en cours.
• Adresse : 45 avenue de Grasse, à 8 minutes à pied de la gare de Cagnes-sur-Mer, à moins de 2 km de la mer et à 5 minutes de Polygone Riviera.

Repères : 270 000 € · 42 à 60 m² · T2 2028 · RE2020 + NF Habitat HQE

1. Les Terrasses d’Ella en bref – chiffres clés

2. Le programme en un coup d’œil

Les trois chiffres qui décident

270 000 € · 42 à 55 m² · T2 2028

270 000 € – le prix d’entrée affiché sur la grille visible (lot le plus accessible des données structurées : 247 501 €).

42 à 55 m² – la surface des 3 logements de la grille visible, du 2 pièces au 3 pièces.

T2 2028 – la livraison annoncée, programme en travaux.

Ce qu’il faut retenir

• 3 logements dans la grille visible : 1 deux-pièces et 2 trois-pièces, tous annoncés disponibles sur la page Cogedim.
• Une co-promotion Cogedim / éleis : deux opérateurs, un seul interlocuteur contractuel à identifier avant de signer.
• Étages du 1er au 3e pour les lots relevés, numéros de lots 4101, 4301 et 4305.
• Prix de 247 501 € à 336 000 € selon la source, pour des surfaces de 42,51 m² à 54,54 m² (60,37 m² pour un 3 pièces relevé chez un diffuseur tiers).
• Expositions nord et nord-est sur les trois lots de la grille visible : un point à arbitrer, la lumière du sud se payant ailleurs.
• Balcons de 12 à 37 m², le 3 pièces du 1er étage offrant le plus grand extérieur.
• RE2020 et NF Habitat HQE : le programme est aligné sur le référentiel environnemental en vigueur, contrairement à beaucoup d’opérations plus anciennes.
• Localisation de centre-ville : gare à 8 minutes à pied, mer à moins de 2 km, Polygone Riviera à 5 minutes.

3. La résidence : architecture et prestations

Architecture

Les Terrasses d’Ella est signé BABEL, l’agence niçoise de Didier Babel. Le nom du programme annonce le parti pris : une écriture tournée vers les terrasses, avec des extérieurs généreux qui deviennent la pièce supplémentaire du logement.

Les lots relevés le confirment : balcons de 12 à 37 m², dont un 3 pièces du 1er étage doté d’un balcon de 37 m². À l’échelle d’un 55 m², c’est un extérieur qui change l’usage – repas, télétravail, séjour prolongé à la belle saison. éleis mentionne par ailleurs un 3 pièces en attique avec terrasse d’angle de plus de 75 m² (76 m² selon le promoteur) : la typologie la plus spectaculaire du programme, à confirmer en disponibilité.

La résidence est clôturée, avec un parking en sous-sol sécurisé et un local vélo : trois éléments qui structurent un usage quotidien apaisé, dans un secteur urbain dense.

Nombre de bâtiments, nombre de niveaux par bâtiment, surface de plancher et nombre de logements : non publiés – sur demande.

Prestations et équipements

Parties privatives

• Logements prolongés par un balcon ou une terrasse, de 12 à 37 m² sur les lots de la grille visible, et plus de 75 m² pour l’attique annoncé par éleis.
• Domotique intégrée au logement.
• Chauffage individuel par pompe à chaleur, avec eau chaude sanitaire collective par pompe à chaleur selon éleis.
• Vidéophone dans les logements.

Sécurité et accès

• Résidence clôturée.
• Parking en sous-sol sécurisé – deux places de stationnement figurent dans les données structurées à 21 084 € l’unité, niveau S2.
• Local vélo.
• Vidéophone.

Extérieurs et paysage

• Terrasses et balcons comme fil conducteur du programme, jusqu’à 37 m² sur les lots relevés.
• Attique avec terrasse d’angle de plus de 75 m² annoncé par éleis – disponibilité à confirmer.
• Traitement des espaces extérieurs communs (plantations, ombrage, revêtements) : non publié – sur demande.

4. Le quartier et l’environnement

Les Terrasses d’Ella s’installe 45 avenue de Grasse, sur l’un des axes structurants de Cagnes-sur-Mer, entre le centre ancien, la gare et le littoral. C’est une adresse de ville, pas une adresse de périphérie : commerces, services, écoles et transports s’atteignent à pied.

• Gare de Cagnes-sur-Mer à 8 minutes à pied : Nice, Cannes, Antibes et Monaco accessibles sans voiture.
• Mer à moins de 2 km : plages du Cros-de-Cagnes et du bord de mer accessibles à vélo ou en bus.
• Polygone Riviera à 5 minutes : le centre commercial à ciel ouvert de Cagnes-sur-Mer, avec commerces, restaurants et cinéma.
• Nice à 15 minutes, Cannes à 25 minutes, Sophia Antipolis à 20 minutes selon les temps annoncés par le promoteur.
• Avenue de Grasse : un axe commerçant et desservi, avec la contrepartie d’une circulation à prendre en compte selon l’orientation du logement.

Pour un acquéreur, l’équation est celle d’un centre-ville desservi : la gare à pied ouvre l’ensemble de la Côte d’Azur, la mer à moins de 2 km installe le programme dans la vie balnéaire, et Polygone Riviera apporte l’offre commerciale élargie. C’est le type d’environnement qui soutient à la fois la demande locative annuelle et la valeur de revente.

5. Normes environnementales

RE2020. La page Cogedim affiche le pictogramme RE2020 pour Les Terrasses d’Ella, et éleis précise le seuil 2022. C’est le référentiel environnemental en vigueur pour les permis déposés depuis 2022 : il encadre la performance énergétique, le confort d’été et l’empreinte carbone du bâti. Point important : contrairement à de nombreux programmes livrés en 2028 mais conçus antérieurement, celui-ci est annoncé conforme au référentiel actuel.

NF Habitat HQE. La certification NF Habitat HQE, délivrée par CERQUAL, est affichée par les deux promoteurs. Elle porte sur la qualité de la construction, la durabilité des ouvrages, le confort d’usage et la performance environnementale du logement.

Pompe à chaleur. Le chauffage est assuré par pompe à chaleur individuelle, et l’eau chaude sanitaire par pompe à chaleur collective selon éleis. Concrètement, c’est un mode de chauffage décarboné, cohérent avec l’exigence RE2020 et avec des charges de chauffage maîtrisées.

Performance énergétique chiffrée (étiquettes DPE, indicateurs carbone RE2020, coefficient Bbio) : non publiée – sur demande.

6. Les logements et les lots disponibles

Les lots disponibles, par prix croissant

Ce que la grille raconte

Le programme est annoncé du 2 au 3 pièces dans les lots disponibles, de 42,51 m² à 54,54 m², pour des prix de 247 501 € à 336 000 € selon la source retenue. Un 3 pièces de 60,37 m² à 330 000 € (lot 4104) apparaît chez un diffuseur tiers : il élargit le spectre des surfaces au-delà de la grille officielle, sans que sa disponibilité soit confirmée.

2 pièces – 42,51 m², à partir de 247 501 €. Un seul lot relevé, au 3e étage, exposé nord, avec un balcon de 12 m². C’est le ticket d’entrée du programme et le format de référence du meublé : surface maîtrisée, deux pièces, extérieur utilisable. À 5 822 €/m², il s’affiche au prix au m² le plus élevé de la grille – un effet de taille classique sur les petites surfaces.

3 pièces – 54,54 m², de 303 418 € à 336 000 €. Deux lots relevés, tous deux exposés nord-est. Le 3 pièces du 3e étage (4301) est affiché 4 583 € moins cher que celui du 1er étage (4101), alors que les surfaces sont identiques : l’écart se lit dans l’extérieur, 13 m² de balcon contre 37 m². Autrement dit, ici, c’est la terrasse qui fait le prix, pas l’étage. Un arbitrage à faire consciemment : vue et hauteur d’un côté, surface extérieure de l’autre.

3 pièces de 60,37 m². Relevé chez un diffuseur tiers à 330 000 € (lot 4104), soit environ 5 466 €/m² – le prix au m² le plus bas du programme. Disponibilité et conformité de la donnée à confirmer auprès du promoteur – sur demande.

Attique. éleis annonce un 3 pièces en attique avec terrasse d’angle de plus de 75 m². Surface, prix et disponibilité non publiés – sur demande.

Expositions. Les trois lots de la grille visible sont exposés nord ou nord-est. C’est un point à intégrer au choix : confort d’été réel, mais lumière directe plus rare en hiver. Demandez les plans d’orientation avant d’arbitrer.

Stationnement. Deux places en sous-sol figurent dans les données structurées à 21 084 € l’unité (niveau S2). La grille visible mentionne un parking par logement ; l’inclusion dans le prix affiché n’est pas précisée – à faire confirmer lot par lot.

Tableau récapitulatif des typologies

Un lot vous intéresse ? Nous pouvons vous transmettre la fiche détaillée du lot (plan, exposition, surface extérieure, stationnement) et le comparer aux autres lots de la grille.

7. Cagnes-sur-Mer et les accès

Commerces et services

L’adresse est celle d’un centre-ville : commerces de proximité sur l’avenue de Grasse et dans le centre ancien, marché provençal, services publics et santé. L’offre élargie se trouve à 5 minutes, à Polygone Riviera, le centre commercial à ciel ouvert de la commune. Le Cros-de-Cagnes, quartier maritime historique, apporte ses restaurants et son marché en bord de mer.

Enseignement et emploi

Cagnes-sur-Mer dispose d’un tissu scolaire complet, du primaire au lycée, réparti entre le centre, le Cros-de-Cagnes et les quartiers résidentiels. Côté emploi, le programme est à portée de la gare – donc de Nice, Sophia Antipolis et Monaco – et à 20 minutes de Sophia Antipolis selon les temps annoncés. L’aéroport Nice Côte d’Azur complète l’accessibilité pour les actifs mobiles.

Transports et accès

La gare de Cagnes-sur-Mer à 8 minutes à pied est le principal atout de mobilité : elle place Nice, Antibes, Cannes et Monaco à portée de train, sans dépendre de la voiture. La mer à moins de 2 km et Polygone Riviera à 5 minutes complètent un quotidien qui se fait largement à pied ou à vélo – le local vélo de la résidence prend ici tout son sens.

Mer et plages

Les plages du Cros-de-Cagnes et du bord de mer cagnois sont à moins de 2 km. Le port, les restaurants du front de mer et les promenades littorales installent le programme dans la vie balnéaire de la Côte d’Azur, sans le bruit du front de mer immédiat.

Le quartier, par secteur

Le secteur avenue de Grasse et centre-ville. L’adresse du programme : axe commerçant, services, écoles et gare à pied. Le plus pratique au quotidien.

Le secteur gare. Un pôle de mobilité qui concentre commerces et services, et le plus recherché à la location pour les actifs travaillant sur Nice ou Monaco.

Le secteur du Cros-de-Cagnes. Le quartier maritime : plages, port, restaurants. L’adresse loisirs, à moins de 2 km.

Le secteur Polygone Riviera et les Hauts de Cagnes. L’offre commerciale élargie d’un côté, le village médiéval perché et son patrimoine de l’autre – deux visages de la commune à quelques minutes.

8. Investir aux Terrasses d’Ella

LMNP – location meublée non professionnelle. Le 2 pièces de 42,51 m² à 247 501 € constitue le format de référence du meublé : surface maîtrisée, ticket d’entrée contenu, demande portée par la gare, le littoral et l’activité économique azuréenne. Le régime LMNP permet d’amortir le bien et de réduire sensiblement la fiscalité des loyers – sous réserve des évolutions législatives en cours, à valider avec votre conseil. Le promoteur affiche un rendement brut de 3,8 %/an sur ce lot : un ordre de grandeur à recalculer sur vos propres hypothèses de loyer et de charges.

LLI – location libre intermédiaire. Le dispositif LLI figure parmi les régimes fiscaux mentionnés par le promoteur. Il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf sous conditions de loyers et de ressources des locataires, en contrepartie d’un avantage fiscal. Les modalités et l’éligibilité de chaque lot sont à vérifier avec le promoteur et votre conseil fiscal.

LLI meublé. La variante meublée du LLI est également affichée : elle combine l’avantage du dispositif avec le régime du meublé. Le cumul des avantages et ses conditions doivent être confirmés par écrit.

Dispositif Jeanbrun. Le dispositif Jeanbrun est mentionné par le promoteur. Distinct du Pinel, il s’adresse à l’investissement locatif dans le neuf selon des conditions de loyers et de ressources. Aucune décote de nue-propriété n’est affichée pour ce programme, et aucune page dédiée n’a été trouvée – voir ci-dessous.

TVA. Le programme relève du régime de TVA normale selon la fiche promoteur. Le taux applicable et ses conséquences sur le prix (notamment en cas de revente rapide ou de location) doivent être confirmés dans le contrat.

Régime patrimonial. Les Terrasses d’Ella est également présenté dans une logique patrimoniale : résidence principale, pied-à-terre ou actif de diversification, avec un bien neuf garanti, certifié RE2020 et adossé à une adresse de centre-ville desservie.

Levier commercial. Une offre exclusive est annoncée sur la page Cogedim. Ses modalités ne sont pas publiées : nous ne pouvons donc ni la chiffrer ni la qualifier. Elle est temporaire par nature – à sécuriser par écrit avant toute réservation.

9. Acheter en VEFA avec VEFA Riviera

Frais de notaire réduits. Dans le neuf, les droits de mutation sont allégés : comptez environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien. Sur un 2 pièces à 247 501 €, l’écart représente plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité d’achat. Cumulé à l’offre exclusive du promoteur – si elle s’avère porter sur les frais -, l’effet sur le budget global est significatif.

Garanties. La VEFA vous protège par un dispositif éprouvé : garantie financière d’achèvement (GFA), assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans) et garantie décennale (10 ans). Les appels de fonds sont échelonnés selon l’avancement des travaux, encadrés par la loi.

Co-promotion : un point à clarifier. Le programme est porté par Cogedim et éleis. Il faut identifier précisément qui est le vendeur au contrat, qui porte la garantie financière d’achèvement et qui assure le service après-vente. Nous en faisons un point systématique de la relecture.

Personnalisation. Acheter sur plans permet d’intervenir sur les finitions et l’aménagement dans les délais et le cadre proposés par le promoteur. Cogedim propose des packs de personnalisation sur ses programmes : les options disponibles, leurs contenus et leurs tarifs sont à demander au bureau de vente. La domotique intégrée aux logements ouvre un terrain de personnalisation supplémentaire.

Accompagnement VEFA Riviera. Sélection des lots, analyse des plans et des expositions, comparaison des étages et des extérieurs, relecture du contrat de réservation et du calendrier d’appels de fonds : nous vous accompagnons de la visite à la remise des clés.

10. Constat de terrain

Ce que nous observons sur le secteur de l’avenue de Grasse, sans chiffres inventés mais avec le recul du terrain :

• L’écart de prix entre sources est le premier sujet. 270 000 € affichés contre 247 501 € dans les données structurées et la métadonnée, sur le même lot : tant que ce point n’est pas clarifié par écrit, aucun budget ne peut être arrêté sérieusement.
• La gare à 8 minutes à pied est le vrai différenciateur. À Cagnes-sur-Mer, l’écart de valeur entre une adresse marchable vers la gare et une adresse dépendante de la voiture est structurant. Ici, Nice, Antibes et Monaco sont à portée de train.
• L’extérieur fait le prix, pas l’étage. Le 3 pièces du 1er étage s’affiche plus cher que celui du 3e, à surface identique, parce qu’il offre 37 m² de balcon contre 13 m². C’est un arbitrage explicite à faire : hauteur et vue, ou surface extérieure.
• L’exposition nord et nord-est des trois lots est à assumer. Confort d’été et charges de climatisation maîtrisées d’un côté, lumière directe plus rare en hiver de l’autre. Demandez les plans d’orientation avant de choisir.
• Le calendrier de livraison T2 2028 laisse du temps. Programme en travaux, avec une marge de personnalisation et un horizon de financement à caler dès la réservation – les taux et l’apport ne se figent pas en un jour.
• Le niveau de prestations est cohérent avec le positionnement prix. RE2020, NF Habitat HQE, pompe à chaleur, domotique, résidence clôturée, parking sécurisé : l’équipement est celui d’un programme contemporain, sans surenchère de standing.

11. Questions fréquentes

Où se situe exactement la résidence Les Terrasses d’Ella ?

Au 45 avenue de Grasse, à Cagnes-sur-Mer (06800), à 8 minutes à pied de la gare.

La résidence est à moins de 2 km de la mer, à 5 minutes de Polygone Riviera, à 15 minutes de Nice et à 20 minutes de Sophia Antipolis selon les temps annoncés par le promoteur.

Quand la résidence sera-t-elle livrée ?

Au 2e trimestre 2028, selon Cogedim ; le programme est en travaux.

Seule la date figurant dans l’acte fait foi. Le calendrier d’appels de fonds doit être calé sur cette échéance dès la réservation.

Combien de logements compte le programme et quelles typologies ?

Le nombre total de lots et de bâtiments n’est pas publié ; 3 logements sont disponibles dans la grille visible, en 2 et 3 pièces.

Les lots relevés vont du 1er au 3e étage. Un 3 pièces de 60,37 m² apparaît chez un diffuseur tiers et un attique avec terrasse d’angle de plus de 75 m² est annoncé par éleis : à confirmer auprès du promoteur.

Quel est le prix d’entrée ?

270 000 € affichés sur la grille visible pour un 2 pièces ; 247 501 € dans les données structurées et la métadonnée Cogedim.

Cet écart de plus de 20 000 € sur le même lot doit être expliqué par le promoteur avant toute réservation. Demandez la grille tarifaire actualisée, lot par lot.

Les logements ont-ils des extérieurs ?

Oui : chaque logement dispose d’un balcon ou d’une terrasse, de 12 à 37 m² sur les lots relevés.

L’attique annoncé par éleis dispose d’une terrasse d’angle de plus de 75 m². Le détail par lot est à demander.

Quelles certifications environnementales sont affichées ?

RE2020 (seuil 2022 selon éleis) et NF Habitat HQE.

Le chauffage est assuré par pompe à chaleur individuelle et l’eau chaude sanitaire par pompe à chaleur collective. Les étiquettes DPE chiffrées ne sont pas publiées.

Quels équipements trouve-t-on dans la résidence ?

Domotique, pompe à chaleur, résidence clôturée, parking en sous-sol sécurisé, local vélo et vidéophone.

Deux places de stationnement figurent dans les données structurées à 21 084 € l’unité, niveau S2. L’inclusion du parking dans le prix du logement est à confirmer lot par lot.

Quelles solutions d’investissement sont proposées ?

LMNP, LLI, LLI meublé, dispositif Jeanbrun, TVA normale et régime patrimonial.

Le promoteur affiche un rendement brut de 3,8 %/an sur le 2 pièces. Aucune page de nue-propriété n’existe pour ce programme : le montage n’est donc pas proposé à ce jour – à vérifier auprès du bureau de vente.

Qu’est-ce que l’offre exclusive annoncée par Cogedim ?

Un avantage commercial annoncé, dont les modalités ne sont pas publiées.

Nature de l’avantage, montant, conditions et durée sont à demander au bureau de vente. Par prudence, ne l’intégrez pas à votre budget avant confirmation écrite.

Qui vend le programme : Cogedim ou éleis ?

Les deux, en co-promotion ; l’interlocuteur contractuel doit être identifié précisément.

Demandez qui figure comme vendeur au contrat de réservation, qui porte la garantie financière d’achèvement et qui assure le service après-vente.

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