Dispositif Jeanbrun sur la Côte d'Azur : guide complet pour investir en 2026
Jusqu'à 12 000 € déduits/an · Zone A bis Côte d'Azur · Dispositif valable jusqu'en 2028
Le Pinel a disparu fin 2024. Pendant 14 mois, les investisseurs en location nue n'ont eu aucun dispositif fiscal digne de ce nom. Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, comble ce vide : amortissement déductible des revenus fonciers, trois paliers selon le niveau de loyer, et une durée d'engagement de 9 ans.
Le problème ? Ce mécanisme est récent, ses paliers sont complexes, et aucun acteur national ne l'explique avec l'angle local qui compte vraiment : la Côte d'Azur est classée en zone A et A bis - les plafonds de loyers les plus élevés de France hors Paris. Cela change tout dans le calcul de l'avantage fiscal.
Cette page vous donne le guide complet : définition, mécanisme des 3 paliers, simulations chiffrées à Nice, Cannes et Antibes, conditions d'éligibilité, comparatif avec le LMNP, et une sélection de programmes neufs éligibles sur la Riviera. Accompagnement gratuit avec Yoann Haslé, conseiller indépendant actif depuis le lancement du dispositif.
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Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Définition et contexte 2026
Le dispositif Jeanbrun - officiellement appelé « Statut du Bailleur Privé » - est un mécanisme fiscal voté dans le budget 2026 (loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026). Il est entré en vigueur le 21 février 2026 et s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Son principe : permettre à un investisseur particulier de déduire chaque année une fraction du prix d'achat de son bien (amortissement) de ses revenus fonciers, en contrepartie d'une location nue à loyer plafonné pendant 9 ans minimum.
Pourquoi le Jeanbrun après la fin du Pinel ?
Crise du logement neuf : les permis de construire ont chuté de près de 30 % en 2024, aggravant une pénurie structurelle déjà sévère.
Vide fiscal de 14 mois : le Pinel a expiré fin 2024 sans successeur immédiat, laissant les investisseurs en location nue sans outil de défiscalisation pendant plus d'un an.
Objectif gouvernemental : le plan Relance Logement vise 400 000 logements construits par an et 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030, en mobilisant les capitaux privés.
Les 3 noms du même dispositif
Appellation | Origine |
|---|---|
Relance Logement | Nom officiel du plan gouvernemental |
Jeanbrun | Nom courant, du rapporteur Mickaël Jeanbrun |
Statut du Bailleur Privé | Nom technique dans le Code Général des Impôts (art. 31) |
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun ? Les 3 paliers expliqués
L'amortissement Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt directe comme l'était le Pinel. Il réduit la base imposable de vos revenus fonciers : vous déduisez chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien, ce qui diminue - voire annule - le revenu foncier net imposable. Plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l'économie fiscale est importante. Le taux d'amortissement et le plafond annuel varient selon le palier choisi, lui-même conditionné par le niveau de loyer pratiqué.
Le palier Intermédiaire - 3,5 % par an
Le palier intermédiaire est accessible dès lors que vous respectez les plafonds de loyers par zone géographique. Sur la Côte d'Azur, ces plafonds sont parmi les plus élevés de France :
Zone A bis (Nice, Cannes, Antibes) : 19,71 €/m²
Zone A : 14,64 €/m²
Plafond de déduction annuelle : 8 000 €
Ce palier convient aux investisseurs avec une TMI de 30 % ou 41 % qui cherchent à combiner rendement locatif correct et optimisation fiscale sans contrainte de loyer social.
Le palier Social - 4,5 % par an
Le palier social exige que le bien soit loué à des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds CAF/APL (équivalents aux plafonds du parc social intermédiaire). En pratique, cela concerne souvent des programmes mixtes où au moins 50 % des logements sont loués en social.
Plafond de déduction annuelle : 10 000 €
Ce palier est adapté aux investisseurs avec une TMI de 41 % ou 45 %, notamment dans des programmes neufs intégrant une part de logements conventionnés.
Le palier Très Social - 5,5 % par an
Le palier très social s'applique lorsque les loyers respectent les plafonds du logement très social (inférieurs aux plafonds CAF), avec au moins 50 % des logements du programme loués à ce niveau.
Plafond de déduction annuelle : 12 000 €
C'est le palier le plus puissant fiscalement. Il cible les investisseurs à TMI 45 % cherchant à maximiser l'avantage fiscal, généralement dans des programmes mixtes portés par des bailleurs sociaux privés.
Tableau récapitulatif des 3 paliers Jeanbrun
Le PTZ est accessible aux primo-accédants qui achètent leur résidence principale dans un logement neuf. L'ensemble des communes des Alpes-Maritimes sont classées en zone A ou B1, ce qui ouvre droit aux montants les plus élevés du dispositif - jusqu'à 50 % du prix du bien selon les revenus et la composition du foyer. Le PTZ ne génère aucun intérêt et aucun frais de dossier. Il est prolongé jusqu'en 2027.
Palier | Taux amortissement | Base amortissable | Plafond annuel | Plafond loyer zone A bis | Plafond loyer zone A | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|---|---|
Intermédiaire | 3,5 % | 80 % du prix d’achat | 8 000 € | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | TMI 30–41 % |
Social | 4,5 % | 80 % du prix d’achat | 10 000 € | Plafonds CAF | Plafonds CAF | TMI 41–45 % |
Très social | 5,5 % | 80 % du prix d’achat | 12 000 € | Plafonds CAF réduits | Plafonds CAF réduits | TMI 45 % |
Le déficit foncier Jeanbrun - un levier supplémentaire
Lorsque l'amortissement annuel dépasse les revenus fonciers encaissés, le solde négatif constitue un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027).
Exemple concret : loyers encaissés 8 400 €/an - amortissement 8 000 € = solde positif de 400 €, imposable normalement. Si les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance) absorbent ce solde, le résultat foncier tombe à zéro ou en déficit imputable sur le revenu global.
→ Calculer mon économie fiscale Jeanbrun
Combien économise-t-on avec le Jeanbrun ? 3 simulations réelles
La Côte d'Azur est classée en zone A et A bis - les plafonds de loyers les plus élevés de France hors Paris. Cela produit un double effet favorable : des loyers plafonnés plus hauts (meilleure rentabilité brute) et une base amortissable calculée sur des biens à prix élevés (amortissement annuel plus important). L'avantage Jeanbrun y est structurellement supérieur à celui d'une zone B1 ou B2.
Simulation 1 - T2 neuf à Nice (zone A bis) - Palier Intermédiaire
Paramètre | Valeur |
|---|---|
Prix d’acquisition | 280 000 € |
Base amortissable (80 %) | 224 000 € |
Taux d’amortissement | 3,5 % |
Amortissement annuel | 7 840 € |
Loyer plafond (19,71 €/m² × 40 m²) | 788 €/mois |
Loyers annuels | 9 456 € |
Déficit foncier | 0 € (loyers > amortissement) |
Économie fiscale TMI 30 % | 2 352 €/an |
Économie fiscale TMI 41 % | 3 214 €/an |
Économie totale sur 9 ans (TMI 41 %) | 28 926 € |
Simulation 2 - T3 neuf à Cannes (zone A bis) - Palier Intermédiaire
Paramètre | Valeur |
|---|---|
Prix d’acquisition | 380 000 € |
Base amortissable (80 %) | 304 000 € |
Taux d’amortissement | 3,5 % |
Amortissement calculé | 10 640 € → plafonné à 8 000 € |
Loyer plafond (19,71 €/m² × 65 m²) | 1 281 €/mois |
Loyers annuels | 15 372 € |
Économie fiscale TMI 41 % | 3 280 €/an |
Économie totale sur 9 ans (TMI 41 %) | 29 520 € |
Note : le plafond de 8 000 €/an est atteint dès 228 571 € de base amortissable. Pour un T3 à Cannes à 380 000 €, le palier social (10 000 €/an) est recommandé si le programme est mixte.
Simulation 3 - T2 neuf à Antibes (zone A) - Palier Intermédiaire
Paramètre | Valeur |
|---|---|
Prix d’acquisition | 260 000 € |
Base amortissable (80 %) | 208 000 € |
Taux d’amortissement | 3,5 % |
Amortissement annuel | 7 280 € |
Loyer plafond (14,64 €/m² × 42 m²) | 615 €/mois |
Loyers annuels | 7 380 € |
Déficit foncier | 0 € |
Économie fiscale TMI 30 % | 2 184 €/an |
Économie fiscale TMI 41 % | 2 985 €/an |
Économie totale sur 9 ans (TMI 41 %) | 26 865 € |
Note : le plafond de 8 000 €/an est atteint dès 228 571 € de base amortissable. Pour un T3 à Cannes à 380 000 €, le palier social (10 000 €/an) est recommandé si le programme est mixte.
Yoann Haslé - Votre expert Jeanbrun local sur la Côte d'Azur
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« J'ai accompagné mes premiers clients Jeanbrun dès mars 2026, un mois après l'entrée en vigueur du dispositif. Ce que j'observe sur le terrain : la Côte d'Azur est sous-exploitée. Les investisseurs nationaux ne connaissent pas encore les programmes locaux éligibles. C'est une fenêtre d'opportunité courte - le dispositif expire en décembre 2028. »
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Yoann Haslé
VEFA RIVIERA
Yoann Haslé
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Qui peut bénéficier du dispositif Jeanbrun ? Conditions et critères
L'amortissement Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt directe comme l'était le Pinel. Il réduit la base imposable de vos revenus fonciers : vous déduisez chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien, ce qui diminue - voire annule - le revenu foncier net imposable. Plus votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée, plus l'économie fiscale est importante. Le taux d'amortissement et le plafond annuel varient selon le palier choisi, lui-même conditionné par le niveau de loyer pratiqué.
Les conditions liées au bien
Immeuble collectif uniquement : les maisons individuelles sont exclues du dispositif, quelle que soit la zone géographique.
Logement neuf RE2020 ou DPE A/B (VEFA incluse), ou logement ancien rénové avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et DPE A/B après travaux.
Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : toute signature de compromis hors de cette fenêtre est inéligible.
Mise en location dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.
Les conditions liées à la location
Location nue uniquement : le meublé est exclu du dispositif Jeanbrun (voir LMNP pour la location meublée).
Durée minimale de 9 ans de location effective à titre de résidence principale du locataire.
Respect des plafonds de loyers par zone (A bis : 19,71 €/m², A : 14,64 €/m², B1 : 11,80 €/m², B2/C : 10,26 €/m²).
Respect des plafonds de ressources du locataire selon le palier choisi (intermédiaire, social, très social).
Pas de location à un ascendant ou descendant du foyer fiscal du propriétaire.
Les conditions liées à l'investisseur
Personne physique uniquement : les SCI soumises à l'IS sont exclues. Les SCI à l'IR peuvent être éligibles sous conditions.
Revenus fonciers déclarés au régime réel : le dispositif est incompatible avec le régime micro-foncier.
Pas de démembrement de propriété, sauf en cas de succession entre époux.
Jeanbrun, Pinel ou LMNP : quel dispositif choisir en 2026 ?
Le Pinel a expiré fin 2024. Le Jeanbrun prend le relais pour la location nue. Mais le LMNP reste une alternative solide pour la location meublée. Le choix entre investissement locatif Jeanbrun et LMNP dépend de votre profil fiscal, de votre horizon de placement, et du type de bien visé.
Critère | Jeanbrun 2026 | Pinel (expiré) | LMNP 2026 |
|---|---|---|---|
Type d’avantage | Amortissement (réduction base imposable) | Réduction d’impôt directe | Amortissement comptable (BIC) |
Taux avantage | 3,5 % à 5,5 %/an | 9 % à 14 % sur 6/9/12 ans | Variable selon prix et durée |
Type de location | Nue uniquement | Nue uniquement | Meublée uniquement |
Durée d’engagement | 9 ans minimum | 6, 9 ou 12 ans | Aucune durée imposée |
Zones éligibles | Toute la France (A bis, A, B1, B2/C) | Zones A bis, A, B1 uniquement | Toute la France |
Plafonds loyers | Oui (3 paliers) | Oui | Non (loyer libre) |
Famille autorisée | Non | Oui (hors foyer fiscal) | Oui |
Meublé possible | Non | Non | Oui (obligatoire) |
Cumulable LLI | Oui | Non | Non |
Statut fiscal | Revenus fonciers (régime réel) | Revenus fonciers | BIC (micro ou réel) |
Disponible en 2026 | ✓ Oui | ✗ Non | ✓ Oui |
Programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun sur la Côte d'Azur
Tous les programmes neufs RE2020 en immeuble collectif sont éligibles au Jeanbrun dès lors que les conditions de location sont respectées. Yoann sélectionne les programmes offrant le meilleur rapport amortissement/rendement locatif en zone A et A bis, en tenant compte des loyers plafonnés réels et des prix au m² du marché azuréen.
Pourquoi choisir VEFA Riviera pour votre investissement Jeanbrun ?
Critère | Promoteurs nationaux | CGP | VEFA Riviera |
|---|---|---|---|
Expertise dispositif Jeanbrun | ✓ Bonne | ✓ Variable | ✓✓ Spécialisée dès fév. 2026 |
Connaissance Côte d’Azur | ✗ Absente | ✗ Générique | ✓✓ Terrain quotidien |
Programmes locaux A/A bis | ✗ Catalogue national | ✗ Aucun | ✓✓ Sélection actualisée |
Conseil indépendant | ✗ Lié au promoteur | ✗ Variable | ✓✓ 100 % indépendant |
Simulations chiffrées locales | ✗ Exemples génériques | ✗ Aucun | ✓✓ Nice, Cannes, Antibes |
Commission | Promoteur ou client | Client | Sans surcoût pour vous |
Accompagnement complet | ✗ Partiel | ✗ Partiel | ✓✓ De A à Z |
Disponibilité locale | ✗ Call center national | ✗ Nationale | ✓✓ Côte d’Azur uniquement |
Angle zones A/A bis | ✗ Non traité | ✗ Non traité | ✓✓ Plafonds locaux intégrés |
Ce que vous obtenez avec VEFA Riviera et nulle part ailleurs :
Une sélection de programmes neufs Jeanbrun éligibles sur la Côte d'Azur, actualisée en temps réel, présentée par un expert qui connaît chaque quartier de Nice, Cannes et Antibes.
Des simulations chiffrées avec les vrais loyers plafonnés zone A et A bis, pas des exemples génériques zone B1 qui ne correspondent pas à votre marché.
Un accompagnement de bout en bout : choix du programme, vérification de l'éligibilité Jeanbrun, coordination notaire, déclaration fiscale, mise en location - sans frais supplémentaires pour vous.
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Le dispositif Jeanbrun est valable jusqu'au 31 décembre 2028 seulement. Les programmes neufs éligibles en zone A bis se commercialisent rapidement. Obtenez votre simulation gratuite et la sélection des programmes disponibles à la signature, adaptée à votre budget et votre situation fiscale.
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Ce que disent nos clients investisseurs Jeanbrun
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« Yoann m'a expliqué le Jeanbrun en 20 minutes alors que j'avais passé 3 heures sur des sites sans rien comprendre. Il m'a trouvé un T2 à Nice avec 3 200 € d'économie fiscale par an. Parfait. »
Wilfried M.
Nice
« Ce qui m'a convaincu : les simulations chiffrées avec les vrais loyers plafonnés de la zone A. Aucun autre conseiller ne m'avait proposé ça. Yoann connaît vraiment son marché. »
Frédéric B.
Antibes
« Je voulais du Pinel mais il n'existait plus. Yoann m'a orientée vers le Jeanbrun sur un programme à La Bocca. Livraison 2027, déjà signé. Accompagnement impeccable du début à la fin. »
Flore P·
Cannes
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun exactement ?
Le dispositif Jeanbrun - aussi appelé « Relance Logement » ou « Statut du Bailleur Privé » - est un mécanisme fiscal créé par la loi de finances 2026 (entrée en vigueur le 21 février 2026). Il permet à un particulier qui achète un logement dans un immeuble collectif pour le louer nu de déduire chaque année une fraction du prix d'achat (amortissement) de ses revenus fonciers. Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun réduit la base imposable. L'avantage fiscal est donc proportionnel à votre tranche marginale d'imposition : plus vous êtes imposé, plus l'économie est importante. Le dispositif est valable pour les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Le dispositif Jeanbrun est-il disponible sur la Côte d'Azur ?
Oui, et c'est même l'une des zones les plus avantageuses de France. Le Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire national, sans restriction géographique. La Côte d'Azur - Nice, Cannes, Antibes, Menton, Villefranche-sur-Mer - est classée en zone A et A bis, ce qui signifie des plafonds de loyers parmi les plus élevés du dispositif (19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A). Ces plafonds élevés permettent de louer à des loyers plus hauts tout en restant dans le cadre du Jeanbrun, et la base amortissable est calculée sur des biens à prix élevés - ce qui maximise l'amortissement annuel. Aucun concurrent national ne couvre les Alpes-Maritimes avec des simulations locales : VEFA Riviera est le seul acteur à proposer ce niveau de détail.
Quelle est la différence entre le Jeanbrun et le Pinel ?
La différence fondamentale est le mécanisme fiscal. Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (12 %, 18 % ou 21 % du prix selon la durée), indépendante de votre TMI. Le Jeanbrun, lui, offre un amortissement déductible des revenus fonciers : l'économie fiscale dépend de votre tranche d'imposition. Un investisseur à TMI 45 % économise davantage qu'un investisseur à TMI 30 % avec le même bien. Autre différence : le Pinel imposait des zones géographiques restreintes (A, A bis, B1), tandis que le Jeanbrun est accessible partout en France. En revanche, le Jeanbrun exige le régime réel (incompatible avec le micro-foncier) et n'autorise pas la location à la famille proche.
Quels sont les plafonds de loyers en zone A bis sur la Côte d'Azur ?
En zone A bis - qui couvre Nice, Cannes, Antibes et la plupart des communes du littoral des Alpes-Maritimes - le plafond de loyer pour le palier intermédiaire est de 19,71 €/m² (charges non comprises). Pour un T2 de 40 m², cela représente un loyer maximum de 788 €/mois. Pour un T3 de 65 m², le plafond atteint 1 281 €/mois. Ces plafonds sont actualisés chaque année par arrêté ministériel. Pour les paliers social et très social, les plafonds sont inférieurs et fixés par référence aux barèmes CAF/APL, qui varient selon la composition du foyer du locataire. Yoann vérifie systématiquement la zone exacte de chaque programme avant toute simulation.
Le Jeanbrun est-il compatible avec la location meublée ?
Non. Le dispositif Jeanbrun est exclusivement réservé à la location nue (bail d'habitation nu, sans mobilier). Si vous souhaitez louer en meublé - que ce soit en longue durée ou en saisonnier - le Jeanbrun ne s'applique pas. Dans ce cas, le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel est l'alternative la plus adaptée sur la Côte d'Azur : il permet également un amortissement comptable du bien, mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que des revenus fonciers. Les deux dispositifs sont complémentaires et peuvent coexister dans un même patrimoine si vous avez des biens distincts, l'un loué nu (Jeanbrun) et l'autre meublé (LMNP).
Que se passe-t-il si je vends le bien avant les 9 ans ?
La vente du bien avant le terme de l'engagement de 9 ans entraîne en principe la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu depuis le début du dispositif. Les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de cession, générant un supplément d'imposition significatif. Il existe des cas de force majeure reconnus par l'administration fiscale (décès, invalidité, perte d'emploi du contribuable ou de son conjoint) qui permettent de sortir du dispositif sans pénalité. En dehors de ces situations, il est fortement déconseillé de revendre avant 9 ans. Yoann intègre systématiquement cet horizon de détention dans l'analyse de rentabilité avant tout engagement.
Comment choisir entre le palier intermédiaire, social et très social ?
Le choix du palier dépend de deux facteurs : votre TMI et le type de programme dans lequel vous investissez. Le palier intermédiaire (3,5 %/an, 8 000 €/an max) est le plus accessible : il suffit de respecter les plafonds de loyers par zone, sans contrainte sur les ressources du locataire au-delà des plafonds intermédiaires. Il convient aux TMI 30 % et 41 %. Le palier social (4,5 %/an, 10 000 €/an max) et le palier très social (5,5 %/an, 12 000 €/an max) nécessitent des programmes mixtes avec une part de logements conventionnés - ils sont plus contraignants à mettre en œuvre mais fiscalement plus puissants pour les TMI 41 % et 45 %. Sur la Côte d'Azur, la plupart des programmes neufs accessibles aux investisseurs particuliers relèvent du palier intermédiaire.